高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告(參考版)
2025-05-07 22:16本頁面
【正文】 36。綜合判斷該項目政策許可，經(jīng)濟可行，項目整體風險可控。通過對周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展及銷售價格和租金的調(diào)查，預(yù)測本項目投資價值較高，投資可行性較強。該地塊各項規(guī)劃指標符合服務(wù)業(yè)載體投資標準。地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。對銷售收入進行敏感性分析財務(wù)指標預(yù)測售價預(yù)測售價基準預(yù)測售價預(yù)測售價X90%X95%100%X105%X110%劣后投資收益2,1313,2744,4175,5596702總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對銷售收入進行敏感性分析，即使銷售價格下降10%，劣后投資收益水平較高。（自項目置地階段開始計算） 項目綜合收益指標分析指標名稱指標值 （萬元）備注總銷售額33,323 總投資額24,585 啟動成本9500 其中，項目融資6650平均融資成本為18個月 劣后投資2850投資周期為36個月 投資收益4,417 投資收益率% 銷售收益率% 劣后投資年化收益率% 五、敏感性分析對投資成本的變化進行敏感性分析由于項目土地取得成本已經(jīng)確定，項目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計算。項目至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費、項目建設(shè)保證金、報批等費用1000萬元；至銷售許可證，項目預(yù)計需要增加2000萬元資金投入，其中工程投入約1500萬元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費用和管理費用等，在項目銷售需要累計投入9500萬元。（二）費用支出1,396 353 管理費用和銷售費用(三)項目委托管理費1,171 296 按總投資額的5%計算三、經(jīng)營利潤8,738 2,210 四、營業(yè)稅及增值稅2,849 721 五、項目利潤5,889 1,489 六、所得稅1,472 372 七、凈利潤4,417 1,117 八、加財務(wù)費用可分配收益6,412 1,622 在考慮外部融資的情況下項目的凈利潤為4417萬元。財務(wù)費用按啟動資金的70%，年化20%，周期為18個月計算財務(wù)費用。開發(fā)成本，包括方案設(shè)計、前期報建、臨時水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。結(jié)算階段2015年9月，項目一期交房；2016年3月，項目二期交房；2016年8月，完成項目開發(fā)結(jié)算。啟動階段2014年2月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年3月，完成項目一期施工許可證的辦理；2014年7月，完成項目一期銷售許可證的辦理。同時考慮低區(qū)地下非人防車庫3524㎡在銷售時贈送。項目整體銷售收入預(yù)測為33323萬元。另外也考慮高區(qū)410層作為高級商務(wù)酒店在銷售時考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）；故本項目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為單位銷售，高區(qū)1410層作為整體銷售考慮。第八部分 開發(fā)收入和周期一、銷售配比定價本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。14號樓以低密度全能建筑設(shè)計，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場需求可進行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計的靈活性及前瞻性特點。 第七部分 開發(fā)指標和規(guī)劃一、規(guī)劃建筑指標規(guī)劃建筑指標總占地面積容積率建筑密度≤50%綠化率≥15%用地性質(zhì)商業(yè)其他商鋪建筑面積30%不得分割出售二、規(guī)劃概念方案三、建筑概念方案實施指標根據(jù)控制性規(guī)劃指標，對該項目的實施指標進行了分析，設(shè)計方案如下：項 目單位指標備注用地面積㎡ 總建筑面積 地上建筑面積㎡39535 5號樓建筑面積㎡1635015F,60米基底面積㎡1090 4號樓建筑面積㎡231855F，24米基底面積㎡4637 地下建筑面積㎡9691 建筑密度 % 容積率 3 綠地率 15% 機動車停車位個311 其中地面?zhèn)€93㎡地下個218 非機動車位個777 其中地上個3892個/100㎡地下個389 概念方案 詳見概念規(guī)劃設(shè)計方案。項目周邊在售物業(yè)寫字樓歷史成交價格8300125000元/平米之間，歷史最高售價達到17000元/平米。商業(yè)物業(yè)價格維持較高水平。根據(jù)歷史交易價格和目前的售價該區(qū)與辦公物業(yè)的價格呈穩(wěn)步增長趨勢。數(shù)據(jù)來源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺辦公物業(yè)市場價格調(diào)查項目周邊在售的辦公物業(yè)項目主要為海瀾財務(wù)中心，海瀾財務(wù)中心于203年4月底開盤，㎡，單價17107元/㎡。2013年項目周邊在售的成交案例主要為海瀾財務(wù)中心首層商業(yè)，于2013年5月成交成交價為45000元/平米。三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析調(diào)查江陰市2009年至2012年商品房施工面積、竣工面積如下表： 2009201020112012施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）四、商業(yè)用房價格調(diào)查商業(yè)物業(yè)市場價格調(diào)查項目周邊歷史交易的商鋪主要類型為住宅項目底商和辦公物業(yè)底商為主，主要為首層和1托2形式。2012年商品房成交指標變化：指標2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）12725102102515%成交面積（平米） %成交總額（萬元）%成交均價（元/平米）普通住宅61856843658%低層住宅1276596373128%商鋪957470612513%辦公85307658872%調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬平米）住宅商辦調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交價格情況如下表：指標2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價格比調(diào)查分析商住價格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616 高層住宅11823 金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404 高層住宅10567 水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680 高層住宅9217 御香山長江路北，香山路西商場商鋪29553 高層住宅9837 嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪15704 高層住宅8127 虹橋大廈虹橋北路東，環(huán)城北路北一層商鋪23038 高層住宅11468 君鄰世家君山路東，澄江西路兩側(cè)一層商鋪25600 高層住宅10824 和院夏東路東，五星路南社區(qū)商業(yè)19588 高層住宅7083 摩爾大廈青山路北，通江路西一層商鋪16784 高層住宅7868 —。該項目成交價格為59
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