【正文】 n 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)率2%，取費(fèi)對(duì)象為以上扣除土地費(fèi)用后全部費(fèi)用， 萬(wàn)元。1寫字樓、公寓2500元/m2207900m2　 2人防費(fèi)　 3室外管網(wǎng)、綠化費(fèi)100元/m2207900m2　 4中水設(shè)備　　　　　 合計(jì)54854萬(wàn)元n 管理費(fèi)用%算，取費(fèi)對(duì)象為房屋開發(fā)費(fèi)用。n 前期開發(fā)費(fèi)用1勘察費(fèi)　　　　　 2規(guī)劃設(shè)計(jì)30元/m2207900m2　 3規(guī)劃審批定點(diǎn) 公建元/m2207900m2　 4建設(shè)用地管理費(fèi)元/m238500m2　 5施工圖審查費(fèi) 公建元/m2207900m2　 6規(guī)劃放線費(fèi)　 7城市建設(shè)配套費(fèi)246元/m2146300m2　 8配套費(fèi)（地下車庫(kù)）135元/m361600m3　 9 電增容160元/m2207900m2　 10建筑市場(chǎng)交易費(fèi)%　 萬(wàn)元　 11勞?；?　 萬(wàn)元　 12鑒證費(fèi)%　 萬(wàn)元　 13印花稅%　 萬(wàn)元　 14工程監(jiān)理費(fèi)%　 萬(wàn)元　 15審計(jì)費(fèi)%　 萬(wàn)元　 16確權(quán)費(fèi)用80元/套1500套　 17測(cè)繪費(fèi)2元/m2207900m2　 18交易費(fèi)3元/m2207900m2　 19散裝水泥費(fèi)2元/m2207900m2　 20新型建材3元/m2207900m2　 21地震安全評(píng)估1元/m2207900m2　 22地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估1元/m2207900m2　 23環(huán)評(píng)　　　　　 合計(jì) 萬(wàn)元前期開發(fā)費(fèi)用包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和勘察費(fèi)， 萬(wàn)元?？傞_發(fā)成本包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)；銷售費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)稅及附加以及銷售費(fèi)交易費(fèi)等；該項(xiàng)目總投資： 萬(wàn)元， 萬(wàn)元，成本毛利潤(rùn)率達(dá)33%。．2投資分析的范圍本次投資分析的范圍主要包括項(xiàng)目的總投資估算、收入、利潤(rùn)估算等內(nèi)容。第6章 項(xiàng)目投資測(cè)算、依據(jù)、范圍和方法．1投資分析的目的投資分析的目的是在對(duì)某住宅市場(chǎng)和本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的初步規(guī)劃方案、推算出項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格等，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步評(píng)估，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較好的投資收益。．2公寓部分價(jià)格經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，我司確定以下寫字樓項(xiàng)目為本項(xiàng)目寫字樓部分定價(jià)樣本：項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）中齊未來(lái)城公寓8300丁豪國(guó)際廣場(chǎng)公寓約75008000匯展香格里拉7300丁豪藍(lán)調(diào)國(guó)際8000根據(jù)項(xiàng)目與上表各個(gè)項(xiàng)目的綜合比較，得出項(xiàng)目公寓產(chǎn)品均價(jià)為：7500元/㎡。根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)以及對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的分析，考慮到市場(chǎng)需求，我司將建寫字樓、公寓及商業(yè)的體量配比情況進(jìn)行模擬：寫字樓：公寓：商業(yè)=12：5: 3即在146300㎡總建筑面積的前提下，寫字樓產(chǎn)品為87780㎡，公寓產(chǎn)品36575㎡，商業(yè)面積21945㎡。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃條件，百安居認(rèn)為：項(xiàng)目定位為中端商務(wù)綜合體，以商務(wù)辦公為核心功能導(dǎo)向，業(yè)態(tài)以寫字樓為主，公寓為輔，并考慮部分商業(yè)配套。這些政策雖然更對(duì)針對(duì)住宅市場(chǎng)，但是也會(huì)沖擊整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)的投資環(huán)境；216。 時(shí)下，通貨膨脹已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不可忽視的問題，其對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將產(chǎn)生重大影響，也將影響政府的調(diào)控基調(diào)，在此背景之下，未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿未知，將增加項(xiàng)目投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；216。 當(dāng)前政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控，大量投資客戶轉(zhuǎn)向投資寫字樓、公寓、商業(yè)地產(chǎn)，政策調(diào)控將平衡市場(chǎng)需求，寫字樓、公寓、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)得到歷史性發(fā)展機(jī)遇。 項(xiàng)目周邊銀座商場(chǎng)、丁豪廣場(chǎng)商業(yè)、丁豪廣場(chǎng)酒店等規(guī)劃建設(shè)，將補(bǔ)充周邊配套，也有利于形成商業(yè)集聚效應(yīng)，提高項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值；216。 東部新城規(guī)劃與發(fā)展，“東拓”的推進(jìn)將為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇；216。 與市區(qū)相比，項(xiàng)目周邊的配套不齊全，尤其是生活方面的配套匱乏，雖然具有一定的商務(wù)氛圍，但是仍處于發(fā)展階段；216。 地塊平整無(wú)拆遷難度，有利于施工。 項(xiàng)目自身已建成部分及周邊辦公樓較多，是某東部較為集中的商務(wù)辦公基地，已經(jīng)形成了較為成熟的商務(wù)辦公環(huán)境；216。 周邊集聚了生物工程、新材料、醫(yī)藥化工、電子電器、軟件開發(fā)等成熟的產(chǎn)業(yè)資源，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，并且企業(yè)眾多，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；216。 緊鄰高新區(qū)政務(wù)中心，處于規(guī)劃建設(shè)中的金融商貿(mào)區(qū)的核心位置，地段顯赫，商業(yè)開發(fā)價(jià)值潛力巨大；216。（A派公寓）位置：高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心北側(cè)新宇路1號(hào)；規(guī)模：占地面積:7萬(wàn)㎡，建筑面積:23萬(wàn)㎡，土地為50年產(chǎn)權(quán)；業(yè)態(tài)：公寓；公寓規(guī)劃：規(guī)劃有3棟塔式公寓，地上2331層；公寓戶型：共2930套房源，剩余房源戶型面積在6280㎡之間；工程進(jìn)度：現(xiàn)房；銷售情況：項(xiàng)目于2007年6月開盤，目前銷售的部分是北塔，東、西塔已經(jīng)售罄，剩余房源230套左右；銷售價(jià)格：均價(jià)在7300左右（毛坯）；客戶情況：過渡性置業(yè)者、投資客戶和小型辦公客戶群體。位置：高新區(qū) 國(guó)際會(huì)展中心西側(cè)(工業(yè)南路北側(cè)規(guī)模：占地面積45381平米，總建筑面積192008平米，其中寫字樓15萬(wàn)㎡，；業(yè)態(tài)：以寫字樓為主，另規(guī)劃有商業(yè)（銀座進(jìn)駐）；寫字樓規(guī)劃：規(guī)劃有8棟寫字樓（部分是公寓式寫字樓），地上1824層；寫字樓產(chǎn)品：標(biāo)準(zhǔn)層面積800㎡，分割面積為60200㎡；商業(yè)部分：規(guī)劃商場(chǎng)，銀座已經(jīng)簽約將進(jìn)駐；工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房；銷售情況：項(xiàng)目于2010年4月開盤，至今項(xiàng)目8寫字樓已售罄，1寫字樓整棟出售正在商談中，9未推出，目前在售的是7寫字樓，銷售率達(dá)到80%；銷售價(jià)格：寫字樓均價(jià)在9000左右，一次性享受99折優(yōu)惠；客戶情況：投資客戶和中小型企業(yè)。地上三層，美食廣場(chǎng)、電玩城、網(wǎng)吧、KTV、書吧等，地上四層已經(jīng)簽約的橫店影視城；酒店部分：規(guī)劃有1棟21層五星級(jí)酒店；工程進(jìn)度：一期部分為AB、CD兩座公寓、L座寫字樓和酒店部分，目前已經(jīng)施工至地上23層左右；另外，公寓樣板間已經(jīng)對(duì)外開放；銷售情況：一期將推出AB、CD兩座公寓和L座寫字樓，預(yù)計(jì)將于2011年年初對(duì)外銷售，當(dāng)前接受預(yù)約，來(lái)電、來(lái)訪數(shù)量約3000批；銷售價(jià)格：公寓價(jià)格預(yù)計(jì)在75008000元/㎡，寫字樓價(jià)格在8500元/㎡左右，具體價(jià)格暫無(wú)。公寓規(guī)劃： 該項(xiàng)目規(guī)劃公寓3棟，分別為AB、CD、EF座，其中AB座為地上12層， CD座、EF座為地上27層；公寓戶型：共約1000套房源，采用住宅式設(shè)計(jì)，分為一居、兩居和三居；戶型面積為4060㎡一居（AB座），80㎡兩居和120㎡三居（CD、EF座）；雙氣三線（40㎡不通燃?xì)猓?，?jiǎn)裝修交房；寫字樓規(guī)劃：公寓式辦公共有2棟，GHK座及L座，地上18層；寫字樓戶型：標(biāo)準(zhǔn)層面積750㎡左右，分割面積為80150㎡；商業(yè)部分：面積為77600平方米，地上4層，地下2層，二、。項(xiàng)目位于某高新區(qū)，雖然區(qū)域環(huán)境不斷成熟，但是與市區(qū)相較，在商業(yè)氛圍方面仍然相當(dāng)單薄，發(fā)展大型商業(yè)將會(huì)充滿較大風(fēng)險(xiǎn)。．5小結(jié)縱觀某商業(yè)地產(chǎn)，單從銷售方面看，無(wú)論是純商業(yè)還是社區(qū)底商都取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，但是從經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上判斷，某大部分商業(yè)項(xiàng)目都處在成長(zhǎng)摸索期，尤其是大規(guī)模純商業(yè)項(xiàng)目，呈現(xiàn)出“銷售熱火朝天，經(jīng)營(yíng)步履維艱”的現(xiàn)象。萬(wàn)豪星光天地街鋪：4050內(nèi)鋪：15街鋪：6000075000元/ m2內(nèi)鋪：1600035000元/ m2已銷售95%左右，全部對(duì)外銷售齊魯鞋城品牌港5070一層：2800032000元/m2三層：1300016000元/ m2截至10月底銷售65套。晶都國(guó)際100200一層：1500036000元/ m2二層：1200025000元/ m2三層：12000元/ m2銷售部分剩余12000 m2左右10月起打折促銷，低至92折。．4在售商業(yè)項(xiàng)目情況項(xiàng)目面積（萬(wàn)m2）主力戶型（m2）價(jià)格目前狀況備注魯商廣場(chǎng)10200500一層：45000元/ m2二層：30000元/ m2三層：25000元/ m2剩余2000平米左右約8套。．3某商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格分析 10月底商報(bào)盤均價(jià)20523元/平米，%，環(huán)比保持不變。與目前A股的上漲呈現(xiàn)反比關(guān)系。4. 5．2某商業(yè)市場(chǎng)成交分析 ，%。．1某商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)較少，市場(chǎng)新增供應(yīng)不活躍。東部公寓項(xiàng)目較多，其中高新區(qū)的未來(lái)城公寓、香格里拉都是普通白領(lǐng)公寓產(chǎn)品的代表，這類產(chǎn)品因?yàn)槊娣e小、總價(jià)低是市場(chǎng)炙手可熱的投資產(chǎn)品；另外，奧體片區(qū)的國(guó)奧城公寓和玉蘭公寓定位為高端酒店式公寓，其面對(duì)的主要是高端人士，實(shí)際表明，高品質(zhì)公寓產(chǎn)品也受到了市場(chǎng)的歡迎。物業(yè)形態(tài)Loft公寓容積率總建筑面積23037㎡本年度推盤量23037㎡主力戶型（面積）4272平當(dāng)月銷售均價(jià)13000元/平米當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù)，大約銷售165套，94%當(dāng)月成交套數(shù)5套本月優(yōu)惠折扣本月促銷活動(dòng)無(wú)銷售率（當(dāng)期推出量）還剩不到30套，暢銷戶型及面積優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1） 位于城市稀缺繁華地段，交通方便，配套完善；2） Loft公寓，價(jià)格低，面積小，吸引大批投資客戶；劣勢(shì)：1）loft，不做裝修l 海爾綠城玉蘭公寓樓盤名稱海爾玉蘭公寓位置歷下經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè)物業(yè)形態(tài)精裝公寓容積率總建筑面積4萬(wàn)㎡本年度推盤量4萬(wàn)㎡主力戶型（面積）70200，主力7080當(dāng)月銷售均價(jià)14000元/㎡當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù)22套（其中有一層團(tuán)購(gòu)）當(dāng)月成交面積本月優(yōu)惠折扣本月促銷活動(dòng)銷售情況（當(dāng)期推出量）還剩23套暢銷戶型及面積優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1）裝修精致豪華，可以直面奧體場(chǎng)館2) 準(zhǔn)現(xiàn)房，交房時(shí)間早劣勢(shì)：1) 位置稍偏，偏向于居住，而且面積大，不適于做投資2) 總價(jià)高，增大投資風(fēng)險(xiǎn)。10 月，公寓整體均價(jià)為 9388 元/平米，同比上升 %，環(huán)比上升 %，主要是由于近期入市的公寓項(xiàng)目大多是高端定位，其帶動(dòng)了整個(gè)公寓市場(chǎng)的價(jià)格水平。國(guó)奧城的開盤熱銷，%，%。10 月，公寓市場(chǎng)共成交 478 套， 萬(wàn)平米，同比分別下降 %和 %，環(huán)比分別上升 %%。 10月月初存量為684套， 萬(wàn)平米，%%，%%。公寓也搭上了“銀十”的末班車，10月中下旬，藍(lán)調(diào)國(guó)際、魯商從上表看出，2009年以來(lái)，某公寓市場(chǎng)的供應(yīng)量呈現(xiàn)減少的局面，這一方面說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)不及時(shí)，另一方面說(shuō)明市場(chǎng)需求的旺盛。某公寓市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)整體發(fā)展良好，由于市場(chǎng)的良好發(fā)展形勢(shì)，公寓市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，公寓的市場(chǎng)需求較為旺盛，主要是投資需求和首次置業(yè)需求。隨著某房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，公寓項(xiàng)目作為一種總價(jià)低，戶型小，變現(xiàn)快，宜投資，市場(chǎng)空白點(diǎn)多的產(chǎn)品越發(fā)受到開發(fā)商重視，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，越來(lái)越多的項(xiàng)目比如發(fā)祥巷、名士豪庭、中齊未來(lái)城等項(xiàng)目也都規(guī)劃有一部分公寓，目前公寓產(chǎn)品幾乎遍布某各個(gè)區(qū)域，展現(xiàn)多點(diǎn)開花的局面。 需要注意的是，東部辦公市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為搶眼，與市區(qū)相比，東部新區(qū)在交通、空間、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、成本等方面都具有明顯優(yōu)勢(shì)，這已經(jīng)引起眾多企業(yè)的認(rèn)識(shí)，故無(wú)論是高新區(qū)的中鐵匯展國(guó)際還是奧體片區(qū)的魯商國(guó)奧城、魯銀銀河大廈都很受市場(chǎng)歡迎，占據(jù)了某寫字樓成交的半壁江山。但是，2009年以來(lái)，某的寫字樓市場(chǎng)終于得以“破冰”，萬(wàn)達(dá)中心、開元廣場(chǎng)、魯商廣場(chǎng)、中鐵匯展國(guó)際等數(shù)個(gè)寫字樓項(xiàng)目都表現(xiàn)出良好的銷售業(yè)績(jī)，近期高端寫字樓的代表項(xiàng)目——魯商國(guó)奧城寫字樓更是表現(xiàn)奪目，銷售速度和銷售價(jià)格均取得歷史性飛躍。匯展國(guó)際位置某國(guó)際會(huì)展中心西側(cè)物業(yè)形態(tài)寫字樓、商鋪容積率總建筑面積192342㎡本年度推盤量 1400套主力戶型（面積）60200㎡；本月銷售均價(jià)10000元/平米本月成交套數(shù)本月成交面積約2000㎡本月優(yōu)惠折扣一次性99折本月促銷活動(dòng)無(wú)銷售率（當(dāng)期推出量）約80%暢銷戶型及面積60200㎡優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1）價(jià)格低，均價(jià)9000元/平米；2）面積區(qū)間大，能滿足不同階層客戶的需求；劣勢(shì):1） 檔次偏低l 魯商國(guó)奧城寫字樓樓盤名稱魯商國(guó)奧城位置經(jīng)十路奧體中心正對(duì)面物業(yè)形態(tài)綜合體容積率總建筑面積20萬(wàn)㎡（寫字樓）本年度推盤量 ㎡主力戶型（面積）1490㎡（標(biāo)準(zhǔn)層）本月銷售均價(jià)14500元/平米本月成交套數(shù)3層本月成交面積約4500㎡本月優(yōu)惠折扣無(wú)本月促銷活動(dòng)無(wú)銷售率（當(dāng)期推出量）約90%暢銷戶型及面積整層銷售優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1）奧體政務(wù)核心區(qū)，緊鄰經(jīng)十路；2）43萬(wàn)㎡城