【正文】 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 54頁 共 57頁 第五部分、項目 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢 ★作為亳州政府的招商引資項目，得到 市 領(lǐng)導(dǎo)的支持，為項目的政策優(yōu)勢； ★ 地塊總面積超過 1000 畝，建成后建筑面積將達(dá)到 120 余萬方，超大的規(guī)模，帶來強大的集聚效應(yīng)，一旦運營得當(dāng)，無論是社會效應(yīng)還是經(jīng)濟效應(yīng)皆較為可觀，為項目規(guī)模優(yōu)勢 ； ★項目地塊向北臨近 311 國道，向東臨近 105 國道，周邊規(guī)劃道路暢達(dá)，便于貨物、人流的流通，有較為顯著的交通優(yōu)勢； 二、劣勢 ● 項目所在地塊， 周邊 基本為農(nóng)田、林地，周邊商業(yè)氛圍欠缺 ，不利于投資經(jīng)營戶的信心建立； ●項目離老城中心有約 3 公里的距離，離火車站有 5 公里距離，這在亳州 這一三線城市而言，會給商鋪投資經(jīng)營者帶來較大的心理阻力； 三、機會點 ▲亳州整個城市的商業(yè)較其經(jīng)濟發(fā)展滯后，城市商業(yè)正在進(jìn)入一個快速發(fā)展的通道，從長遠(yuǎn)而言，未來發(fā)展整體向好的態(tài)勢較為穩(wěn)健； ▲亳州城區(qū)范圍內(nèi)，亳州大市場已售罄，除此已無其他同類項目，在未來項目的開發(fā)周期內(nèi)，來自同區(qū)域間的競爭危險較小。 研發(fā)路 周邊公共交通 周邊未有公交線路到達(dá)。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 53頁 共 57頁 周邊 道路 狀況 周邊道路只有研發(fā)路已修建通車，路面寬敞，約為 15 米。 地塊地貌現(xiàn)狀 項目周邊 環(huán)境 東面與研發(fā)路相鄰，路邊另一側(cè)為植被及村落，多為一層磚瓦結(jié)構(gòu)；南面覆蓋林地，遠(yuǎn)處有一藥業(yè)公司；西面為林地，植被茂盛；北面目前為農(nóng)地，規(guī)劃為一學(xué)校。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 52頁 共 57頁 第四部分、項目基本情況 一、土地面積 項目用地面積約 1331 畝，擬規(guī)劃面積約 126 萬平方米 。 14%18%3%8%13%16%6%22%0%倉儲餐飲賓館車站住宅銀行電子商務(wù)物流其他 評析： 本題意在調(diào)查商家對市場配套的需求情況。調(diào)查顯示超過 60%的商家對“一層經(jīng)營展示，二層或三層辦公和倉儲”這種物業(yè)模式比較接受，基本上沒有抗性。調(diào)查顯示 86%的商家租金承受范圍在 1 元 — 元 /㎡ /天，相對家裝建材，五金機電而言，小商品經(jīng)營商家的租金支付水平較高一些。這與我們對該地塊綜合調(diào)研考察后，預(yù)計價格敏感點在 2021元 /㎡左右 —— 2300元 /㎡左右。 11 您能承受的商鋪價格是 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 50頁 共 57頁 54%25%7%5% 2%7% 2500元2800元/㎡2800310031003500350038003800420042004600 評析： 本題意在調(diào)查商家對項目商鋪價位的心理承受。這也大致符合小商品，服裝百貨行業(yè)對經(jīng)營面積額要求。 6%34%10%4%18%8%10%10%20㎡以內(nèi)2040㎡4050㎡5060㎡6080㎡80100㎡100150㎡150㎡以上 評析： 本題意在了解商家對商鋪房型的面積需求狀況。 ，打算購鋪還是租賃 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 49頁 共 57頁 31%69%購鋪租賃 評析： 本題意在了解商家對市場的經(jīng)營投資因素 。 26%17%23%14%12%8% 地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠 評析： 本題意在調(diào)查商家對新市場的軟硬件需求狀況。 ，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 48頁 共 57頁 48%4%48% 愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對新市場的投資經(jīng)營意向。調(diào)查結(jié)果顯示，商家進(jìn)貨主要是從外地進(jìn)貨，其次是廠家直銷。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 47頁 共 57頁 48%48%4%譙城本地整個亳州市亳州市外 評析： 本題意在了解商家客戶的主要分布區(qū)域及經(jīng)營輻射范圍。 85%15%零售批發(fā) 評析： 本題意在調(diào)查商家的主要經(jīng)營方式。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 46頁 共 57頁 14%4%14%7%16%27%18% 0%位置不好交通不便經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好租金不合理市場分散其他 評析： 本題意在調(diào)查商家對經(jīng)營現(xiàn)狀的不滿意之處。 20%34%22%24%0%租金合適地段好交通方便客戶多其他 評析： 本題意在了解商家對經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意之處。調(diào)查顯示有 53%的商家對經(jīng)營現(xiàn)狀表示滿意 。調(diào)查顯示，排在前兩位的是物流和倉庫，其 次是餐飲和銀行。調(diào)查結(jié)果顯示 有 超過 80%的商家對“一層經(jīng)營展示，二層或三層辦公和倉儲”這種模式比較接受。與目前亳州市商鋪租賃價格較為吻合。一方面反映消費者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場開發(fā)環(huán)境。 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 43頁 共 57頁 29%50%7%0%7% 7%2500元2800元/㎡2800310031003500350038003800420042004600 評析： 本題意在了解消費者對 市場商鋪價格 的心理 預(yù)期 。 0% 12%18%18%0%23%23%6%20㎡以內(nèi)2040㎡4050㎡5060㎡6080㎡80100㎡100150㎡150㎡以上 評析 ： 本題意在了解商家對商鋪房型的面積需求。 9. 您如果到市場區(qū)，打算購鋪還是租賃 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 42頁 共 57頁 44%56%購鋪租賃 評析： 本題意在了解 受訪者中商鋪的租售比例 。 8. 您對新市場的基本要求 21%19%16%16%12%16% 地段合適交通便利租金合理政策優(yōu)惠配套齊全倉儲足夠 評析： 本題意在了解 經(jīng)營戶對未來市場的基本 要求。 7. 若果條件合適，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎？ 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 41頁 共 57頁 32%40%28%愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在了解商家對 區(qū)域內(nèi)其他市場 的投資經(jīng)營意向。 6. 您的貨源是從哪里進(jìn)的 14%54%25%7%本地外地廠家直銷批發(fā)商進(jìn)貨 評析： 本題意在調(diào)查商家進(jìn)貨渠道的分布情況。 5. 您的客戶主要是 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 40頁 共 57頁 89%11% 0%譙城本地整個亳州市亳州市外 評析： 本題意在了解商家客戶的分布區(qū)域及市場輻射范圍。 4. 您的經(jīng)營方式是哪類 61%39%零售批發(fā) 評析： 本題意在了解商戶的主要經(jīng)營方式。 3. 您不滿意的原因 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 39頁 共 57頁 13%14%10%14%14%7%14%14%位置不好交通不便經(jīng)營面積小缺乏倉儲經(jīng)營前景不好租金不合理市場分散其他 評析： 本題意在了解商家對經(jīng)營現(xiàn)狀的不滿意之處，調(diào)查顯示“交通不便”，“市場分散”，“缺乏倉儲”，“位置不好”，“經(jīng)營前景不好”是商家對經(jīng)營現(xiàn)狀不滿的主要因素。 10%45%17%21%7%租金合適地段好交通方便客戶多其他 評析： 本題意在了解 五金機電經(jīng)營戶 對經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意之處。 二、五金機電 類 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 38頁 共 57頁 61%39%滿意不滿意 評析： 本題意在調(diào)查 五金機電 商戶對經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意度，調(diào)查顯示 絕大部分 的商家對經(jīng)營現(xiàn)狀 比較滿意，根據(jù)以往經(jīng)驗，選擇“不滿意”的經(jīng)營戶也不排除有部分受訪者執(zhí)較為保守的態(tài)度。 ？ 21%13%4%6%8%21%1%26%0%倉儲餐飲賓館車站住宅銀行電子商務(wù)物流其他 評析： 本題意在調(diào)查消費者對市場 配套的需求情況。 52%30%5%8%5% 0% ㎡/天 評析： 本題意在了解消費者對商鋪租賃價位的心理承受，調(diào)查表示 1 元 /㎡ /天 —— 元 /㎡ /天是絕大多數(shù)商鋪能夠接受的租價范圍 。 從以上圖表顯示， 2500— 3100 元 /平方米的價格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據(jù)受訪者心理，一般會比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場價格較為吻合。 同時也一定程度顯示 這一部分人的經(jīng)濟實力。 商鋪 0% 8%13%0%13%25%15%26%20㎡以內(nèi)2040㎡4050㎡5060㎡6080㎡80100㎡100150㎡150㎡以上 評析： 本項目意在了解商家對商鋪 面積 的需求情況。 ，打算是購鋪還是租賃 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 35頁 共 57頁 50%50%購鋪租賃 評析： 本題意在了解 受訪者中商鋪的租售比例 。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“政策優(yōu)惠”和“租金合理”。 ，您愿意到譙城區(qū)內(nèi)新的大市場去經(jīng)營嗎 59%5%36%愿意不愿意沒考慮過 評析： 本題意在 調(diào)查經(jīng)營戶 對 亳州城區(qū)內(nèi)的新市場的購買及投資意向 ，調(diào)查表示 59%的商戶對新市場還是持有很高的期待，另外還有 36%“未考慮過” 的商家也極有可能成為項目的目標(biāo)客戶群體。調(diào)查結(jié)果顯示商家貨源地主要為外地進(jìn)貨，其次為廠家直銷。調(diào)查顯示市場上商戶的客戶區(qū)域 94%分布在亳州市，而其中大部分又集中于譙城區(qū)及其下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對亳州市之外輻射力有限。調(diào)查表明 55%的商戶經(jīng)營方式為零售，批發(fā)的商戶的比例也接近 50%，總體來說零售經(jīng)營的比重更大一些。 此題也較為明顯的反應(yīng)了亳州建材裝飾商業(yè)的缺陷。 2. 您滿意的原因 亳州億都財富廣場項目可研報告 第 32頁 共 57頁 35%27%20%12%6%租金合適地段好交通方便客戶多其他 評析 ：本題意在了解 經(jīng)營戶對目前經(jīng)營商鋪的滿意原因 ，調(diào)查顯示“租金合適”和“地段好”是經(jīng)營戶滿意的主要 原因，其次“交通方便”也是商戶滿意的重要因素。調(diào)查顯示有超過半數(shù)的 商戶表示滿意。 三、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析 本次問卷針對亳 州市“建材裝飾”、“五金機電”、“小商品”三類經(jīng)營戶展開，問卷覆蓋亳州城區(qū)內(nèi)所有該幾類經(jīng)營區(qū)域，共發(fā)放問卷 600 份，回收有效問卷578 份，以下為問卷分析統(tǒng)計結(jié)果。 ② 商業(yè)格局較為零散 前些年，在亳州市曾經(jīng)出現(xiàn)過如阜陽商廈、金元寶商城等 體量超過 3 萬平方米 的大型購物商城，皆由于規(guī)劃、經(jīng)營等方面問題以失敗倒閉告 終，導(dǎo)致 亳州市區(qū) 目前 沒有 商業(yè) 中心 ， 主要分布 以街道為單位的集中經(jīng)營區(qū)域， 有蒙城路小商品一條街、薛閣路裝飾建材一條街、魏園路鋼材一條街等主要 集中