【正文】 路途經(jīng)片區(qū)周邊，可直通火車站、機(jī)場、碼 頭、高速公路及市區(qū)內(nèi) 26 外的商業(yè)繁華區(qū)。綜合該片區(qū)優(yōu)勢如 下： 是一塊難得的住宅區(qū)域、獨(dú)一無二的的高綠 化的理想居住地。片區(qū)內(nèi)供應(yīng)結(jié)構(gòu)從中檔到高檔。 水庫片區(qū)： 陽光綠地家園 擁有水庫片區(qū)較為稀缺的景觀資源，背靠翠竹 公園成為項(xiàng)目有力買點(diǎn)，圍繞這些價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目做 了較多有效推廣。世金漢宮推售主體分為 C/B 兩棟公寓，截止 4 月， C 座單位已售罄， B 座延續(xù)以往銷售模式，營銷手法主要體現(xiàn)在五 星級酒店的管理標(biāo)準(zhǔn)、萬元 /套為單位發(fā)售等產(chǎn)品細(xì)節(jié)上。 25 桂園 —蔡屋圍片區(qū)： 風(fēng)格名苑以 “讓生活奢華一點(diǎn) ”為主要訴求，通過體驗(yàn)營銷為主要方式的客戶嘉年華活動(dòng)系列，為產(chǎn)品后期銷售 積累了大量客戶。一春交會(huì)期間展示樣板房；在 5 月新政的影響下，開盤最終選擇在威尼斯酒店 ，活動(dòng)整體風(fēng)格較為低調(diào)。與上半年相比，今年下半年的漲幅 波動(dòng)較大，月度環(huán)比最高漲幅達(dá) 11% ，整體呈持續(xù)走高的態(tài)勢。 23 3）新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 20xx 年羅湖區(qū)住宅新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖 20xx 年羅湖住宅新增供應(yīng)仍以小戶型為絕對主流， 單身公寓、一房、二房的總套數(shù)為 62%，而鴻景翠峰、東方尊峪的入市，高端居家型產(chǎn)品有效填補(bǔ)市場空白，使三房及以上的 產(chǎn)品比例達(dá) 38% 。 2）羅湖區(qū)住宅月度供求關(guān)系變化 20xx 年羅湖區(qū)月度供求變化圖（單位：萬平方米） 20xx 年羅湖市場出現(xiàn)了明顯的 “ 季節(jié)性 ”斷供現(xiàn)象，但銷售量則保持相對穩(wěn)定，說明樓市銷量受季節(jié)性影響減 弱。與去年同期相比， 20xx 年整體供 應(yīng)量降幅超過 50%，有限的市場供應(yīng)已無法滿足持續(xù)高漲的購房 需求，同時(shí)受區(qū)域間產(chǎn)品競爭影響，市場主要表現(xiàn)為購買力大 量外溢。自 20xx 年以來，新政繼續(xù)以較大力度協(xié)調(diào)樓市的發(fā)展，而近年旺盛的剛性需求卻為羅湖有 限的市場供應(yīng)造就了非主流片區(qū)的繁榮景象。 20xx 年全區(qū)新增項(xiàng)目共 9 個(gè)，以小戶型項(xiàng)目居多為 7 個(gè)，全區(qū)住宅批售面積為 萬平方米，與去年同期相比，整體降幅達(dá) 53% ，土地資源的嚴(yán)重匱乏將樓市推向一個(gè) “ 新 ”的開發(fā)環(huán)境。按深圳市 城市規(guī)劃，該片區(qū)原規(guī) 21 劃為深圳旅 游休閑用地，但在深圳快速發(fā)展的過程中，目 前已經(jīng)成為深圳居住較為集中的片區(qū)，人口規(guī)模不斷擴(kuò)大 。廣九鐵路橫貫轄 區(qū)腹部，深圳地鐵一期工程從羅湖火車站開始向西延伸；著名的深圳 水庫坐落在轄區(qū)的梧桐山下，將東江水源源不斷地流向香港和深圳市 區(qū)。至 20xx 年底止，轄區(qū)面積達(dá) 平方公里，全區(qū)總?cè)丝? 萬人。 1979 年 3 月寶安縣改為深圳市，羅湖區(qū)于同年 10 月正式組建， 轄羅湖、附城兩公社和深圳鎮(zhèn)； 1982 年 1 月，設(shè)立羅湖行政區(qū)，轄整個(gè)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)； 1983年 9 月，深圳市把經(jīng)濟(jì)特區(qū)劃分為 4 個(gè)管理區(qū)，羅湖管理區(qū)轄附城公社，人民路和和平路兩個(gè)街道辦事處； 1990 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，羅湖區(qū)成立第一屆人民政府，轄沙頭角鎮(zhèn)和東門、 南湖、桂園、翠竹、筍崗、黃貝、梅沙、鹽田等 8 個(gè)街道辦事處； 1997 年，沙頭角鎮(zhèn)和梅沙、鹽田兩個(gè)街道辦事處從羅湖區(qū)劃出，成立鹽田 區(qū)，至此羅湖區(qū)管轄的范圍是東門、南湖、黃貝、桂園、筍崗、翠竹 、東湖、蓮塘、東曉、清水河等 10 個(gè)街道辦事處。 20 羅湖區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，是深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)開發(fā)最早的城區(qū)，聞名全國的 “深圳速度 ”在這里誕生。預(yù)計(jì)隨著二手市場的進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展，未來其在房地產(chǎn)市場的比重還將繼續(xù)提高 。 （ 6）二手樓成交首超新房 特區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)用地的連續(xù)五年零供應(yīng)和新房 供應(yīng)量的逐漸減少加速了深圳二手市場的發(fā)展，其分流新房需求 的功能也日益強(qiáng)大。此外， 20xx 年對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整限制了未來非普通住宅的供應(yīng)，致使非普通住宅物業(yè)的稀缺性顯現(xiàn) ，從而導(dǎo)致非普通住宅價(jià)格的飛速上漲。 （ 5）非普通住宅領(lǐng)漲 20xx 年深圳房價(jià)大幅上漲，全市商品住宅均價(jià)達(dá) 元 /平 19 方米，較 20xx 年同期上漲 %之多。與 1～ 5 月相比， 1～ 6 月全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)的下降幅度已明顯減小，尤其是 6 月份，套型建筑面積 90平方米以內(nèi)住宅的投資規(guī)模和在建規(guī)模，均較 上月成倍增長，并使今后普通商品住宅供應(yīng)有望逐步增長。位于南山區(qū)的 T1010046 地塊地面地價(jià)達(dá) 8629 元 /平方米，位于羅湖區(qū)的 H4070036 地塊地面地價(jià)高達(dá) 13526 元 /平方 18 米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價(jià)格的新高，拉 升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心 。另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分 別同比減少了 %和 %，并且 萬平方米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從 而一定程度地影響商品房市場供應(yīng)。 （ 1）開發(fā)投資持續(xù)上漲 20xx 年，深圳市房地 產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)上漲，完成開發(fā)投資 億元，較去年同期增加 %，其中住宅開發(fā)投資達(dá) 億元，同比增長 %。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 20xx 年深圳相關(guān)部門緊跟響應(yīng)，土地、稅收、信貸 等環(huán)節(jié)一并發(fā)力，給深圳的房地產(chǎn)市場造成了一定的震蕩 。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 深圳市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成 了非常龐大的規(guī)模，各種層次和業(yè)態(tài) 的商業(yè)物業(yè)滿足了深圳市場諸多方面的需求。綜合上述因素，在政府宏觀政策的影響 下， 20xx 年的深圳房價(jià)仍將保持一定的、穩(wěn)健的增長。深圳是中國最大的商務(wù)性 城市之一，同時(shí)又是戶籍人口最小的城市，商務(wù)性人口隨著城市的升 級還在不斷持續(xù)流動(dòng)和增長，在 1200 萬的總?cè)丝谥校?75%的人口居住方式都是非產(chǎn)權(quán)式居住。在深圳現(xiàn)有的置業(yè)結(jié)構(gòu)中，投資性置業(yè)占 17%左右。與此同時(shí)，深圳現(xiàn)在正處在一個(gè)全民置業(yè)時(shí)期，基本的置業(yè)力量，至少 還需要 35 年的時(shí)間才能得到一定程度的緩解。 16 深圳市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健地增長，為深圳市房地 產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的 “后援 ”。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長速度止跌回升，增長 %；更新改造投資 億元，增長 %；其他投資 億元，下降 %。 三 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 由 上 年 的 ∶ ∶ 發(fā)展為∶ ∶ 。 20xx 年深圳市生產(chǎn)總值 億元 ,比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)總量位居全國大中城市的第四位。在此同時(shí)，深圳市環(huán)境質(zhì)量也在逐步改善，區(qū) 域環(huán)境噪聲平均值 分貝，城市 交通干線噪聲平均值 分貝，均比 20xx 年降低 分貝。公路網(wǎng)密度達(dá) 公里 /平方公里。目前，深圳 已建成通往境外各類口岸 17 個(gè)，其中包括中國最大的陸路客運(yùn)口岸 ——羅湖口岸，中國最大的陸路貨運(yùn)口岸 ——皇崗口岸，中國第二大集裝箱海港 ——鹽田港，第四大空港 ——寶安國際機(jī)場。經(jīng)過二十年的發(fā)展，深圳城鎮(zhèn)居民生活水平逐年提高，職工工資水平 穩(wěn)步上升，年均遞增%以上。 深圳市投資宏觀背景 深圳市是中國大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，綜 合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年提高。那么 20xx年房地產(chǎn)市場一定會(huì)圍繞著上述房地產(chǎn)發(fā)展模 式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，也就是說要生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民 眾有支付能力的住房產(chǎn)品。 根據(jù)中國人多地少的國情和現(xiàn)階段的發(fā)展水平，發(fā)展節(jié)能省地、環(huán)保 型建筑，形成具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。適合中低收入家庭的中低價(jià) 位、中小 戶型 商品房供應(yīng)不足，部分城市商品 房價(jià) 格上漲仍然較快，住房保障制度建設(shè)相對 14 落后，房地產(chǎn)市場秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。 另外，中國已經(jīng)走過了住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代， 正向著更加注重改善人居環(huán)境和節(jié)約資源的階段發(fā)展。 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在這種變革的前夜。這將會(huì) 改變國內(nèi)居民 的住房消費(fèi)模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式， 并重構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭體系。這種政策既有國際慣例，也符合 中國的實(shí)際情況。 20xx 年 是國家宏觀調(diào)控政策最為密集、也最為具有剛 性力度的一年， 20xx 年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平， 其次，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。主要是：首先，房地產(chǎn)開 發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。 20xx 年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 20xx 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 億元，同比增長%，增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。故該項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的社會(huì)效益。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證，主要來源于自籌資 金、銀行融資及銷售收入。總計(jì)164,051, 元。 投資估算及資金籌措 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目建設(shè)的總投資約為 164,051,846 元（包含地價(jià)款、建筑安裝成本及各項(xiàng)稅費(fèi)等），在建設(shè)期 內(nèi)將按項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖的進(jìn)度分期投入，項(xiàng)目投資估算詳見下表： 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（元） 單價(jià)（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 110,628, 6, 67% 2 前期工程費(fèi) 2,619,000 2% 3 建安工程 31,689,900 1, 19% 4 管理費(fèi)用 2,898,746 2% 10 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（元） 單價(jià)（元 /平方米） 占總投資比例 5 不可預(yù)見費(fèi) 950,697 1% 6 其他費(fèi)用 1,157,598 1% 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,867,500 1% 8 銷售費(fèi)用 12,240,000 7% 合計(jì) 164,051,846 9, 100% 注：單價(jià)為按全部建筑總面積分?jǐn)傆?jì) 算。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 H4020043 號(hào)宗地開發(fā)周期預(yù)計(jì)為 年，即自 20xx 年 5 月至20xx 年 5 月。 開發(fā)企業(yè)已具備以下條件： 開發(fā)條件 取得文件證號(hào) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 注冊號(hào)： 4403011013519 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 深房開字（ 20xx） 749 號(hào) 關(guān)于 H4020043 宗地開發(fā)問題的復(fù)函 深國房直函〔 20xx〕 348 號(hào) 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 通過對 20xx 年度深圳市經(jīng)濟(jì)狀況以及 深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研和分析，可得到如下結(jié)論： □ 深圳市房地產(chǎn)市場目前對住宅用房的需求仍較 大，尤其是本報(bào)告中擬開發(fā)項(xiàng)目的宗土位于深圳市羅湖區(qū)銀湖 路，地理位置極其優(yōu)越，而該區(qū)域可供開發(fā)住宅土地極少，故項(xiàng)目開發(fā) 前景樂觀； □ 銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金銀二湖，湖 前有金湖山莊、 9 頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、金碧苑、 銀谷別墅和棕櫚泉?jiǎng)e墅，由內(nèi)而外連成一片，成為深圳別墅物業(yè)最為集 中的地區(qū)。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 承擔(dān)本次可行性研究工作的單位為：深圳市國 浩土地房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司 研究工作依據(jù) 本次進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究工作的依據(jù)如下： （ 1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行 性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì) [20xx]590 號(hào)）； （ 2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建設(shè)部 ：建標(biāo) [20xx]205號(hào)）； 7 （ 3）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（ 中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)）； （ 4）《深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息》； （ 5）根據(jù)《深圳近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx—20xx）》； （ 6）發(fā)展商提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《 房地產(chǎn)證》等相關(guān)資料。 銀湖財(cái)富公館項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 報(bào)告編號(hào)： 深國浩研字 20xx 第 025 號(hào) 報(bào)告編制單位： 深圳市國浩土地房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司 提交報(bào)告日 :二 ○○七年 十二 月 二十六 日 1 目 錄 一、項(xiàng)目總論 ............................................................................................... 6 項(xiàng)目背景 ................................................................................................. 6 項(xiàng)目名稱 ........................................................................................... 6 開發(fā)公司 ........................................................................................... 6 承擔(dān) 可行性研究工作的單位 ................................................................ 6 研究工作依據(jù) .............