【正文】 需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。2022 年中山市港口樓市分析① 港口房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 16 頁(yè) 共 57 頁(yè)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，中山 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。① 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。中山房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年港口房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。中山房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬(wàn)平方米） 其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 新開(kāi)工面積增幅 % % % %水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 15 頁(yè) 共 57 頁(yè)2022 年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了 100 萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá) %,與市場(chǎng)投資 呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2022年可以算是一個(gè)不折不扣的中山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是中山港口房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于中山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。2022 年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為中山市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 14 頁(yè) 共 57 頁(yè)的發(fā)展和潛力。”. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析港口鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)項(xiàng)目周邊主要板塊：港口鎮(zhèn)比較有代表性的有 等。①①2022 年涉及八方面內(nèi)容，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域合作、城鄉(xiāng)體制改革、社會(huì)事業(yè)、民生保障和政府自身建設(shè)。 年末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。 六、財(cái)稅收入持續(xù)增長(zhǎng)，信貸增速穩(wěn)步加快 全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。出口份額居前的國(guó)家為美國(guó)，占全市出口總值的 %；出口增速最快的國(guó)家是韓國(guó)，增速 為 %，比全市增速高 個(gè)百分點(diǎn)。在消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，八大類(lèi)消費(fèi)價(jià)格 總體呈現(xiàn)“六升二降”態(tài)勢(shì)，其中食品類(lèi)價(jià)格上漲 %，居住類(lèi)價(jià)格上漲 %，衣著類(lèi)價(jià)格下降 %。受食品價(jià)格尤其是瓜果蔬菜及水產(chǎn)品價(jià)格上漲的影響，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)同比上漲 %。水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 13 頁(yè) 共 57 頁(yè) 四、消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)增速平穩(wěn) 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資 億元，增長(zhǎng) %。其中：漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，占農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的 %，是拉動(dòng)全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)的主要因素；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，占比 %；畜牧 業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，占比 %。民營(yíng)工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；“三資”工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；從產(chǎn)銷(xiāo) 狀況看，工業(yè)銷(xiāo)售與生產(chǎn)增長(zhǎng)基本同步，全市完成工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值 億元，其中實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。從主要行業(yè)看，裝備制造業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先增長(zhǎng)，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。 一、工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)增速平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)活力持續(xù)增強(qiáng) 全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三 產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 11%，三次產(chǎn)業(yè)比重為 ::。水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 12 頁(yè) 共 57 頁(yè)2①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 2022 年，全市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)中央及全省各項(xiàng)決策部署，努力在轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)外需、惠民生保穩(wěn)定等方面下功夫，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。其中，國(guó)內(nèi)貸款 12540 億元，增長(zhǎng) %；利用外 資 796 億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 26705 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 32454 億元，增長(zhǎng) %。①①12 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 21808 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 10201 億元，同比增長(zhǎng) %。2022 年，商品房 銷(xiāo)售額 萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增幅比111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。①①2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置費(fèi) 9992 億元，增長(zhǎng) %。12 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投 資 5570 億元，增長(zhǎng) %。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。另外，在住宅的戶(hù)型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶(hù)需求的多種戶(hù)型，避免單一。水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 10 頁(yè) 共 57 頁(yè)充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián) 合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重 營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目 總體指標(biāo)1 用地面積 水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 9 頁(yè) 共 57 頁(yè)2 土地用途 商住3 容積率 4 總建筑面積 673795 可售面積 657806 建筑棟數(shù) 4序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 建筑密度 %① 2 容積率 3 綠地率 ①% 434 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 144375 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 357 靜態(tài)投資回收期 年8 動(dòng)態(tài)投資回收期 年. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。主要建設(shè)條件水禾園居住小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目是中山港穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（教師公寓）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn) 動(dòng)、休 閑、生態(tài)、養(yǎng)生的健康生活。預(yù)期目標(biāo)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 12 個(gè)月，該項(xiàng)目投資回收期為 年，投資估算為14437 萬(wàn)元， 該項(xiàng)目計(jì)劃 2022 年 4 月開(kāi)工，2022 年 1 月工程竣工，計(jì)劃投入自有資金為 5400 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 38%，投入自有 資金中不包括土地出讓金及契稅為 3656 萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用 1516 萬(wàn)元。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)水禾園三期工程?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。④房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約 可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。③解決 勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。② 項(xiàng) 目對(duì)港口鎮(zhèn)建設(shè)將起到促進(jìn)作用隨著港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使港口居民的生活環(huán)境、居住 環(huán)境不斷得到改善。水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 7 頁(yè) 共 57 頁(yè)正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 28 平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 18%，城市化水平將提高到 41%左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 —2 個(gè)百分點(diǎn)。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、 規(guī)程、規(guī)范， 對(duì)水禾園三期 B 區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、 項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究?？傆?jì)已開(kāi)發(fā)竣工樓盤(pán)共 5 期，開(kāi)發(fā)總面積達(dá) 178553 m2，創(chuàng)造利潤(rùn) 2955 萬(wàn)元，上繳國(guó)家 2290 萬(wàn)元。全公司現(xiàn)在企業(yè)員工 46 人，其中具有中級(jí)職稱(chēng)以上 12 人（包括工程師、會(huì)計(jì)師、 經(jīng)濟(jì)師 ）。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售；建筑材料。公司法定代表人及公司總經(jīng)理由廖錦泉先生擔(dān)任。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：中山市港穗房地產(chǎn)有限公司簡(jiǎn)介（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司）成立于 2022 年 8 月17 日，注冊(cè)資金人民幣 43870027 元。廖錦泉先生還熱心社會(huì)公益事業(yè)，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)慈善活動(dòng)、對(duì)扶持社會(huì)脫貧解困均作出較大的貢獻(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，擁護(hù)黨的政策、遵守國(guó)家法律、依法經(jīng)營(yíng)。并曾在上述企 業(yè)任股東、董事、 總經(jīng)理、法定代表人等職務(wù)。廖錦泉先生自參加工作以來(lái)，務(wù)實(shí)、敬 業(yè)。2022 年 3 月至 2022 年 8 月任中山市穗農(nóng)建筑公司法定代表人兼總經(jīng)理職務(wù)。1969 年參加中山縣山區(qū)建設(shè)指揮部會(huì)戰(zhàn)中山市軸承廠“ 五桂山” 建廠工程。 “中山市港穗建筑工程有限公司” 法定代表人等 職務(wù)。水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 1 頁(yè) 共 57 頁(yè)水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 水禾園三期 B 區(qū)工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 2 頁(yè) 共 57 頁(yè)目 錄第 1 章 ..............................................................................................總 論 3. 項(xiàng)目背景與概況 ............................................................................3. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................7. 問(wèn)題與建議 ....................................................................................8第 2 章 ..............................................................項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 9. 投資環(huán)境分析 ................................................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..................................................................11. 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) ......................................................................................15. 營(yíng)銷(xiāo)策略 ......................................................................................19第 3 章 ..............................................................建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 21. 建設(shè)規(guī)模 ......................................................................................21. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 ..............................................................................21. 項(xiàng)目建設(shè)條件 ................................