【正文】 400 萬元 六、景觀園林 150 萬元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬元 9 元 /平方米 八、不可預見費用 100 萬元 15 元 /平方米 總計 12390 萬元 （ 3）靜態(tài)和動態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬元 動態(tài)投資額為： a、土地 3500 萬元 b、前期費用 1010 萬元 c、施工費用 1600 萬元 合計 6110 萬元 二、利潤細算 （ 1）稅前利潤 經(jīng)測算，該項目的所得稅前利潤為： 稅前利潤 銷售收入－總成本 15670 萬元－ 12390 萬元 3280 萬元 稅收返還： 823 萬元 營業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282 萬元 所得稅返還： 1082 50% 541 萬元 稅前靜態(tài)投資利潤 率為 % 稅前動態(tài)利潤率為 % （ 2）所得稅后利潤 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082 萬元 稅后利潤 稅前利潤－所得稅額 +稅收返還 3021 萬元 稅后靜態(tài)投資利潤率為 % 稅后動態(tài)投資利潤率為 % 三、財務評價結論 通過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項目經(jīng)濟效益影響最為明顯。 商鋪建筑面積 709 平方米，均價 4900 元 /平方米，收入 347 萬元。 二、基礎數(shù)據(jù)： （ 1）銷售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷售均價為 2350 元 /平方米，銷售收入為 14729 萬元。 錦西花園二期項目的外部建設條件基本具備。 小區(qū)外部條件較好，建設場地緊鄰道路，市政設施配套齊全，生活方便，是理想的居住區(qū)域。按照成都市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以娛樂、居住為主。 防雷接地：各幢分別設 2 個電腦測試點，面部分設避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設接地裝置。 燃氣工程：每戶燃氣到位，配熱水器、爐具、煤氣表用 4 立方米。主臥設報警按鈕，廚房設煤氣探測口， 通風：地下庫設有消和栓系統(tǒng)和自動噴標志（含報警），帶商鋪住宅，設消火栓滅火系統(tǒng)。 規(guī)劃區(qū)內通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。 通訊 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內設綜合布線及電話系統(tǒng)。樓梯間設照明燈、選時開關控制，地下車 庫設設事故照明，日常照明。 規(guī)劃總平面主要技術經(jīng)濟指標 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 62723 平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 470 戶 地下車庫建筑面積： 2400 平方米 地下車庫車位數(shù)： 99 個 室外小汽車車位： 176 個 自行車車位： 1050 輛 四、項目的功能設計 給排水 1）給水 :配 DN50 單元水表，每戶設 DN25 水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR 管。 內墻面：純清水房處理。 建筑結構和建筑標準 結構：按國家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設防烈度為 7 度。青蔥自然的園林綠化與質樸明快的風格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調。內庭的 景觀設計充分體現(xiàn)自然與休閑廣場的格調。由于小區(qū)入 置于內街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質的格調和歡迎的氣氛。在單體設計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風良好。要在小區(qū)入口處設立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。 （ 4）放置美景、戶戶盡享 營造內部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設計時要注意在單體選型和布局組 上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。組團的劃分 有利于分期開發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。 總平面布局 總體布局是基于結合 實際地形，考慮周邊環(huán)境利弊因素，符合有關規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項目的特色： （ 1）布局靈活，圍而不閉 采用 5到 6層多層住宅進行錯落有致的靈活組合，既適應地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。居住標準適度超前，借鑒國外經(jīng)驗，順應國民經(jīng)濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個新的生活模式。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標準上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。 第四章 錦西花園二期項目規(guī)劃建設和功能設計 本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認為目前較為理想的居住區(qū)域。促銷開始時間宜在項目動土時就實施。因此，開發(fā)商應通過廣告、宣傳手冊、 POP 媒體和客戶接觸方式進行整體策劃、連續(xù)運作。 五、價格 就基礎房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價格宜確立在 2350 元 /平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項目開發(fā)目標控制成本），同時為了照顧不同消費水平的客戶，可以根據(jù)實際情況對這一價格進行合適的調整。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎而得到實現(xiàn)。但是在住房修建的最后初裝中，需要預設保安預警和報警電子設備。 19%的客戶無所謂。 27%的客戶認為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。 客戶對戶型的偏好 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。因此，本項目處于羊西線范圍，目標客戶確定在家庭月收入 2020 到 3000 元的消費群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2020 元以內的消費群體。 三、目標客層定位 根據(jù)調查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費者，購買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購房和結婚購房等。因此，本項目在價格上具有相當優(yōu)勢。 4 價格優(yōu)勢 在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤現(xiàn)主要以小高層電 梯公寓為主，均價在 2600 元 /平方米，競爭十分激烈。GDP 增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟形勢的好轉為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的勢頭。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理 應被看好。二環(huán)路、羊西線、營門口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。所以本項目的政策環(huán)境是好的。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。就政策環(huán)境看，一方面來說，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動了“錦西名苑”的市政建設計劃。這為項目的開發(fā)帶來了便利。文化氛圍濃厚。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。不僅如此，這里還是成都向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū)域， 人氣旺盛，土地價值高。綜觀成都市各個地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前成都最適宜居家的理想地域。這句民謠雖然帶有調侃和娛樂的成分，卻從側面透露了一個信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。 5 娛樂休閑： 周圍有多處大型娛樂休 閑區(qū)域，貝森運動休閑廣場和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。 3 學校： 周圍有 20 中、茶店子中學和茶店子小學、外國語學校，教育條件優(yōu)越。 一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98 路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。是房地產(chǎn)開放商們投資的熱點地域。 第三章 項目區(qū)域環(huán)境和市場定位 錦西花園二期處于成都市金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)紅色村一、三組，靠近營門口立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠。當然，在具體的操作過程中，還應該隨時把握住政策的變化和市場環(huán)境的變化。 而本項目恰恰處于這樣的時機之中，聚仁公司和航宇公司在這個時期推出錦西花園二期項目，證明公司的眼光是獨到的。這個時機如果把握好，把握準，投資是很容易回收利潤。 通過以上對成都現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場特點和未來發(fā)展趨勢的分析可以看出，成都房地產(chǎn)已經(jīng)擁有了一個良好的政策環(huán)境，一個有序的競爭環(huán)境，一個有廣闊空間的市場環(huán)境。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個人隱私或內外有別的要求。 躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風格。因此從前設計簡單樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰?，F(xiàn)代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。 4 從人們的實際需求來看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來越受到青睞。我國消費者受國外消費潮流的影響也將繼續(xù)加深。這對剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國房地產(chǎn)事業(yè) 來說意義很大。 和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風格。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關懷情結，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。針對這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時機地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。經(jīng)過十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過積極的作用。 3 從房地產(chǎn)營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個點上。這更加增添了人們對遠離市區(qū)尋找家園的信心和希望。三環(huán)路的開通，城市規(guī)模的進一步擴大，將使原來的適宜居住的區(qū)域受到重新的評估。人們對生活的質量要求也隨之提高。 隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。 2 從消費者心理看，對居住環(huán)境的要求進一步提高，消費者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠離鬧市區(qū)。這對繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利 好消息。由于西門歷來是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競爭還是會很激烈。于是很清晰地判斷出未來幾年成都房地產(chǎn)競爭最為激烈的地段和區(qū)域將在東門市郊?？梢灶A見，成都房地產(chǎn)市場的爭奪將逐步從原來的二環(huán)路之內轉向二環(huán)路之外。而二環(huán)路以類的可供開 發(fā)的土地已經(jīng)很少。 1 從發(fā)展區(qū)域來看，成都東門將成為房地產(chǎn)市場新的戰(zhàn)略地帶，這客觀上緩解了西門房地產(chǎn)的競爭壓力。在良好的政策環(huán)境和社會市場環(huán)境下，成都房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。成都房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步 入了概念地產(chǎn)的階段。它的標志是該年銀都房地產(chǎn)公司推出的銀都花園。這一惡果直接拉低了成都的房產(chǎn)價格。目前已經(jīng)成為問題樓盤的標本。這一年是房地產(chǎn)在全國各地熱炒的時候，當時位于龍泉驛的“西部陽光城”率先掀起了成都房地產(chǎn)的暴炒?？梢灶A見，在未來幾年里，成都的房地產(chǎn)開發(fā)市場將在更廣領域，更多對手的競爭環(huán)境下進一步規(guī)范化、合理化。這些數(shù)據(jù)充分說明人們對生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。這說明在裝修問題上我市消費者的自主性較強。這些數(shù)據(jù)表明，人們在對住房要求中，對私人空間更加講究。這些結果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學習。在整個中檔價格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。通過調查， 34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋， 24%愿意選擇庭院式別墅， 23%愿意選擇普通多層住宅，還有 %的調