【正文】 堤圍防護(hù)稅 3% 按營業(yè) 稅的 3%計算 土地增值稅 1% 按銷售收入的 1%計算 印花稅 % 按銷售收入的 %計算 各種稅費小計 十 不可預(yù)見費用 總計 (四 ) 項目收益表 9 序號 項目 單位 數(shù)值 備注 1 投資總額 萬元 2 銷售總額 萬元 50600 全部銷售收入累計 3 單位成本 萬元 投資總額 /總建筑面積 4 銷售均價 元 /平方米 銷售總額 /可售面積 5 稅前利潤 萬元 銷售總額－投資總額 6 稅前利潤率 % 稅前利潤 /投資總額 100% 7 應(yīng)交所得稅 萬元 稅前利潤 33% 8 稅后利潤 萬元 稅前利潤－應(yīng)交所得稅 9 投資利潤率 % 稅后利潤 /投資總額 100% (五 ) 項目經(jīng)濟(jì)效益敏感性及盈虧平衡分析 銷售價格的變動 評價指標(biāo) 敏感因素 銷售價格的變動 10% 5% 0% 5% 10% 稅前利潤 稅后利潤 投資利潤率 % % % % % 單位成本的變動 評價指標(biāo) 敏感因素 單位成本的變動 10% 5% 0% 5% 10% 稅前利潤 稅后利潤 投資利潤率 % % %% % % 分析： 從以上敏感性分析結(jié)果可以看出，本項目對于銷售價格和單位成本的變動都較為敏感（特別是成本）。 四、開發(fā)企業(yè)簡介 我司現(xiàn)總部設(shè)在 XX 花園瑞景閣首層， 由佛山南海華邦貿(mào)易有限公司占 75%，香港新建業(yè)投資有限公司占 25%組成，是中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本 8450 萬元。其中廣州市民占常住人口的 50%以上。 黃岐房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗，整個地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 三、項目市場分析 項目區(qū)域房地產(chǎn)整體市場狀況 隨著《規(guī) 劃》及佛山大交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)程的加快，黃岐房地產(chǎn)發(fā)生了質(zhì)的變化，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)及投資熱潮，黃岐及相鄰的廣州荔灣區(qū)位優(yōu)勢明顯，主要表現(xiàn)在如下二個方面：一是房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)旺售局面，銷售價格由原先（ 2021 年銷售價格）的30003400 元 /㎡上升到現(xiàn)在的 38004500 元 /㎡，升幅在達(dá)到 30%以上；二是房地產(chǎn)客戶源不斷拓寬， 近年 推出的樓盤廣州客戶所占比例高達(dá) 90%， 左右 目前黃岐被稱為“廣州中山九路”。 從 6 月份開始，受宏觀政策影響，市場觀望心理開始蔓延。 6 近年來佛山樓價呈現(xiàn)較快增長，主要是因為樓市結(jié)構(gòu)性影響，中高檔樓市供應(yīng)增加導(dǎo)致樓價較快上揚(yáng)。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價呈現(xiàn)一定的上升趨勢，但總的來說還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應(yīng)量會有所增加，佛山 樓價可能會有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會太大。下半年雖然有幾個中高端住宅項目登場，而且供應(yīng)較為集中，但畢竟是為數(shù)不多，下半年中心樓市供應(yīng)量比上半年略有增長。 下半年樓市，中高檔住宅項目繼續(xù)唱主角。從 5月份開始，樓市供應(yīng)逐漸加大，南海 各類型物業(yè) 的空置時間結(jié)構(gòu)方面，住宅、辦公樓及商業(yè)用房都有惡化的跡象。也就是說，在空置時間結(jié)構(gòu)上，合理空置同比 下降和不合理空置同比 上升各 個百分點。待銷部分（空置一年以內(nèi)）同比大幅下降%； 滯銷 （空置 1－ 3 年） 和積壓 （空置 3年以上） 面積同比下降 %。而去年同期商品房銷售額、實際銷售面積及商品房平均價格增幅分別是 %、 %、 %，說明目前商品房屋市場銷售速度有所放緩，市場觀望氣氛較濃，消費者抱謹(jǐn)慎態(tài)度。商品房平均價格為 3735元 / m2，同比下降 %。 （ 3） 商品房建設(shè) 與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，而竣工面積下降 %。在到位資金結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款所占比重同比下降 個百分點，自籌資金所占比重則同比增加 個百分點。 B. 開發(fā)資金來源 上半年房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金 億元，同比增長 %，增幅與去年同期相比下降 個百分點。整體開發(fā)投資增長是由住宅和其它類型房屋投資拉動，增幅分別為 %、 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。 廣東省房地產(chǎn)市場狀況 今年上半年， 廣東國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)、理性發(fā)展的良好勢頭 ，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值，比上年同期增長 %。為此， 2021 年 5 月由建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七部門又聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，指出在今后一段時間里，要強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處 4 違法違規(guī)銷售行為；加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 2021 年上半年，全國完成購置土地面積 萬平方米，同比增長 %，同比去年增幅回落了 個百分 點，低于商品房施工面積漲幅的 個百分點、新開工面積 個百分點。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為%、 %、 %。 （五）項目規(guī)劃指標(biāo) 項目規(guī)劃指標(biāo)表 序號 內(nèi)容 指標(biāo) 1 總用地面積 23880 ㎡ 2 總建筑面積 112021 ㎡ 其中：住宅 71000 ㎡ 商業(yè) 30500 ㎡ 公建及物業(yè)（含車位） 10000 ㎡ 3 容積率 3 4 綠地率 60% 5 建筑密度 40% 6 總戶數(shù) 1150 戶 7 停車位（含摩托車及室外） 250 個 （六） 公共配套及裝修 外墻：高級墻面磚，高級玻璃