【正文】 計(jì)中引入了 風(fēng)水設(shè)計(jì)，首層通過(guò)地面圖案、造型、門斗、雨蓬使建筑一層整體形成龜形，寓意平安吉祥、長(zhǎng)壽。 項(xiàng)目總體規(guī)劃為 1 棟板式高層，地上 29 層，地下一層，地下一層至地上 1— 6 層規(guī)劃為大型商服（初步定位高檔餐飲），7— 29 層規(guī)劃為住宅，兩個(gè)單元，每單元均為二梯三戶設(shè)計(jì)。 第三章 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況及背景資料 XX 二期（鉑宮） XX 小區(qū) 103 棟位于新陽(yáng)路上，東面隔光仁街（ 20米）為在建中森達(dá)公司開(kāi)發(fā)的酒店和寫字樓（ 24 層），西面與項(xiàng)目外墻相接為 11 層商服住宅（接到項(xiàng)目 8 層），北面 正臨新陽(yáng)路公交中心醫(yī)院站，南面隔規(guī)劃路（ 20 米寬連通通達(dá)街至哈藥路）為 XX 小區(qū) 8 棟（ 7 層）和 XX 小區(qū)居委會(huì)警務(wù)室（ 2層）。 綜上所述， 2021 年區(qū)域市場(chǎng)銷售空間較大，供應(yīng)量的大多數(shù)均為老項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)和尾盤銷售，新項(xiàng)目稀少易引起市場(chǎng)關(guān)注，如能加大市場(chǎng)細(xì)分和創(chuàng) 新力度，制定鮮明主題定位，提高綜合質(zhì)素，加大物業(yè)管理服務(wù)水平，堅(jiān)定樹(shù)立品牌，必將贏得市場(chǎng)的青睞。 其他 西街地標(biāo)、峰尚福成、錦江綠色家園與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戶型基本售磬。 銷售策略： 低價(jià)入市，前期宣傳廣告推廣力度大，注重“概念”新聞炒作，主打超大健身會(huì)館拉升小區(qū)檔次，大量使用促銷手段，前期曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)，但由于規(guī)劃存在硬傷，后期建 設(shè)與宣傳不符，形成虎頭蛇尾，銷售進(jìn)入盤整期。 物業(yè)情況： 小區(qū)緊臨新陽(yáng)路與哈藥路，內(nèi)設(shè)萬(wàn)米會(huì)館，包括游泳館、羽毛球場(chǎng)、健身館、超豪華洗浴設(shè)施、兒童嬉水館、兒童迪尼斯樂(lè)園。每個(gè)單元一部電梯，總計(jì) 30 層，是小區(qū)致命傷。 戶型設(shè)臵： 120 平方米以上戶型 140 套，占 %；兩房6791平方米，占 35%，主力戶型 78 平方米；三房 89125 平方米，占 55%，主力戶型 107 平方米、 89 平方米；四房?jī)煞N，分別為 143 和 146 平方米，占 10%。 另外值得注意的是，其物業(yè)管理水平并不如想象的那麼好，業(yè)主不甚滿意，主要是人性化和封閉性不夠。 2021 年競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)預(yù)估： 由于愛(ài)建新城二期尚有 600 余套未售，對(duì)其三期開(kāi)發(fā)造成一定阻力， 2021 年愛(ài)建將全面啟動(dòng)其商業(yè)、會(huì)所、公園等配套設(shè)施，其運(yùn)作建成效果將對(duì)銷售產(chǎn)生直接的影響。采取公開(kāi)折扣，一次性付款 折，貸款 折。物業(yè)費(fèi) 2元 /平米（含電梯費(fèi)），車位未定。 物業(yè)情況： 小區(qū)為北歐風(fēng)格，一期紫園緊臨安隆街，入住率達(dá)90%，銷售率達(dá) 98%；二期錦園位臵優(yōu)越于紫園，臨近小區(qū)中心。 （ 3） 2+1 房： 93 至 99 平方米，共計(jì) 496 套，占二期開(kāi)發(fā)的%。兩房設(shè)臵： （ 1） 81平方米 142 套，占二期開(kāi)發(fā)的 %，銷售率 70%，主要原因是相比同期產(chǎn)品定價(jià)偏低。 戶型設(shè)臵： 戶型區(qū)間 81—— 135 平米。 為禰補(bǔ)容積率損失， 2021 年其擬開(kāi)發(fā)三期項(xiàng)目，建面 20 萬(wàn)平方米，全部為高層，預(yù)計(jì) 2021 年末 竣工，由于高層成本增加，規(guī)劃板式戶型面積難以做小，規(guī)劃點(diǎn)式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，加上負(fù)面影響，所以其三期項(xiàng)目銷售難度較大。 2021 年競(jìng)爭(zhēng)策略預(yù)估： 歐洲新城在自遭到愛(ài)建新城強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力后，改為中戶 8 層電梯陽(yáng)房規(guī)劃后，雖銷售理想，但無(wú)形中降低了小區(qū)整體檔次，而且調(diào)整規(guī)劃導(dǎo)致容積率降低，整體效益下降。車位 13萬(wàn) /個(gè)。全國(guó)首創(chuàng) HAH 歐風(fēng)社區(qū)，分別為健康歐城（十五萬(wàn)平方米園林，海納一千棵綠樹(shù)）、藝術(shù)歐城（水幕電影廣場(chǎng)、音樂(lè)噴泉）、人性歐城（市巡防支隊(duì)全天候守衛(wèi)、游泳館）。 銷售情況： 二期 960 套，現(xiàn)銷售 770 套，銷售率達(dá) 80%，銷售房源多為主力戶型。 戶型設(shè)臵 ：兩房共計(jì) 428 套，占二期開(kāi)發(fā)的 %，面積從—— 平方米；其主力戶型： （ 1） 73 平方米 240 套，占二期開(kāi)發(fā)的 25%，占兩房的 %； （ 2） 80 平方米 98 套，占二期開(kāi)發(fā)的 %，占兩房的 %。 歐洲新城 2021 年二期項(xiàng)目共 10 棟住宅，且為八層帶電梯板式住房， 960套。 2021 年新陽(yáng)路片區(qū)市場(chǎng)需求數(shù)據(jù)可以參見(jiàn)上一年。 總結(jié)， 2021 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量 82 萬(wàn) ㎡ .其中歐洲新城三期、愛(ài)建新城三期供應(yīng)量還難以確定，如系分期開(kāi)發(fā)則供應(yīng)量還應(yīng)減少。鉑宮供應(yīng)量 2萬(wàn) ㎡。 近兩年進(jìn)入市場(chǎng)項(xiàng)目 （ 1）、 2021 年邊緣區(qū)域新開(kāi)兩個(gè)項(xiàng)目：新天地家園，海富康城，再加鉑宮； （ 2）、 2021 年新項(xiàng)目， XX 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) XX 三期建議街項(xiàng)目；加之其他項(xiàng)目二期、三期進(jìn)入市場(chǎng)。（未計(jì)算錦江家園、運(yùn)華廣場(chǎng)、碧江名苑、正陽(yáng)花園等） 2021年市場(chǎng)市 場(chǎng)供應(yīng)量總計(jì) 143 萬(wàn)平方米，消化率 65%。總計(jì)，銷售面積 16萬(wàn)平方米、銷售額 6 億元（含商服、寫字樓）。項(xiàng)目占地面積 20700 平方米，一期建筑面積為 53000平方米， 至今年 12 月 20 日，銷售周期 19 個(gè)月， 銷售率 70%，銷售均價(jià) 2850 元 /平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 1 億元 XX XX 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，占地 11340 平方 米，總建筑面積 65568 平方米， 銷售率 80%，銷售均價(jià) 3150 元 /平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 億元。 銷售率 80%以上，銷售面積 26萬(wàn)平方米，銷售額 億元 峰尚福成 由黑龍江颶風(fēng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)的中高檔住宅。銷售面積 23 萬(wàn)平方米，銷售額5 億元。 新天地家園 占地 11 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，多層20 棟， 2060 套，于 04 年 12 月進(jìn)戶，單價(jià) 2200 元 /平方米；高層 5 棟，單價(jià) 2400 元 /平方米， 546 套， 20 層，于 05 年 12 月進(jìn)戶；商服 364 套。 住宅銷售率 66%。占地二十萬(wàn)平方米，總建筑面積六十五萬(wàn)平方米，均價(jià) 3150 元 /平方米， 一期和二期已經(jīng)銷售大半，分別達(dá)到 90%和 80%，銷售面積 12 萬(wàn)平方米，銷售額 億元 恒祥家園 2021 年 10月份開(kāi)盤至今，占地 萬(wàn)平方米，建筑面積 12 萬(wàn)平方米， 3 棟樓組成，戶型從 67146 平方米，總計(jì)四層群房。 歐洲新城 項(xiàng)目位于新陽(yáng)路 508 號(hào)，原址是哈爾濱松拖廠，開(kāi)發(fā)商為東方地產(chǎn)，二期共 10棟住宅， 960 套， 05 年 4 月 30 日進(jìn)戶。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) A 區(qū)域范圍 南至西大直街、西至康安路、北到友誼路、東到經(jīng)緯街 B 區(qū)域供給需求狀況 本項(xiàng)目位于新陽(yáng)路片區(qū)，中高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的集中區(qū)，包括早期的宏光大廈項(xiàng)目，區(qū)域經(jīng)過(guò)五年的發(fā)展呈現(xiàn)出帶狀發(fā)展形態(tài)，被定義為中高檔樓盤居住領(lǐng)地。 B、目前市場(chǎng)供應(yīng)的地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念仍停留在產(chǎn)品的物理屬性層面，缺乏鮮明主題定位和創(chuàng)新，忽略細(xì)分市場(chǎng)、人文和人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力有限，難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的人們對(duì)住宅產(chǎn)品更高的使用和精神追求。 C 隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民收入提高，個(gè)性化消費(fèi)和投資需求加大，消費(fèi)市場(chǎng)面臨細(xì)分， D 二環(huán)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地日趨減少，土地費(fèi)用上漲較快，新盤供應(yīng)量下降 E 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)面臨洗牌 自 2021 年起，國(guó)家加大了土地出讓、開(kāi)發(fā)預(yù)售和金融政策的監(jiān)管和調(diào)控力度，開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入門檻加大，規(guī)模實(shí)力弱、運(yùn)營(yíng)水平低的開(kāi)發(fā)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)面臨洗牌，預(yù)計(jì)三年內(nèi)哈市 370 家開(kāi)發(fā)企業(yè)將縮減到 150 家左右。 B 隨著城市化進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)向城市邊緣地區(qū)擴(kuò)張，走進(jìn)大盤時(shí)代， 中低檔康居型住宅成為市場(chǎng)主流，需求量大，市場(chǎng)空間大。 物業(yè)管理不規(guī)范 B 開(kāi)發(fā)商素質(zhì)參差不齊 由于哈市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，本地開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏專業(yè)化地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和品牌意識(shí)，持續(xù)運(yùn)作和創(chuàng)新能力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，隨著市場(chǎng)的規(guī)范和外埠知名品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，差距日趨明顯。 G 江北投資過(guò)熱，泡沫初現(xiàn) 隨著市政府移址江北，規(guī)劃的利好 消息，引來(lái)大連、上海的大牌開(kāi)發(fā)商注資松北，進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)，隨著地產(chǎn)商越來(lái)越多的聚集江北，房?jī)r(jià)一路看漲，目前江北的房?jī)r(jià)已經(jīng)初現(xiàn)虛高態(tài)勢(shì)，其中檔住宅價(jià)位與江南城市中心二手房?jī)r(jià)格所差無(wú)幾。提高住宅性價(jià)比，把實(shí)惠讓給消費(fèi)者。 D 產(chǎn)品時(shí)代 開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)變觀念 九十年代開(kāi)發(fā)熱形成初期，更多投資商注重利潤(rùn)空間，而忽略社區(qū)環(huán)境、配套，忽略企業(yè)品牌的樹(shù)立。 2021 年開(kāi)發(fā)熱潮主要集中在松北與城市邊緣的大盤，其規(guī)劃多為國(guó)外知名規(guī)劃公司主持設(shè)計(jì)，園林配套概念層出不窮，設(shè)計(jì)美侖美幻，靠?jī)?yōu)良的住宅性價(jià)比吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。再有江北項(xiàng)目陸續(xù)上市，更為一些投資者提供廣闊的市場(chǎng)選擇，且價(jià)位多在此區(qū)間，因此 中低價(jià)位房產(chǎn)還是市場(chǎng)的主流。 第二章 市場(chǎng)分析 一、總體市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 2021 年哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)呈平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)內(nèi)超大型品牌地產(chǎn)商進(jìn)入冰城 ,圈定大宗土地開(kāi)發(fā) ,住宅市場(chǎng)由小規(guī)模開(kāi)發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的熱潮席卷冰城市場(chǎng)，中低檔經(jīng)濟(jì)適用住房依然走俏。 通過(guò) XX 地產(chǎn)人精益求精的品牌 開(kāi)發(fā)運(yùn)作，不但創(chuàng)造了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，同時(shí)也得到了業(yè)主和社會(huì)各界的高度評(píng)價(jià)， 在哈市第四屆優(yōu)秀住宅評(píng)選活動(dòng)中榮獲《優(yōu)秀住宅獎(jiǎng)》《優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)》《優(yōu)秀戶型獎(jiǎng)》《庭院綠化獎(jiǎng)》《住宅科技獎(jiǎng)》《優(yōu)秀物業(yè)管理獎(jiǎng)》全部六項(xiàng)大獎(jiǎng)（全市僅十家），于哈市第十九屆商品房展銷會(huì)榮獲《最佳戶型設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)》（全市僅三家）， 成為名副其實(shí)的“高檔明星樓盤”，“高尚人文社區(qū)、世家生活典范”的主題定位深入人心，很多因種種原因未買到 XX 一期的客戶表示將關(guān)注 XX 品牌系列開(kāi)發(fā)，并作為臵業(yè)首選。 智能化系統(tǒng) 光纖入戶，瞬間聯(lián)通世界，網(wǎng)速小區(qū)接入 100 M，進(jìn)戶10M 萬(wàn)事通卡 為給社區(qū)業(yè)主提供更加方便、周到、細(xì)微的服務(wù)，充分顯現(xiàn)業(yè)主們的尊貴身份， XX 地產(chǎn)向業(yè)主推出“ XX 萬(wàn)事通卡“的服務(wù)，通過(guò)征集 萬(wàn)事通卡優(yōu)惠加盟商家，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便利、優(yōu)惠的涵蓋購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、康體、休閑、文化教育、裝修、家居裝飾、美容美發(fā)等生活配套服務(wù)。該公司率先通過(guò)了 ISO9001 國(guó)際質(zhì)量管理體系和ISO14001 國(guó)際環(huán)境管理體系的雙重認(rèn)證，開(kāi)元國(guó)際管理項(xiàng)目遍及全國(guó)各地的大中城市，管理項(xiàng)目建筑面積逾 700 萬(wàn)平方米。 （ 3） 多層及會(huì)所做屋面綠化，小區(qū)形成立體綠化景觀。 園林景觀 （ 1） 庭院采用硬地圖案鋪裝，從南方引進(jìn)綠色觀賞 植物盆栽擺放立體造型，冬季將其移入室內(nèi)會(huì)所。 （ 3） 層高 ，占居哈市至高點(diǎn)。 （ 2） 16 層板式小高層，一梯二至三戶，依方位人性化尺度精心設(shè)計(jì)多款精彩戶型，明廳、明衛(wèi)、明廚的全明設(shè)計(jì)屢見(jiàn)不鮮。 1400 ㎡的運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，給業(yè)主的生活 增添更多情趣，帶來(lái)更健康的輕松的生活感受。 （ 5） 哈市獨(dú)具特色的動(dòng)靜雙會(huì)所的設(shè)計(jì)，彰顯世家風(fēng)范。 （ 3） 紅色外墻高級(jí)面磚配高檔金色鋁 塑窗，裙樓高檔干掛紅鉆理石鑲嵌鈦金條，小區(qū)主入口挑高 8 米純金箔貼面拱頂造型配金色玻璃馬賽克長(zhǎng)廊，整體鍛造紫銅歐式大門，尊貴優(yōu)雅氣派，創(chuàng)出哈市獨(dú)有的經(jīng)典美學(xué)設(shè)計(jì)。 XX 地產(chǎn)在 XX 一期規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)中，引入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和品牌化運(yùn)作機(jī)制，立志把 XX 一期項(xiàng)目建成哈市一流的精品樓盤，創(chuàng)造了哈市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多項(xiàng)領(lǐng)先成果，創(chuàng)新表現(xiàn)如下： 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 1） 依據(jù)地勢(shì)巧妙規(guī)劃出圍合式布局，空間感強(qiáng)，庭院方正別具一格。 XX 一期總計(jì)銷售額 億元人民幣， 2021 年 8 月8 日開(kāi)盤，歷經(jīng) 16 個(gè)月銷售周期，住宅銷售率達(dá)到80%，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 使用面積 4880 元 /㎡，商服銷售率達(dá)到 80%，實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)使用面積 8000元 /㎡，現(xiàn)已完成銷售額 億元，