【正文】 型最為購房者所垂青。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 長寧（仙霞路） 虹康花苑二期 仙霞西路110號 37004300 多層 長寧（仙霞路） 綠康公寓 天山路176號 41004980 多層、小高層 長寧（仙霞路） 仙霞首府 仙霞路1001號 44006000 小高層 長寧（仙霞路） 景博花園 仙霞路1388號 55006500 多層 虹橋路沿線樓盤均為高檔房，基本為高層、小高層和別墅，房型面積大，價(jià)格較高。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 長寧（長寧路） 虹橋新城 長寧路1661號 40006600 小高層、多層 長寧（長寧路） 兆豐花園 長寧路969號 50007000 高層、小高層 長寧（長寧路） 上?；ǔ? 長寧路1818號 42005900 多層、小高層 天山仙霞路西段接近天山商圈和虹橋開發(fā)區(qū)，其房價(jià)可按哈密路分為檔西兩塊，西側(cè)均價(jià)低于4000元，以工薪階層和普通職員主主要銷售對象，房型以二室二廳為主，面積控制在90100平方米范圍內(nèi)。 長寧路沿線以中山公園商圈為托，地鐵二號線與輕軌明珠線均在附近，周邊樓盤自然熱銷。本區(qū)樓盤以住宅為主，兼有少量辦公樓，外銷樓盤較為活躍。已開通試運(yùn)行的輕軌明珠線從貫本區(qū)，已試運(yùn)行約1年的地鐵二號線規(guī)劃中的延伸段亦橫穿本區(qū)。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價(jià)（元/平方米） 形式 靜安曹家渡 靜安麗舍 武定西路1398弄 47007300 小高層 靜安曹家渡 嘉園 萬航渡路458弄 55007800 高層 靜安曹家渡 三鑫花苑 康定路1588弄 68008500 小高層 （2）長寧區(qū)域分析 長寧區(qū)位于上海市西郊。曹家渡位于靜安區(qū)、長寧區(qū)和普陀區(qū)交匯外，地理位置優(yōu)越，同是又是商業(yè)中心，交通樞紐，具發(fā)展?jié)摿?。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū)，人文、居住環(huán)境不錯(cuò)，交通便捷，生活、就業(yè)方便。物業(yè)類型多樣，有高層、小高層和多層，其中以多層、小高層深受歡迎，如：大聞—麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道?，聚豪天下等，均銷量頗佳。近來的靜安區(qū)樓市形勢為：一、多層、小高層日受歡迎；二、出現(xiàn)市中心大規(guī)模住宅小區(qū)，如：達(dá)安花園，聚豪天下—南草坪花園；三、隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和，曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的“黃金寶地”。 本項(xiàng)目們于上海普陀區(qū)，周邊接壤靜安、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷主要竟?fàn)?、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷主要競爭樓盤加以闡述分析。 以董氏家族為背景的東方海外集團(tuán)曾以法國風(fēng)情、英式風(fēng)貌的概念成功推出了東方巴黎和東方劍橋后又以美式生活推出了東方曼哈頓這一新盤，雖然價(jià)格不低卻依然受到消費(fèi)者的追棒。 以上所述現(xiàn)象足以證明21世紀(jì)的上海房地產(chǎn)消費(fèi)市場不同于1992年的房地產(chǎn)市場，而是一個(gè)理性的市場，開發(fā)商只是在經(jīng)過了大量的開發(fā)逐漸在市場中積累了一定的品牌知名度和消費(fèi)信任度，才是取勝的唯一法則。普陀?xùn)|旺家園還未開盤訂購者已達(dá)半數(shù)以上。另外，明日星城一期短短兩個(gè)月銷售率達(dá)100％。 ●特點(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 在2000年3季度統(tǒng)計(jì)的交易數(shù)據(jù)中，銷售量位居前兩位分別為中海馨園和東方曼哈頓兩個(gè)大盤。另據(jù)需求數(shù)據(jù)顯示：％，％。而發(fā)展商京將這一便捷概念引入內(nèi)銷商品房，在外轉(zhuǎn)內(nèi)銷物業(yè)的刺激下，市場品質(zhì)競爭的加劇，裝修房又再次引起人們的關(guān)注。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設(shè)計(jì)，使戶戶朝南，并且大多住宅有三個(gè)陽臺，一個(gè)客廳采光陽臺，一個(gè)曬衣陽臺，還有一個(gè)廚房工作陽臺，更有儲(chǔ)藏室、更衣間齊全的功能設(shè)計(jì)，使居住高層的舒適性大大提升。采光方面，設(shè)計(jì)拉門式陽光室外，更堅(jiān)持廚衛(wèi)窗地比大于1/10，廳與臥室的窗地比大于1/7的的采光標(biāo)準(zhǔn)。如充分利用南向面寬，便每套住宅的客廳和主、次臥室均朝南，南北通風(fēng)順暢。冬天時(shí)的日照遠(yuǎn)比空調(diào)來得有溫暖感，梅雨季節(jié)和夏天，通風(fēng)的效果是任何人工的調(diào)節(jié)所無法比擬的。 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅市場的主流 時(shí)下，板狀結(jié)構(gòu)高層住宅普遍受到青睞。 雖然市中心的住宅配套齊備，但這些熱銷樓仍采用依托、整合、建設(shè)三管齊下的方式，使住宅配套的優(yōu)勢更脫穎而出。首先是規(guī)模較大的均達(dá)10萬平方米；其次注重內(nèi)部環(huán)境營造，很多樓盤更是不惜工本請來了國外一些知名的大師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)小高層在今后的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)是市場主流。 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 小高層物業(yè)85％以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶戶朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買家的要素。另從50名上榜樓盤的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)二房比例為42％，三房的比例為47％。 隨著家庭成員的多元化和對多功能居室的需求增強(qiáng)，多廳室結(jié)構(gòu)的房型將會(huì)成為消費(fèi)主流。 ●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多 在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場消費(fèi)的導(dǎo)向。 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 隨著購房者品位需求的日益提高，具有較大規(guī)模的小區(qū)所帶來完善的配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣的戶型選擇，以及給購房者所帶來的物業(yè)附加值，是非小區(qū)類樓盤無法比擬的。但是貫穿浦西浦東的地鐵二號線的試運(yùn)行仍是沿線樓盤帶來不小的振奮，尤其是東西兩端的浦東新區(qū)和長寧區(qū)成為為最大的受益者，沿線樓盤價(jià)格已大幅提升，銷售迅速。根據(jù)上海當(dāng)前建筑市場行情結(jié)合前五年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2000年后投資建造的住宅，建造投資均價(jià)約為300元左右。預(yù)計(jì)2001年商品住宅年投資在400億左右。批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1995年的740萬平方米上升到1997年的1426萬平方米，但是其中有部分?jǐn)?shù)量的住宅盲目上馬，房型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多面不適合現(xiàn)代居住需求，成為今后的空置商品房。另外，“十五”期間舊區(qū)改造也將形成一個(gè)新的穩(wěn)定市場。與此同時(shí)，在公積金、銀行貸款支持下較高收入的消費(fèi)群體，以及在切斷福利分房后派生的“政策性”消費(fèi)群體，取而代之的是第二輪消費(fèi)主體，其市場需求的總量已超過第一輪消費(fèi)主體。他們在90年代前8年中始終居于消費(fèi)主導(dǎo)地位。 ●市場需求的大戶是住宅。 ●以上說明，上海的住宅需求在十五期間仍將保持增長的趨勢，估計(jì)平均每年將不少于1400萬平方米。 ●隨著中國加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開必勢必也使許多西部地區(qū)各政府和企業(yè)地地上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動(dòng)商品住房的銷售。根據(jù)上海總體規(guī)劃要求，上海郊區(qū)地十五期間的城市化率是達(dá)到60％。這兩部分人群對上海商品住宅市場將會(huì)起到巨大的推動(dòng)作用。十五期間本市每年將拆除200萬平方米二級以下舊里，高標(biāo)準(zhǔn)完成若干街區(qū)的改造。 ●十五期間，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過程，人均GDP將由日前的4200美元增加到7000美元左右，根據(jù)國際上許多國家住宅需求的規(guī)律，這期間是住宅需求最旺盛的時(shí)期。 十五期間，上海住宅市場消費(fèi)需求的總趨勢呈現(xiàn)好下特點(diǎn)： ●與我國東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈。這一目標(biāo)的提出更堅(jiān)定了住宅開發(fā)信心。 （1）全年四個(gè)季度上榜樓盤 寶山區(qū) 文華苑 長寧區(qū) 虹橋新城 浦東新區(qū) 鵬欣綠苑、恒大華城 普陀區(qū) 中遠(yuǎn)兩灣城、建德花園 楊浦區(qū) 文化花園 （2）全年三個(gè)季度上榜樓盤 寶山區(qū) 華能城市花園、康泰新城 閔行區(qū) 萬科城市花園 徐匯區(qū) 東方曼哈頓 楊浦區(qū) 時(shí)代花園、佳泰花園、富天苑 （3）全年兩個(gè)季度上榜樓盤 寶山區(qū) 錦秋花園、華靈路1351弄、長宏新苑、復(fù)星新苑 長寧區(qū) 虹康花園、長寧新城、淮?；▓@、南洋新都、中山公寓 靜安區(qū) 嘉園、達(dá)安花園 閔行區(qū) 萬兆家園、上海欣苑、裕興花園 浦東新區(qū) 萬邦都市花園、綠川新苑、香榭麗花園、天安花園 普陀區(qū) 新潤新村、安居朝陽園、嵐皋馨苑、萬里示范居住區(qū)、真源小區(qū) 泰宸苑、祥和家園 徐匯區(qū) 金色港灣公寓、中海馨園 楊浦區(qū) 三湘世紀(jì)花城、東銀名苑、仁德苑 （4）全年一個(gè)季度上榜樓盤 寶山區(qū) 牡丹錦苑、遠(yuǎn)景佳苑、月浦慶安小區(qū)、好旺苑、張行居住區(qū)商品住宅 寶宸海景苑、海江四、七街坊、昌鑫家園、錦龍?jiān)?、錦輝綠園 長寧區(qū) 虹景家園、淞虹苑、仙霞沈家新苑、雍景園 東方劍橋、上?；ǔ?、長輝花苑、虹德苑 虹口區(qū) 廣聯(lián)新苑、體虹公寓、上地公寓、海中新苑 虹口玫瑰苑、春滿園公寓、聚星苑、嘉宏紫薇園 黃浦區(qū) 明日星城、錦銹家園、永惠大廈、太陽都市花園 嘉定區(qū) 南苑新世紀(jì)公寓 靜安區(qū) 國立大廈 盧灣區(qū) 東怡花苑、仁德坊、銀杏家園 閔行區(qū) 金宸苑、怡和園、紫藤新苑、圣陶沙花園、新時(shí)代花園、東苑半島花園 梅隴城世紀(jì)苑、高興花園、蓮花公寓、龍柏香榭苑、大上海國際花園 品翠園、上海網(wǎng)球公寓、團(tuán)結(jié)花苑、安寧歐洲花園、靜安新城 浦東新區(qū) 聯(lián)洋花園、金澤苑、錦繡天第花園、生安家園、住友 根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心對2000年上海內(nèi)銷住宅各季度預(yù)售，登高面積50名樓盤排行榜統(tǒng)計(jì)表明： 2000年本市共有136個(gè)樓盤上榜。 40006000元及6000元以上的住宅當(dāng)屬中高樓樓盤，價(jià)格地各季中有升有降，呈螺旋型上升態(tài)勢，這說明中高檔樓盤仍有相當(dāng)?shù)氖袌鋈萘?，關(guān)鍵地于樓盤的品質(zhì)與價(jià)格相符。因而價(jià)格走勢較為平穩(wěn)。指數(shù)統(tǒng)計(jì)把目前上海住宅每平方米預(yù)售價(jià)格分成2500元以下、25004000元、40006000元、6000元以上四個(gè)區(qū)間。這總價(jià)格指數(shù)的走勢與房產(chǎn)交易的季節(jié)性相吻合。1月、6月、8月為谷底。％。 據(jù)對閔行、徐匯、浦東、虹口、閘北、靜安、盧灣、黃浦、長寧、普陀、寶山等區(qū)的住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)表明：1999年年底為基期，基期指數(shù)為1000點(diǎn)，至2000年12月底，％。居民住宅成套率達(dá)到74％。至年末，原定市區(qū)365。完成市區(qū)多層舊住宅平頂改坡頂1000幢。％；，％。％。個(gè)人購房比例迅速提高，在商品房銷售中，個(gè)人購房的比重已達(dá)93％。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，％；，％。 根據(jù)權(quán)威的上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2000年房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。今年出現(xiàn)的五大態(tài)勢將促使房地產(chǎn)市場以2000年的慣性持續(xù)向前。上述變化給上海房地產(chǎn)業(yè)帶來較大發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)城市生態(tài)環(huán)境以及郊縣城市建設(shè)步伐也不斷加強(qiáng)。 （4）上海城市進(jìn)入功能提升期 整個(gè)90年代上海緩解了交通，住房和環(huán)境三大難點(diǎn)，下世紀(jì)初，上海將進(jìn)一步提升中心志功能。 （3）社會(huì)消費(fèi)將逐步進(jìn)入旺盛期 明年上海將繼續(xù)鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)，因此，伴隨著證券市場的財(cái)富效應(yīng)和假日經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，社會(huì)消費(fèi)將逐步趨強(qiáng)。預(yù)測未來幾年，年投資總量不會(huì)有大的起伏，大致在1800億元以上。未來幾年，上海GDP平均年增長率約在8％左右，預(yù)計(jì)2001年上海整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增長質(zhì)量有明顯提高。％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占略性調(diào)整取得重大階段性成果。按可比價(jià)格計(jì)算，％。 其他優(yōu)惠措施可以和有關(guān)部門商討協(xié)商。其主要特征為：居住密度極大、磚木或木結(jié)構(gòu)，存在安全隱患，建造時(shí)間久遠(yuǎn)，無煤氣、衛(wèi)生設(shè)施、住房大都陰暗潮濕、居住條件惡劣、“365”住宅根據(jù)城市規(guī)劃，在2000年底基本全部改造完成。 六、結(jié)論 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。 五、財(cái)務(wù)分析 營業(yè)稅所得：％ 所得稅率：33％ 銷售費(fèi)率：2％（以銷售收入為基數(shù)） 折現(xiàn)率：12％ 貸款利率：8％（一般水平） 開發(fā)周期： 土地面積： 容積率： 建筑面積：97萬平方米 總投資： 建筑面積：97萬平方米 單位建筑面積投資：3546元/平方米