上海某招投標(biāo)項目可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-15 22:51本頁面
【正文】 house（低密度排屋），定位為中環(huán)旁低密度高尚住宅區(qū)。\u22303X地成本高：基地內(nèi)動遷量大、動遷成本高，需要支付帶征地費 億，加上投標(biāo)報價，將使土地成本較高；\u36148X近天然河道龍珠港，使項目具有一定景觀價值，可加以挖掘；168。 機會點（O）\u20013X環(huán)線汶水北路為快速干道，將一定程度上阻隔基地與成熟生活配套區(qū)——****社區(qū)的聯(lián)系； 劣勢（W）\u21697X質(zhì)優(yōu)勢：項目兩地塊容積率分別為 和 內(nèi)，如此低密度，為項目有15較高的品質(zhì)提供了保障。\u20132X通優(yōu)勢：城市中環(huán)線以及****社區(qū)內(nèi)和市級交通主干線滬太路上繁多的公共交通使項目交通非常便捷。\u21306X位優(yōu)勢：地塊貼近大型成熟社區(qū)——****社區(qū)，同時緊鄰規(guī)劃中城市中環(huán)線——汶水北路，使項目具有一定地段價值。4. 2. 2 項目 SWOT 分析168。168。168。168。168。168。 美墅位置: 古浪路 8 號，近真北路規(guī)模：總建筑面積約 12 萬平米容積率: 物業(yè)類型：聯(lián)體別墅產(chǎn)品：173203 平米/套開發(fā)商：復(fù)地集團(tuán) 電話：62505888 銷售狀況：去化 95%以上，近剩最后幾套13售價： 74009000 元/平米備注：該盤 01 年下半年開盤，價格一路走高，從均價 4000 元/平米左右，上漲至均價 8000 元/平米以上，說明該區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品市場需求性較強。 頤和華城位置: 位于真北路、****三路規(guī)模：總建筑面積 49 萬平米，第一期 10 萬平米容積率: 物業(yè)類型：多層、小高層產(chǎn)品：兩房 90105 平米；三房 104138 平米；開發(fā)商：上海頤華房地產(chǎn)有限公司 電話：66102020 銷售狀況：已開房源去化 50%以上售價： 均價 6000 元/平米備注：該盤銷售狀況平穩(wěn)。在價格上****地區(qū)一如既往的引領(lǐng)整個寶山區(qū)甚至整個環(huán)外地區(qū)，從 01 年的 3000 元/平米不到，上漲到 02年的 4000 元/平米左右，到 03 年更是飚生至 6000 元/平米以上，行情一直非?？春谩Ｉ虾４髮W(xué)地區(qū)的錦秋加州花園是上海市北部地區(qū)的第一12例排屋項目，本月第七期的紫荊苑比去年同期的第六期櫻花苑底線提升了數(shù)千元，平均升幅接近 68%。共康和西城區(qū)板塊內(nèi)暫時無房可售，而羅店地區(qū)羅店新鎮(zhèn)的規(guī)劃已基本確定，目前還處于招商階段，何時有商品房面世尚未確定。2003 年上海北區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了價格拉升期；寶山房價除部分尾盤外，都有不小的漲幅。2002 年寶山房地產(chǎn)市場總體供求平衡，呈供需兩旺的良好態(tài)勢，商品房預(yù)、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。4．1．2 寶山區(qū)市場總體供求狀況寶山地處黃浦江和長江的交匯點，堪稱上海的“水路門戶”，已經(jīng)形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，隨著大市政、大交通的快速建設(shè)和日趨完善，寶山區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)近兩年來呈持續(xù)上升態(tài)勢，樓盤預(yù)、銷售量已連續(xù)居全市各區(qū)縣前 4 位。其中，一季度為 萬平方米，同比增長 %；二季度為 萬平方米，同比增長 %。但是，今年以來又呈現(xiàn)較大幅度上升的勢頭。168。至今年 6 月底，住宅空置量仍呈下降態(tài)勢，為106 萬平方米。從批準(zhǔn)上市與登記預(yù)售比分析，全市批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房 萬平方米，商品房預(yù)售登記面積 萬平方米，兩者之比為 ：1。168。從總體上看，供給結(jié)構(gòu)基本合理，高價房增速放緩。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)由不合理到漸趨優(yōu)化按不同價格段，對近兩年預(yù)售商品房分析如下：? 2002 年 19 月不同價格段預(yù)售商品房套數(shù)匯總預(yù)售結(jié)構(gòu)細(xì)化 2002 年 1－9 月 2001 年同期同比增長％1）小于 3000 元／平方米2）3000—5000 元／平方米3）5000—7000 元／平方米4）大于 7000 元／平方米24048 套82741 套30160 套12926 套16%55%20%9%25507 套58047 套15363 套6238 套24%55%15%6% ? 2003 年 13 月不同價格段預(yù)售商品房面積匯總分段價格 預(yù)售面積（萬平米） 比重 （%） 同比增長（%）3000 元以下 3000—5000 元 279 45 5000—7000 元 149 357000 元以上 59 [*以上數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 上海市統(tǒng)計局]從以上兩組數(shù)據(jù)可以看出：2003 年上半年以前，上海市房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，高檔樓盤大量上市，低價房的持續(xù)減少。價格漲幅基本為 24%，換算為年漲幅則為10817%，平均年漲幅約 13%。 房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲上海房地產(chǎn)自 1999 年底走出低谷以后，連續(xù)多年市場供銷兩旺，價格也是一路水漲船高，構(gòu)成了本輪少有的景氣周期，從下表價格指數(shù)即可看出其高漲的價格走勢。說明上海房地產(chǎn)市場的供給需求持續(xù)旺盛，市場總體一直保持健康發(fā)展的勢頭。這可能一定程度上是由大多開發(fā)商看好市場走勢采取“惜售”行為導(dǎo)致的。? 2003 年 13 月份，上海新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售的面積為 萬平方米，商品房預(yù)售登記面積為 萬平方米，供求比為 1:。 房地產(chǎn)市場總體持續(xù)健康發(fā)展? 2001 年上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 1659 萬平米，登記商品房預(yù)售面積 1832平米，供求比例為 1：。本案定位為中環(huán)線旁的低密度高尚住宅小區(qū)，布置了一定體量多層公寓和雙復(fù)式 Townhouse 住宅。****集團(tuán)將把自己十多年專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，特別是超級大盤項目開發(fā)的寶貴管理經(jīng)驗用于該項目，從而保證該項目的專業(yè)、成功操作。3．3 項目銷售進(jìn)度項目一期：住宅：在項目達(dá)到預(yù)售條件（預(yù)計 2005 年第 2 季度）后開始預(yù)售，半年左右售完；
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