【正文】 況嚴(yán)重。 四 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 本案所處的新陽住宅小區(qū)多為九十年代初建設(shè)，重居住、淡商業(yè)。 人群上：多為普通職員、職工（棚戶區(qū)改 造）。小學(xué)有共樂小學(xué)、通達(dá)小學(xué)。 景觀上：有建國公園，多是簡單的健身器械、廣場、假山； 有水上公園，為政府重點(diǎn)規(guī)劃的城市綠化工程，占地面積較大。 本項(xiàng)目所處環(huán)狀路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通行無阻 本項(xiàng)目正臨公交線中心醫(yī)院站有多條公交線路，交通便利。 本項(xiàng)目為板 式結(jié)構(gòu)，采光通透性好，住宅戶型較為規(guī)整。 本項(xiàng)目與三期建議街項(xiàng)目僅與新陽路一路之隔，建議街項(xiàng)目規(guī)劃大型家樂福超市將促進(jìn)本項(xiàng)目推廣，并補(bǔ)足了本項(xiàng)目生活配套上的不足， XX 會(huì)所共享式規(guī)劃提升了本項(xiàng)目配套附加值。 道里區(qū) 2021 年除了海富康城（安陽路）和新天地家園（顧?quán)l(xiāng)大街）基本沒有新盤供應(yīng)，定位鮮明有特色的新項(xiàng)目易為市場 關(guān)注，可吸引沉積客戶購買。 項(xiàng)目規(guī)劃引入了建筑風(fēng)水設(shè)計(jì)。 W 劣勢分析 1 本項(xiàng)目為單體樓，規(guī)模小、綠化少、環(huán)境受到限制； 2 緊鄰新陽路有一定的噪音污染 3 主要競爭對(duì)手（歐洲新城、愛建）的戶型設(shè)臵在 80至 110 平方米居多，且為板式住宅； O 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 1 XX 一期的良好品牌運(yùn)作和現(xiàn)景展示，客戶群體對(duì)開發(fā)商信譽(yù)持樂觀態(tài)度； 2 戶型設(shè)臵為 73 平方米兩房、 92 平方米和 108 平方米三房，且有錯(cuò) 層結(jié)構(gòu)； 3 細(xì)分客戶群體超前的定位理念，可迅速引起市場關(guān)注 4 道里區(qū) 2021 年供應(yīng)量低于 2021 年，基本沒有新盤供應(yīng)，市場空間大，定位鮮明有特色的新項(xiàng)目易為市場關(guān)注，可吸引沉積客戶購買。 項(xiàng)目系市場獨(dú)創(chuàng)產(chǎn)品，其鮮明個(gè)性化的主題定位需要一定的時(shí)間進(jìn)行宣傳推廣，同時(shí)要有一定直觀精美的現(xiàn)景展示，對(duì)建設(shè)工作（質(zhì)量和效果）要求很高，而且哈市中高端消費(fèi)者素有購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房的習(xí)慣（歐洲新城和愛建新城已有 20 萬平方米的 住宅入伙現(xiàn)景呈現(xiàn)），預(yù)售階段成交可能不明顯，建設(shè)資金投入有一定的壓力。 二、 項(xiàng)目形象定位 “哈市首席星級(jí)酒店式精裝智慧公寓” 定位依據(jù)： 項(xiàng)目系獨(dú)棟高層， 1— 6 層為大型商服（初步定位高檔餐飲），7— 29 層為住宅，僅 138 戶，為弱化本項(xiàng)目商服與住宅一體、規(guī)模不 足劣勢，并籍此拔高物業(yè)檔次和品質(zhì)，可將本項(xiàng)目住宅包裝成酒店式，引入酒店式管理， 同時(shí)推出精裝房銷售，配臵智能家居系統(tǒng)，提升品質(zhì)同時(shí)，弱化價(jià)格阻力，增加項(xiàng)目的創(chuàng)新附加值，制造差異化競爭優(yōu)勢。而主打商住兩用，會(huì)對(duì)住宅買家有一定的影響。 金領(lǐng)家庭包括中小型私營企業(yè)主（以智力或高檔服務(wù)類產(chǎn)業(yè)為主） 四、 項(xiàng)目客戶定位 年齡 25— 40 歲之間 職業(yè) 高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)高層管理人員、專業(yè)人士（銀行、醫(yī)院、律師、 IT、教師、科研、廣告、文化藝術(shù)、演藝、設(shè)計(jì)、策劃等）、中小型企業(yè)主（以智力或高檔服務(wù)類產(chǎn)業(yè)為主）、外籍人士（五星級(jí)酒店長包房）、外地投資者。 （ 2） 建筑物必須具有時(shí)代感強(qiáng)、標(biāo)志性強(qiáng)、有獨(dú)創(chuàng)性設(shè)計(jì)的特點(diǎn)（地標(biāo)性建筑） （ 3） 必須是高層建筑。 （ 5） 物業(yè)品質(zhì)和形象定位要夠檔次，并具有一定的超前性，能滿足其社會(huì)認(rèn)同的需求。 （ 7） 公共部分裝修和配臵檔次高。 五、 項(xiàng)目價(jià)格定位 32003400 元 /平方米（詳見價(jià)格策略） 六、 項(xiàng)目賣點(diǎn)定位 城市核 心發(fā)展地段 交通便利 地標(biāo)性建筑、風(fēng)水設(shè)計(jì) 獨(dú)立酒店式住客大堂及公共部分裝修 戶型規(guī)整面積適中，使用率高 建筑品質(zhì)用料高檔 精裝房配智能家居系統(tǒng)。 二、 單體設(shè)計(jì)建議 建議裙房采用干掛理石或天然石材（麻石、青石），顏色灰或黃色，不宜過深，與住宅顏色相協(xié)調(diào)，正 面采光面可做大。 三、 素質(zhì)營造建議 (一 ) 硬件 除上述規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)之外，還包含以下建議： 住客大堂和公共部分參照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修 本項(xiàng)目住戶可使用 XX 動(dòng)靜會(huì)所 精裝房配智能家居系統(tǒng) 樓體東、西、北側(cè)采用通風(fēng)減噪窗（深圳有住宅使用） 進(jìn)戶門采用高檔實(shí)木（或硫化銅）三防門（類似酒店），插卡式門匙與防盜鑰匙一體。 營銷戰(zhàn)略的關(guān)鍵是通過對(duì)目標(biāo)客戶群體心理需求的深度挖掘，通過精準(zhǔn)的包裝、展示、炒作、廣告推廣、使其與項(xiàng)目產(chǎn)生情感共鳴，達(dá)成購買行為。 二、 價(jià)格策略 本項(xiàng)目按酒店式公寓定位，由于系市場領(lǐng)先產(chǎn)品，以市場比較法制定結(jié)合創(chuàng)新指數(shù)厘定價(jià)格，計(jì)算得出本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)應(yīng)為5200 元 /平方米（使用面積），詳見附表一。 如客戶不要精裝修，則可按 5200 元 /平方米均價(jià)購買，相比之下亦會(huì)覺得便宜。 一來可試探市場反應(yīng)，二來可保持 有序銷售，三可給客戶以緊迫感。 第七章 項(xiàng)目形象包裝建議 一、 命名建議 根據(jù)競爭市場分析、項(xiàng)目分析 以及項(xiàng)目的綜合定位，原定案名“通達(dá)天下”與項(xiàng)目定位有一定差距，不能準(zhǔn)確體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)檔次和差異化個(gè)性化定位，就此建議項(xiàng)目命名為： “鉑宮” 命名詮釋： 鉑本意為稀有貴金屬白金，其價(jià)格高于黃金，耐腐蝕抗氧化，質(zhì)感強(qiáng)，常與鉆石配達(dá)做成首飾，象征高貴、堅(jiān)固、恒久、愛情，深受時(shí)下年輕時(shí)尚群體的喜愛，在此隱喻本項(xiàng)目的高檔品質(zhì)、時(shí)代感、稀有和高端個(gè)性定位； 宮切合本項(xiàng)目獨(dú)棟高層的建筑規(guī)劃，隱喻本項(xiàng)目的高檔居住品質(zhì)、稀有和高端個(gè)性定位。 通過該命名延展利于做出檔次和差異化的包裝、設(shè)計(jì)、炒作宣傳推廣，與目標(biāo)客戶群體產(chǎn)生心理共鳴。 建議在臨光仁街一側(cè)單元 10 層做整層三套戶型，并將公共部分裝修出來。 三、 地盤包裝建議 用 VI 系統(tǒng)做地盤圍墻廣告，樓體正面設(shè)樓層標(biāo)牌和樓名及標(biāo)志標(biāo)牌，樓體頂部插項(xiàng)目旗。 光仁街和項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃路需平整清潔，工地需設(shè)保安值崗。建議執(zhí)行以下計(jì)劃： 2021 年 6 月 —— 前期工作、三通一平； 2021 年 9 月 —— 開工建設(shè)； 2021 年 10 月 —— 竣工； 2021 年 8—— 10 月 —— 庭院道路、綠化等。 為了規(guī)范工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國家 發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 3 號(hào)）中的規(guī)定，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。 建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）。 第九章 投資 估算及資金籌措 一、 項(xiàng)目投資估算及依據(jù) 投資估算 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總總建設(shè)資金為 7988 萬元，其構(gòu)成如下： 前期工程費(fèi)： 1671 萬元 配套工程費(fèi)： 636 萬元 建設(shè)工程費(fèi)： 4373 萬元 營業(yè)稅： 544 萬元 銷售費(fèi)用： 247 萬元 管理費(fèi)用： 67 萬元 貸款 利息： 450 萬元 詳見附表二 動(dòng)態(tài)資金測算表，更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。 （ 2）、設(shè)備購臵及安裝工程費(fèi)估算依據(jù)：設(shè)備購臵費(fèi)按供貨單位報(bào)價(jià)估算，設(shè)備安裝費(fèi)根據(jù)設(shè)備購臵費(fèi)乘以相應(yīng)的費(fèi)率測算。 （ 4）、該項(xiàng)目為新陽小區(qū)四期工程，屬新陽居住區(qū)歷史遺留項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)將繼續(xù)享受 當(dāng)年小區(qū)改造時(shí)政府給予的八路五橋的優(yōu)惠政策，免交土地出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)等 19 項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用的優(yōu)惠政策。 二、資金籌措 本項(xiàng)目所需資金，建設(shè)單位自籌 4442 萬元，占項(xiàng)目總建設(shè)資金的 60 %，申請(qǐng)銀行貸款 3000 萬元，占項(xiàng)目總建設(shè)資金的 40. %，資金籌措方案符合國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目資本金制度的要求。 第十章 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 銷售收入估算 XX 小區(qū) 103 號(hào)樓（鉑宮）項(xiàng)目擬建規(guī)模 25478 平方米，其中住宅 16054 平方米，門市 9184 平方米，人防 240 平方米。 二、開發(fā)成本估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總成本 7988 萬元，開發(fā)建設(shè)成本詳見附表二 動(dòng)態(tài)資金測算表。本項(xiàng)目總計(jì)營業(yè)稅為 544 萬元，稅金支出詳見附表二 動(dòng)態(tài)資金測算表。 本項(xiàng)目總計(jì)應(yīng)納所得稅為 628 萬元，分時(shí)的所得稅支出詳見附表 二 動(dòng)態(tài)資金測算表。 第十一章 財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析嚴(yán)格依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）及《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中有關(guān)規(guī)定編制。 一、 財(cái)務(wù)盈利能力分析 根據(jù)動(dòng)態(tài)資金測算表 計(jì)算以下指標(biāo)： （ 1）、投資利潤率 =利潤總額合計(jì) /總建設(shè)資金 Χ 100% =% （ 2）、投資利稅率 =利稅總額合計(jì) /總建設(shè)資金 Χ 100% =% （ 3）、銷售收入利潤率 =利潤總額合計(jì) /銷售收入合計(jì) Χ 100% =% （ 4）、銷售收入利稅率 =利稅總額合計(jì) /銷售收入合計(jì) Χ 100% =% （ 5）、資本金利潤率 =利稅總額合計(jì) /資本金合計(jì) Χ 100% =% （ 6）、資本金凈利潤率 =凈利潤合計(jì) /資本金合計(jì) Χ 100% =% 該項(xiàng)目投資利潤率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤率及平均利稅率，說明單位投資對(duì)國家積累的貢獻(xiàn)水平超過了本行業(yè)的平均水平。根據(jù)該表測算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）、靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 全部投資回收期（所得稅前）： 3 年 全部投資回收期（所得稅后）： 3 年 均小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期 10 年，表明項(xiàng)目投資能按時(shí)收回。 （ 3）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 1175 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 1006 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。 資金來源與運(yùn)用見附表三現(xiàn)金流量表。 三、 財(cái)務(wù)不確定性分析 臨界點(diǎn)分析 （ 1）、臨界銷售量 =固定成本合計(jì) /（銷售收入單價(jià) 單位銷售稅金 單位可變成本） = 萬平方米 計(jì)算結(jié)果表明，開發(fā)單位銷售面積達(dá)到 萬平方米時(shí)項(xiàng)目即可保證。 敏感性分析（所得稅前） 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（全部投資）敏感性分析結(jié)果見附表四 變化因素 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元（ iс=12%） 投資回收期（年） 正常年份 27% 1006 3 銷售收入 10% 8% 168 3 總開發(fā)成本 +10% 9% 248 3 從上表可以看出，各因素的變化都 不同程度地影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的高低，其中銷售收入的變化最敏感，總開發(fā)成本次之。） 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，從敏感性分析看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此從財(cái)務(wù)上講是可行的。 總述 XX 小區(qū) 103 棟雖然規(guī)模不大，但俗話說的好“大而全、小而精”，要想做好就必須在“精”字上做足功夫，是 XX 地產(chǎn)繼 XX 一期開發(fā)成功后持續(xù)建立推廣企業(yè)品牌和地產(chǎn)品牌的一個(gè)重要篇章。