【正文】 %，居民收入的增長成為支撐社會(huì)消費(fèi)增長的重要因素。2020 年全年社會(huì)消費(fèi)品總額實(shí)現(xiàn) 億元，比 2020 年增長 %。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 圖 21 2020 年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量 從成交價(jià)格來看， 2020 年成都市主城區(qū)商品房成交均價(jià) 10054 元 /平方米，同比上漲了 %，各個(gè)形態(tài)的商品房成交均價(jià)也均大幅上漲，住宅用房成交均價(jià) 9193 元 /平方米，同比上漲 %，商業(yè)用房成交均價(jià) 18400 元 /㎡，同比上漲 %，辦公用房成交均價(jià) 10428 元 /平方米，同比上漲 %。 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 2020 年 2 月 成都主城區(qū) 開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展 。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢(shì)頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏。 可見商業(yè)營業(yè)用房是目前房地產(chǎn)開發(fā)最好 的業(yè)態(tài)形式。 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看， 2020 年 1—— 6 月， 商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。從這個(gè)意義上來看，與普通住宅相比，商業(yè)類西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投 資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌?chǎng)的開發(fā)商已經(jīng)所剩無幾 。 同時(shí) 越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響與平衡。 伴隨著國家對(duì)于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投向了商業(yè)類地產(chǎn)。 從“國四條”開始，國家對(duì)住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。 全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場(chǎng)，總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過 2020 年。 本公司市場(chǎng)調(diào)查資料。 廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證 [廣住規(guī)建2020001（臨時(shí)）號(hào) ]。 國家計(jì)委、建設(shè) 部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 （二）從項(xiàng)目銷售來看 ， 項(xiàng)目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競(jìng)爭壓力較大，因此 應(yīng)該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對(duì)性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 2 風(fēng)情街售價(jià) 元 8,500 3 美食街售價(jià) 元 8,500 四 利潤測(cè)算 1 銷售收入 萬元 103, 2 利潤 總額 萬元 37, 3 所得稅 萬元 9, 4 凈利潤 萬元 28, 五 評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目全投資稅前利潤率 % % 2 項(xiàng)目全投資稅后利潤率 % % 項(xiàng)目建議 （一）本項(xiàng)目的建設(shè)期為 1 年 8 個(gè)月 ，建筑面積 139021 平方 米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性，在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工，同時(shí)，注西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。 從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。 而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費(fèi)和未來的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個(gè)廣漢、德陽、青白江的潛在消費(fèi)人群支撐，因此本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng) 前景。西南城項(xiàng)目 將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺(tái)、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺(tái)。 項(xiàng)目 評(píng)估結(jié)論及建議 開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 西南城第二 期 商業(yè)配套 建設(shè)項(xiàng)目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資約 萬元 。 表 11 西南城第 二 期 建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率 面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建 筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率 面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段 地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目建 設(shè)工期 及進(jìn)度 本項(xiàng)目建筑 面積 139021 ㎡ ， 建設(shè)期 1 年 8 個(gè)月 ，從 2020 年 1 月開工， 2020 年 8 月 底 竣工。 在西南城建設(shè)基地 各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局 內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成 ，各區(qū)域間聯(lián)系緊 密，停車及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。一期建設(shè)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 ㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2020 年 11 月－ 2020 年 11 月 ，該階段 正在 竣工驗(yàn)收中。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。 項(xiàng)目簡介 西南城位于 成都市德陽廣漢 龍居寺片區(qū)， 成綿高速青白江出口處 ， 距成都市 區(qū) 15 公里 ， 北臨德陽市區(qū) 17 公里， 交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江， 緊 靠寶 成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 1998 年創(chuàng)辦了湖北 天潤集團(tuán)，經(jīng)過 多年 的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、 工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營格局 。湖北天潤（集團(tuán)）有限公司董事長，中國青年企業(yè)家協(xié)會(huì)理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會(huì)長，先后獲得 “ 優(yōu)秀政協(xié)委員 ” 、 “ 優(yōu)秀民營企業(yè)家 ” 榮譽(yù)稱號(hào) 、 “ 優(yōu)秀中國特色社會(huì)主義建設(shè)者 ” 。 該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周 期為 28個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。 ? 國際城 遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260 畝，投資 20 億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品 ， 主要包括建材家居、汽車農(nóng)機(jī)、五金機(jī)電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場(chǎng)和一個(gè)全國性的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。包含博覽會(huì)展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲(chǔ)物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。 西南城 由 西南城控股有限公司 投資 100 億開發(fā)， 以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集 —— 博覽匯 —— 旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 的中國財(cái)富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期 為五 年，于2020 年底開工， 2020 年全面竣工。 位于 四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里 ， 成綿高速與成都第二繞城高速交匯處， 成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂 高鐵線。 公司目前在建的項(xiàng)目有西南城和遂寧國際城。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。公司不設(shè)董事會(huì)，設(shè)執(zhí)行 董 事 1 人、即為法定代表人，對(duì)公司股東會(huì)和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會(huì)聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對(duì)其股東會(huì)負(fù)責(zé)。 其中 :方清海以貨幣出資 6000 萬元，方清濤以貨幣出資 4000 萬元。 西南城 第二期建設(shè) 項(xiàng)目 可 行 性 分 析 報(bào) 告 建設(shè)單位： 西南城控股有限公司 編制單位： 成都 富盈瑞吉投資 咨詢有限公司 編制時(shí)間： 2020 年 11月 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 .............................................................................................................. 1 項(xiàng)目概況 .......................................................................................................................... 1 項(xiàng)目名稱 .................................................................................................................... 1 項(xiàng)目性質(zhì) .................................................................................................................... 1 項(xiàng)目建設(shè)單位 ............................................................................................................ 1 項(xiàng)目簡介 .................................................................................................................... 4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ................................................................................................ 5 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度 ................................................................................................ 5 投資估 算和資金籌措 ................................................................................................ 6 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論及建議 ...................................................................................................... 6 開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 ........................................................................................ 6 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 ............................................................................................................ 7 項(xiàng)目建議 .................................................................................................................... 8 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) .............................................................................. 9 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 ........................................................................................................ 10 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 ................................................................................ 10 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 ...........