【正文】 . 小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)特色鮮明，發(fā)展商通過(guò)舉辦一系列大型體現(xiàn)我國(guó)傳統(tǒng)文化特色文化展覽和活動(dòng)，在廣州市民心目中樹立獨(dú)特的文化品牌形象。 4. 保利花園自推向市場(chǎng)以來(lái)，在樓宇交付使用時(shí)，銷售基本實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存，現(xiàn)一期共推出面積共 4.萬(wàn)平方米，現(xiàn)售出 .萬(wàn)平方米，銷售率達(dá) . %，銷售形勢(shì)較好。 2. 發(fā)展商已在項(xiàng)目所在地共開發(fā)項(xiàng)目近十年，開發(fā)大型項(xiàng)目個(gè)，公司品牌和項(xiàng)目品牌已為該區(qū)客戶所熟悉，同時(shí)，發(fā)展商對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)、客戶需求以及市場(chǎng)走勢(shì)非常了解，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)等方面有豐富的操 作經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目位于工業(yè)大道中，毗鄰江燕路，屬于 工業(yè)大道板塊和江燕路板塊的交界處。區(qū)內(nèi)有中山大學(xué)、中科院南海海洋研究所等 4所大專院校和科研院所，它們主要分布在新港路兩側(cè)，新港路沿線還有珠江電影廠、黃埔古港等文化資源。 （ 4）海珠區(qū)將以地鐵南北向的三號(hào)線和東西向的二號(hào)線，以及廣佛地鐵發(fā)展商業(yè)，將重點(diǎn)建好一批 大型商場(chǎng)、大型專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 13 （）以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （）獨(dú)特的地理位置。 （） 海珠區(qū) 交通狀況大為改善。 圖 5 、20 0 2 年2 0 0 3 年2月海珠 區(qū)高層均價(jià)走勢(shì)3800400042004400460048005000520020xx0120xx0320xx0520xx0720xx0920xx1120xx01高層全市單位：元 / 平方米圖 6 、19 98 年2 00 2年 海珠區(qū)住宅成交量0204060801001201401601802001998 1999 20xx 20xx 20xx高層多層總量單位：萬(wàn)平方圖、 海珠區(qū)建筑面積銷售比例 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 12 6%24%44%20%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%60M2以下6080M281100M2101120M2120M2以上 圖、海珠區(qū)戶型銷售比例 3%11%29%15%37%5%1%0% 10% 20% 30% 40%一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳五房二廳 從 00年上半年海珠區(qū)銷售的住宅面積和戶型來(lái)看，熱銷的住宅面積集中在 00M，戶型集中在二房二廳和三房二廳的戶型，這顯示了目前在此地購(gòu)房消費(fèi)者的消費(fèi)心理，也將是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的主力戶型。 00年海珠區(qū)高層住宅的成交價(jià)為 4 4元、平方米， 00年至 00年月，海珠區(qū)高層均價(jià)在 4 00～ 000 元 /平方米之間波動(dòng)，其中以 4 00～ 4 00 元 /平方米之間波動(dòng)為主，該價(jià)格區(qū)間為近一年海珠區(qū)高層住宅主流價(jià)格。從 00年上半年的調(diào)查數(shù)據(jù)看，消費(fèi)者最有可能選擇的市區(qū)樓盤區(qū)域是天河區(qū)和海珠區(qū)，首選比例分別為 %和 4%。 琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣 州小谷圍島大學(xué)城、大南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等大型開發(fā)建設(shè)，都將給廣州發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。 (6) 九五”期間，廣州城市建設(shè)投入 00 多億元，“一年一小變”整治了臟亂差，“三年一中變”城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著。此外，廣州為引進(jìn)高層次人才，實(shí)施較為寬松的入戶的政策，令 更多地 外地人士尤其是高層次人士進(jìn)入廣州，此舉 同樣 會(huì)增加 市場(chǎng) 需求。 (4) 城市戶籍制度改革將有力地推動(dòng)廣州城市化水平。市政府為促進(jìn)房地產(chǎn)二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的發(fā)育，采取了一系列的政策，如稅費(fèi)調(diào)整、嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、簡(jiǎn)化房改房上市的手續(xù)。 (3) 二手市場(chǎng)的迅速發(fā)展將帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 (2) 截止 00年 底 ， 廣州人均居住面積僅為 . 平方米 ，而 全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 . 平方米，廣州人均居住面積與全國(guó)城鎮(zhèn)平均3362802511642000501001502002503003504001998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 9 水平相差較遠(yuǎn)， 跟住房水平較高的其它省份比，如浙江省城鎮(zhèn)人均居住面積為0.平方米，差距更大， 未來(lái)廣州 房 地產(chǎn) 的 發(fā)展空間 和潛力 巨大。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)化 程度高，個(gè)人購(gòu)房比例高達(dá) 4%以上，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為市場(chǎng)主體，且購(gòu)房者主要是滿足提升居住質(zhì)量和生活品質(zhì)購(gòu)房。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，市民商品房購(gòu)買力較強(qiáng)。主要原因如下： (1) 廣州市已具 備房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三大要素：一是人口多，對(duì)房屋數(shù)量要求大。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 8 圖、廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資比較 49654349571479501002003004005006007008009001998 1999 20xx 20xx 20xx 圖、廣州市商品住宅銷售面積 、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析 從 00年的廣州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，廣州房地產(chǎn)投資、商品房批出量和成交量增長(zhǎng)均呈穩(wěn)定增長(zhǎng)，且成交量超過(guò)商品房的批出量，廣州房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入良性的穩(wěn)定發(fā)展期。 00年高層住宅成交均價(jià)為 00元 /平方米。隨著 廣州 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民家庭收入穩(wěn)步提高，居民消費(fèi)信心逐漸增強(qiáng) ,帶動(dòng)了廣州市房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)步的發(fā)展 。人均家庭收入大幅上升，消費(fèi)支出穩(wěn)步增長(zhǎng)。 、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和保利花園一期開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，確定本項(xiàng)目初步開發(fā)方案的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，見下表。 、本項(xiàng)目經(jīng)廣州市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)穗建計(jì)批 [ 00 ] 04 號(hào)預(yù)備計(jì)劃和穗計(jì)城 [ 00 ]號(hào)正式計(jì)劃批準(zhǔn)立項(xiàng)。 、項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 、本項(xiàng)目已與原土地方廣州市人民造紙廠簽訂 了《關(guān)于保利花園二期土地轉(zhuǎn)讓合同》，并與廣州市國(guó)土資源房管局簽訂了國(guó)土出讓合同。周邊生活和服務(wù)配套設(shè)施齊全，居民生活十分便利 ,各類的 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 －－－ 5 市政配套完全能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)和居家需要。根據(jù)項(xiàng)目本身的特性，將本項(xiàng)目分為三個(gè)區(qū)， A 區(qū)面向工業(yè)大道，地形規(guī)整方正，呈長(zhǎng)方形狀； B、 C 區(qū)相連，位于保利花園一期南面，地形較為規(guī)整。 、地形地貌特征 本項(xiàng)目原來(lái)為工廠用地，地塊內(nèi)自然環(huán)境較好，地勢(shì)較為平坦，高差不大，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，開發(fā)公司巧妙地利用自然高差，較好地營(yíng)造小區(qū)的層次感。保利花園一期經(jīng)國(guó)家建設(shè)部評(píng)審，四項(xiàng)指標(biāo)均全優(yōu)通過(guò)驗(yàn)收，成為全國(guó)三個(gè)獲此殊榮的項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目用地所在區(qū)域，人口居住密度不高，周邊市政配套設(shè)施較齊全，交通非 常方便。 －－－ 1 廣州保利花園二期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 OO 三年七月 －－－ 2 目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 4 、地塊概況 ................................................................................................................. 4 、交通狀況 ................................................................................................................. 4 、地形地貌特征 .........................................