【文章內容簡介】 業(yè)投向看，第二產業(yè)投資 億元，增長 %，其中工業(yè)投資 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 億元，增長 %；房地產開發(fā)投 資 億元，增長 %。商品房銷售額 億元，增長 %，商品房銷售面積為 萬平方米，增長%。水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 13 頁 共 57 頁 四、消費市場穩(wěn)定增長，市場物價增速平穩(wěn) 全年社會消費品零售總額 億元，增長 %。其中批發(fā)和零售業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售 額 億元，增長 %。受食品價格尤其是瓜果蔬菜及水產品價格上漲的影響，居民消費價格總指數同比上漲 %。其中非食品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %，消 費品價格上漲%。在消費品價格指數中，八大類消費價格 總體呈現“六升二降”態(tài)勢，其中食品類價格上漲 %，居住類價格上漲 %，衣著類價格下降 %。 五、出口增速較為平穩(wěn)，利用外資穩(wěn)步增長 全市完成進出口總額 億美元，增長 %，其中進口 億美元，增長 %，出口 億美元，增長 %。出口份額居前的國家為美國，占全市出口總值的 %；出口增速最快的國家是韓國，增速 為 %，比全市增速高 個百分點。全市新簽利用外資項目 147 宗，合同利用外資 億美元，增長 %；實際利用外資 億美元，增長 %。 六、財稅收入持續(xù)增長，信貸增速穩(wěn)步加快 全市實現地方財政一般預算收入 億元，增長 %，一般預算支出 億元，增長 %。完成國地兩稅收入（含海關代征） 億元，增長%，其中，國稅收入（含海關代征） 億元，增長 %；地稅收入 億元，增長 %。 年末，全市金融機構本外幣存款余額 億元，比年初增長 %。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄本外幣存款余額 億元，比年初增長 %；全市金融機構本外幣貸款余額 億元，比年初增長 %。①①2022 年涉及八方面內容，包括經濟發(fā)展、產業(yè)結構調整、區(qū)域合作、城鄉(xiāng)體制改革、社會事業(yè)、民生保障和政府自身建設。對于 2022 年工作的總體要求， “以調結構、增后勁、促發(fā)展、惠民生為重點，堅持走內涵提升為主的道路，轉變發(fā)展方式；堅持先進制造業(yè)與現代服務業(yè)雙輪驅動，調整經濟結構；堅持自主創(chuàng)新與體制創(chuàng)新，增強發(fā)展動力；堅持統籌城鄉(xiāng)與生態(tài)文明建設，促進社會和諧，取得‘ 三個適宜’新型城市建設更大成就?！? 區(qū)域房地產市場分析港口鎮(zhèn)房地產市場區(qū)域分布及特點項目周邊主要板塊：港口鎮(zhèn)比較有代表性的有 等。港口鎮(zhèn)位于中山市北部，是中山市主要的商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)。區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經開始體現，片區(qū)市場將具有較大水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 14 頁 共 57 頁的發(fā)展和潛力。中山市民對港口鎮(zhèn)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現已成為中山市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。中山房地產投資分析從中山市國土資源局數據中可以看出，中山房地產投資一共出現兩次較大幅度的增長，一次是 2022 年，一次是 2022 年。2022 年開始出現房地產投資的熱潮興起，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現著良好的增長勢頭。從近幾年的數據，我們分析其房地產投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是中山港口房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于中山房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022年就開始興建的項目，只經過 6 個月至 1 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。中山房地產供求分析1）供給分析年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 15 頁 共 57 頁2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 %,與市場投資 呈現著明顯的正比遞增關系， 2022年可以算是一個不折不扣的中山房地產開發(fā)年。2）需求分析年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14．08% 24．90% 12．12%年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。中山房地產市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年港口房地產市場的特征總結如下：① 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。① 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。① 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。① 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2022 年中山市港口樓市分析① 港口房地產市場走勢水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 16 頁 共 57 頁隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，中山 2022 年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點：1）房地產開發(fā)投資增長回落。當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 100 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2022 年港口樓市走勢對中山房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI 指數持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工 資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房價依然有一定的上漲空間。. 銷售預測項目需求分析本項目所在地港口是離市區(qū)最近的一個鎮(zhèn)之一,人口眾多,交通發(fā)達,在這里工作和經商的人很多,輕軌站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經營與批發(fā)等云水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 17 頁 共 57 頁集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處港口鎮(zhèn)的核心地段。項目將利用其的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在中山港口鎮(zhèn)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造中山港口高品質、高標準的住房，使得港口鎮(zhèn)成為中山人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為中山地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：1）一類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨中山輕軌站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大中山主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。2）二類客戶：港口鎮(zhèn)公務員港口鎮(zhèn)公務員系統，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而水禾園的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。3） 三類客戶：中山在外地成功人士目前湘江邊乃至整個中山，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的中山籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，水禾園無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為水禾園的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。中山人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 18 頁 共 57 頁住環(huán)境。4） 四類客戶：各地房地產投資人士中山港口房價目前在廣東省來講都偏低，2022 年中山市房地產銷售平均價格 7000 元/㎡以上,中山港口現在的水平還不到 5000 元/ ㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕水禾園的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到水禾園的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。3①銷售計劃鑒于目前水禾園工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。① 銷 售量二期工程 共 4 棟樓標準層住宅 663 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 億；② 銷 售進度本項目預計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務的 50%，約 330套住宅，銷售金額約 ；? 開盤后六個月內，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 530套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務的 100%，約 670套，銷售金額約 億。4①銷售收入預測1）周邊房價比較：許多業(yè)內人士認為，中山港口目前房價水平處于市城鎮(zhèn)的中等水平，經濟發(fā)水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 19 頁 共 57 頁展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，據中山市國土資源局數據表明中山市鎮(zhèn)區(qū)商品房住宅均價為 4723 元/平方米，低于周邊同檔次樓盤的平均水平。經過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內人士認為，中山港口房價上漲已是萬事懼備，并且已 經在現在樓市上體現出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；其四是輕軌的開通到廣州、珠海、澳門均比 較方便了，且港口的房價比其他周邊城市較低。最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓中山房價面臨快速爆發(fā)的到來。中山樓市價格現狀：根據中山業(yè)內人士市場調查，中山電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000元/ 平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江風光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。2①項目銷售價格定位：根據本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低于3250 元/㎡；本項目預測銷售總收入為 億 ，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：水禾園三期 B 區(qū)工程 項目可行性研究報告第 20 頁 共 57 頁推廣渠道① 報紙 廣告包括中山日報、屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2 周進行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③ 影 視廣告當地幾個電視臺收視率高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④ 單張 派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，中山地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳水禾園，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤前，公司會盡快出樣板房、 實景園林開放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。? 中山報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到中山的每一個角落。? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－6