【正文】 第 23 頁 共 38 頁 3） 強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì) ，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇及景墻等。 每個(gè)組團(tuán)形成主題空間， 各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶外休憩用。 景觀設(shè) 計(jì)： 1） 園林設(shè)計(jì)將配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征， 使戶外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體， 使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 二、建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 建筑形式： 色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以 4~6 層的住宅為主，輔以部份 TOWNHOUSE 和少量別墅。 6） 在景觀設(shè)計(jì)中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生 態(tài)型的人文環(huán)境。 戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，以較為好賣的三房 110~130 平方米、二房 80~90 平方米為主，盡量多樣化，待銷售后看市場反映，進(jìn)行調(diào)整。 第 22 頁 共 38 頁 4） 臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會所， 使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會，以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚集人氣。因此我公司擬借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi) 推出與周邊樓盤定位不同的精品城市住宅，滿足不同客戶的需求 。 2） 擬開發(fā)地塊距常 青花園（占地 4000 畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到 2 公里，根據(jù)已作的市場調(diào)研分析報(bào)告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結(jié)合部的居家觀念。 具體分析為以下幾點(diǎn)： 1） 金山大道是開發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機(jī)場高速，向西直通 107 國道，路面為雙向 4 車道，各種市政管線已一次敷設(shè)到位，具有較好的市政配套設(shè)施。 吳家山臺商投資區(qū)規(guī)劃面積 20 平方公里，在首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)除已形成規(guī)模的臺資區(qū)外，還有武漢國際高爾夫球場等娛樂休閑設(shè)施。位于武漢西郊的吳家山臺商投資區(qū)則是依托武漢這個(gè)大都市、大市場，并依其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)美的自然 風(fēng)光，以及便捷的交通條件和良好的基礎(chǔ)設(shè)施而迅速崛起的對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 我們將把該項(xiàng)目開發(fā)為融入萬科 12 年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、萬科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。兼顧不同消費(fèi)能力客戶的購房需求。 （三）產(chǎn)品定位與建議 產(chǎn)品定位： 東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅； 產(chǎn)品建議： 戶型面積 100~120 平米為主， 80~100 平方米、 120~150 平方米依次為輔 戶型 以 100— 120 平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、 80— 100 二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、 120— 150 平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。 ? 東西湖開發(fā)區(qū)內(nèi)目前除了常青花園和碧海花園外沒有較好的住宅，區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。經(jīng)過一段時(shí)間開發(fā)后，目前這兩個(gè)片區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設(shè) 施相對缺乏。 ? 對后湖鄉(xiāng)和金銀湖兩個(gè)片區(qū)有意向的集團(tuán)購房者是潛在客戶。但樓盤的價(jià) 第 20 頁 共 38 頁 位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，精品樓盤不多。 江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人 口密集，購買力較強(qiáng)。 建 議 以100— 120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、 80—100 二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、 120— 150 平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。兼顧不同消費(fèi)能力客戶的購房需求。 建筑類型與房型配比 （ 1）建筑類型 調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購房單價(jià)越高，對帶電梯的多層住宅需求也越強(qiáng)烈。 ② 想購買 80 平方米以上面積的人都以復(fù)式，三室二廳二衛(wèi)為最佳選擇。想購買 80— 120 平方米房屋的人大多以 15—20 萬元為購房總價(jià)，想 120 平方米以上房屋的人大多以 21— 25 萬元能承受的購房總價(jià)。150M178。101~120M178。 價(jià)格與購房面積 第 19 頁 共 38 頁 家庭人口與購房面積雙因素統(tǒng)計(jì)0204060801001201401人 2人 3人 4人 5 人及以上家庭人口人數(shù)80M178。 ③ 除一人獨(dú)居者以 80— 100 平方米為最多選擇外， 2 人或 2 人以上的家庭都把最多的目光放在 100— 120平方米的房屋上?？傮w來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域； 購房價(jià)格分析 ① 從總價(jià)情況來看， 15 萬至 25 萬的總價(jià)為普遍能承受的價(jià)格。150M178。101~120M178。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場規(guī)律： 對購房區(qū)域的選擇方面： 第 18 頁 共 38 頁 職業(yè)與購房能承受的最高單價(jià)雙因素統(tǒng)計(jì)010203040506070公務(wù)員經(jīng)商經(jīng)理層律師/教師/醫(yī)生外企職員高科技行業(yè)從業(yè)人員金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員公司職 員自由職業(yè)者工廠職工其他職業(yè)人數(shù)1 4 0 0 元以下1401~1600元1601~1800元1801~2021元2021~2200元2201~2500元2501~3000元3 0 0 0 元以上能承受的最高購房總價(jià)與購房面積雙因素統(tǒng)計(jì)0204060801001201401 5萬以下 1 5 ~2 0萬2 1~ 25 萬2 6~ 30 萬3 1~ 35 萬3 6~ 40 萬4 1~ 50 萬5 0萬以上能承受的最高購房總價(jià)人數(shù)80M178。 四、 東西湖市場目標(biāo)客層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究： 我們與億房網(wǎng)于 2021 年 2 月 2328 日進(jìn)行了以市場需求為主的市場調(diào)查，有效問卷為 600 份。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。該項(xiàng)目主要依靠低價(jià)策略及臨湖景為主要賣點(diǎn)， 湖邊別墅最高價(jià)為 2340 元 /M2。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 30萬 M2，以別墅與花園洋房為主。此外，從項(xiàng)目本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。 第 17 頁 共 38 頁 碧?；▓@ 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)居住區(qū)人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)工作區(qū)域與購房首選區(qū)域雙因素調(diào)查表020406080100江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)漢陽區(qū)|競爭分析 ：經(jīng)過 5年的開發(fā)，該項(xiàng)目已形成規(guī)模 優(yōu)勢，聚集了人氣，該 項(xiàng)目后期 將構(gòu)成金銀湖項(xiàng)目的直接競爭。在最初推出時(shí)因?yàn)榈乩砦恢玫年P(guān)系銷售艱難，主要是靠集團(tuán)購買。第四期 29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá) 70%，并爭取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。 區(qū)域內(nèi)直接競爭對手及本項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 （ 1）、常青花園 常青花園項(xiàng)目位于金銀湖項(xiàng)目地塊的東北方，直線距離不到 2公里，占地面積 4000畝，規(guī)劃總建筑面積 360 萬平方米，目前竣工 100 萬平方米 ，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。 以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主 ,產(chǎn)品以多層為主 ,亦有少量別墅 主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價(jià)在9001300元 /㎡之間。個(gè)案達(dá) 到4800元 /㎡ C 吳家山 東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。由于位置偏遠(yuǎn)，目前交通商業(yè)設(shè)施缺乏，人氣較淡。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品 類型與常青花園類似，以攫取相同的客戶群 以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價(jià)在 1400~1700 元 /㎡之間。 各區(qū)域多層產(chǎn)品售價(jià)比較1000140018002200常青花園 碧?；▓@百步亭花園后湖生態(tài)花園竹葉苑中央花園 江南庭院 鵬程花園七星世紀(jì)花園鸚鵡花園元/平方米 各區(qū)域別墅產(chǎn)品售價(jià)比較1000202130004000碧?；▓@ 夢湖花園 佳海華苑 沙湖花園別墅元/平方米 （ 2） 2021年武房指數(shù)的調(diào)查如下： 武房指數(shù) 2021年各季度區(qū)域房價(jià)變動趨勢表明： 該區(qū)的房屋平均售價(jià) 的漲幅已居全市之榜首 : 擁有規(guī)模效應(yīng)的項(xiàng)目價(jià)格趨升； 東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項(xiàng)目由于規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格比同類產(chǎn)品高 300元左右； 2 0 0 0 年各區(qū)域房價(jià)增幅變化趨勢101234567第一季度 第二季度 第三季度 第四季度單位 : 百分比 %東西湖區(qū)江岸區(qū)江漢區(qū)橋口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū) 第 15 頁 共 38 頁 17002050130021401150190005001000150020212500常青花園附近 金銀湖周邊 吳家山東西湖區(qū)從東至西各區(qū)房屋售價(jià) ( 單位 : 元 / 平方米 )多層均價(jià)別墅均價(jià) 東西湖區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 區(qū)域售價(jià)水平及售價(jià)發(fā)展趨勢分析 買家已逐步從集團(tuán)購買轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購房者； 初期， 因?yàn)榈乩砦恢孟鄬h(yuǎn)，主要靠集團(tuán)購買，后期隨著對購房者無限制也開始為個(gè)人購 房者所逐漸關(guān)注；目前已全部為個(gè)人購房者購買； 三、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。 （ 1）、如下表所示， 東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬 城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的 同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有 300400元的價(jià)差。這為本案提供市場發(fā)展機(jī)遇。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購房 時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購房地區(qū)； 公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場調(diào)查結(jié)果如下： 做成餅圖，表明漢口人多， 對本案提供機(jī)遇） 武漢市 740萬 總?cè)丝谥?，城市常住人口達(dá) 365萬 ，十五期間，非農(nóng)業(yè)人口比重將 提高到 65%。 2021年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長 %，發(fā)放個(gè)人住房貸款 ，同比增長 %；個(gè)人公積金貸款購房面積達(dá)到 ，總價(jià)值 。 962021年武漢市商品房銷售情況199216244 96年97年98年99年2021年銷售量(萬平米)其中個(gè)人購買 銷售量 房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展 武漢市部分銀 行已經(jīng)推出“ 8成 30年”期限的個(gè)人 住房貸款，外藉人 口也 可辦理 ；2021年全市各銀行 發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ,比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。在近兩年武漢市房地產(chǎn)市場化逐步提高的過程中，這些樓盤的低價(jià)優(yōu)勢已經(jīng)削弱。（ 2021 年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的 25%） ? 土地出讓市場不規(guī)范，土地價(jià)值明顯被低估。另 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)， 2021 年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，全年平均價(jià)為 1984 元 /平方米； + 相對于建設(shè)部對四類城市的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，武漢市在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上屬于一、二類城市，但房價(jià)卻處于低于四類城市指導(dǎo)價(jià)的水平，比沈陽低 43%。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開發(fā)，可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo) 入舊城人口的機(jī)遇，延緩開發(fā)則會錯(cuò)過機(jī)會；鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲備，緩一、二年開發(fā)； 第 9 頁 共 38 頁 第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 待補(bǔ)充 : 第 10 頁 共 38 頁 第三部分、市場分析 一、 武漢商品住宅市場總體特征： 整體市場穩(wěn)步向好； 近年來武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中 99 年增長幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購行為。 v. 通信：終期設(shè)計(jì)４萬門程控交換機(jī)電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開通程控電話2021０門。雨水入渠 ，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。 醫(yī)院： 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一