【正文】 OWNHOUSE。3） 金山大道在該地塊內(nèi)尚沒有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺形象，創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境，然后向南分期分批逐步開發(fā)。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧海花園，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。一期開發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有100米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染，并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。項(xiàng)目開發(fā)從目前情況看，南地塊（約420畝）開發(fā)條件較為成熟，七通一平已完成，地塊北接金山大道，對(duì)岸為武漢市人大，西面為待開發(fā)地，南面延伸至市中心，與市區(qū)的交通十分便捷。它同武昌的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及漢陽(yáng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)一起形成了推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼎足之勢(shì)，是武漢市面向未來、面向世界的重要基石，也將是武漢市新的區(qū)域中心。并以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)；武漢是中國(guó)內(nèi)陸沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，是全國(guó)性金融貿(mào)易中心和最大的商品集散地，素有“東方芝加哥”之美稱。價(jià)位初期定價(jià)為1900元/平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià)2200元左右；第四部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、 規(guī)劃概念我公司擬開發(fā)的環(huán)金銀湖的地塊，共約2200畝，占金銀湖區(qū)環(huán)湖路內(nèi)可開發(fā)地塊總面積的一半以上，住宅可開發(fā)面積的三分之二左右。建筑類型建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。l 內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間有大量學(xué)校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)，大量的公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)商人士等具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，是主要的潛在客戶群。在價(jià)位相差不太大，小區(qū)交通、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物業(yè)管理、付款條件等較好的情況下，對(duì)這兩個(gè)區(qū)域有意向的購(gòu)房者是潛在購(gòu)買者。這兩大區(qū)域是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較大的兩個(gè)區(qū)域，大規(guī)模開發(fā)的百步亭花園和常青花園分別坐落在這兩個(gè)小區(qū)，購(gòu)買者主要是集團(tuán)購(gòu)買的企、事業(yè)單位的白領(lǐng)和公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。這個(gè)區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買者。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對(duì)集中，主要針對(duì)的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。（二）目標(biāo)客戶層的判斷：根據(jù)上述調(diào)查分析，我們判斷目標(biāo)客戶層：l 內(nèi)環(huán)線內(nèi)長(zhǎng)江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買者。（2）房型配比 從調(diào)查結(jié)果來看，錯(cuò)層和復(fù)式住宅是大眾最為青睞的住宅類型，三室二廳二衛(wèi)的房型逐漸成為主流戶型；購(gòu)房面積集中在80—150平方米以范圍內(nèi)，以100—120平方米為主，80—100平方米的面積與占有較大比例。建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定，建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。80—150平方米的房屋，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)也較受歡迎；③ 100平方米內(nèi)二室和一衛(wèi)的需求也占有一定比例。房型與購(gòu)房面積① 80平方米或更小面積的住房極明顯地表現(xiàn)出平層、二室一廳一衛(wèi)的房屋格局。價(jià)格與購(gòu)房面積 調(diào)查顯示：① 1600—1800元是被普遍接受的單價(jià)；② 隨著面積的增大，能承受的購(gòu)房單價(jià)也呈遞增趨勢(shì)。③ 除一人獨(dú)居者以80—100平方米為最多選擇外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100—120平方米的房屋上。總體來講，首選購(gòu)房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購(gòu)房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購(gòu)房區(qū)域； 購(gòu)房?jī)r(jià)格分析① 從總價(jià)情況來看，15萬至25萬的總價(jià)為普遍能承受的價(jià)格。調(diào)查有效對(duì)象為：武漢市城區(qū)居民，能承受購(gòu)房單價(jià)在1600元至2500元者，或能承受購(gòu)房總價(jià)在15—50萬元者；其中居住在漢口為53%；居住在武昌35%；居住在漢陽(yáng)12%。競(jìng)爭(zhēng)分析：由于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，我們判斷，對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較常青花園低?？傮w銷售率在50%左右。該項(xiàng)目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，無鮮明特色，營(yíng)銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法。（2）、碧?；▓@碧?；▓@碧海花園項(xiàng)目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級(jí)企業(yè)）開發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤。我們將從萬科品牌知名度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅性能、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。隨著配套的逐步完善，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn)。該項(xiàng)目前三期的銷售均價(jià)分別為900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四期均價(jià)為1700元/平米，增長(zhǎng)幅度為89%。已經(jīng)完成開發(fā)的三期規(guī)模分別為2119萬平米，合計(jì)59萬平米，其中住宅56萬平米，目前銷售率達(dá)90%以上。不難看出，在該區(qū)域高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。鎮(zhèn)上形成了相對(duì)較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。以低檔產(chǎn)品為主，有少量高檔產(chǎn)品,產(chǎn)品售價(jià)在1400~2300元/㎡之間。該區(qū)域的開發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧海花園為代表。B 金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場(chǎng)亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。東西湖片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個(gè)區(qū)域：區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤外，機(jī)場(chǎng)路以東以占地4000畝的常青花園為代表，經(jīng)過5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。 銷售量/供需比168。（2）2000年武房指數(shù)的調(diào)查如下：武房指數(shù)2000年各季度區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)表明：該區(qū)的房屋平均售價(jià)的漲幅已居全市之榜首: 擁有規(guī)模效應(yīng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格趨升；東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項(xiàng)目由于規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格比同類產(chǎn)品高300元左右；東西湖區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）168。（1）、如下表所示，東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有300400元的價(jià)差。這為本案提供市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購(gòu)房時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購(gòu)房地區(qū)；公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果如下：做成餅圖，表明漢口人多，對(duì)本案提供機(jī)遇）武漢市740萬總?cè)丝谥?，城市常住人口達(dá)365萬，十五期間，非農(nóng)業(yè)人口比重將提高到65%。%，%；。房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對(duì)比圖單位：億元武漢市部分銀行已經(jīng)推出“8成30年”期限的個(gè)人住房貸款，外藉人口也可辦理；,。在近兩年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高的過程中，這些樓盤的低價(jià)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)削弱。（2000年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的25%）l 土地出讓市場(chǎng)不規(guī)范，土地價(jià)值明顯被低估。另?yè)?jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，全年平均價(jià)為1984元/平方米；+相對(duì)于建設(shè)部對(duì)四類城市的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，武漢市在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上屬于一、二類城市，但房?jī)r(jià)卻處于低于四類城市指導(dǎo)價(jià)的水平，比沈陽(yáng)低43%。九、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開發(fā)，可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo)入舊城人口的機(jī)遇，延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過機(jī)會(huì)；鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲(chǔ)備，緩一、二年開發(fā)；第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析待補(bǔ)充:第三部分、市場(chǎng)分析一、 武漢商品住宅市場(chǎng)總體特征：整體市場(chǎng)穩(wěn)步向好；近年來武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中99年增長(zhǎng)幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購(gòu)行為。v. 通信：終期設(shè)計(jì)４萬門程控交換機(jī)電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開通程控電話２００００門。雨水入渠，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。 醫(yī)院： 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一部分，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；配：金銀湖景觀圖，五、 大市政配套鑫橋地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成；金銀島西地塊還無市政配套；政府已表示將盡快完成，計(jì)劃先開發(fā)鑫橋地塊；配：市政配套圖i. 供電設(shè)施：電力來自華中電網(wǎng)，區(qū)內(nèi)擁有１１０ＫＶＡ雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量達(dá)10萬KVA，但高壓線并未接至本項(xiàng)目紅線邊，臨時(shí)用電是從常青花園環(huán)接，ii. 供水設(shè)施：擁有日供１００萬噸和１３萬噸自來水廠各一座，輸水管網(wǎng)隨區(qū)內(nèi)主干道鋪設(shè)，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所； 醫(yī)療：擁有二甲區(qū)的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。東西湖區(qū)有武漢市的西大門之美稱。規(guī)劃道路紅線間距100米寬，雙向4車道。5米，比銀水湖平時(shí)水位高出約1米；