【正文】 5 該項目 利潤總額為 112,319,979 元，稅后利潤為 95,471,982 元，稅前成本利潤率為 38%，稅后成本利潤率為 32%，因此，本項目有較好的經(jīng)濟效益，同時具有一定的社會效益 。 50 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性 分析測算。總計164,051, 元。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘 察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》 及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。 四、 市場定位及項目評估 項目定位 建筑形式與戶型定位 戶型定位 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果表明，本片區(qū)屬高檔住宅其 主力戶型為 3 房 2廳及 4 房 2 廳，其中 3 房 2 廳的面積主要為 130—160 平方米， 4 房2 廳的面積主要為 160—180 平方米。無論從車行還是步行均四通八達， 暢通無阻，交通極為便利。建筑規(guī)劃： 5 棟獨立型豪華法式別墅 2 套聯(lián)體別墅。 再看深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局 20xx 年度責任目標白皮書中“三、是創(chuàng)新政策性住房建設(shè)模式，完善住房保 障體系。 湖貝片區(qū)： 英倫玫瑰營銷方式較為普通，主要以項目外墻 廣告，少數(shù)報刊廣告進行推廣，加上熟客之間的小范圍傳播，在 新政出臺前即順利售出。從羅湖市委所提倡的能源重復(fù)利用中 可以預(yù)見，未來樓市的重心不僅需要依托二級市場與三級市場的相互 支撐 ，城市化進程中的舊城改造將更趨重要。 截止 20xx 年 10 月，占全市住宅銷售總套數(shù) %的非普通住宅價格為 元 /平方米，同比增幅高達 %；占全市住宅銷售總套數(shù) %的普通商品住宅價格為 元 /平方米，同比上漲 %。對政府管理部 門來說，對樓市的調(diào)控，不會使深圳房地產(chǎn)市場走入失控和無序。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 看， 20xx 年深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % 。為促 進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，解決房地 產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中存在的問題，政府將進一步加強 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，進一步調(diào)整改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在有 關(guān)部門和各級政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了一 定的效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的深房地字第 20xx326279 號《房地產(chǎn)證》、深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及宗地 圖等相關(guān)資料，該項目宗地的經(jīng)濟技術(shù)指標分別如下表： 非別墅類低密度住宅用地 : 項目名稱 銀湖公館 宗地位置 羅湖區(qū)銀湖路 宗地號 H4020043 總用地面積 49, 容積率 ≤ 計容積率建筑面積 17,460 M2 其中：住宅 17,000 M2 管理用房及文化活動室 460 M2 機動車泊位數(shù) 170 輛 建筑覆蓋率： ≤25% 建筑高度或?qū)訑?shù)： 多層 預(yù)計建設(shè)周期 年 8 項目開發(fā)手續(xù) 擬用于開發(fā)的非別墅類低密度住宅用地 H4020043 宗地已于20xx 年 08 月 21日與深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán) 登記，并于 20xx 年 10 月 23 日取得深規(guī)許 ZS20xx0159 號《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 項目建設(shè)后續(xù)資金有保證，主要來源于自籌資 金、銀行融資及銷售收入。這將會 改變國內(nèi)居民 的住房消費模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式， 并重構(gòu)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭體系。目前，深圳 已建成通往境外各類口岸 17 個，其中包括中國最大的陸路客運口岸 ——羅湖口岸，中國最大的陸路貨運口岸 ——皇崗口岸，中國第二大集裝箱海港 ——鹽田港，第四大空港 ——寶安國際機場。與此同時，深圳現(xiàn)在正處在一個全民置業(yè)時期，基本的置業(yè)力量，至少 還需要 35 年的時間才能得到一定程度的緩解。位于南山區(qū)的 T1010046 地塊地面地價達 8629 元 /平方米，位于羅湖區(qū)的 H4070036 地塊地面地價高達 13526 元 /平方 18 米，均創(chuàng)出所在片區(qū)土地交易價格的新高，拉 升房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時也反映出開發(fā)企業(yè)對深圳房地產(chǎn)市場的信心 。至 20xx 年底止，轄區(qū)面積達 平方公里，全區(qū)總?cè)丝? 萬人。與上半年相比，今年下半年的漲幅 波動較大，月度環(huán)比最高漲幅達 11% ，整體呈持續(xù)走高的態(tài)勢。大盤項目 3 個，分別為百仕達花園五期、合正錦湖苑、東方尊峪后 期單位，其余主要為 2萬平方米左右的小盤。中小學 :理工學校、鳳光小學 ,銀行 :工商銀行 ,醫(yī)院 :園嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院 ,其他 :深圳汽車站、鳳凰嶺等。 （ 3） 完善的配套設(shè)施、便捷的交通和優(yōu)越的地理位 置是高尚樓盤必備的條件；對于住宅物業(yè)而言，幽雅的生活 環(huán)境、規(guī)范的物業(yè)管理是影響住宅銷售量的關(guān)鍵因素。如果以一年的生產(chǎn)周期計算， 20xx 年年初，中國的房地產(chǎn)供應(yīng)量將增加 30％以上，在購房成本、轉(zhuǎn)讓成本越來越高的情 況下，這個增長幅度就可能導(dǎo)致供應(yīng)超過需求。通過對該片區(qū)其它樓 盤的調(diào)查及分析，結(jié)合本項目的優(yōu)勢和劣勢，通過價格、戶型設(shè)計等 優(yōu)勢搶占市場。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設(shè) 管理部門發(fā)生的費用。它 反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。 3．增加財政稅收。 銷售風險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺 乏彈性，其未來需求市場難以準確定量分析，這就要求開發(fā)商在 項目動工前做好市場需求預(yù)測，進行正確的市場定位。 項目的建設(shè)有利于改善該片區(qū)的住房結(jié)構(gòu)及 提升該片區(qū)的居住環(huán)境，同時有利于緩解城市中心區(qū)房源緊缺問 題，也為社會創(chuàng)造就業(yè)機會。 動態(tài)盈利分析 （ 1）財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定的基準收益率（ 12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到項目建設(shè)期初 的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈 現(xiàn)值大于等于 0 的項目可以接受。 不可預(yù)見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn) 品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按建安工程費的 3%記取較為合理 。 ? 置業(yè)人員 有較好的文化素養(yǎng) 及生活方式現(xiàn)代、富有熱情、對未來生活具有較高的期許，追求環(huán)境優(yōu)美、生活 舒適的高品質(zhì)社區(qū)生活。 因為 20xx 奧運會后，建設(shè)的龐大投資開始停止，外資會選擇逐漸退 出，人民幣的通貨膨脹也將逐步產(chǎn)生，從而影響經(jīng)濟與消費信心。 （ 2）銀湖財富公館項目的周邊樓盤以豪宅及高檔 住宅為主 ,從其銷售量及銷售速度來判斷 ,該項目所在片區(qū)的住宅房地產(chǎn)市場需求量依然很大 ,而且價格也不斷飚升。 29 典型物業(yè)調(diào)查 以下是我們對區(qū)域內(nèi)的典型住宅 的市場調(diào)查 : 頤園 項目名稱 頤園 項目位置 羅湖區(qū)銀湖路東側(cè) 開發(fā)商 嘉里建設(shè)（深圳）有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 主力戶型 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 1 廚 30 入市時間 20xx0331 均價 均價 :14000000 元 /套 物業(yè)管理 元 /平方米 /月 交通狀況 現(xiàn)有公交大巴： 40 20 22 30 3 31 360、 40 40 4 42 4345 47 50 50 5 51 52 218 路等多路。 片區(qū)出行交通極為便利，銀湖汽車站近在咫 尺，二十幾條公交線路途經(jīng)片區(qū)周邊，可直通火車站、機場、碼 頭、高速公路及市區(qū)內(nèi) 26 外的商業(yè)繁華區(qū)。 23 3）新增供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 20xx 年羅湖區(qū)住宅新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖 20xx 年羅湖住宅新增供應(yīng)仍以小戶型為絕對主流， 單身公寓、一房、二房的總套數(shù)為 62%，而鴻景翠峰、東方尊峪的入市，高端居家型產(chǎn)品有效填補市場空白，使三房及以上的 產(chǎn)品比例達 38% 。 1979 年 3 月寶安縣改為深圳市，羅湖區(qū)于同年 10 月正式組建， 轄羅湖、附城兩公社和深圳鎮(zhèn)； 1982 年 1 月，設(shè)立羅湖行政區(qū)，轄整個深圳經(jīng)濟特區(qū)； 1983年 9 月，深圳市把經(jīng)濟特區(qū)劃分為 4 個管理區(qū)，羅湖管理區(qū)轄附城公社，人民路和和平路兩個街道辦事處； 1990 年，經(jīng)國務(wù)院批準，羅湖區(qū)成立第一屆人民政府，轄沙頭角鎮(zhèn)和東門、 南湖、桂園、翠竹、筍崗、黃貝、梅沙、鹽田等 8 個街道辦事處； 1997 年，沙頭角鎮(zhèn)和梅沙、鹽田兩個街道辦事處從羅湖區(qū)劃出，成立鹽田 區(qū)，至此羅湖區(qū)管轄的范圍是東門、南湖、黃貝、桂園、筍崗、翠竹 、東湖、蓮塘、東曉、清水河等 10 個街道辦事處。另一方面，用于土地購置及土地開發(fā)的投資分 別同比減少了 %和 %，并且 萬平方米的商品房新開工面積較去年同期亦減少了 %，意味著一年后商品房竣工面積將出現(xiàn)縮減從 而一定程度地影響商品房市場供應(yīng)。 16 深圳市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健地增長，為深圳市房地 產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的 “后援 ”。經(jīng)過二十年的發(fā)展，深圳城鎮(zhèn)居民生活水平逐年提高，職工工資水平 穩(wěn)步上升，年均遞增%以上。這種政策既有國際慣例，也符合 中國的實際情況?？傆?64,051, 元。 □ 深圳市時代財富實業(yè)集團有限公司具備一定的 開發(fā)經(jīng)驗及經(jīng)濟實力。 13 全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 19382 億元，同比增長 %。特別是要重點發(fā) 展面向廣大民眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉 租房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房 制度，著力解決低收入家庭的 住房困難問題。 20xx 年，深圳市社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。 隨著深圳市經(jīng)濟的快速發(fā)展， “兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū) ” 的房地產(chǎn) 17 商業(yè)格局正在逐步形成。20xx 年，在新房供應(yīng)減少的情況下，二手住宅交易 面積較 20xx 年同期增長 %達到 萬平方米，首次超過一手住宅銷售面積，兩者交易量的比例達到 :1。 1）住宅供求關(guān)系分析 22 199820xx 年羅湖區(qū)住宅供求變化圖（單位：萬平方米） 20xx 年開始，羅湖樓市進入消化存量的時期，據(jù) 1996 年 20xx年十年間羅湖區(qū)商品住宅共批準預(yù)售面積 平方米，銷售面積 萬平方米，新增供求比為 :1，表明存量房已基本消化完畢，市場容量進入飽和時期。 銀湖片區(qū)：銀湖別墅區(qū)三面環(huán)山，山谷中有金 銀二湖，湖前有金湖山莊、頤園別墅、齊明山莊，后有田園居、 金碧苑、銀谷別墅和棕櫚泉別墅，由內(nèi)而外 連成一片，成為深圳別墅物業(yè)最為集中的地區(qū) 。創(chuàng)新政策性住房建設(shè)模式，加快政策性住房建設(shè)進度。私家花園：獨立別墅花園面積 500～ 1023 平方米帶家私游泳池聯(lián)體別墅花園面積 98～ 195 平方米。 水電氣保障 本項目宗地紅線外已達到通路、通電、通訊、 通上水、通下水和通氣，宗地紅線內(nèi)尚未開發(fā)。具體而言，基本建筑形態(tài)為多層，建議充分利用空間，設(shè) 計多種可送空間，以提高住戶的實際使用率，依托地塊的空間背景， 注重借景、塑景，盡可能的南北通透。 建安工程費 包括基礎(chǔ)、地下室、地上主體（含外墻裝修） 、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程 施工進度計劃投入。 借款償還計劃 借款償還計劃詳見附表 《借款還本付息估算表》 七、銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 對銀湖財富公館項目周邊的住宅樓調(diào)查分析得 出：該區(qū)域主要以高檔住宅為主，且以大戶型的豪宅為主，本片 區(qū)的主力戶型為 3 房 2廳及 4 房 2 廳，其中 3 房 2 廳的面積主要為 130—160 平方米， 4 房2 廳的面積主要為 160—180 平方米 。以下為當銷 售收入增加或減少 5%及建筑成本增加或減少 5%時 ,對各項經(jīng)濟財務(wù)指標的敏感性分析： 附表 敏感性分析表 項 目 部分指標變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬元） 建筑投資總成本（萬元） 稅后利潤（萬元） 建筑成本 利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部 收益率 動態(tài) 回收期 基本方案 40, 14, 9, 64% 7, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% 38, 14, 7, 52% 5, % 銷售收入上升 5% 42, 14, 11, 75% 8, % 建筑成本變化 變動成本增加 5% 40, 15, 8, 57% 6, % 變動成本減少 5% 40, 14, 10, 71% 7, % ? 本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率對銷售價格和開發(fā)成 本均比較敏感，銷售價格增加較開發(fā)成本增加對項目效益的影 響大，而成本降低較銷 51 售價格降低對項目開發(fā)效益的影響小。 綜上所述，該項目的建設(shè)無論是社會，還是開 發(fā)商均有一定效益，故該項 目的開發(fā)是可行的。 3 該項目的規(guī)劃設(shè)計符合該地區(qū)市場需求。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的 情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅、寫字樓、