【正文】 量 最低價 最高價 數(shù)量 最低價 最高價 X商貿(mào)城 202111 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨園 2021728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202171 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍花園 202171 在建 38 套 1098 1380 100% 本項目自 2021 年 7 月開工以來，已定購商鋪 30%，住宅已定購40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢看漲，主要是 X 現(xiàn) 有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項目僅有 200套 住宅不 存在銷售風(fēng)險，并且銷售價格正在看漲。 銷售房屋定金收入再投入：項目主體工程計劃于 2021 年 6月完成， 7 月開始預(yù)售，預(yù)計收取 300 萬元定金款滾動投入項目開發(fā)。 建設(shè)期利息 本項目擬向銀行貸款 1500萬元，于 2021年貸款，至 2021年全部還清，貸期二年，年利率 %，共需建設(shè)期利息 1500 %＝ 萬元。 其它費用：含質(zhì)監(jiān)費、監(jiān)理費、投資管理費等 25萬元。 建安工程費：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費，共計。在設(shè)計過程中公司通過聘請高水平設(shè)計隊伍，并充分聽取專家和社會各界意見，對設(shè)計產(chǎn)品追求精益求精。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 6三層局部商業(yè)用房，三層 以上 為 小高層 商品住宅。使空間更加明亮，同時擴大視野，將個部景色更加完全的引入室內(nèi)，使居住者心情得以開闊、舒暢，將健康型住宅設(shè)計理念彰顯得淋漓盡致。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內(nèi)部設(shè)置了跨兩層空間高度的中庭，其中設(shè)置休憩廣場，方便顧客在購物的同時也有一個休息和交流的場所，而使建筑無論在平面功能上還是在裝門面造型上都豐富了許多，起到了畫龍點睛的效果。總建筑面積為 30307㎡，建筑層數(shù)為 十二 層。 （ 2）項目位于舊城中心，施工場地較小，要加強施工管理，進行文明施工。按照 15 年的投資回收期計算，則項目臨街門面的平均銷售單價是41元 /平 相關(guān)項目的市場調(diào)查分析 本案 +X 商業(yè)步行街 =X 新核心商圈 支撐點： 城市唯一的兩具商業(yè)項目。居住、餐飲、娛樂及休閑的支出將進一步增長，而目前縣城明顯缺乏這一類場所。 市場需求分析 供給市場特征 ■商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東 路為核心的商圈范圍內(nèi)，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城 50%以上的商業(yè)容量。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對房地產(chǎn)商品的需求進一步加強。以上措施必將大大促進 X江南財富城的建設(shè)。 （ 4）日照時間：年平均 1587h。促進 X 縣城經(jīng)濟發(fā)展，為 X人民創(chuàng)造更好的生活條件。 本項目總投資 3000萬元，項目預(yù)測房地產(chǎn)銷售收入 5549萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，開發(fā)企業(yè)該項目獲 純 利 。 X 江南財富城建筑初步設(shè)計方案。 內(nèi)部以服飾為主，圍繞相關(guān)衍生產(chǎn)品，適當(dāng)?shù)匾M中西餐飲，及休閑娛樂，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧。 本項目為商業(yè)綜合開發(fā)項目。全縣現(xiàn)已形成 8 個 500 畝以上的黃花梨基地， 12 個2021畝以上的優(yōu)質(zhì)烤煙基地， 10 個 1000畝以上的商品蔬菜基地， 2 1 個萬畝以上的大徑材基地， 12個 5000畝以上的豐產(chǎn)楠竹基地， 3個 500畝以上的高效藥材基地， 6個出欄 3000頭以上的瘦肉型牲豬基地。 31′ 08″。 1 1縣境東西寬55公里，南北長 67 公里 ，全縣總面積 平方公里，總?cè)丝?，?25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 5個農(nóng)林茶場， 2021年國民生產(chǎn)總值為 219300萬元，其中：第一產(chǎn)業(yè)： 56260萬元；第二產(chǎn)業(yè)：67940 萬元；第三產(chǎn)業(yè)： 95810 萬元。境內(nèi)資源豐富，可謂物華天寶，地方電力充足，是全國首批100個電氣化達標(biāo)縣之一；礦產(chǎn)資源豐富，境內(nèi)已探明的 礦藏有鉛、鋅、錳、鐵等 25種，其中黑七型錳鐵礦儲量達 。一至二層為商業(yè)用房，三層局部商業(yè)用房，三 層以上 為 高層 商品住宅。 很容易聚集人氣的業(yè)態(tài) —— 餐飲、休閑娛樂安排在二、三樓，以帶動人流往上走。 X 江南財富城規(guī)劃及規(guī)劃批復(fù)。全部投資回收期 年，借款償還期 年，同時可向國家和地方財政上交稅金 萬元，開發(fā)該項目經(jīng)濟效益明顯。項目 建設(shè)勢在必行。 （ 5）風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向為南風(fēng)（含東南風(fēng)），其頻率為 26%，其次為西北風(fēng)，頻率 15%，西南風(fēng)，頻率 13%。政府相關(guān)優(yōu)惠政策如下： 經(jīng)濟環(huán)境 近年來，縣委、縣政府重拳出擊抓經(jīng)濟建設(shè)，連續(xù)幾年國民經(jīng)濟增長速度高于國家和 省平均水平平均遞增速度為 %，國民經(jīng)濟收入不斷增加增長達 17%，國內(nèi)生產(chǎn)總值 2021年 ，其中第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè) ，2021年財政總收入 。 ■商業(yè)分布缺乏規(guī)劃，不成體系 縣城商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，分布散落、雜亂，沒有成行成市。 ■房地產(chǎn)市場剛剛起步 房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，市民對房地產(chǎn)的概念還處于由拒絕到慢慢接受的過程中。 總商業(yè)面積超過 13000 ㎡。 月 12 月 15=7380 元 /㎡。 商業(yè)定位 發(fā)展理念 —— 城市商業(yè)引擎，自由消費體驗 讓 X 進入第四消費時代，這個時代的精神就是自由與體驗。 充分關(guān)注商業(yè)，住宅建筑的形象塑造，力圖保持城市主干道景觀序列的延續(xù)性 和完整性。 另外對于商品住宅進行了精心的設(shè)計，創(chuàng)造舒適、適用的居住空間，優(yōu)美的綠化環(huán)境；祥和與繁華同在，時尚與典雅并存。 造型設(shè)計 15 建筑造型以 現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，外觀虛實對比強烈，造型純樸而明快，色彩豐富，體現(xiàn)濃厚的現(xiàn)代辦公建筑的氛圍。設(shè)計商鋪可售面積， 住宅 200套，面積 ， 同時配套建設(shè) 停車場，停車位 20 個。環(huán)境保護、節(jié)能 環(huán)境保護 該項目屬綜合服務(wù)性項目，有生活污水產(chǎn)生，需對生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進行處理，使之符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項目采用直接飲用水和生活用水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減 少用水量。 加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對項目進行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消防工程，按 X市目前建筑市場實際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計算要建安成本 萬元。 前期銷售費用包括廣告宣傳及市場推廣費等 30萬元。 以上兩項合計項目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計算每平方米綜合造價為 /m178。 銀行貸款：本項目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項目建設(shè)，解決資 金困難，貸款期至 2021年。 銷售計劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場在第 4年銷完。 財務(wù)評價及效益分析結(jié)果總表 27 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項目 2 銷售收入 萬元 5549 按項目 3 總成本費用 萬元 按項目 4 利潤總額 萬元 累計利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項目總利潤計算 6 投資利稅率 % 67 按項目總利稅計算 7 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量的計算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。（ 5549－ ） 100%=% 財務(wù)評價結(jié)論 通過指標(biāo)計算和經(jīng)濟分析，該項目財務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險能力較強，社會效益顯著，特別是具有較強的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項目經(jīng)濟上是可行的。 本項目的關(guān)鍵是第二年度和第 三年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。社會效益分析及評價 經(jīng)初步測算， X 江南財富城的開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會取得很多的直接經(jīng)濟效益，但建設(shè)項目完成后，其社會效益是顯而易見的。隨著 X 江南財富城 開發(fā)建設(shè)項目的實施和完成，整個規(guī)劃區(qū)內(nèi)將逐步建成功能分區(qū)合理，設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿(mào)秩序井然的商業(yè)中心。結(jié)論與建議 通過上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且抗風(fēng)險能力較強，本項目是可行的。 七、項目 竣 工銷售完交付使用后，不僅可以按時還清銀行貸款，還可以為銀行創(chuàng)造 ,達到了銀企雙贏的目的。 九、本項目的開發(fā)建設(shè)符合 X 縣政府制定的“十一五”規(guī)劃新縣城城市發(fā)展規(guī)劃要求，水、電、通訊、道路設(shè)施已按高標(biāo)準(zhǔn)建成使用。本項目建設(shè)正處于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展階段， X 縣城城市建設(shè)高潮時期，整個社會對商業(yè)旺鋪及高檔 31 次住宅的需求旺盛，市場前景樂觀。 拓展經(jīng)營空間，促進 X商貿(mào)繁華。經(jīng)計算，全部完成規(guī)劃區(qū)內(nèi) 30 的房屋拆遷和各項建設(shè)，共需投入開發(fā)建設(shè)資金近 3000 萬元，按工期 2 年計算，平均每年投入近 1500 萬元。如果第二年銷售速度加快，就可以大大降低自有資金的投入，使公司的自有資金能再選擇其他理想的投資渠道。風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險主要來自：房屋建造成本、售價、銷售進展、項目的允許建