【正文】 及通 過自己 投資獲 取收益 的方式 。只要前 期準(zhǔn) 備充分 ，以 項(xiàng)目本 身的 價(jià)值 ，一定 時(shí)期 內(nèi)必將 成為商 務(wù)這 一 塊的 龍頭 。 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 —品牌零售 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 16 綜述： ▌ 吳江市 的餐飲 休閑業(yè) 的整體 發(fā)展，呈 現(xiàn)上升 的跡象，整體 仍處于 低層面 的競爭 格局。 隨著 區(qū)域 內(nèi)個(gè) 項(xiàng)條 件的 完善，市 場 前 景 比 較樂觀 。 ▌ 除了吸 引區(qū)域 內(nèi)客群 以外，經(jīng) 濟(jì)開發(fā) 區(qū)還將 為廣場 吸引大量 人流，隨 著廣場 的發(fā)展 及未來 業(yè)態(tài)的 設(shè)置將 從根本 上改善項(xiàng) 目 的 人 流 走向， 聚攏人 氣。 ▌ 政府高 度重視 運(yùn)東板 塊的開 發(fā)建設(shè)，市政和 基礎(chǔ)配 套設(shè)施齊全。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 10 優(yōu)勢分析劣勢分析SWOT分析機(jī)會(huì)分析威脅分析 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 11 優(yōu)優(yōu) 勢勢 （（ S）） ：： 劣劣 勢勢 （（ W）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 本項(xiàng)目 位置位 于吳江 市東部，有著深 厚的歷 史積淀 ，且位于 經(jīng) 濟(jì) 繁 榮 的蘇錫 滬交匯 處，地 理位置 突顯， 客流廣 泛。加上本案自身強(qiáng)大的軟、硬件設(shè)施，勢必會(huì)成為本區(qū)域內(nèi)的黃金商業(yè)圈。 城際軌道交通車站 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 7 宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 發(fā)發(fā) 展展 城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng) ▌ 運(yùn) 東開 發(fā)區(qū) —— 隨著 吳江 “東 進(jìn)擴(kuò) 容” 的城 市 發(fā)展 規(guī)劃 ，運(yùn)東 開 發(fā)區(qū) 正在 以強(qiáng) 勁勢 頭飛 速發(fā) 展， 整個(gè) 區(qū)域 規(guī) 劃為 中央 居住區(qū) 和 吳 江 東 部商業(yè) 中心。 三層 /頂層 業(yè)態(tài)分布 ▌ 以品牌 餐飲 為 主，定 位于中 檔消費(fèi) ；局部 布置餐 飲、電 子游戲 中心、 音樂酒 吧、迪 吧、 KTV 歌城 等業(yè)態(tài) 。品 牌組合 ，匯集 多種品 牌。因而，現(xiàn)有的交通路網(wǎng)和公共交通十分密集，本項(xiàng)目區(qū)域交通便捷，承接蘇州南部規(guī)劃城市軌道交通，延伸貫穿整個(gè)運(yùn)東板塊，規(guī)劃中蘇嘉、蘇滬兩條城際軌道交通近臨項(xiàng)目地塊，站口近在咫尺。在此情況下，吳江市新增導(dǎo)入的人流、物流、資金流、信息流，無 疑 對本項(xiàng)目是極為有利的。 ■ 項(xiàng)目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標(biāo)群體，并且整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為未來幾年里高消費(fèi)人群集中導(dǎo)入 并增長的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切 實(shí) 的客群基礎(chǔ)。 ▌ 消 費(fèi) 群 體 明確： 周邊 工廠內(nèi) 職工（ 特別是 白 領(lǐng)階層） 吳江 是東面 的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人群 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 12 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大幅攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于年 輕化、 精英化，區(qū) 域人口 的消費(fèi) 習(xí)慣將 突破傳 統(tǒng)，整 體消費(fèi) 能力迅 速增強(qiáng) 。 ▌ 其他競 爭項(xiàng)目 對本項(xiàng) 目的商 戶分流，是不可 避免的。對本項(xiàng) 目而 言，是 一個(gè) 難得的 機(jī)遇 。 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 — 大規(guī)模餐飲休閑 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 17 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 —商務(wù)辦公樓、 商務(wù)酒店 綜 述： ▌ 吳 江正 處 于經(jīng) 濟(jì)快 速 發(fā)展 階 段， 本案 又 處于 發(fā)展 前 沿 開 發(fā)區(qū)域 內(nèi)，所以 無論是 商務(wù)辦 公還是 商務(wù)酒 店發(fā)展空 間很 大， 市場 前景巨 大。 ▌ 樓層租 金定價(jià) 原則可 采用租 金遞減 規(guī)則， 大型商 業(yè)物業(yè)的 價(jià)格體 系，通 常有“ 成半遞 減”的 規(guī)則， 從地面 上升一 層，商 業(yè)價(jià)值 幾乎減 半。 ▌ 與各外 協(xié)單位 進(jìn)行接 觸，聽 取各方 面的建 議，為 本項(xiàng)目 的 全 面 啟 動(dòng)做好 充分準(zhǔn) 備。 有關(guān) 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實(shí)現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個(gè)零 售品 牌的招 商模 式為主 。 ▌ 招 商 難度： 掌 握一 定的原 則， 選擇 招商規(guī) 避風(fēng) 險(xiǎn)性強(qiáng) 的商 家，這 對招 商隊(duì)伍 的整 體工作 要求 較高。 商業(yè)定位的衡量要素 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 24 商業(yè)規(guī)劃 —整體定位 ■ 通過前期的定位和規(guī)劃強(qiáng)化整體組合經(jīng)營能力，打造具有面向全市、 輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體 。 特 點(diǎn) ： 具有 濃郁文 化休閑 性、消 費(fèi)娛樂 性、社 會(huì)地位 代表性 等，重 點(diǎn)考慮 與之相 關(guān)的特 色品牌 餐飲（ 中餐、 西餐 、咖啡 館等）。 ▌ 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 和所 有的 轉(zhuǎn) 角處 不能 安 排非 規(guī)劃 業(yè) 態(tài)商家經(jīng)營。但在 人流 動(dòng)設(shè)計(jì) 線中 ，可規(guī) 劃幾 個(gè)類似 于小 中廳的 前凸或 后凹 形式， 以提 升局部 商鋪 的租金。 ? 應(yīng) 在 人 流 通 道頭尾 端等地 方，給 予顯著 的區(qū)域 和功能 標(biāo)識 ，方 便顧客 辨認(rèn)。商業(yè) 運(yùn)營的 目的是 通過租 賃管 理，實(shí) 現(xiàn)物業(yè) 增值， 而不 僅 僅 是 具 有 雄厚經(jīng) 濟(jì)實(shí)力 的投資 開發(fā)商 ，作為 一項(xiàng)長 期增值的 物業(yè)擁 有者， 以高度 集中的 產(chǎn)權(quán)， 確保對 物業(yè) 的絕對 控制權(quán) 和增值 收益。 ▌ 后期 補(bǔ)位招 商： 自 正式開 業(yè)起 6 個(gè)月后， 項(xiàng)目開 攤率保 持在 85％ 以上；自 正式開 業(yè)起 8 個(gè)月后，項(xiàng)目開 攤率保 持在 90％ 以上。 ▌ 商 品促 銷主題 ： 開業(yè)、店慶 、節(jié)假 日、新 品上市 、換季 、流行 趨勢發(fā) 布、新 店 入 駐 、 公益促 銷、降 價(jià)折扣 、抽獎(jiǎng) 、返卷 等活動(dòng) 的主題策 劃。 （略） 謝 謝觀賞！ 。 商 業(yè)物 業(yè)的 多元 化促 銷活 動(dòng)， 大概 包括 節(jié)日 促銷 、公益 活動(dòng) 和一 般促 銷活 動(dòng)， 公司 在租 金（ 提成 ）廣 告展開 收 益 ， 并 提取部 份作為 費(fèi)用。 ▌ 商家 儲(chǔ)備工 作： 本項(xiàng)目業(yè)態(tài) 相同但 沒有入 駐本項(xiàng) 目的商 家通過 舉辦商 家交流 酒會(huì)、 過年、 過節(jié)的 團(tuán)拜活 動(dòng)等方 式 隨 時(shí) 保 持聯(lián)系 。其中，由策劃部 、推 廣 部 和 市 場部組 成的商 業(yè)服務(wù) 部分， 是整個(gè) 管理公 司的核心 運(yùn)營機(jī) 構(gòu)。 通過合 理的動(dòng) 線設(shè)計(jì) 以及廣場 規(guī)劃， 將消費(fèi) 人流有 效引導(dǎo) ，達(dá)到 整體動(dòng) 線的 流暢。 ? 在樓層 之 間 設(shè)立的 臺(tái)階式 手扶電 梯，上 下部分 應(yīng)分開 設(shè)計(jì)，以 增加人 流上下 樓時(shí)光 顧店鋪 的數(shù)量 。 ▌ 對 于形 象 面位 置， 同 商家 簽訂 公 約等 ，以 較 高的店面 投 入 限 制 部分沒 有實(shí)力 的商家 入場。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 30 商業(yè)規(guī)劃 —業(yè)態(tài)控制和調(diào)整 ▌ 按照業(yè)態(tài)詳細(xì)規(guī)劃（即確定具體位置）進(jìn)行配比，并根據(jù)實(shí)際招商執(zhí)行進(jìn)展，對部分商家和業(yè)態(tài)進(jìn)行一定的調(diào)整和控制 。