【正文】 級 過道 的鋪面 比主 要過道 鋪面 價(jià)格低 的道理 類似 。 ▌ 概 念 點(diǎn) 之三： 特 色 消 費(fèi) 文化之 旅： 吳江 市追 求個(gè)性 品位人 士的理 想休閑 消費(fèi)場 所。 ▌ 總 收 益： 從 國外 商業(yè)案 例以 及國 內(nèi)成功 開發(fā) 的案例 ，如 廣州天 河城 、深圳 金華 購物廣 場、 北京 東方 新天地 、國 貿(mào)商場 ，采 取的都 是租 賃方 式和 營業(yè)提 成的 組合方 式， 通過提 升商 業(yè)的 整 體 價(jià) 值 ，提高 租金， 獲取長 期收益 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 20 策 略 之四： 專 業(yè) 團(tuán)隊(duì)配合下的自主管理決策 策 略 之五：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運(yùn)營方針 自主管 理決策 專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合 ▌ 確定本 項(xiàng)目的 商業(yè)定 位論證 和項(xiàng)目 策劃大 綱，以 次作為 對項(xiàng)目 全局把 握的 指 導(dǎo)方針 ，并與 專業(yè)公 司溝通 商定。隨著 本項(xiàng) 目周邊 區(qū)域人 群的 大量遷 入和 工業(yè)的 持續(xù)升 溫，區(qū)域 內(nèi)高 檔餐飲 、休 閑商業(yè) 或者主 題式 特色餐 飲、娛樂具 有“ 水 到 渠 成”的 市場消 費(fèi)基 礎(chǔ) 。 在商 業(yè) 定位 和業(yè)態(tài) 組 合 方面 ，加 強(qiáng) 項(xiàng)目 自 身的 競 爭力 和發(fā) 展 力； 并在招 商 和 運(yùn)營 方面 ， 保持 較 大的 靈 活度 和操 作 性， 以備后 期 可 能 發(fā) 生的調(diào) 整。 ▌ 交通便 捷， 規(guī)劃軌 道交通 車站就 在項(xiàng)目 對面 ， 停車 位充足，客 流 集 中 ， 商業(yè)氛 圍濃郁 。 ■城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是項(xiàng)目價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的有力保障，居民收入提高和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變進(jìn)一步推進(jìn)蘇滬兩地間的 同城效應(yīng) 和 互補(bǔ)定位 關(guān)系?？?群定 位總 體是 高收入 、 高 消 費(fèi) 家庭人 群。 城市地位快速提升 ▌ 隨 著吳 江城 際立 體交 通網(wǎng) 絡(luò)的 完善 ，同 城效 應(yīng) 將日 益明 顯，這 將 進(jìn)一 步促 進(jìn)城 市地 位及 其經(jīng) 濟(jì)實(shí) 力的 提升 ， 以及 商業(yè) 服務(wù)的迅速發(fā)展。 ▌ 項(xiàng)目 5公里范 圍覆 蓋人口 超過 20萬，預(yù) 計(jì)今 年內(nèi)將 超過 30萬 。 ▌隨著 區(qū)域 內(nèi) 各 大 型商 業(yè) 項(xiàng)目 不 斷產(chǎn) 生， 品 牌客 戶成為 共 同 招商 對象 。尤 其是高 檔餐飲 和主題特 色餐 飲，基本集 中在中心 區(qū)域 ，區(qū)域 發(fā)展極 不平衡 ；高檔 餐飲 業(yè)，在整個(gè) 行業(yè)中的 所占比 例較小 ，發(fā) 展空間 較大，市場 將 面 臨 結(jié) 構(gòu)性的 、區(qū)域 性的變 遷和調(diào) 整。 ▌ 尋找突破口，在最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。因而，面 對某些 商戶，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿足租 金要求， 每年仍將 有商戶 被淘汰 。 如影城 、酒吧 、電玩 、咖啡 屋等。 ▌ 同 商家 簽 訂商 業(yè)經(jīng) 營 管理 協(xié)議 ， 并明 確規(guī) 定 商家的租 賃 協(xié) 議 必 須有商 場管理 公司簽 章備案 才能生 效。 ? 廣 場 設(shè) 置 要 有特色 ，通過 燈光、 色彩造 景，沿 馬 路一 側(cè)與室內(nèi) 相呼應(yīng) ，形成 內(nèi)外商 業(yè)的烘 托。平 方米）， 租金交 納及時(shí) 率，水 電 費(fèi) 交 納 及時(shí)率 ，經(jīng)營 情況 /配合 情況等 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 40 團(tuán)隊(duì)組建工作安排07 年主要工作內(nèi)容工作安排 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 41 ` 工作安排 團(tuán)隊(duì)組建 ■ 前期 組建 對 匯 金中 央廣場 項(xiàng)目的 招商采 用自行 組建招 商隊(duì)伍 和委托 專業(yè)外 協(xié)相結(jié) 合策略 。市場 部的主 要員工 由開業(yè) 前 的 招 商 工作的 人員過 渡，可 順利實(shí) 現(xiàn)對商 家的溝 通和銜接 。 ? 裝 飾 設(shè) 計(jì) 應(yīng) 注重場 內(nèi)通透 感，避 免產(chǎn)生 壓抑感 和不適 ，可以在 一定程 度上增 加人流 光顧店 鋪的數(shù) 量。 ▌ 如 區(qū)域 招 商商 家不 足 ，附 近業(yè) 態(tài) 也不 足以 補(bǔ) 充的時(shí)候 ， 考 慮 其 它區(qū)域 的備選 業(yè)態(tài)或 者重新 定位。 ▌ 集規(guī) ?；?、個(gè)性化 購物、舒適休 閑、精彩 娛樂 、美味 飲食 、多彩文 化等多 種功能于一體。 ▌ 統(tǒng) 一管 理是指 業(yè)主 方負(fù)責(zé) 統(tǒng)一招 商推 廣、統(tǒng) 一運(yùn)營 監(jiān)督、統(tǒng)一 物業(yè)管 理的管 理工 作。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 18 全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時(shí)入市節(jié)點(diǎn)管控組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)包裝策略全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時(shí)入市節(jié)點(diǎn)管控組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)包裝策略 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 19 策 略 之一： 全程一體化營銷 策 略 之二： 優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金 策 略 之三：節(jié)點(diǎn)管控 整體營銷策略 ▌ 統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進(jìn) 。 綜 述： 分 析： 商商 業(yè)業(yè) 機(jī)機(jī) 會會 分分 析析 —大大 型型 賣賣 場場maichang 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 15 綜述： ▌ 市民消 費(fèi) 正 由 傳統(tǒng)功 能型向 多層次 需求型 轉(zhuǎn)化， 尤其 是中 高檔消 費(fèi)， 對品 牌 消費(fèi) 的注重 與追求 大大提 升， 零售 業(yè)尤其是 特 色 百貨、 高端百 貨正 醞 釀巨變 。 ▌ 周邊 區(qū)域 內(nèi)中 高端住 宅和商 業(yè)配套 設(shè)施正 在建設(shè) 當(dāng)中，整體 消費(fèi)環(huán) 境的形 成尚有 最后一 個(gè)過程。為以后廣場的繁榮做鋪墊。（包 括地面停車場） 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 5 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 6 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 理理 位位 置置 ▌匯金中央廣場位于吳江市區(qū)東部，距離市區(qū)核心區(qū)域僅 4 公里。 停車場 ▌ 根 據(jù) 目 前 國 內(nèi) 的 商 業(yè) 場 所 停 車 場 標(biāo) 準(zhǔn) 及 未 來 發(fā) 展 需求，項(xiàng) 目應(yīng)保 證有停 車位置約 700 輛位為 合理。 評比：本項(xiàng)目的可以說是運(yùn)東地區(qū)唯一一家大型的商業(yè)實(shí)體，自身優(yōu)越的條件一定會促進(jìn)周邊商業(yè)的興起，逐步形成一個(gè)新的商業(yè)環(huán)境，聚集人氣。 ▌ 目 前 本 案 附近缺 乏其他 商業(yè)項(xiàng) 目呼應(yīng) ，比較 孤立。同 時(shí)從 業(yè)態(tài) 產(chǎn)租能力 來 看 ， 大型賣 場可以 作為 本項(xiàng)目 首選 的商業(yè) 組合 。這是 一塊大 蛋糕 ，隨 著開發(fā) 區(qū)深 入發(fā)展 ，勢 必會越 來越 多的企 個(gè)人涌 入到 這 片 熱 土，這 對于廣 場的 持續(xù)發(fā) 展創(chuàng) 造了條 件。 ▌ 站在專 業(yè)公司“ 巨人”的 肩膀，高 屋建瓴 ，統(tǒng)籌 策劃，強(qiáng) 化 資 源 利 用和資 源管理 。 ▌ 打造 跨區(qū)域 型商業(yè) 典型案 例，立 足服務(wù)區(qū) 域 消 費(fèi) ， 放眼輻 射全市 。 ▌ 區(qū) 域業(yè) 態(tài) 招商 商家 超 過規(guī) 劃業(yè) 態(tài) ，則 將排 名 靠后的該 業(yè) 態(tài) 商 家 安排在 相鄰區(qū) 域的商 鋪。 ▌ 建 筑物理因素：符合商場建筑本身結(jié)構(gòu) ▌租金因素：提升有效人流平方到達(dá)率、拉動商鋪?zhàn)饨? 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)