【正文】 ▌ 交通便 捷， 規(guī)劃軌 道交通 車站就 在項(xiàng)目 對面 ， 停車 位充足，客 流 集 中 ， 商業(yè)氛 圍濃郁 。 ▌ 消 費(fèi) 群 體 明確： 周邊 工廠內(nèi) 職工（ 特別是 白 領(lǐng)階層） 吳江 是東面 的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人群 。 部分市 區(qū)居民 。 外來洽談 生 意 的 流 動客群 。 ▌ 政府高 度重視 運(yùn)東板 塊的開 發(fā)建設(shè)，市政和 基礎(chǔ)配 套設(shè)施齊全。 ▌ 地段商 業(yè)形象 尚未達(dá) 到鮮明 的整體 性，同時 地處商 業(yè)副中心 對 本 案 有 一定影 響。 ▌ 目 前 本 案 附近缺 乏其他 商業(yè)項(xiàng) 目呼應(yīng) ，比較 孤立。 ▌ 周邊 區(qū)域 內(nèi)中 高端住 宅和商 業(yè)配套 設(shè)施正 在建設(shè) 當(dāng)中，整體 消費(fèi)環(huán) 境的形 成尚有 最后一 個過程。本項(xiàng)目 作為區(qū) 域內(nèi)較為 先 起 的 商 業(yè)項(xiàng)目 ，需要 一個短 期的商 業(yè)培育 周期。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 12 機(jī)機(jī) 會會 （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大幅攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于年 輕化、 精英化，區(qū) 域人口 的消費(fèi) 習(xí)慣將 突破傳 統(tǒng)，整 體消費(fèi) 能力迅 速增強(qiáng) 。 ▌ 交通路 網(wǎng)日益 完善，可及性與 通達(dá)性 極大改 善，加 強(qiáng)了區(qū)域 溝 通 能 力 ，商圈 地位得 到升級 。 ▌ 項(xiàng)目復(fù) 合功能 明顯， 商業(yè)經(jīng) 營模式 結(jié)合差 異化定 位原則。 ▌ 除了吸 引區(qū)域 內(nèi)客群 以外，經(jīng) 濟(jì)開發(fā) 區(qū)還將 為廣場 吸引大量 人流，隨 著廣場 的發(fā)展 及未來 業(yè)態(tài)的 設(shè)置將 從根本 上改善項(xiàng) 目 的 人 流 走向， 聚攏人 氣。 ▌隨著 區(qū)域 內(nèi) 各 大 型商 業(yè) 項(xiàng)目 不 斷產(chǎn) 生， 品 牌客 戶成為 共 同 招商 對象 。 由于 某 些商 業(yè) 具有 排它 性 ，我 司應(yīng)盡快確與 其 建立合 作關(guān)系 。 ▌ 由于 2021 年 2021 年將 是商業(yè) 項(xiàng)目集 中放量 的主要年 份 ， 因此 ，本 項(xiàng) 目需 要 慎重 對 局。 在商 業(yè) 定位 和業(yè)態(tài) 組 合 方面 ，加 強(qiáng) 項(xiàng)目 自 身的 競 爭力 和發(fā) 展 力； 并在招 商 和 運(yùn)營 方面 ， 保持 較 大的 靈 活度 和操 作 性， 以備后 期 可 能 發(fā) 生的調(diào) 整。 ▌ 其他競 爭項(xiàng)目 對本項(xiàng) 目的商 戶分流，是不可 避免的。因 此 ， 如何 把握 招 商執(zhí) 行 、市 場 培育 和商 業(yè) 管理 是非常重要的。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 13 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 14 ▌區(qū)域內(nèi) 大 型沒有 大型的 購物賣 場，所以本 案的建 立填補(bǔ)了 周邊 地區(qū) 購物 的空 白。 隨著 區(qū)域 內(nèi)個 項(xiàng)條 件的 完善，市 場 前 景 比 較樂觀 。 ■ 從 商 業(yè)經(jīng) 營需 求來 看， 匯金 中央 廣場 引入 中高 檔賣場在 市場 需求 方面 ，具 有一 定可 行性 。同 時從 業(yè)態(tài) 產(chǎn)租能力 來 看 ， 大型賣 場可以 作為 本項(xiàng)目 首選 的商業(yè) 組合 。 綜 述： 分 析： 商商 業(yè)業(yè) 機(jī)機(jī) 會會 分分 析析 —大大 型型 賣賣 場場maichang 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 15 綜述： ▌ 市民消 費(fèi) 正 由 傳統(tǒng)功 能型向 多層次 需求型 轉(zhuǎn)化， 尤其 是中 高檔消 費(fèi)， 對品 牌 消費(fèi) 的注重 與追求 大大提 升， 零售 業(yè)尤其是 特 色 百貨、 高端百 貨正 醞 釀巨變 。 分 析： ■ 吳江 高端商 場相對 稀缺，發(fā)展空 間較大。對本項(xiàng) 目而 言，是 一個 難得的 機(jī)遇 。但是 ，在 具體招 商中 應(yīng)注意 避免與 財(cái)富 廣場 、世紀(jì) 大廈 等形成 經(jīng)營沖 突，高端 品牌的 市場培 育期 較長，品牌引 入成 本 較大，商業(yè) 運(yùn)營要 求非 常之高。這些 因素 須納入 商業(yè)定 位論 證中統(tǒng) 籌考 慮和冷 靜取舍 的，畢竟 “ 最 高 檔的商 業(yè)未必 就是 最成功 的商 業(yè)”。 商業(yè)機(jī)會分析 —品牌零售 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 16 綜述： ▌ 吳江市 的餐飲 休閑業(yè) 的整體 發(fā)展，呈 現(xiàn)上升 的跡象，整體 仍處于 低層面 的競爭 格局。尤 其是高 檔餐飲 和主題特 色餐 飲，基本集 中在中心 區(qū)域 ，區(qū)域 發(fā)展極 不平衡 ；高檔 餐飲 業(yè)，在整個 行業(yè)中的 所占比 例較小 ，發(fā) 展空間 較大，市場 將 面 臨 結(jié) 構(gòu)性的 、區(qū)域 性的變 遷和調(diào) 整。 分析 ： ■ 區(qū) 域內(nèi) 僅有 幾家餐 飲場 所，休 閑場 所比較 單一 ，以咖 啡屋 為主。較具檔 次的 餐飲、休 閑一 站式服 務(wù)幾 乎沒有。隨著 本項(xiàng) 目周邊 區(qū)域人 群的 大量遷 入和 工業(yè)的 持續(xù)升 溫，區(qū)域 內(nèi)高 檔餐飲 、休 閑商業(yè) 或者主 題式 特色餐 飲、娛樂具 有“ 水 到 渠 成”的 市場消 費(fèi)基 礎(chǔ) 。 商業(yè)機(jī)會分析 — 大規(guī)模餐飲休閑 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 17 商業(yè)機(jī)會分析 —商務(wù)辦公樓、 商務(wù)酒店 綜 述： ▌ 吳 江正 處 于經(jīng) 濟(jì)快 速 發(fā)展 階 段， 本案 又 處于 發(fā)展 前 沿 開 發(fā)區(qū)域 內(nèi)，所以 無論是 商務(wù)辦 公還是 商務(wù)酒 店發(fā)展空 間很 大， 市場 前景巨 大。并 且區(qū)域 內(nèi)沒有 與之抗 衡的強(qiáng)勁 對手 ， 這 對 于 項(xiàng)目的 前期是 非常有 利的因 素。 分 析： ■ 本 案遠(yuǎn) 離市 中心， 想要 在開始 階段就 被消 費(fèi)者所 接受 ，必 須做 好前期 預(yù)熱準(zhǔn) 備。只要前 期準(zhǔn) 備充分 ，以 項(xiàng)目本 身的 價值 ，一定 時期 內(nèi)必將 成為商 務(wù)這 一 塊的 龍頭 。當(dāng)然 目前 最主 要的還 是抓住 開發(fā) 區(qū)區(qū)域 內(nèi)的 市場 。這是 一塊大 蛋糕 ，隨 著開發(fā) 區(qū)深 入發(fā)展 ，勢 必會越 來越 多的企 個人涌 入到 這 片 熱 土，這 對于廣 場的 持續(xù)發(fā) 展創(chuàng) 造了條 件。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 18 全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時入市節(jié)點(diǎn)管控組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)包裝策略全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時入市節(jié)點(diǎn)管控組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)包裝策略 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 19 策 略 之一： 全程一體化營銷 策 略 之二： 優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金 策 略 之三：節(jié)點(diǎn)管控 整體營銷策略 ▌ 統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進(jìn) 。 ▌ 以物業(yè) 價值為 目標(biāo)，結(jié) 合市場 和商業(yè)運(yùn) 營的要 求，采用 高、低租 金結(jié)合， 固定租 金和營業(yè) 提成結(jié) 合的策略， 體現(xiàn)優(yōu) 質(zhì)租約，以 滿足商 務(wù)談判 的 彈 性 要 求。 ▌ 樓層租 金定價 原則可 采用租 金遞減 規(guī)則， 大型商 業(yè)物業(yè)的 價格體 系，通 常有“ 成半遞 減”的 規(guī)則， 從地面 上升一 層，商 業(yè)價值 幾乎減 半。本 項(xiàng)目的 規(guī)劃和 經(jīng)營 ，需致 力于創(chuàng) 造更好 的整體 價值 ，盡可 能降低 樓房和 高樓房 之間租 金差距 較小 。一般情 況下 ，在較 為成熟 的地產(chǎn) 市場背景 下 ， 租 金 控制一 般分布 在房價的 78%范圍 內(nèi)。 ▌ 優(yōu)質(zhì)的 商業(yè)還 應(yīng)體現(xiàn) 在項(xiàng)目 具體的 收益方 案，即 針對不 同的業(yè) 態(tài)種類 可能采 取的不 同的合 作方式