【正文】 性 ，我 司應(yīng)盡快確與 其 建立合 作關(guān)系 。 在商 業(yè) 定位 和業(yè)態(tài) 組 合 方面 ，加 強(qiáng) 項(xiàng)目 自 身的 競(jìng) 爭(zhēng)力 和發(fā) 展 力； 并在招 商 和 運(yùn)營(yíng) 方面 ， 保持 較 大的 靈 活度 和操 作 性， 以備后 期 可 能 發(fā) 生的調(diào) 整。因 此 ， 如何 把握 招 商執(zhí) 行 、市 場(chǎng) 培育 和商 業(yè) 管理 是非常重要的。 隨著 區(qū)域 內(nèi)個(gè) 項(xiàng)條 件的 完善，市 場(chǎng) 前 景 比 較樂觀 。同 時(shí)從 業(yè)態(tài) 產(chǎn)租能力 來 看 ， 大型賣 場(chǎng)可以 作為 本項(xiàng)目 首選 的商業(yè) 組合 。 分 析： ■ 吳江 高端商 場(chǎng)相對(duì) 稀缺，發(fā)展空 間較大。但是 ，在 具體招 商中 應(yīng)注意 避免與 財(cái)富 廣場(chǎng) 、世紀(jì) 大廈 等形成 經(jīng)營(yíng)沖 突，高端 品牌的 市場(chǎng)培 育期 較長(zhǎng)，品牌引 入成 本 較大，商業(yè) 運(yùn)營(yíng)要 求非 常之高。 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 —品牌零售 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 16 綜述： ▌ 吳江市 的餐飲 休閑業(yè) 的整體 發(fā)展，呈 現(xiàn)上升 的跡象，整體 仍處于 低層面 的競(jìng)爭(zhēng) 格局。 分析 ： ■ 區(qū) 域內(nèi) 僅有 幾家餐 飲場(chǎng) 所，休 閑場(chǎng) 所比較 單一 ，以咖 啡屋 為主。隨著 本項(xiàng) 目周邊 區(qū)域人 群的 大量遷 入和 工業(yè)的 持續(xù)升 溫，區(qū)域 內(nèi)高 檔餐飲 、休 閑商業(yè) 或者主 題式 特色餐 飲、娛樂具 有“ 水 到 渠 成”的 市場(chǎng)消 費(fèi)基 礎(chǔ) 。并 且區(qū)域 內(nèi)沒有 與之抗 衡的強(qiáng)勁 對(duì)手 ， 這 對(duì) 于 項(xiàng)目的 前期是 非常有 利的因 素。只要前 期準(zhǔn) 備充分 ，以 項(xiàng)目本 身的 價(jià)值 ，一定 時(shí)期 內(nèi)必將 成為商 務(wù)這 一 塊的 龍頭 。這是 一塊大 蛋糕 ，隨 著開發(fā) 區(qū)深 入發(fā)展 ，勢(shì) 必會(huì)越 來越 多的企 個(gè)人涌 入到 這 片 熱 土，這 對(duì)于廣 場(chǎng)的 持續(xù)發(fā) 展創(chuàng) 造了條 件。 ▌ 以物業(yè) 價(jià)值為 目標(biāo)，結(jié) 合市場(chǎng) 和商業(yè)運(yùn) 營(yíng)的要 求，采用 高、低租 金結(jié)合， 固定租 金和營(yíng)業(yè) 提成結(jié) 合的策略， 體現(xiàn)優(yōu) 質(zhì)租約，以 滿足商 務(wù)談判 的 彈 性 要 求。本 項(xiàng)目的 規(guī)劃和 經(jīng)營(yíng) ，需致 力于創(chuàng) 造更好 的整體 價(jià)值 ，盡可 能降低 樓房和 高樓房 之間租 金差距 較小 。 ▌ 優(yōu)質(zhì)的 商業(yè)還 應(yīng)體現(xiàn) 在項(xiàng)目 具體的 收益方 案，即 針對(duì)不 同的業(yè) 態(tài)種類 可能采 取的不 同的合 作方式 ，如純租 金收益 方式的 租約、租金加 提成的 租 約 、 聯(lián) 營(yíng)扣點(diǎn) 方式的 租約、 雙方合 作投資 獲取收 益的協(xié)議 以及通 過自己 投資獲 取收益 的方式 。主力是品牌旺鋪，輔助設(shè)施齊頭并進(jìn)。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 20 策 略 之四： 專 業(yè) 團(tuán)隊(duì)配合下的自主管理決策 策 略 之五：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)方針 自主管 理決策 專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合 ▌ 確定本 項(xiàng)目的 商業(yè)定 位論證 和項(xiàng)目 策劃大 綱，以 次作為 對(duì)項(xiàng)目 全局把 握的 指 導(dǎo)方針 ，并與 專業(yè)公 司溝通 商定。 ▌ 組建專 業(yè)團(tuán)隊(duì) 為該項(xiàng) 目提供 全程服 務(wù)，設(shè) 立初步 公司運(yùn) 營(yíng)框架 。 ▌ 確 定 幾 家 全程廣 告服務(wù) 單位， 配合廣 場(chǎng)的運(yùn) 作。 ▌ 站在專 業(yè)公司“ 巨人”的 肩膀，高 屋建瓴 ，統(tǒng)籌 策劃，強(qiáng) 化 資 源 利 用和資 源管理 。分 散經(jīng)營(yíng) ，是指 個(gè)零售 品牌 獨(dú)立進(jìn) 行貨品 銷存、人 事 管 理 、商品 促銷等 經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 21 策略之六： 組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（ 成立商場(chǎng)管理公司） 策 略 之 七 ：推廣包裝 策 略 之八：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營(yíng)潛力的商戶 ▌ 建立匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，作為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主平臺(tái)。 ▌ 本項(xiàng)目 的招商 目標(biāo)，應(yīng) 注重商 業(yè)品牌 的互補(bǔ) 性和均 衡性 —— 以良好 的品牌 組合，延 長(zhǎng)消費(fèi) 客戶滯 留消費(fèi)的 時(shí)間，從 而增加 購(gòu)買機(jī) 會(huì)，進(jìn) 而創(chuàng)造 最終利 益。 ▌ 通過 對(duì)基礎(chǔ) 系統(tǒng) 設(shè)計(jì)、 應(yīng)用 系統(tǒng)、 宣傳 物料設(shè) 計(jì)三 大部分 ，進(jìn) 行項(xiàng)目 推廣 包裝， 充分 體現(xiàn)本 項(xiàng)目 形象品質(zhì) ；在 促進(jìn)招 商進(jìn) 度的同 時(shí)，不 斷 展 示 項(xiàng) 目的品 牌形象 。 ▌ 總 收 益： 從 國(guó)外 商業(yè)案 例以 及國(guó) 內(nèi)成功 開發(fā) 的案例 ，如 廣州天 河城 、深圳 金華 購(gòu)物廣 場(chǎng)、 北京 東方 新天地 、國(guó) 貿(mào)商場(chǎng) ，采 取的都 是租 賃方 式和 營(yíng)業(yè)提 成的 組合方 式， 通過提 升商 業(yè)的 整 體 價(jià) 值 ，提高 租金， 獲取長(zhǎng) 期收益 。 ▌ 變 現(xiàn) 能力： 即 項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)收 益的 能力 ，在業(yè) 態(tài)的 選擇上 要考 慮一些 租金 承受能 力高 ，回收 周期 短的商業(yè)。 差異化 定位 差異化 形象及內(nèi)涵 差異化 設(shè)計(jì) 差異化 材質(zhì) 業(yè)態(tài)差異化 經(jīng)營(yíng)差異化 如何實(shí)現(xiàn)定位差異化？ ▌ 比較 購(gòu)物的 原則 。 ▌ 打造 跨區(qū)域 型商業(yè) 典型案 例，立 足服務(wù)區(qū) 域 消 費(fèi) ， 放眼輻 射全市 。 ▌ 擁 有 一 個(gè)良好 的管理 團(tuán)隊(duì)。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 25 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 分分 析析 匯金中央廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 26 從匯金中央廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項(xiàng)目符合 shopping mall 的商業(yè)特性即： 休閑特征 購(gòu)物特征 娛樂特征 時(shí)尚特征 匯金中央廣場(chǎng)三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 27 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 品品 牌牌 定定 位位 暢銷品牌50%知名品牌30%特色品牌10%奢侈品牌10% 匯金中央廣場(chǎng)總面積： 70000 ㎡ 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 28 商業(yè)規(guī)劃 —客群定位 ▌ 集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣 /概念店、休 閑娛樂、特色餐飲于一體的差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃， 面向具有較高收入、較高消費(fèi)能力的人群。 特 點(diǎn) ： 消費(fèi) 者與各 商業(yè)服 務(wù)項(xiàng)目 的互動(dòng) 概念。 ▌ 概 念 點(diǎn) 之二： 成 功 人 士 品牌之 都： 吳 江市一 些追求 高檔品 牌的成 功人士 的消費(fèi) 場(chǎng)所。 ▌ 概 念 點(diǎn) 之三： 特 色 消 費(fèi) 文化之 旅： 吳江 市追 求個(gè)性 品位人 士的理 想休閑 消費(fèi)場(chǎng) 所。 ▌ 定 位 前 提：實(shí) 現(xiàn)客群 共享 ；盤活 人流 動(dòng)線； 合理安 排品 牌檔次 屬性 的過度 ，遵循 shopping mall 的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點(diǎn) 。 業(yè)態(tài)調(diào)整需要 ▌ 各業(yè)態(tài) 區(qū)域 可以有 不超 過 10% 的非規(guī) 劃業(yè)態(tài) 入住，但 是 ，這 些 業(yè)態(tài) 需符 合 或接 近相 鄰 區(qū)域 的業(yè) 態(tài) 規(guī)劃，或者符合本區(qū) 域業(yè) 態(tài)選擇 的考慮 要素。 ▌ 區(qū) 域業(yè) 態(tài) 招商 商家 超 過規(guī) 劃業(yè) 態(tài) ，則 將排 名 靠后的該 業(yè) 態(tài) 商 家 安排在 相鄰區(qū) 域的商 鋪。 業(yè)態(tài)控制需要 ▌ 品 牌 越 強(qiáng) 大的商 家越優(yōu) 先選擇 商鋪。 ▌ 不 利于 項(xiàng) 目人 氣、 品 質(zhì)、 租金