【正文】 （2）發(fā)展目標(biāo)： 依托“兩港”建設(shè)，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，強(qiáng)化配套服務(wù)功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強(qiáng)綜合實(shí)力，基本形成經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大體系。 形成現(xiàn)代化的區(qū)域交通和基礎(chǔ)設(shè)施框架。 形成布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)體系。 （3）功能定位： 對內(nèi)對外開放的港口城市 體現(xiàn)實(shí)力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn) 現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地 環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū) （4）主要指標(biāo)： 國內(nèi)生產(chǎn)總值：年遞增12%。 地方財(cái)政收入：年遞增10%，至2020年達(dá)到60億元。農(nóng)民收入：年遞增不低于8%。 立足于依托“兩港”建設(shè)帶動區(qū)域開發(fā)、開發(fā)水平和核心競爭力提升的指導(dǎo)思想，堅(jiān)持市場化發(fā)展方向，走集約化、規(guī)?；蛧H化道路，以努力提高地區(qū)核心競爭力為前提，加快臨港、臨空產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的形成，努力構(gòu)筑以“三圈三帶”為主體的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)化布局，推動城市化進(jìn)程，加快產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)體系的重組和轉(zhuǎn)換，全面提升南匯經(jīng)濟(jì)的外向化和開放度，成為上海國際航空港和國際深水樞紐的服務(wù)基地，努力打造上海新一輪對內(nèi)對外開放的新高地。 （3）產(chǎn)業(yè)總體布局： 要形成特征鮮明、布局合理、功能明晰的“一核、三圈、三帶”的形態(tài)特色，即以港城建設(shè)為核心、加快港口經(jīng)濟(jì)圈、周康綜合經(jīng)濟(jì)圈和惠南科教經(jīng)濟(jì)圈的生產(chǎn)要素集聚；重點(diǎn)發(fā)展外環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶，加快培育遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟(jì)帶，努力構(gòu)筑滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶，形成濱海、南六兩大旅游線，使點(diǎn)—軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局網(wǎng)格化。 區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 人口規(guī)模、用地規(guī)模和城市化目標(biāo) 區(qū)域人口規(guī)模、城鎮(zhèn)用地規(guī)模預(yù)測： 本次規(guī)劃以對實(shí)際居住人口的發(fā)展作預(yù)測，確定人口規(guī)模（實(shí)際居住人口是指戶籍人口與常住外來人口之和）。規(guī)劃2005年全區(qū)實(shí)際居住總?cè)丝跒?2萬人，其中城鎮(zhèn)人口約37萬人。2020年規(guī)劃全區(qū)實(shí)際居住總?cè)丝跒?07萬人，其中城鎮(zhèn)人口約80萬人。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布局 （1）區(qū)域城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo) 規(guī)劃將區(qū)域空間發(fā)展總體布局與上海市城鎮(zhèn)體系的基本框架相銜接，在周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)重點(diǎn)形成城市化區(qū)域，并分別形成三大經(jīng)濟(jì)圈；以小城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)沿重要交通走廊呈組團(tuán)式分布的布局結(jié)構(gòu)，形成以外環(huán)線、滬蘆公路、遠(yuǎn)東大道的城鎮(zhèn)聚合軸和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶；在南六公路沿線、濱海沿岸建設(shè)旅游度假生態(tài)區(qū)。以蘆潮港新城為核心，以三條城鎮(zhèn)聚合軸為骨架，以周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)三個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈為網(wǎng)絡(luò)的復(fù)合交融、時(shí)序協(xié)調(diào)、地域開放的城鎮(zhèn)體系。規(guī)劃新城2個(gè)，中心鎮(zhèn)3個(gè)，一般鎮(zhèn)6個(gè)。 惠南新城規(guī)劃以惠南新城為核心，由周圍現(xiàn)有的宣橋、黃路等鎮(zhèn)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)聯(lián)合發(fā)展區(qū)，使人口和產(chǎn)業(yè)在發(fā)展區(qū)內(nèi)統(tǒng)一布局，并重點(diǎn)發(fā)展惠南新城，使之形成具有工業(yè)、居住、科教、商貿(mào)等綜合功能的城市。 蘆潮港海港新城是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是南匯區(qū)的區(qū)政府所在地。規(guī)劃蘆潮港海港新城由現(xiàn)有的蘆潮港、泥城兩鎮(zhèn)構(gòu)成。 中心鎮(zhèn)： 規(guī)劃的中心鎮(zhèn)3個(gè)，有周浦中心鎮(zhèn)、航頭中心鎮(zhèn)和祝橋中心鎮(zhèn)。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5萬人。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?萬人。 一般鎮(zhèn)： 規(guī)劃的一般鎮(zhèn)由現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成。 規(guī)劃一般鎮(zhèn)共有6個(gè)，分別為大團(tuán)、書院、萬祥、老港、六灶、新場等鎮(zhèn)。 中心村的規(guī)模一般約為2500～4000人，人均建設(shè)用地控制在100㎡。，未來規(guī)劃為兩個(gè)核心城鎮(zhèn)之一，常住人口規(guī)模達(dá)到20萬，按照人均12平方米/年的房地產(chǎn)住宅消化量測算，惠南城區(qū)板塊房地產(chǎn)住宅市場需求量在2040萬平方米/年左右。該園位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境內(nèi)，占地153公頃，距上海市中心約35公里。園內(nèi)匯集著世界各地具有代表性的動物和珍稀動物200余種，10000余頭（只）。2004年游園人次達(dá)80萬人。輕軌11號線 　　由嘉定安亭至臨港新城，全長120公里。南段從浦東三林至臨港新城，其中南匯段長度約為37公里，設(shè)有周康站、惠南站、浦東鐵路站、臨港新城站等站點(diǎn)。對吸引市區(qū)客源，導(dǎo)入城市人口作用巨大，對區(qū)域市場價(jià)格和城市化進(jìn)程有巨大的促進(jìn)作用，也豐富了產(chǎn)品需求形態(tài)。四、周邊房地產(chǎn)市場情況“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了南匯區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值%房地產(chǎn)投資%%商品房竣工面積%%商品房銷售面積%%商品房銷售額%%商品房空置面積%%商品房平均價(jià)格4554元/平方米4902元/平方米%第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場綜述惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府所在地，附近有城北桃園、野生動物園等著名游覽點(diǎn)，生態(tài)狀況較佳；滬南公路、川南奉公路等交通干道匯聚于此，交通便捷。隨著機(jī)場沿線的日益繁榮，其雙拼、疊加等優(yōu)美而實(shí)用的經(jīng)濟(jì)型別墅的開發(fā)也逐漸進(jìn)入南匯市場。從06年開始，商業(yè)及辦公樓市場發(fā)展迅速，以弘基廣場及foxtown為代表的商業(yè)均進(jìn)入成熟招商期，其中foxtown已經(jīng)于07年4月份開業(yè)，而弘基廣場將于08年6月份開業(yè)。目前，區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價(jià)在7000元/平方米左右，辦公樓8000元/平方米左右，商業(yè)均價(jià)在12000萬左右。三、南匯辦公樓市場分析辦公樓市場匯總較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力還不足。此外，由于國家宏觀調(diào)控的主要對象是住宅，平穩(wěn)發(fā)展的寫字樓市場并未在調(diào)控之列，政策上相對贏得了機(jī)遇。中融集團(tuán)營銷總監(jiān)劉偉說，目前在上海，同一地段寫字樓和住宅相比，一般寫字樓的建造成本會比住宅高30％，而目前售價(jià)卻接近，甚至部分住宅價(jià)格高于寫字樓，這在一個(gè)側(cè)面反映了寫字樓市場的理性和住宅價(jià)格的相對虛高。中國網(wǎng)通及法院在南匯彩虹商務(wù)大廈購買了寫字樓，主要是由于經(jīng)過十幾年的發(fā)展，需要謀求一個(gè)持續(xù)、長期的經(jīng)營，不得不去考慮如何減少企業(yè)商務(wù)辦公成本的事實(shí)；同時(shí)，也考慮到近年來寫字樓的租金在逐漸攀升，導(dǎo)致企業(yè)的商務(wù)辦公成本不斷上升，因此很多企業(yè)開始買樓自用。3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺刺激了寫字樓的需求前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺，使不少企業(yè)從住宅樓里搬出來，刺激了乙級寫字樓的需求，而且今年還有加強(qiáng)之勢，從而帶動寫字樓的全面旺盛。豐厚的稅收收入使各區(qū)政府紛紛改變服務(wù)意識和提出優(yōu)惠政策以吸引更多的企業(yè)入駐，同時(shí)也在積極地規(guī)劃新的CBD策略。5）投資回報(bào)率高 浙商看好上海南匯地區(qū)商用物業(yè)擁有浙商投資業(yè)務(wù)的哲地機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前，浙商在上海的房產(chǎn)投資主要集中在商用物業(yè)用地、工業(yè)用地和綜合用地上，其中以商用物業(yè)用地居多，投資區(qū)域大多靠近中環(huán)外環(huán)區(qū)域。以南匯為例，南匯房產(chǎn)價(jià)格相對其他區(qū)域較低，其部分區(qū)域商鋪均價(jià)大約為11000元/平方米，住宅均價(jià)在7000元/平方米左右，投資回報(bào)率相對較高，發(fā)展空間也較大。在售辦公樓產(chǎn)品分析1）彩虹商務(wù)大廈名稱：彩虹商務(wù)大廈單層面積：1100平方米銷售均價(jià)：8000元/平方米租金：50萬元/年/層（毛胚），60萬元/年/層（裝修）物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店）注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價(jià)約1個(gè)億。裙房世紀(jì)聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。該步行街集中了南匯的幾大百貨及小商品市場，如南匯商貿(mào)城、南匯精品商廈、海燕大廈、觀海商場等，其主要業(yè)種業(yè)態(tài)功能定位分布如下：位置名稱樓層業(yè)種、業(yè)態(tài)南門大街//建材、銀行、酒家、金店及各大服裝、眼鏡專賣西門大街//服飾為主、銀行、人才服務(wù)中心東門大街靖海百貨底樓主樓為鞋專賣1F服飾2F床上用品3F主樓現(xiàn)未租，周邊為辦公房南匯精品商廈1F手機(jī)、化妝品、首飾、家電城2F百貨城、床上用品、鞋、包、玩具3F服裝城4F家具城海燕大廈1F、2F床上用品、鐘表、服裝、工藝品、鞋類觀海商場1F、2F日用品、家電、服裝、小商品、家具、辦公用品其他眼鏡專賣店、音像用品、文具店、婚紗店及各大服飾專賣滬南公路樂購1F、2F服飾、休閑、婚紗等購物商場2F、3F樂購大型生鮮賣場國美電器1F、2F，3F家電、數(shù)碼等綜合商場 川南奉公路創(chuàng)新商場1F、2F鞋、皮具、家電、自行車專賣、服飾百鑫商場1F、2F電信世界、柯達(dá)、聯(lián)華人民路Foxtown1F、2F國內(nèi)外一線二線品牌服飾、鞋帽、休閑、餐飲拱極路世紀(jì)聯(lián)華大型賣場三八路//服飾精品店綜上所述，項(xiàng)目所在地若定位為常規(guī)的購物休閑類產(chǎn)品，則無法和臨近汽車總站的東門大街相抗衡，由于其在消費(fèi)者心中已成固有的商業(yè)街，因此很難打破。綜合以上所有公建配套，不難發(fā)現(xiàn)，隨著樂購、世紀(jì)聯(lián)華、弘基廣場、foxtown等大型商業(yè)的相繼開業(yè)，區(qū)域內(nèi)比較綜合性餐飲、休閑娛樂設(shè)施及中高檔品牌點(diǎn)不再缺乏。重點(diǎn)個(gè)案分析u 南匯弘基廣場【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公路6101弄，靠近拱極路，南側(cè)是南匯現(xiàn)有的地標(biāo)建筑（南匯電信大樓）；【占地面積】：13850平方米；【總建筑面積】：43800平方米；252。 其中：商場：23449平方米252。 酒店：9800平方米252。 其中：地下車庫：6305平方米252。廣場的主入口位于川南奉公路與拱北路的交叉口，進(jìn)入廣場內(nèi)部吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，能夠有效的吸引并駐留客戶，二層有圍合廣場的回廊及天橋，能使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個(gè)廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力?！卷?xiàng)目規(guī)劃】：南匯弘基商務(wù)休閑廣場的建筑群由1樓（商務(wù)）、2樓（賓館）多層圓弧型裙房建筑跨聯(lián)及一個(gè)圍合的下沉式廣場構(gòu)成。 廣場設(shè)三個(gè)出入口：廣場西側(cè)沿川南奉公路、拱北路為主出入口； 廣場東側(cè)沿街坊路、拱北路為次出入口，并以過街樓的形式將1 、2號樓相連； 拱北路一側(cè)，上有過街樓，貨運(yùn)車可以從此出入口臨時(shí)進(jìn)出廣場。車庫位于地下一層，規(guī)劃停車位135個(gè)，臨賓館一側(cè)設(shè)有部分地上停車位。 【樓層布局及說明】：地下一層：車道，停車庫，部分商業(yè)用房，設(shè)備房（水庫、泵房、變配電房、風(fēng)機(jī)房、集水井等）；東部區(qū)域設(shè)職工后勤生活區(qū)（后勤辦公室、食堂、更衣室、淋浴間、衛(wèi)生間、茶水間等）。有條件可預(yù)留或設(shè)置客戶自助式洗衣干衣房。如有可能打開部分電氣室（1F）空間，將邊上商業(yè)（西餅屋）局部貫通，可擴(kuò)大酒店水平視角。二層、三層：商業(yè)配套。六層：一個(gè)多功能大型會議、影視、宴會廳（內(nèi)部可分隔，外面設(shè)衣帽間和會務(wù)專用辦公室）。七層：酒店客房用自助餐廳、小包房餐室；總經(jīng)理、財(cái)務(wù)、行政辦公室；健身房、小型桑拿、棋牌室、網(wǎng)吧（或電子游藝室）。十一~十三層：商務(wù)客房，部分房間為套房，設(shè)雙人床或大小床，每層設(shè)一套公寓式高級商務(wù)房，增設(shè)簡單廚房。）該酒店還配置了五部電梯，二臺通客房層，二臺只到六層，一臺貨梯通往酒店各個(gè)樓層。單元面積：一層的商鋪單套面積從50—100平方米；二層的商鋪單套面積從100—400平方米。完備的規(guī)劃，充分體現(xiàn)了當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)的最高表現(xiàn)形式，為投資客謀求最大價(jià)值回報(bào)。廣場由健身、購物、娛樂、休閑、品牌餐飲、商務(wù)酒店 6 大主題區(qū)組成，各個(gè)區(qū)域由多個(gè)公共商業(yè)空間聯(lián)系組織，形成一個(gè)完整的業(yè)態(tài)分布 , 構(gòu)成南匯首席“主題商業(yè)文化概念商業(yè)圈”。主要優(yōu)勢體現(xiàn)如下： （1）大口岸：匯聚6大交通架構(gòu)：浦東國際機(jī)場、洋山國際深水港、浦東鐵路( 海港新城寶山 )、輕軌R滬蘆（A1）、郊環(huán)（A30）高速公路，滬南、南六、兩港、川南奉等高速公路，大治河內(nèi)河航運(yùn)。 “弘基廣場”是其中的一個(gè)驛站，集“吃喝玩樂住”為一體的休閑點(diǎn)。還有南匯中學(xué)、工商外國語附中、雙翼學(xué)校、文化中心、體育中心、同濟(jì)科技園、托普軟件員等。 （5）大城鎮(zhèn)：匯聚2座城惠南新城和臨港新城，輻射3個(gè)區(qū)奉南川?！井a(chǎn)品優(yōu)勢】： 弘基商業(yè)休閑廣場依據(jù)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式，以一高一低建筑規(guī)劃圍合出一個(gè)中心商業(yè)廣場。 廣場內(nèi)有下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)，休閑長椅的點(diǎn)綴，能充分滿足客戶休息，泊車，留戀鑒賞的各種商業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)能，能在廣場內(nèi)聚集大量的人氣，提升內(nèi)街商業(yè)的品質(zhì) 廣場內(nèi)建造一座 15 層高的四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，能夠吸引大量的觀光商務(wù)客源，同時(shí)能夠提升廣場的整體品質(zhì)。 二層商鋪退臺形成連廊，連廊寬度將近 6 米，使得二層商鋪形成與一層同樣的沿街效果。 廣場內(nèi)公共部位智能化設(shè)計(jì)，設(shè)有背景音樂，電子巡更，攝像監(jiān)控，消防報(bào)警等?！窘?jīng)營優(yōu)勢】：上海弘基商業(yè)經(jīng)營管理有限公司是南匯弘基商業(yè)休閑廣場的商業(yè)經(jīng)營管理公司。公司率先將 “ 街中店、店中街、一站式 ” 的經(jīng)營模式引入現(xiàn)代商業(yè)休閑廣場領(lǐng)域，使商業(yè)休閑廣場的主營空間擴(kuò)展至商業(yè)房產(chǎn)、文化娛樂、展示、餐飲以及體育娛樂等方方面面?！咀饨稹浚骸疚飿I(yè)管理費(fèi)】：【圖片展示】： u 南匯FOXTOWN【地址】：人民東路2635弄【開發(fā)商】：上海江東土地房產(chǎn)開發(fā)有限公司【單套建筑面積】：280平米/套、360平米/套（一至三層）【租金】：，美食街2元/平米/天【物業(yè)管理費(fèi)】：【售價(jià)】：【簡介】：上海豪布斯卡生活港（HOPSCA），位于上海市南匯區(qū)惠南城區(qū)，兩港黃金商圈之中心，是一個(gè)集假日酒店、首席寫字樓、公園、大型停車場、休閑娛樂購物餐飲街區(qū)、會所、公寓于一體的大型歐式城市建筑