【正文】 價(jià)格競爭和渠道競爭的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，迎合了各層次客源的消費(fèi)心理及需求。（2）大旅游：匯聚12個(gè)旅游景點(diǎn)：上海野生動(dòng)物園冰天雪地 新場古鎮(zhèn)南匯桃花村森林公園濱海高爾夫球場濱海射擊場鮮花港萬畝桃園滴水湖跨海大橋弘基商業(yè)休閑廣場。 （4）大工廠：匯聚4大產(chǎn)業(yè)板塊：南有292平方公里的國家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流園區(qū)和先進(jìn)制造業(yè)及第（深水港），西有中國電信信息產(chǎn)業(yè)園、華碩信息（信息港）、市及康橋工業(yè)園區(qū)、上海國際醫(yī)藥園區(qū)，北有上海空港工業(yè)區(qū)、國際航空物流園區(qū)（航空港），東有南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱海旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)（鮮花港）。廣場的主入口吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，有效駐留客戶；二層圍合廣場的回廊及天橋，使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個(gè)廣場布局力求使戶外流動(dòng)最大化，使商業(yè)界面最大化，帶動(dòng)起該地塊的商業(yè)潛力。 二層層高 米，可自行加層，實(shí)現(xiàn)花一層的價(jià)錢可以享受雙倍的使用空間。 地下室全部， 2 號(hào)樓一層，二層部分， 2 號(hào)樓三——七層全部設(shè)置中央空調(diào)。目前管理并經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目有上海徐家匯休閑弘基休閑廣場、虹口區(qū)四川路弘基假日廣場，寶山上大弘基文化休閑廣場、寶山弘基電影城等?！獋€(gè)性時(shí)代體現(xiàn)了商業(yè)街區(qū)的多元性和開放性，整個(gè)街區(qū)展現(xiàn)歐式建筑風(fēng)格，豐富多彩的色彩和外形充分體現(xiàn)了個(gè)性化張揚(yáng)的時(shí)代特征，該項(xiàng)目由法國NOVIDIS領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，法國、葡萄牙等國的設(shè)計(jì)師、工匠、畫師現(xiàn)場打造，街區(qū)展現(xiàn)法國、荷蘭、意大利、西班牙、葡萄牙、比利時(shí)、奧地利等7個(gè)國家和地區(qū)的建筑風(fēng)貌，堪稱歐洲建筑藝術(shù)博覽；在商業(yè)的導(dǎo)入上主張國際品牌和民族品牌、時(shí)尚品牌和本土品牌的兼容并蓄，充分體現(xiàn)商品、服務(wù)和商業(yè)文化的個(gè)性特征。 假日賓館安裝配套設(shè)施清單 供電：總配電量800KW，其中：餐廳（12F）為150KW，客房（36F）為300KW，標(biāo)房每套為2KW。該寫字樓為七層歐式建筑（法式學(xué)院派建筑風(fēng)格），按商務(wù)樓模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)套間124間，配套電梯、服務(wù)前臺(tái)、餐廳、商務(wù)中心、地下停車庫等設(shè)施（㎡另計(jì)），地面地下停車泊位約60個(gè)，水、電、天然氣、有線電視、寬帶終端、電話、排污設(shè)施等配套到位，經(jīng)營方向設(shè)定為商務(wù)樓。步行街店鋪主要有兩種單元： 面南朝向，3層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約180㎡，進(jìn)深12M（），水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，天然氣管道鋪設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)主申請(qǐng)開通，適合購物、休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)。 美食街長約1公里，與北側(cè)開放式兩港印象公園隔路相望，沿人民東路形成餐飲、休閑、娛樂一條街，四大標(biāo)志性建筑雄踞政海路、新川南奉公路等城市節(jié)點(diǎn)，展現(xiàn)惠南新城新的城市天際線。 面北朝向，3層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約280㎡，門面寬6M，進(jìn)深15M,，水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，天然氣管道鋪設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)主申請(qǐng)開通，設(shè)隔油池、煙道等環(huán)保污專用設(shè)施，為餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)的經(jīng)營專業(yè)打造。每幢標(biāo)準(zhǔn)配電為150KW。豪布斯卡名品村A區(qū)B區(qū)C區(qū)國際品牌區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)國際家居及配飾區(qū)眾多國際一線品牌的國內(nèi)首家OUTLET將搶先入駐。KFC老鳳祥銀樓海瀾之家PUMAReebokAdidas波司登曼妮芬NAUTICAPierre cardin敦奴邦賽GUESS德蘭妮【部分知名品牌】避風(fēng)塘茶餐廳屈臣氏報(bào)喜鳥喬丹百事Tonyjeans貝拉維拉Boss captainoBULL其樂大帝七匹狼安莉芳美食街：Foxtown沿人民路商業(yè)主要定位為餐飲、休閑及娛樂業(yè)態(tài)，目前尚有少量商鋪空置。占地面積約三萬平方米，總建筑面積約四萬平方米，其中商業(yè)面積約二萬二千平方米，辦公面積約一萬八千平方米?！究傮w規(guī)劃】：整個(gè)廣場在設(shè)計(jì)、建設(shè)之初就聘請(qǐng)了專業(yè)的商業(yè)顧問及風(fēng)水大師對(duì)整個(gè)商業(yè)廣場的布局提供了專業(yè)的意見，整個(gè)廣場的布局猶如一個(gè)聚寶盆，并且取水可以聚財(cái)之意，通過弧線將水池與四周商鋪緊緊相連，財(cái)氣將源源不斷地凝聚在廣場之中。為了營造廣場中高檔商業(yè)氛圍，廣場的建筑風(fēng)格及景觀規(guī)劃都別具匠心：廣場的整體建筑風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格，2樓為中式新古典主義建筑風(fēng)格，仿造的是上海新天地，新古典主義強(qiáng)調(diào)的是線條的二次劃分，在歐式奢華尊貴的建筑氣息中不乏現(xiàn)代的元素及時(shí)代感?？偨ㄖ娣e：一萬八千平米。一樓大堂采用星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，豪華氣派，倍具時(shí)尚格調(diào)；推窗相望，即可欣賞到世界級(jí)景觀大師的超凡手筆，綠樹、水榭、小品；精致完美，一墻之外，視線之內(nèi)。鼓勵(lì)先期確定政策：在同一品類但經(jīng)營品項(xiàng)類似的不同商家的選擇中，在接近的條件下，先簽定合作意向的一方擁有優(yōu)先權(quán)，廣場管理方將全力保護(hù)該商家的利益與合作可能性；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低政策：廣場管理方將倡導(dǎo)廣場經(jīng)營者財(cái)產(chǎn)意外損失保險(xiǎn)，以保證商家的生命財(cái)產(chǎn)安全；對(duì)于營業(yè)收入不足以承擔(dān)銷售成本及經(jīng)營費(fèi)用的，廣場管理方將協(xié)助商家提升銷售，以保證商家和廣場管理方的正常收益；商業(yè)腐敗杜絕政策：對(duì)于任何商業(yè)腐敗或違規(guī)取費(fèi)予以杜絕；反之，廣場管理方按約予以賠償；對(duì)于因廣場管理方運(yùn)作、管理不利導(dǎo)致營銷低效，商家有權(quán)按約中止合作。如有前述情況發(fā)生，應(yīng)負(fù)責(zé)將垃圾清除，并應(yīng)向負(fù)責(zé)人要求并收取因此發(fā)生的費(fèi)用；保持物業(yè)的所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通；保持物業(yè)公共區(qū)域的衛(wèi)生；定期安排清理垃圾，保證垃圾收取設(shè)施處于良好工作狀態(tài)等。 給排水設(shè)備運(yùn)行合理，生活水供應(yīng)正常，盡量避免跑冒滴漏現(xiàn)象，并定期檢修管路和水泵。建立健全維修檔案和回訪制度。 消防中控消防火災(zāi)監(jiān)測，消防系統(tǒng)運(yùn)行正常，消防中控室設(shè)保安員值班，妥善保存報(bào)警記錄，定期舉辦消防演習(xí)，定期檢查消防設(shè)備。停車場管理：專人管理車場停車及行車秩序，根據(jù)物業(yè)的需要設(shè)自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)或人工收費(fèi)系統(tǒng)并根據(jù)實(shí)際情況制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?；菽湘?zhèn)商業(yè)狀況分析1）惠南鎮(zhèn)商業(yè)街分布狀況l 一級(jí)商業(yè)街：東門大街、南門大街l 二級(jí)商業(yè)街：人民西路、城南路、聽潮路、川南奉公路、通濟(jì)路惠南鎮(zhèn)公交車營運(yùn)時(shí)刻集中段6：30——18：30惠南鎮(zhèn)日用品商鋪營業(yè)時(shí)間集中段8：30——17：30惠南鎮(zhèn)精品商鋪營業(yè)時(shí)間集中段9：30——18：30（注：部分有路燈的街區(qū)夜間營業(yè)時(shí)間可推至20：30，如南門大街等）普通餐飲和便利店?duì)I業(yè)時(shí)間段最遲22：00特種餐飲營業(yè)時(shí)間段（夜排擋類）最遲02：002）惠南鎮(zhèn)的商業(yè)街種類及構(gòu)成目前惠南鎮(zhèn)的商業(yè)分布主要以區(qū)域商業(yè)中心、特種商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)這三部分構(gòu)成。此外由于惠南鎮(zhèn)目前尚缺乏大賣場這一大型商業(yè)設(shè)施，因此航頭鎮(zhèn)的農(nóng)工商賣場就有充足的吸引優(yōu)勢吸收當(dāng)?shù)鼗菽湘?zhèn)的居民前往大批量采購。形成依托這一大型特色商場的購物消費(fèi)中心。216。1) 新開工面積大幅度增長。3) 高起點(diǎn)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的新建商品房，改善了住房的供應(yīng)和住房質(zhì)量。但新開工的增勢需要引起警惕和重視。區(qū)域商業(yè)用房的價(jià)格分析在這種持續(xù)良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，惠南鎮(zhèn)的商用物業(yè)呈現(xiàn)量價(jià)結(jié)合合理，供需兩旺的態(tài)勢。 綜合分析南匯區(qū)是上海東南部的國際門戶，有浦東國際機(jī)場和在建的洋山深水港與國內(nèi)外便捷相連,南匯區(qū)現(xiàn)有常住人口93萬，流動(dòng)人口45萬。豪布斯卡名品村建筑面積達(dá)10萬平方米，據(jù)悉，它的一期已經(jīng)吸引了近100個(gè)國際品牌在此開設(shè)折扣店，其中，已經(jīng)試營業(yè)的耐克工廠直銷店和ESPRIT目前，惠南板塊比較大的商業(yè)項(xiàng)目是五角世貿(mào)商場和兩港裝飾城等專業(yè)市場。但是，惠南板塊商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢更加嚴(yán)峻。還有4萬多平方米的展覽）；五角世貿(mào)商城近50萬平方米（商鋪只是部分）；南匯新場6萬平方米的商鋪；樂園城還有39萬平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分）；再加上每個(gè)小區(qū)的社區(qū)底鋪在5000～20000平方米（總量不低于10萬平方米）等，總計(jì)下來，惠南的純商鋪供應(yīng)體量超過60萬平方米。區(qū)域位置該地塊位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，滬南公路以南。常住人口118萬。從現(xiàn)階段看，僅有公交作為聯(lián)系外區(qū)域的唯一交通工具，但公交覆蓋范圍區(qū)域較廣。 三、項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析就目前而言，本項(xiàng)目附近多為4快2慢的道路，有明顯的快慢之分，路面狀況較好，如南六公路、滬南公路、拱極路等。2工程概況本工程總建筑面積87650平方米（其中：地上建筑面積66270平方米；地下建筑面積21380平方米），由二棟99米高層辦公、一棟33米高層辦公、一棟22米多層辦公、三棟獨(dú)立二層商業(yè)、地下一層汽車庫組成。據(jù)悉，未來兩三年，一批大型商業(yè)設(shè)施和國際領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，到2010年，南匯區(qū)的商品銷售總額將達(dá)到879億元，年均增速為28%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額426億元，年均增速30%左右；批發(fā)貿(mào)易總額超過475億元，年均增長30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平?；菽霞罢麄€(gè)南匯的商業(yè)地產(chǎn)體量過大，銷售以及消化都存在嚴(yán)重的問題。 看起來，相比于周浦的大量商業(yè)街，惠南的商鋪形態(tài)更加健康。此外，第一次登陸中國的德國最大嬰童連鎖專業(yè)賣場BABYONE也將率眾品牌亮相，即將舉行的首屆“上海購物節(jié)”期間，“富客斯今年以來，一些大型商業(yè)設(shè)施的相繼開業(yè)或者簽約立項(xiàng)，為南匯“十一五”商業(yè)藍(lán)圖的繪就已經(jīng)夯實(shí)了基礎(chǔ)。而隨著市口和樓層的差別，這一租金售價(jià)則調(diào)整為二層600010000元/平米，而三樓一般不作為單獨(dú)的鋪面進(jìn)行出售。5) 圍繞個(gè)人買房加快啟動(dòng)而開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)活動(dòng)十分活躍。中檔、中套型的住房總體好銷。 銷售額和銷售面積的全面增長給開發(fā)商以投資的信心，部分地區(qū)商品房價(jià)格持續(xù)走強(qiáng)也給購房者以入市的信號(hào)。主要包括聽潮社區(qū)、東城社區(qū)這類的主要聚居區(qū)的主干道沿線。（2）、特種商業(yè)中心是指依托專一特色商品的特種商業(yè)場所。目前以百貨商場、綜合市場和批發(fā)市場構(gòu)成的主要市民購物中心。收取代繳費(fèi)用：為業(yè)主提供費(fèi)用代收代繳服務(wù)，憑證清晰，收費(fèi)規(guī)范。外圍和樓內(nèi)設(shè)巡邏保安。裝修管理：檢查和監(jiān)督施 工方遵守本項(xiàng)目的有關(guān)裝修規(guī)定，在不影響主系統(tǒng)的情況下，保證業(yè)戶的正常使用要求。裝飾裝修：地面、墻面、石材、玻璃及門窗保持完好，顏色、形狀、規(guī)格統(tǒng)一，定期保潔公共區(qū)墻面。 特殊天氣 遇雨雪天， 沙塵暴等惡劣天氣時(shí)，需加大清潔工作量，社區(qū)出入口鋪設(shè)防滑地毯，及時(shí)清掃塵土、水跡和雪痕。保潔區(qū)內(nèi)做到地面清潔，通道清潔，墻面清潔，玻璃清潔，門廳清潔，外圍清潔等。【招商優(yōu)惠政策】：鼓勵(lì)長期經(jīng)營政策：對(duì)于簽定5年以上租賃合同的，前三年分別予以年租金30%，20%，10%之優(yōu)惠；鼓勵(lì)買斷經(jīng)營期權(quán)政策：對(duì)于買斷經(jīng)營期權(quán)（2年以上）合作的，予以低于年平均租金30%之優(yōu)惠；并對(duì)期權(quán)經(jīng)營期內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場管理方審批通過。匯展百樂宮以大開間、大落地玻璃幕墻的格局，營造真正高檔商務(wù)辦公樓的氛圍，不僅置身繁華、時(shí)尚的商業(yè)氛圍當(dāng)中，亦深得現(xiàn)代商務(wù)之精髓。3樓轉(zhuǎn)角處為四根拱形不銹鋼燈柱，次入口處有一座11米高的鐘樓是廣場的標(biāo)志，這些都將成為廣場的亮點(diǎn)。廣場的商業(yè)部分為3層、4層商鋪。規(guī)劃設(shè)計(jì)圍繞著“營造真正的休閑娛樂商業(yè)文化”，結(jié)合現(xiàn)代簡約主義，既有傳統(tǒng)文化的向心力與凝聚力，局部上又體現(xiàn)簡約與時(shí)尚主義。 匯展許多世界著名的家居、鐘表、刀具等配飾品牌將首次向中國消費(fèi)者展示其極具創(chuàng)意的設(shè)計(jì)和精湛考究的制作。 公寓——藍(lán)天公寓、碧海公寓、劍橋公寓（APARTMENT） 約6萬平方米，三個(gè)居住小區(qū)以“藍(lán)天”、“碧?！薄皠颉泵?，寓意南匯獨(dú)有的空港、海港和大學(xué)城三大區(qū)域特征，入住居民以原住地居民為主，與街為鄰，創(chuàng)造“和諧人居”的典范。 大中型餐飲娛樂旗艦店 位于政海路、新川南奉公路城市節(jié)點(diǎn)的四大標(biāo)志性建筑，為五層歐式建筑，按餐飲業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，有餐廳、廚房、服務(wù)前臺(tái)、儲(chǔ)藏間、配電間，水、電、天燃?xì)?、電梯、有線電視、寬帶終端、電話、排污排油煙設(shè)施，地面地下停車泊位配套到位。 美食街店鋪主要有兩種單元： 面北朝向，3層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約380㎡， M，進(jìn)深15M,，水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，天然氣管道鋪設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)主申請(qǐng)開通，設(shè)隔油池、煙道等環(huán)保專用設(shè)施，為餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)的經(jīng)營專業(yè)打造。 面北朝向，2層，住宅裙房，建筑面積約180㎡，進(jìn)深16M（2層走廊寬3M），水、電一房一表,有線電視終端一戶一端，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，電話終端一戶一端，具備安裝寬帶條件，由業(yè)主自行申請(qǐng)開通，沒有天然氣接入，餐飲娛樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)受有關(guān)法律法規(guī)限制。 步行街/美食街（SHOPPING MALL） 步行街長約1公里，街區(qū)平均寬度為17米，4大人氣廣場——西入口的美食廣場、A區(qū)的酒吧廣場、B區(qū)的休閑廣場和東入口的演藝廣場，實(shí)現(xiàn)步行街區(qū)的空間貫連，5臺(tái)人行自動(dòng)電梯、9座天橋與步行街二層內(nèi)置式走廊連接，形成地面、空中2條步行街，步行街店鋪框架結(jié)構(gòu)，超大面寬設(shè)計(jì)，幾個(gè)單元可組合使用，便于與國際化連鎖店、專賣店、品牌店的對(duì)接和經(jīng)營。地下室、餐廳、客房獨(dú)立計(jì)量 供水：變頻供水，地下室、餐廳、客房獨(dú)立計(jì)量 供熱：屋頂預(yù)留位置，設(shè)置中央供熱系統(tǒng) 供氣：室外預(yù)留天然氣管道接口，需要時(shí)經(jīng)獨(dú)立申請(qǐng)后開通使用 空調(diào)：預(yù)留獨(dú)立分體式空調(diào)位置，或根據(jù)需要安裝中央空調(diào) 通訊：有線電視、電話、寬帶終端到位 消防：地下室內(nèi)設(shè)置總消防泵房，地下室、客房消防系統(tǒng)到位，一、二層餐廳設(shè)疏散照明和消火栓系統(tǒng) 排污：一、二層餐廳預(yù)留煙道，室外預(yù)留隔油池位置，污水經(jīng)處理后接入市政排污總管 電梯：設(shè)置1000kg標(biāo)準(zhǔn)客梯2臺(tái) 寫字樓（OFFICE） ㎡，（注：第七層曼莎頂不計(jì)入該寫字樓建筑面積），其中3~㎡（包括2層配套用房），2層設(shè)多功能會(huì)議廳，㎡。