【正文】 海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟帶。惠南科教經(jīng)濟圈——依托惠南相對雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和文化底蘊，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。周康綜合經(jīng)濟圈——依托浦東開發(fā)建設(shè)的強力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復業(yè)、信息服務業(yè)等行業(yè)。形成特征鮮明的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色。航新商貿(mào)區(qū)：以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點發(fā)展以各類專業(yè)市場為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心，同時開發(fā)保護性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。六灶旅游休閑區(qū)：以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務業(yè)。（3）城市發(fā)展思路一核：臨港新城核心區(qū)六個功能區(qū)：周康綜合經(jīng)濟區(qū)：以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、中國電信信息園、上海國際醫(yī)學園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務業(yè)。（2）城市發(fā)展目標根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應上海國際航運中心洋山深水港建設(shè)的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構(gòu)筑“一個核心六個功能區(qū)域”的發(fā)展格局。三、城市規(guī)劃建設(shè)分析城市總體規(guī)劃（1）城市定位上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實現(xiàn)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的重要區(qū)域。216。216。人民生活人民生活200520062007在崗職工平均工資(元)264172783431016增幅（%）居民人均住房使用面積(㎡)216。%，其中工商稅、企業(yè)所得稅、%、%、%。 2007年財政收入增幅保持上升態(tài)勢，地方財力顯著增強。，%。%。與上年相比。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。初步統(tǒng)計， ，按可比價格計算，%。‰，‰，‰；‰，‰，‰。3）拓寬咸塘港使周浦鎮(zhèn)和康橋工業(yè)區(qū)有較高的內(nèi)河航運能力。 2）拓寬浦東運河。1）拓寬五尺溝為洋山深水港建設(shè)提供水運通道。內(nèi)河航運是港區(qū)建設(shè)的重要集疏力量。（4）內(nèi)河航道磁懸浮T線自浦東國際機場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進入奉賢。（3）市域軌道交通線“東線”指浦東鐵路沿高速公路A30（遠東大道）東側(cè)南下，同時，規(guī)劃從浦東鐵路引線進入浦東國際機場和海港新城，后者保留遠期上洋山港的可能。根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前，浦東鐵路以“東線”方案為實施方案。（2）鐵路規(guī)劃：南匯區(qū)規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路總長約600～780公里。：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路。：南匯區(qū)內(nèi)高速公路有環(huán)南一大道、羅山路延伸線、遠東大道大亭公路、滬蘆公路、奉蘆公路。 綜合交通規(guī)劃（1）公路網(wǎng)規(guī)劃：根據(jù)《上海市公路網(wǎng)規(guī)劃》，結(jié)合南匯區(qū)的特點，南匯區(qū)公路按高速公路、主要公路、次要公路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路四個層次進行規(guī)劃和控制。14個鎮(zhèn)、三個農(nóng)場蘆潮港農(nóng)場、萬祥鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn)、蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、新場鎮(zhèn)行政區(qū)劃南匯區(qū)下轄惠南鎮(zhèn)今年，全區(qū)已舉辦各類體育活動、比賽65次，參賽人員16250人次。全區(qū)有鎮(zhèn)級影劇院23座，鎮(zhèn)級文化站19個，廣電站19個，圖書館26個，藏書50萬冊，圖書流通208萬冊，中心城鎮(zhèn)文化廣場2處。全區(qū)現(xiàn)在公辦高中4所，完全中學5所，初級中學13所，九年一貫制學校11所，中心小學和鎮(zhèn)級小學25所。目前落戶南匯的高等學校有10所，其中入駐科教園區(qū)的有5所：上海水產(chǎn)大學、上海電力學院、上海工商外國語學院、上海托普信息技術(shù)學院、上海思博學院，另外還有上海理工大學基礎(chǔ)學院；康橋地區(qū)有4所：中科大研究生院上海分院、上海大學巴士汽車學院、建橋?qū)W院、中僑學院。上海市區(qū)至海港新城的市域快速鐵R3線正在規(guī)劃之中。郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）南匯段全線貫通后，大大縮短了南匯與上海市區(qū)及周邊區(qū)縣的距離。新世紀南匯旅游業(yè)的發(fā)展，利用深水港項目啟動的重大機遇，以上?！岸际新糜巍睘楸尘?，以建設(shè)“旅游景區(qū)”為目標，以“花”、“?！?、“野”為特色，融自然風光、人文景觀、生態(tài)農(nóng)業(yè)、主題公園為一體，滿足游客觀光游覽、求知娛樂、休閑度假的需求。萬畝桃園，百里海塘，廣袤灘涂地，無垠蘆葦蕩，成為人們回歸自然、休閑度假的理想之地。大團鎮(zhèn)人吳仲超曾任故宮博物院院長20余年，對祖國的文物事業(yè)作出了巨大貢獻。當代著名無產(chǎn)階級革命家、馬列主義理論家張聞天出生于南匯祝橋鄉(xiāng)。北宋末期，宋室南遷，秦少游之孫秦知柔舉家寓居南匯；著名詩人儲泳也定居周浦，終老是鄉(xiāng)，至今存有儲泳墓——“木魚墳”。 宋、元時期，南匯鹽業(yè)鼎盛，下沙、周浦、新場已形成較大規(guī)模的集鎮(zhèn)。南匯區(qū)位于長江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。1726年（清雍正四年）從上?？h劃出長人鄉(xiāng)建立新縣，因縣治設(shè)在原守御所南匯嘴，故縣名為“南匯”。隨著時間的推移，陸地逐漸向東南延伸，滄海變桑田，宋、元時期，惠南一帶成陸?！熬G地峰匯商務廣場”全程營銷策劃報告綠地項目組二00八年五月十五日第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分 4一、城市概況 5南匯簡介 5行政區(qū)劃 7區(qū)位規(guī)劃 8二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 10人口與城市化 10主要經(jīng)濟發(fā)展指標 11三、城市規(guī)劃建設(shè)分析 14城市總體規(guī)劃 14項目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響 23四、周邊房地產(chǎn)市場情況 25第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析 26一、房地產(chǎn)市場綜述 27二、土地市場簡述 28三、南匯辦公樓市場分析 30辦公樓市場匯總 30在售辦公樓產(chǎn)品分析 32四、主要商業(yè)分布及結(jié)論 34商業(yè)市場綜述 34重點個案分析 36惠南鎮(zhèn)商業(yè)狀況分析 66第三部分、綠地峰會商務廣場項目分析 72一、項目概況 73二、周邊人口狀況研究 78三、項目周邊道路現(xiàn)狀分析 78四、交通現(xiàn)狀分析 79五、公建配套分析 80六、客源狀況分析 85第四部分、項目定位及營銷推廣 89一、項目定位與建議 90產(chǎn)業(yè)定位 90產(chǎn)業(yè)資源利用分析 91二、 項目定位 91市場定位 91項目定位描述 91項目關(guān)鍵詞 92三、 客戶定位 93四、 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 95商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù) 95商業(yè)形象定位 95目標客戶定位 95目標消費群 96業(yè)態(tài)建議 96五、辦公樓問卷調(diào)查分析 105六、整體形象建立 109七、營銷推廣策略 111149第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分一、城市概況南匯簡介南匯是長江三角洲沖積平原的一部分，是上海市郊成陸較晚的地區(qū)。據(jù)《舊唐書》記載， 713年（唐開元元年）在周浦、下沙一線重筑古捍海塘，故南匯西部地區(qū)當成陸于唐以前。1386年（明洪武十九年），明政府為防倭寇，在南匯嘴（今惠南鎮(zhèn)）筑城，設(shè)守御南匯嘴中后千戶所。2001年8月南匯撤縣建區(qū)。全區(qū)總面積688平方公里，海岸線45公里?！八l(xiāng)”新場更是“歌樓酒肆、商賈輻輳”，有“小小新場賽蘇州”之美譽，至今仍是保存較為完整的江南古鎮(zhèn)。明代中醫(yī)名家李中梓（惠南鎮(zhèn)人）著有《醫(yī)宗必讀》，至今仍是中醫(yī)必讀之書。著名翻譯家傅雷為周浦鎮(zhèn)人，至今留有傅雷故居。南匯的旅游資源優(yōu)勢，在于“花”，在于“?！?，在于“野”。近年來陸續(xù)建成了一批旅游景點和設(shè)施，如上海野生動物園、浦東射擊游樂有限公司、濱海高爾夫俱樂部、濱海森林公園、東海影視樂園、峻友賽車俱樂部、希迪垂釣園等，為形成濱海旅游經(jīng)濟帶和南六公路旅游經(jīng)濟帶奠定了基礎(chǔ)。 目前，區(qū)內(nèi)主要公路有以浦東國際機場為終點的上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線（遠東大道）、南六公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。作為深水港建設(shè)重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設(shè)，全長37公里，設(shè)有6車道，總投資17億元。教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。以上各校擁有學生總數(shù)達24000人。在校學生83700多人。全區(qū)現(xiàn)有91個健身苑點，達到了每個鎮(zhèn)都有健身點的目標。要以主動服從服務于國家戰(zhàn)略和上海建設(shè)“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點，加快調(diào)整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，著重沿海經(jīng)濟發(fā)展軸的建設(shè)，加快培育區(qū)域增長極。、周浦鎮(zhèn)、大團鎮(zhèn)、六灶鎮(zhèn)、祝橋鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、老港鎮(zhèn)、東海農(nóng)場、朝陽農(nóng)場區(qū)位規(guī)劃216。1）高速公路2）主要公路：南匯區(qū)主要公路有楊高南路延伸線、南六公路－－南蘆公路、沈杜公路－－沈祝公路－－南進場路、大葉公路－－白玉蘭大道、兩港大道。3）次要公路4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路 根據(jù)最新規(guī)劃，市域線軌道交通11號線自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠東大道進入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城。 上海市內(nèi)河航道的總體布局為一軸、一環(huán)、十條放射線，南匯區(qū)的大治河、浦東運河是一環(huán)的重要組成部分。因此交通部初步認定，要把浦東運河拓建成四級航道，規(guī)劃經(jīng)四灶港、南六公路西側(cè)與宣橋鎮(zhèn)之間新開航道，與大治河溝通，同時為配合洋山港的建設(shè)，規(guī)劃在蘆潮港海港城拓建五尺溝為四級航道，從而形成港區(qū)集疏遠為主要功能的四級內(nèi)河運網(wǎng)，并通過蘇申外港線與京杭大運河溝通。4）拓寬和疏浚南匯區(qū)主要航道二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況人口與城市化。主要經(jīng)濟發(fā)展指標綜合經(jīng)濟200520062007GDP（億元）增幅（%）%人均GDP（元）305113591742453增幅（%）固定資產(chǎn)投資額（億元）增幅（%）地方財政收入（億元）增幅（%）【南匯主要經(jīng)濟指標示意圖】：2007年綜合實力顯著提升，經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。其中：，%；,%，其中：，%；，%，綜合實力再邁新平臺。：：。2007年全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增幅。其中：，%；，%；其中：，%；，%。%，%。%。財政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對科技、教育和社會保障等領(lǐng)域的資金保障力度加大。 人均GDP在5815美元左右，城市化進程處于高速發(fā)展階段。 固定資產(chǎn)投資的快速增加主要是由于政府基礎(chǔ)建設(shè)的投入加大，迅速改變南匯區(qū)的城市面貌。 由于承接上海市區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移和港口經(jīng)濟拉動，南匯區(qū)整體呈現(xiàn)超常規(guī)快速發(fā)展的勢頭。按照上海建設(shè)“四個中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟社會效應，南匯區(qū)功能定位為上海國際航運中心主體功能區(qū)、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū)。即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動接受浦東開發(fā)開放輻射，實現(xiàn)浦東南匯功能、產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)動；惠南、航新和大團功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應，促進經(jīng)濟社會各項功能的不斷提升。祝橋臨空經(jīng)濟區(qū)：以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)為主，與浦東、機場實現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動，重點發(fā)展倉儲物流、出口加工產(chǎn)業(yè)，同時提供飛機維修、賓館服務等?；菽峡平探?jīng)濟區(qū)：以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產(chǎn)學研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務業(yè)，成為“兩港一城”建設(shè)的后方基地和服務基地。大團都市農(nóng)業(yè)區(qū)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團、老港部分地區(qū)為主，重點發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。 港口經(jīng)濟圈——依托深水港建設(shè)和未來經(jīng)濟社會發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢，借助周邊發(fā)達的集疏運網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動體系。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會各項事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。 外環(huán)線經(jīng)濟帶——以外環(huán)線5個節(jié)點為組團式經(jīng)濟增長點，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路IT配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟發(fā)展帶。 滬蘆高速公路經(jīng)濟帶——以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的4個節(jié)點的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。規(guī)劃設(shè)計好各經(jīng)濟圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈—軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設(shè)置?，F(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)重點發(fā)展高科技、高效益的花卉、苗木和經(jīng)濟作物；工業(yè)要大力發(fā)展新型建材、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)；重點發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加快傳統(tǒng)工業(yè)的升級換代；第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務。 房地產(chǎn)業(yè)——以國家級重大項目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級市場的聯(lián)動發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局。 電子信息產(chǎn)業(yè)——利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點發(fā)展IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時加快提高吸收、消化水平，增強自身創(chuàng)新設(shè)計能力。 新型建材業(yè)——發(fā)展技術(shù)密集型的建筑建材和房屋內(nèi)部裝飾行業(yè)，重點發(fā)展彩鋼板、人造板和涂料三大產(chǎn)品，并以此為依托，利用高新技術(shù)和企業(yè)的內(nèi)部孵化，增強內(nèi)生拓展能力，延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成相關(guān)產(chǎn)品聯(lián)動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群。 都市農(nóng)業(yè)——結(jié)合新城—中心鎮(zhèn)—集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)體系的構(gòu)建，構(gòu)劃出禁止、適度、控制等農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)域，重新優(yōu)化全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的布局。 216。