【正文】 在中央公共空間兩側的建筑體塊中可采用中庭的設計手法，引入自然光，布置豎向交通和休憩景觀設施，豐富建筑空間。良好的硬件設施與配套服務：在商場外部，可以在廣場上設置音樂噴泉，咖啡茶座等，為顧客提供休息消遣的空間。單店面積超過這一規(guī)模，就存在機會損失。顧客購物休閑的步速一般是30—40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。二是在規(guī)則的步行通道中引入曲線等活躍元素，增加景觀和休憩節(jié)點，打破過分規(guī)整、僵直或通道過長帶來的嚴肅和枯燥的氣氛，增加步行行為的趣味性，不斷給步行其中的人以新的興奮點，減少商鋪“盲點”，從而促進商業(yè)氣氛的形成，同時帶來更良好的經(jīng)濟回報。這種方法使顧客在各樓層間的垂直交通變成一種很自然的行為。各個層面上都有很大面積向下一個樓層開敞，形成由下而上，上下貫通的中庭，每層均有平臺或天橋作為跨越中庭的步行聯(lián)系。基于以上要點，本案內部空間的設計應進行科學合理地布局：一是打破樓層界限，對公共空間進行綜合的立體化設計，形成各樓層之間的自然過渡。本項目采用體驗式消費觀念進行經(jīng)營, 將有利于提升商場的經(jīng)營品質和增加人氣，它充分考慮到射陽當?shù)叵M者對新型商業(yè)物業(yè)的渴望，讓消費者真正融入到商場運作過程中來，這代表了產(chǎn)品規(guī)劃思路中人性化的重要方面。在這種情況下，體驗成為目的，消費變成體驗的過程，消費者愿意為這類體驗付費。（有關物業(yè)管理中心的建設意見詳見附錄一）本項目擬聘請新加坡專業(yè)物管公司獅城怡安作為物業(yè)管理顧問，這將在很大程度上提升物業(yè)管理品質，成為本案的重要賣點。經(jīng)營者對本項目普遍具有較強的興趣，并抱有較大期望。具體操作時，可在廣場各個入口處樹立美觀實用的交通引導牌，和廣場功能分區(qū)平面示意圖，以方便購物者，也體現(xiàn)出本廣場規(guī)范有序的經(jīng)營管理狀態(tài)。建議本項目沿交通動線的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)分布應具有一定的延續(xù)性，讓消費者向內部鋪位延伸，不形成斷流。人流即商機，合理的人流動線保證了商場良好的經(jīng)營秩序，避免出現(xiàn)混亂和擁擠。對商場來講，科學的前期規(guī)劃和良好經(jīng)營管理就成為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營成功的關鍵。本案所在地區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，但由于當?shù)啬壳叭狈?jīng)營管理相對完善的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營戶對經(jīng)營現(xiàn)狀多有不滿，表達出對新型“管理型”商場的強烈渴求，因而本案的這一定位必將受到當?shù)乜蛻舻某浞终J同。二、經(jīng)營理念定位（一）科學規(guī)劃，永續(xù)經(jīng)營的新式“管理型”商鋪 “管理型”商鋪，即以管理為核心附加值的商鋪產(chǎn)品。又如，針對兒童消費群，可以開辟出“小精靈玩具城”“小天使嬰幼用品城”等主題商業(yè)區(qū)。在產(chǎn)業(yè)內部劃分上還可針對產(chǎn)品不同風格進行進一步劃分。 （二）主題商業(yè)區(qū)本廣場經(jīng)營規(guī)模龐大，有利于針對不同的客戶群開發(fā)主題式商業(yè)區(qū)，最大程度地滿足消費者的個性化需求，充分挖掘市場潛力，同時也有利于進行進一步的產(chǎn)業(yè)細分。 在不同消費檔次的分配比例上可以根據(jù)射陽當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況適時加以調整。從廣場經(jīng)營深度考慮, 宜形成消費檔次梯度，以最大限度地爭取客戶群。然而隨著射陽經(jīng)濟的發(fā)展、人民收入水平的提高，以及與外界經(jīng)濟文化交流的增強，城市居民對休閑娛樂等體現(xiàn)城市精神文明建設的相關需求將進一步加大，所以本項目在承襲商業(yè)區(qū)最基本的購物功能基礎上將增加較大規(guī)模的休閑娛樂功能，如引進電子娛樂城、數(shù)碼影視城、風情美食廣場等。從經(jīng)營業(yè)態(tài)的寬度考慮，應具有較廣的覆蓋面，盡可能體現(xiàn)射陽商業(yè)整體面貌及未來發(fā)展趨勢。作為射陽的城市名片，射陽中心商業(yè)廣場當承載引領商業(yè)發(fā)展方向的重任，成為射陽商業(yè)的龍頭。 目錄 項目解構產(chǎn)品定位經(jīng)營理念定位目標客戶定位營銷推廣策略推廣案名與LOGO 推廣策略及廣告定位營銷策略營銷推廣活動營銷組織營銷節(jié)點設計與廣告策略營銷節(jié)點設計工作流程描述階段廣告策略銷售道具價格策略附錄關鍵詞整理： “多功能型”商業(yè)中心“一站式”服務主題商業(yè)區(qū)管理式商鋪體驗式消費可持續(xù)經(jīng)營帶租約銷售品牌招商VIP卡旺鋪拍賣政府公關網(wǎng)絡營銷物業(yè)管理第一部分 項目解構一、產(chǎn)品定位——“多功能型”商業(yè)中心射陽中心商業(yè)廣場位于射陽市中心繁華地帶，該地段為傳統(tǒng)商業(yè)用地，交通便利，人口密集，客流量大，商業(yè)氛圍濃厚，是大型綜合性商業(yè)物業(yè)的理想用地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目在建筑規(guī)劃上體現(xiàn)出商業(yè)空間、休閑空間、人流導向等方面的科學性和人性化；在總體定位上，應注重商業(yè)、文化、休閑、景觀四大功能的兼顧。故將其定位為集購物休閑、餐飲娛樂、商務商貿等多種功能于一體的大型 “多功能型”商業(yè)中心：（一）“一站式”休閑購物廣場本項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)空間龐大，可以充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢，合理安排經(jīng)營種類和經(jīng)營空間，使消費者充分享受“一站式”購物娛樂的需求。在市場調研中我們發(fā)現(xiàn)服裝餐飲類產(chǎn)業(yè)是目前射陽城市商業(yè)經(jīng)濟的主力，%%。這樣不但可以吸引當?shù)夭煌挲g層次的消費群體，還將有利于吸引周邊地區(qū)的客流，進一步增強集聚效應，帶來更多商機。目前由于射陽居民消費水平較低，區(qū)域內多是中低檔消費，具有較高收入及消費水平的人群傾向于選擇至鹽城或其他城市購物，因而本廣場在合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結構的基礎上，應形成高中低不同檔次梯度的產(chǎn)業(yè)內劃分，如在同一業(yè)態(tài)中開辟出精品旗艦店和大眾消費區(qū)等，這樣才可以吸引更多消費者。通過對目前射陽居民整體消費水平狀況的分析，可以認定現(xiàn)階段商場經(jīng)營內容應以中檔定位為主，輔以中高檔消費以吸引高收入者回流，并提升物業(yè)檔次，同時還可適當補充低檔消費品，以滿足消費者多種需求。如針對消費主力群體：女性購物者，開辟出“花樣年華”女人街，專門經(jīng)營與女士日常消費有關的產(chǎn)業(yè)，如服裝服飾、化妝品、珠寶首飾、美容美發(fā)用品等，這將有利于形成專業(yè)性、針對性較強的主題式消費場所，成為本案的鮮明特色；在推廣中加以強化，還有利于擴大本案知名度，形成差異化競爭格局。如服飾專區(qū)可再行劃分為“美式風情路”和“東方情韻”等二級主題消費區(qū)。主題商業(yè)區(qū)的提出，有利于綜合性商業(yè)物業(yè)的功能區(qū)分，使消費者有的放矢，節(jié)約購物時間，達到最佳的消費滿意度。 作為本案的經(jīng)營理念定位，它意味著本案將從產(chǎn)品的規(guī)劃、定位、經(jīng)營管理、物業(yè)管理、推廣宣傳等多個方面進行科學合理的安排和統(tǒng)一管控，避免雜亂無章的經(jīng)營狀態(tài)，保證商場的可持續(xù)性經(jīng)營運作，增強客戶對商場的信心，提升商場的品牌價值。從商業(yè)發(fā)展趨勢來看，消費者也越來越傾向于選擇具有良好購物環(huán)境的商場進行消費?？茖W的產(chǎn)業(yè)布局鑒于本項目在建筑規(guī)劃上采用功能分區(qū)設計，并有較為合理的交通動線，依此可設計出不同的主題商業(yè)區(qū)，以形成專業(yè)經(jīng)營格局，滿足消費者的個性化需求。 同時可以平均分配關系，有效引導人流，消除商業(yè)盲區(qū)和商業(yè)死角。這樣既給業(yè)主帶來更多商業(yè)機會，也避免使整個商場陷入雜亂無章的局面，有利于商場進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，降低管理成本。良好的物業(yè)管理市場調研結果表明射陽當?shù)赜?5%的經(jīng)營戶愿意選擇管理更為完善的商鋪進行經(jīng)營。為迎合這一市場需求，建議本項目成立專門的物業(yè)管理（服務）中心，全面負責廣場的招商、投資咨詢，以及治安、衛(wèi)生、售后服務等管理性工作, 保證廣場的經(jīng)營進入良性循環(huán)。（二）體驗式消費新世界體驗式消費，意指商場能夠關注消費者的心理感受，為其提供購物休閑之余的完美心理體驗。它代表著當今商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢。體驗式廣場設計，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：合理的人流組織與建筑設計良好的人流組織可以讓顧客不斷產(chǎn)生新鮮感，吸引顧客進入各個區(qū)域；可以給顧客提供宜人的休憩環(huán)境。這一手法集中體現(xiàn)在位于南北斜向軸線上的中央公共空間的設計中。樓層之間的垂直交通不再是簡單的樓梯，而是大尺度的臺階和自動扶梯。這在國外城市商業(yè)綜合體的建設中已經(jīng)有很多成功的范例。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃：經(jīng)科學統(tǒng)計，一般顧客在商場購物的時間以3個小時為限，超過這個時間就容易產(chǎn)生疲勞感。由此可測算。所以，在本項目如此龐大的商業(yè)空間里，必須配置購物以外的其它商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型配套消費場所, 并進行合理布局。也為豐富多彩的廣場文化打下基礎，加強客戶的有效停留，從而帶來潛在商機。步行街中設置了花壇、雕塑、建筑小品等元素，創(chuàng)造出一種舒適、高質量的購物、休閑環(huán)境。它不但滿足了人們的多種物質生活需求，同時還為人們提供了一個更加舒適、自由的休閑交往空間。體驗式商鋪的又一重要組成是良好與規(guī)范的服務，體現(xiàn)于店鋪經(jīng)營者的良好服務態(tài)度和商業(yè)廣場優(yōu)質規(guī)范的物業(yè)管理上，這一切將使客戶在購物的過程中獲得完美的心理體驗，帶來最大的消費樂趣。本案中射陽當?shù)亟?jīng)營者，當?shù)丶皡^(qū)域外商鋪投資客將成為主要客戶。調研結果表明，不論是經(jīng)濟規(guī)模較小的一般店家還是具有較強抗風險能力的大型品牌店的經(jīng)營者對地段及經(jīng)營環(huán)境的要求都較從前有了較大提高。其中購鋪自營者對于本物業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營具有重要影響，應當成為本案銷售推廣的重點對象。租賃經(jīng)營客戶也將成為本項目經(jīng)營客的重要組成部分。（二）投資者：近些年來，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)物業(yè)以其高投資回報率成為投資者熱衷的投資對象。這些人對投資物業(yè)的升值潛力十分看重，他們普遍關注政府政策的動向，有較強的投資意識。同時由于消費能力所限，在射陽當?shù)叵@樣大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)存在較大困難，因而營銷推廣中也要注重吸引周邊及異地的投資型客戶。標志整體感強，構圖簡潔、大氣。金黃色的球體代表著光明和希望?！俺鞘姓行?，商業(yè)新脈搏”是本案的推廣總精神。 二、推廣策略及廣告定位（一）推廣策略充分運用各種廣告手段進行強有力的營銷推廣，輔以有效的促銷活動，向大眾展示一個充滿生機并具有良好投資價值的新型商業(yè)中心的形象，吸引當?shù)丶爱惖亟?jīng)營戶和投資者，達到產(chǎn)品順利去化的目的。她將以龐大的規(guī)模、出色的規(guī)劃、合理的業(yè)態(tài)布局和優(yōu)良的經(jīng)營管理，成為射陽商業(yè)模式的典范，引領商業(yè)發(fā)展方向，成為射陽的商業(yè)脈搏。 商業(yè)新干線，時尚風向標。該地段是城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)物業(yè)及相關配套設施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。 市政規(guī)劃項目所處位置為縣城商業(yè)、娛樂、餐飲的綜合集中地，本項目在其中居核心地位；朝陽街規(guī)劃為商業(yè)步行街，同樣為項目提供了有利條件。十萬平米的商業(yè)巨著，具有較強的商業(yè)感召力，具備形成規(guī)模經(jīng)濟、引領商業(yè)潮流的條件。特色規(guī)劃沿街商鋪皆分為上下兩層，由獨立