【正文】 米，可自行加層，實現(xiàn)花一層的價錢可以享受雙倍的使用空間。 由兩棟地下室相連的建筑圍合成一個中心商業(yè)廣場，采用互動式的導(dǎo)購流線，能最大化的利用整體區(qū)域商業(yè)資源，引導(dǎo)客流有效的進(jìn)行消費和駐留。廣場的主入口吸引主干道的人流，廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團點綴，有效駐留客戶；二層圍合廣場的回廊及天橋，使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，帶動起該地塊的商業(yè)潛力。上海經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略東移，兩港地區(qū)將是上海21世紀(jì)經(jīng)濟增長最快，前景最廣闊，購買力最強，最具活力和動力的區(qū)域。 （4）大工廠：匯聚4大產(chǎn)業(yè)板塊：南有292平方公里的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流園區(qū)和先進(jìn)制造業(yè)及第（深水港），西有中國電信信息產(chǎn)業(yè)園、華碩信息（信息港）、市及康橋工業(yè)園區(qū)、上海國際醫(yī)藥園區(qū)，北有上?？崭酃I(yè)區(qū)、國際航空物流園區(qū)（航空港），東有南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱海旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)（鮮花港）。 （3） 大學(xué)城： 復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)院、上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息學(xué)院、上海思博學(xué)院、孔祥東藝術(shù)學(xué)院、上海理工大學(xué)、上海第二醫(yī)科大學(xué)、上海國際護(hù)理學(xué)院、上海劍橋?qū)W院、中國科技大學(xué)研究生院、上海海事大學(xué)等及太平洋保險中國總部、亞洲總部。（2）大旅游：匯聚12個旅游景點：上海野生動物園冰天雪地 新場古鎮(zhèn)南匯桃花村森林公園濱海高爾夫球場濱海射擊場鮮花港萬畝桃園滴水湖跨海大橋弘基商業(yè)休閑廣場?！緟^(qū)位優(yōu)勢】：惠南科教經(jīng)濟圈 — 在南匯規(guī)劃的“ 一核三圈三帶 ”的形態(tài)特色中惠南鎮(zhèn)依托相對雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和文化底蘊，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。南匯弘基商業(yè)休閑廣場采用錯位經(jīng)營模式，充分把握南匯缺稀的中高檔綜合性美食休閑廣場形態(tài)的這一契機，在避免商家惡性價格競爭和渠道競爭的同時，實現(xiàn)了業(yè)態(tài)的互補，迎合了各層次客源的消費心理及需求?！緝?yōu)勢概述】：從立項到規(guī)劃設(shè)計，弘基商業(yè)休閑廣場都定位于國際化配備，更有四星級國際標(biāo)準(zhǔn)的假日酒店。【技術(shù)參數(shù)】：樓層結(jié)構(gòu)： 1號樓為框架結(jié)構(gòu)； 2號樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)：主體為高級外墻涂料，局部配以石材及玻璃幕墻窗材：彩色鋁合金框材配白玻公共部分材質(zhì)：由開發(fā)商二次精裝修公共部分電梯標(biāo)準(zhǔn)：東芝合資電梯；單元內(nèi)部天花墻體標(biāo)準(zhǔn)：滿鋪膩子粉層抹光；單元內(nèi)部地坪標(biāo)準(zhǔn)：水泥沙漿找平單元進(jìn)戶門材質(zhì)：安全防爆玻璃門。十四層~十五層：躍層復(fù)式公寓房（上下兩層，會客、活動區(qū)和臥房休息區(qū)分離），其中一套為豪華復(fù)式公寓（樓上加設(shè)書房），一套為超豪華復(fù)式客房（號稱總統(tǒng)房，設(shè)夫人房，2個會客廳，辦公室。八~十層：團隊普客，零星商務(wù)、會議客、散客用標(biāo)房，其中部分房間設(shè)大小床（方便三口之家）。利用五樓樓頂平臺局部搭建擴展設(shè)小型食品加工準(zhǔn)備間；一個會見（兼休息）廳，4~5個不同規(guī)格的中小型會議室；其余為SPA/理發(fā)美容和按摩、足療室、公共衛(wèi)生間。四層、五層：預(yù)留的大型品牌餐飲區(qū)，餐飲輔助用房，廚房加工區(qū)。如有條件，將部分商用房做成旅游、航空票務(wù)中心，可增加酒店的功能和知名度。一層：酒店大堂、總臺、商務(wù)中心、大堂咖啡吧（酒吧）、電梯廳、監(jiān)控中心、行李和貴重物品寄存室、花店、小商場（精品屋），營銷、服務(wù)辦公室，自助展示屏，電話亭。還有倉庫、布件間，食品粗加工。整個廣場布局力求使戶外流動最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動起該地塊的商業(yè)潛力。廣場內(nèi)部下有下沉式商業(yè)庭院，上有圍合廣場的回廊及天橋。其中賓館（酒店）公寓部分由2塔樓和中央裙房及部分地下廣場商務(wù)房構(gòu)成。08年6月份開業(yè)，目前商家正在進(jìn)場裝修。 商鋪及設(shè)備房：2915平方米【覆蓋率】：% ；【容積率】：；【機動車停車位】：150輛【使用年限】：產(chǎn)權(quán)式商鋪，使用年限40年【簡介】：整個建筑由兩棟地下室相連的建筑組成，沿拱北路與東側(cè)街坊路布置3層高小商業(yè)，并以過街樓相連留出廣場通道，基地西南側(cè)布置15層高的酒店，兩棟樓一直一曲、一高一低圍合出一個中心商業(yè)廣場。 地下建筑面積：9220平方米252。 設(shè)備層：1407平方米252。 地上建筑面積：34656平方米252。對本案的商業(yè)定位提出了挑戰(zhàn)。如果定位成品牌服飾，則無法和foxtown相抗衡。四、主要商業(yè)分布及結(jié)論商業(yè)市場綜述從目前南匯商業(yè)布局來看，東門大街由于其毗鄰南匯汽車站，給區(qū)域內(nèi)的商業(yè)帶來相當(dāng)多的客源，周邊鎮(zhèn)的居民均會選擇到此來購買衣物，現(xiàn)已成為休閑、娛樂、購物為一體的步行街。 2）騰藤商務(wù)大廈辦公樓項目，暫時未對外公開，從政府部門尚未得到改項目的具體資料。同時，南匯在上海新一輪發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)重要位置，未來將被建設(shè)成富有海洋經(jīng)濟與海洋文化特色的現(xiàn)代化海港新城，由于投資環(huán)境較好，不少浙商看好南匯區(qū)域。而南匯區(qū)域房產(chǎn)投資被浙商看好。政府的大力支持不但可以縮小寫字樓的經(jīng)營風(fēng)險，而且可以保證寫字樓的健康發(fā)展。4）“樓宇經(jīng)濟”效應(yīng)使寫字樓的發(fā)展得到了各區(qū)政府的大力支持33%的企業(yè)所得稅還有房租稅、營業(yè)稅等使各區(qū)政府都在積極“爭搶”企業(yè)入駐，在上海一幢甲級寫字樓的年稅收達(dá)億元已不稀奇，位于淮海路上的瑞安廣場的總稅收達(dá)3億多元。同時新會計法的出臺也為企業(yè)提供了運營成本轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資的可能性。2）散戶買家逐漸增多從去年開始，許多區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)打破了“只租不買”的慣例，紛紛開始購買寫字樓。1）價格趨于理性，銷售價格與價值相符合寫字樓的價格衡量標(biāo)準(zhǔn)就是它的租金，目前南匯寫字樓的租金和價格的回報率比大概是8％到10％之間（按照13年投資回收測算）；相比住宅而言，寫字樓的投資回報率要高和穩(wěn)定。從整體調(diào)查來看，南匯寫字樓市場總體吸納量小于供給量，空置率較高。二、土地市場簡述項目周邊土地市場20052007年情況交易時間地塊名稱面積用途成交總價樓面價成交地價容積率競得單位(畝)(萬)(元/平米)（萬/畝）（≤） 2007119南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)19街坊51/16丘儲備地,20070914地塊商用53701629上海煙草集團南匯煙草糖酒有限公司2007926南匯新場鎮(zhèn)20街坊1/1/4宗地塊,20070606地塊綜合705002311上海徐房（集團）有限公司2005318上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)32街坊1/2丘地塊位于申云小區(qū)以西、福緣路以北,20050206地塊綜合66551004上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007926南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊,20070607地塊住宅6805523上海聽潮置業(yè)有限公司2007212南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側(cè)地塊,20060505地塊商用154015741上海永達(dá)（集團）股份有限公司84745綜合測算，周邊目前商業(yè)、。從07年土地出讓情況來看，南匯以商業(yè)和綜合項目為主，且多以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行，市場已逐步進(jìn)入規(guī)范化。將來海港新城濱海沿線將打造高檔別墅區(qū)格局。 惠南的房地產(chǎn)開發(fā)前期以別墅類物業(yè)為主，由南六公路上的楓丹白露起步，隨后出現(xiàn)了東方夏威夷、建德南郊、藍(lán)堡、綠寶園等一批中高檔別墅。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，價格走勢逐步趨穩(wěn)。目前房地產(chǎn)業(yè)在南匯區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%?？傮w而言：南匯區(qū)為迎接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移做準(zhǔn)備，這一點主要表現(xiàn)在此次規(guī)劃把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和新城規(guī)劃擺在了突出的位置，按照城市2020年規(guī)劃，南匯區(qū)常住人口規(guī)模將達(dá)到107萬，人均GDP按照現(xiàn)行匯率計算達(dá)到15000美元左右，城市化規(guī)模擴大一倍，為區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了良好的規(guī)劃前景。該工程將于2006年底前完成施工圖設(shè)計、項目公司組建及施工招投標(biāo)工作，2009年正式建成啟用。全線分為南段、中段和北段。對項目區(qū)域的知名度有很大的提升作用，而且對于生態(tài)景觀住宅有比較好的推廣作用。園內(nèi)分為：食草動物放養(yǎng)區(qū)、食肉動物放養(yǎng)區(qū)、火烈鳥區(qū)、散養(yǎng)動物區(qū)、水禽湖和珍稀動物圈養(yǎng)區(qū)、百鳥園、蝴蝶區(qū)以及動物幼兒園等。園區(qū)投資3億元人民幣，于1998年11月18日正式對外開放，是國家首批AAAA級旅游區(qū)。上海野生動物園：約80萬人次/年 　　上海野生動物園是上海市人民政府和國家林業(yè)局合作建設(shè)的我國首座國家　級野生動物園。 項目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響惠南城區(qū) （項目所處區(qū)域板塊）　　惠南鎮(zhèn)老城區(qū)居民、惠南新城區(qū)居民包括聽潮社區(qū)、蕩灣社區(qū)、博佳花園、清漪園、時代華庭，愛盛家園，東城花苑1村、2村，新鳳凰城，皇宮半島，金地城，紅光社區(qū)，藤騰公寓，靖海苑等，以及楓丹白露別墅、九九別墅、藍(lán)堡別墅、南效建德別墅、成功家園別墅等高檔住宅區(qū)。 中心村建設(shè)： 根據(jù)“三個集中”和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的原則，歸并自然村，建設(shè)中心村，以形成規(guī)模合理、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色的現(xiàn)代化農(nóng)民居住社區(qū)。對規(guī)劃由2～3個現(xiàn)有集鎮(zhèn)歸并的一般鎮(zhèn)，在總體規(guī)劃布局時，采用“中心組團式”分布的布局結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展主要（中心）鎮(zhèn)區(qū)，控制和完善次要鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展。 祝橋中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有的祝橋、鹽倉、東海三鎮(zhèn)構(gòu)成，依托浦東國際機場，大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，逐步成為集工業(yè)、商貿(mào)、倉儲、居住等功能的空港型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 航頭中心鎮(zhèn)大力發(fā)展商貿(mào)流通、倉儲、配送等產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)和生活資料流通集散地。 周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有周浦、康橋兩鎮(zhèn)構(gòu)成，重點發(fā)展工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，是南匯工業(yè)重鎮(zhèn)的重點區(qū)域。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口為30萬人左右。規(guī)劃以洋山國際集裝箱深水港區(qū)的配套、服務(wù)為核心，依托兩港（空港、海港），聯(lián)動發(fā)展成為東北亞國際航運中心的核心城市，形成與洋山深水港功能相適應(yīng)的國際性濱海新城。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人。 新城： 規(guī)劃的新城有惠南新城和蘆潮港海港新城。 （2）區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是上海市城市總體規(guī)劃的有機組成部分，根據(jù)上海市城鎮(zhèn)體系的結(jié)構(gòu)框架，南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系在規(guī)模結(jié)構(gòu)上由新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)三級體系所構(gòu)成，并與中心村一起構(gòu)成區(qū)域空間布局的四個層次。在空間分布上形成“一核、三圈、三帶、二區(qū)”的格局。 城市化目標(biāo)： 根據(jù)南匯歷年來非農(nóng)業(yè)人口的變化情況和城市化、現(xiàn)代化的要求及國家發(fā)展小城鎮(zhèn)政策，確定南匯區(qū)城市化目標(biāo)，近期2005年為45%，中期2010年為58%，遠(yuǎn)期2020年為75%。2010年全區(qū)實際居住總?cè)丝跒?2萬人，其中城鎮(zhèn)人口約53萬人。在現(xiàn)狀人口的基礎(chǔ)上，考慮南匯區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢、港口興建帶來的人口機械增長及外來流動人口數(shù)量等因素。 216。 （2）產(chǎn)業(yè)體系： 要充分發(fā)揮南匯的區(qū)位優(yōu)勢，立足未來市場的輻射功能，大力發(fā)展新型建材業(yè)和裝備工業(yè)；依托洋山深水港，大力發(fā)展與港口關(guān)聯(lián)度高、輻射帶動作用強的現(xiàn)代物流業(yè)、臨港服務(wù)業(yè)、臨港制造業(yè)；加大政策引導(dǎo)和資金扶持力度，加快建設(shè)都市型農(nóng)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量，努力實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與布局 （1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則與目標(biāo)： 堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步建立和形成以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、以裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點突出的多元產(chǎn)業(yè)體系。出口創(chuàng)匯：年遞增15%，至2020年達(dá)到50億美元。至2020年實現(xiàn)GDP1150億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為6:47:47。 形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會事業(yè)綜合體系。 形成功能完善的綜合配套服務(wù)體系。 形成“一業(yè)特強、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)體系。 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與布局 經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) （1）總體思路： 以經(jīng)濟建設(shè)為中心，貫徹實施上海經(jīng)濟重心東移發(fā)展戰(zhàn)略，走以港興區(qū)之路，在加快發(fā)展中推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在深化改革中提高地區(qū)整體實力，立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，大力推進(jìn)體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，推動經(jīng)濟發(fā)展和社會全面進(jìn)步。重點建設(shè)沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟區(qū)，強化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設(shè)經(jīng)濟、社會、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。 休閑旅游業(yè)——建設(shè)濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟帶，重點抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項目的建設(shè)，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。 中介服務(wù)業(yè)——拓展發(fā)展領(lǐng)域，重點扶持和培育代理、報關(guān)、人才交流、法律咨詢、技術(shù)咨詢、涉外服務(wù)、金融保險等行業(yè)，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代管理和現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高中介服務(wù)業(yè)的能級。 現(xiàn)代物流業(yè)——培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)對包括倉儲、運輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化高效管理和經(jīng)營，重點發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。 裝備工業(yè)——發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強化研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，逐步形成我國現(xiàn)代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。 要堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構(gòu)筑以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構(gòu)筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”。努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。 　　 遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟帶——充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上