【正文】 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 18 全程一體化策略優(yōu)質租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時入市節(jié)點管控組建運營團隊包裝策略全程一體化策略優(yōu)質租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營銷策略擇時入市節(jié)點管控組建運營團隊包裝策略 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 19 策 略 之一： 全程一體化營銷 策 略 之二： 優(yōu)質的商業(yè)租約和租金 策 略 之三：節(jié)點管控 整體營銷策略 ▌ 統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策略，多頭并進 。 分 析： ■ 本 案遠 離市 中心， 想要 在開始 階段就 被消 費者所 接受 ，必 須做 好前期 預熱準 備。較具檔 次的 餐飲、休 閑一 站式服 務幾 乎沒有。這些 因素 須納入 商業(yè)定 位論 證中統(tǒng) 籌考 慮和冷 靜取舍 的，畢竟 “ 最 高 檔的商 業(yè)未必 就是 最成功 的商 業(yè)”。 綜 述： 分 析： 商商 業(yè)業(yè) 機機 會會 分分 析析 —大大 型型 賣賣 場場maichang 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 15 綜述： ▌ 市民消 費 正 由 傳統(tǒng)功 能型向 多層次 需求型 轉化， 尤其 是中 高檔消 費， 對品 牌 消費 的注重 與追求 大大提 升， 零售 業(yè)尤其是 特 色 百貨、 高端百 貨正 醞 釀巨變 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 13 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 14 ▌區(qū)域內 大 型沒有 大型的 購物賣 場，所以本 案的建 立填補了 周邊 地區(qū) 購物 的空 白。 ▌ 由于 2021 年 2021 年將 是商業(yè) 項目集 中放量 的主要年 份 ， 因此 ，本 項 目需 要 慎重 對 局。 ▌ 項目復 合功能 明顯， 商業(yè)經(jīng) 營模式 結合差 異化定 位原則。 ▌ 周邊 區(qū)域 內中 高端住 宅和商 業(yè)配套 設施正 在建設 當中，整體 消費環(huán) 境的形 成尚有 最后一 個過程。 外來洽談 生 意 的 流 動客群 。再加上 吳江城市東部 30萬 以上的 可開發(fā) 客群， 和外來 務工人 員。結合未來走勢，本商圈勢必將具有輻射全市、服務區(qū)域的雙重 功 能，從而形成又一個市級商業(yè)核心圈。為以后廣場的繁榮做鋪墊。 優(yōu)勢：本案處于工業(yè)開發(fā)區(qū)，周邊也沒有什么好的娛樂、休閑、購物、餐飲等商業(yè)設施，所以本項目具有得天獨厚 的天然優(yōu)勢。另 據(jù)最新數(shù) 據(jù)，吳 江 在 第 六 屆全國 縣域經(jīng) 濟百強 縣的評 比中， 位列第 四。▌項目緊靠 318 國道。（包 括地面停車場） 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 5 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 6 項項 目目 地地 理理 位位 置置 ▌匯金中央廣場位于吳江市區(qū)東部，距離市區(qū)核心區(qū)域僅 4 公里。 客群 定位 總體是 大 眾 消 費 人群。天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 中商港商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 匯 金 中 央 廣 場 商業(yè)定位論證及策劃大綱建議案 2021915 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 2 報報 告告 目目 錄錄 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 3 前前 言言 項項 目目 策策 劃劃 原原 理理 商業(yè)定位 論證以及 策劃建 議 商業(yè) 機會 營 運 管 理 商業(yè) 價值 商業(yè) 規(guī)劃 商業(yè)環(huán) 境 杠桿效應 有 效資源整合 基于戰(zhàn)略規(guī)劃的策略執(zhí)行 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 4 前前 言言 – 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場場 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 首層業(yè)態(tài) 分布 ▌ 以品 牌大 賣場 為主 ，定 位于 中高 檔品 牌； 局部 布置商 務酒店 、運動 休閑區(qū) 、娛樂 休閑區(qū) 、流 行品牌 服飾、生 活百 貨、 公共 配套 區(qū)等 業(yè)態(tài) 。 二層業(yè)態(tài)分布 ▌ 同樣 以品 牌大 賣場 為主 ，定 位于 中高 檔品 牌； 局部布 置餐 飲、 娛樂 休閑 區(qū)、 酒吧 、玩 具、 美食 、流 行品牌 服飾 、生 活百 貨、 社區(qū) 配套 等業(yè) 態(tài)。 停車場 ▌ 根 據(jù) 目 前 國 內 的 商 業(yè) 場 所 停 車 場 標 準 及 未 來 發(fā) 展 需求，項 目應保 證有停 車位置約 700 輛位為 合理。區(qū)內客流出行和導入十分便捷，可謂四通八達。 居民消費力持續(xù)顯著提高 ▌根據(jù) 2021 年 吳江市 GDP、 城市居 民人均可 支配收 入 、 人均 消費額看 ，各 項指標 繼續(xù)保 持高增 長；與 同期的 上海市的 GDP、 人均可 支 配收 入 、 人均 消費 額兩 者相 比， 按照 恩格 爾 系數(shù) 原理 ，吳江 市居民 消費力 水平將 ，具有 較大的 上升空 間。 結合本項目 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 8 城城 市市 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 從本案的地理位置看，周邊的商業(yè)環(huán)境并不是非常多，根據(jù)吳江市的消費水平，通過適當?shù)牟呗哉{整，完全可以成為運東的一顆“明星”。 評比：本項目的可以說是運東地區(qū)唯一一家大型的商業(yè)實體，自身優(yōu)越的條件一定會促進周邊商業(yè)的興起，逐步形成一個新的商業(yè)環(huán)境，聚集人氣。 ■ 項目西邊商圈，可以和本案存在一定互動關系，進一步強化了同業(yè)、同城聚集效應，擴大了超區(qū)域客群的影響面。周 邊高檔 住宅區(qū) 密集，高端消 費力強 勁。 部分市 區(qū)居民 。 ▌ 目 前 本 案 附近缺 乏其他 商業(yè)項 目呼應 ，比較 孤立。 ▌ 交通路 網(wǎng)日益 完善，可及性與 通達性 極大改 善，加 強了區(qū)域 溝 通 能 力 ，商圈 地位得 到升級 。 由于 某 些商 業(yè) 具有 排它 性 ，我 司應盡快確與 其 建立合 作關系 。因 此 ， 如何 把握 招 商執(zhí) 行 、市 場 培育 和商 業(yè) 管理 是非常重要的。同 時從 業(yè)態(tài) 產(chǎn)租能力 來 看 ， 大型賣 場可以 作為 本項目 首選 的商業(yè) 組合 。但是 ，在 具體招 商中 應注意 避免與 財富 廣場 、世紀 大廈 等形成 經(jīng)營沖 突，高端 品牌的 市場培 育期 較長，品牌引 入成 本 較大，商業(yè) 運營要 求非 常之高。 分析 ： ■ 區(qū) 域內 僅有 幾家餐 飲場 所，休 閑場 所比較 單一 ，以咖 啡屋 為主。并 且區(qū)域 內沒有