匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃20xx年-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 與之抗 衡的強(qiáng)勁 對(duì)手 ， 這 對(duì) 于 項(xiàng)目的 前期是 非常有 利的因 素。這是 一塊大 蛋糕 ，隨 著開(kāi)發(fā) 區(qū)深 入發(fā)展 ，勢(shì) 必會(huì)越 來(lái)越 多的企 個(gè)人涌 入到 這 片 熱 土，這 對(duì)于廣 場(chǎng)的 持續(xù)發(fā) 展創(chuàng) 造了條 件。本 項(xiàng)目的 規(guī)劃和 經(jīng)營(yíng) ，需致 力于創(chuàng) 造更好 的整體 價(jià)值 ，盡可 能降低 樓房和 高樓房 之間租 金差距 較小 。主力是品牌旺鋪，輔助設(shè)施齊頭并進(jìn)。 ▌ 組建專 業(yè)團(tuán)隊(duì) 為該項(xiàng) 目提供 全程服 務(wù)，設(shè) 立初步 公司運(yùn) 營(yíng)框架 。 ▌ 站在專 業(yè)公司“ 巨人”的 肩膀，高 屋建瓴 ，統(tǒng)籌 策劃，強(qiáng) 化 資 源 利 用和資 源管理 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 21 策略之六： 組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（ 成立商場(chǎng)管理公司） 策 略 之 七 ：推廣包裝 策 略 之八：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營(yíng)潛力的商戶 ▌ 建立匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，作為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主平臺(tái)。 ▌ 通過(guò) 對(duì)基礎(chǔ) 系統(tǒng) 設(shè)計(jì)、 應(yīng)用 系統(tǒng)、 宣傳 物料設(shè) 計(jì)三 大部分 ，進(jìn) 行項(xiàng)目 推廣 包裝， 充分 體現(xiàn)本 項(xiàng)目 形象品質(zhì) ；在 促進(jìn)招 商進(jìn) 度的同 時(shí)，不 斷 展 示 項(xiàng) 目的品 牌形象 。 ▌ 變 現(xiàn) 能力： 即 項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)收 益的 能力 ，在業(yè) 態(tài)的 選擇上 要考 慮一些 租金 承受能 力高 ，回收 周期 短的商業(yè)。 ▌ 打造 跨區(qū)域 型商業(yè) 典型案 例，立 足服務(wù)區(qū) 域 消 費(fèi) ， 放眼輻 射全市 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 25 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 分分 析析 匯金中央廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 26 從匯金中央廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項(xiàng)目符合 shopping mall 的商業(yè)特性即： 休閑特征 購(gòu)物特征 娛樂(lè)特征 時(shí)尚特征 匯金中央廣場(chǎng)三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 27 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 品品 牌牌 定定 位位 暢銷品牌50%知名品牌30%特色品牌10%奢侈品牌10% 匯金中央廣場(chǎng)總面積： 70000 ㎡ 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 28 商業(yè)規(guī)劃 —客群定位 ▌ 集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣(mài) /概念店、休 閑娛樂(lè)、特色餐飲于一體的差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃， 面向具有較高收入、較高消費(fèi)能力的人群。 ▌ 概 念 點(diǎn) 之二： 成 功 人 士 品牌之 都： 吳 江市一 些追求 高檔品 牌的成 功人士 的消費(fèi) 場(chǎng)所。 ▌ 定 位 前 提：實(shí) 現(xiàn)客群 共享 ；盤(pán)活 人流 動(dòng)線； 合理安 排品 牌檔次 屬性 的過(guò)度 ，遵循 shopping mall 的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點(diǎn) 。 ▌ 區(qū) 域業(yè) 態(tài) 招商 商家 超 過(guò)規(guī) 劃業(yè) 態(tài) ，則 將排 名 靠后的該 業(yè) 態(tài) 商 家 安排在 相鄰區(qū) 域的商 鋪。 ▌ 不 利于 項(xiàng) 目人 氣、 品 質(zhì)、 租金 和 配套 的商 家 不許入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 31 室內(nèi)人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整室外人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整物業(yè)規(guī)劃室內(nèi)人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整室外人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整物業(yè)規(guī)劃 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 32 ■ 室 內(nèi)人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整 根 據(jù) 建 筑 物 本身的 物 理因 素：樓 層垂直 系統(tǒng)、 立柱間 距、中庭 、大堂 設(shè)計(jì)、 應(yīng)急出 口設(shè)計(jì) 等基礎(chǔ) ，進(jìn)行 規(guī)劃 。 ? 為 了有 效拉動(dòng) 次級(jí) 通道商 鋪的 人流率 ，可將 收銀 臺(tái)、局 部樓 層休息 區(qū)等 部分規(guī) 律分 布在次 級(jí)通 道，以 拉升次 級(jí)通 道的人 流光 顧率， 同時(shí) ，也可 降 低 將 其 設(shè)立在 主要通 道旁占 用黃金 鋪面的 損失。 ▌ 建 筑物理因素：符合商場(chǎng)建筑本身結(jié)構(gòu) ▌租金因素：提升有效人流平方到達(dá)率、拉動(dòng)商鋪?zhàn)饨? 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 33 牌 旗 艦 店 放 置在內(nèi) 街的里 側(cè)，在 人流的 影響下 ，會(huì)拉 動(dòng)前邊商 鋪的租 金收益 。 ■ 室 外人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整 ? 盤(pán) 活 廣 場(chǎng) 四 周的室 外人流 動(dòng)線。 ▌ 顧 客生理、心理因素：緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 34 運(yùn)作平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理商家管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)促銷宣傳運(yùn)作平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理商家管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)促銷宣傳 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 35 商業(yè)運(yùn)營(yíng) —運(yùn)作平臺(tái)建議 ■ 基 本原 則 ：投資開(kāi)發(fā) 商、經(jīng)營(yíng) 管理公 司、物業(yè) 管理公 司三權(quán)分 立的運(yùn) 營(yíng)構(gòu)架。 三權(quán)分立 投資商 開(kāi)發(fā)商 經(jīng)營(yíng) 管理者 物業(yè)管理公司 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 36 ▌ 商場(chǎng)運(yùn) 營(yíng)管理 公司的 組織架 構(gòu)主要 分為三 大板塊：物業(yè)服 務(wù)部分、策劃促 銷和商 家管理 部分、行 政財(cái)務(wù)等 公司運(yùn) 營(yíng)部分。 ▌ 公 司 同 所 有商家 的工作 來(lái)往， 以及商 家所有 的意見(jiàn) 反饋，都 由市場(chǎng) 部負(fù)責(zé) 對(duì)接， 避免出 現(xiàn)多頭 管理引 發(fā)商 家反感 。后期 補(bǔ)位招 商遵循 合作雙 方共同 商定的 合理的 業(yè)態(tài)定 位，隨 時(shí)做好 商家儲(chǔ) 備，以 備調(diào)整 ，補(bǔ)充 現(xiàn) 有 租 賃 項(xiàng)目類 似業(yè)態(tài) 商家的 變化。 ▌ 法律 事務(wù)的 解決： 在商家 商業(yè)用 房置換 工作中， 要注意 處理一 些細(xì)節(jié) 問(wèn)題， 包括法 律事務(wù) 的解決 ，不要 產(chǎn)生任 何 遺 留 問(wèn) 題。 ▌ 持 續(xù)多 元化 經(jīng)營(yíng) 促銷 ： 公司牽頭 ，根 據(jù)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 商業(yè)經(jīng) 營(yíng)狀 況和 市場(chǎng) 變化 情況 ，適 時(shí)組 織項(xiàng) 目?jī)?nèi) 的各 類營(yíng)銷 推廣 活動(dòng) ，以 持續(xù) 引起 項(xiàng)目 目標(biāo) 消費(fèi) 者的 關(guān)注 ，打造 整 個(gè) 項(xiàng) 目 較高的 人氣。這 將對(duì) 公司的 后期 商業(yè) 經(jīng)營(yíng) 管理 和化 解商 家之 間的 矛盾 有很 大的
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