【正文】 大眾 消費(fèi)人 群?？?群定 位總 體是 高收入 、 高 消 費(fèi) 家庭人 群。地塊北靠云梨路，南鄰鏡湖路、東靠龐金路，西靠小河浜。 ■城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是項(xiàng)目價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的有力保障，居民收入提高和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變進(jìn)一步推進(jìn)蘇滬兩地間的 同城效應(yīng) 和 互補(bǔ)定位 關(guān)系。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 9 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 — 小小 結(jié)結(jié) ■ 項(xiàng)目處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步上升的區(qū)域內(nèi)、房產(chǎn)的加速建設(shè)、道路交通建設(shè)、 軌道交通建設(shè)與 配套設(shè)施的 不斷 完善、加上政府的支持等幾個(gè)方面的有利因素，將大大改善匯金中央廣 場 的商業(yè)環(huán)境，為廣場項(xiàng)目的品牌引入和商業(yè)運(yùn)營，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景 。 ▌ 交通便 捷， 規(guī)劃軌 道交通 車站就 在項(xiàng)目 對(duì)面 ， 停車 位充足，客 流 集 中 ， 商業(yè)氛 圍濃郁 。本項(xiàng)目 作為區(qū) 域內(nèi)較為 先 起 的 商 業(yè)項(xiàng)目 ，需要 一個(gè)短 期的商 業(yè)培育 周期。 在商 業(yè) 定位 和業(yè)態(tài) 組 合 方面 ，加 強(qiáng) 項(xiàng)目 自 身的 競 爭力 和發(fā) 展 力； 并在招 商 和 運(yùn)營 方面 ， 保持 較 大的 靈 活度 和操 作 性， 以備后 期 可 能 發(fā) 生的調(diào) 整。 分 析： ■ 吳江 高端商 場相對(duì) 稀缺，發(fā)展空 間較大。隨著 本項(xiàng) 目周邊 區(qū)域人 群的 大量遷 入和 工業(yè)的 持續(xù)升 溫，區(qū)域 內(nèi)高 檔餐飲 、休 閑商業(yè) 或者主 題式 特色餐 飲、娛樂具 有“ 水 到 渠 成”的 市場消 費(fèi)基 礎(chǔ) 。 ▌ 以物業(yè) 價(jià)值為 目標(biāo)，結(jié) 合市場 和商業(yè)運(yùn) 營的要 求，采用 高、低租 金結(jié)合， 固定租 金和營業(yè) 提成結(jié) 合的策略， 體現(xiàn)優(yōu) 質(zhì)租約，以 滿足商 務(wù)談判 的 彈 性 要 求。 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 20 策 略 之四： 專 業(yè) 團(tuán)隊(duì)配合下的自主管理決策 策 略 之五：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運(yùn)營方針 自主管 理決策 專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合 ▌ 確定本 項(xiàng)目的 商業(yè)定 位論證 和項(xiàng)目 策劃大 綱，以 次作為 對(duì)項(xiàng)目 全局把 握的 指 導(dǎo)方針 ，并與 專業(yè)公 司溝通 商定。分 散經(jīng)營 ，是指 個(gè)零售 品牌 獨(dú)立進(jìn) 行貨品 銷存、人 事 管 理 、商品 促銷等 經(jīng)營 活動(dòng)。 ▌ 總 收 益： 從 國外 商業(yè)案 例以 及國 內(nèi)成功 開發(fā) 的案例 ，如 廣州天 河城 、深圳 金華 購物廣 場、 北京 東方 新天地 、國 貿(mào)商場 ，采 取的都 是租 賃方 式和 營業(yè)提 成的 組合方 式， 通過提 升商 業(yè)的 整 體 價(jià) 值 ，提高 租金， 獲取長 期收益 。 ▌ 擁 有 一 個(gè)良好 的管理 團(tuán)隊(duì)。 ▌ 概 念 點(diǎn) 之三： 特 色 消 費(fèi) 文化之 旅： 吳江 市追 求個(gè)性 品位人 士的理 想休閑 消費(fèi)場 所。 業(yè)態(tài)控制需要 ▌ 品 牌 越 強(qiáng) 大的商 家越優(yōu) 先選擇 商鋪。根 據(jù)經(jīng) 驗(yàn)，在 人流 視野范 圍內(nèi)的 商鋪 ，具有 高租 金價(jià)值 ，這 與次級(jí) 過道 的鋪面 比主 要過道 鋪面 價(jià)格低 的道理 類似 。 ? 場 內(nèi) 設(shè) 立 休 息區(qū)域 ，對(duì)不 同的顧 客進(jìn)行 分；同 樣，顧 客短暫的 休息， 可以提 升人流 的店鋪 光顧數(shù) 量。 ■ 三 權(quán) 分立 的運(yùn) 營構(gòu)架 ： 提升 整個(gè)商 業(yè)物業(yè) 的管理 水平， 實(shí)現(xiàn)成 本數(shù)字 化管理 。 ■ 組 織架構(gòu)的建議： 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 37 商業(yè)運(yùn)營 —運(yùn)營管理 租金管理租金管理租約更新租約更新商戶調(diào)整商戶調(diào)整避免空置避免空置行銷推廣行銷推廣社區(qū)公關(guān)社區(qū)公關(guān)外部組建團(tuán)隊(duì)外部組建團(tuán)隊(duì)外部組建團(tuán)隊(duì)招商組合和執(zhí)行招商組合和執(zhí)行招商組合和執(zhí)行 開業(yè)籌備開業(yè)籌備開業(yè)籌備 營業(yè)和動(dòng)態(tài)管理營業(yè)和動(dòng)態(tài)管理營業(yè)和動(dòng)態(tài)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā) 商場翻新商場翻新商場翻新管理運(yùn)營的四大環(huán)節(jié)管理運(yùn)營的四大環(huán)節(jié)前期商業(yè)策前期商業(yè)策劃和建筑規(guī)劃和建筑規(guī)劃相結(jié)合劃相結(jié)合策略性招商策略性招商計(jì)劃和執(zhí)行計(jì)劃和執(zhí)行持續(xù)統(tǒng)一的持續(xù)統(tǒng)一的經(jīng)營管理經(jīng)營管理持續(xù)的客戶持續(xù)的客戶管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營的調(diào)整和優(yōu)化管理運(yùn)營的調(diào)整和優(yōu)化租金管理租金管理租約更新租約更新商戶調(diào)整商戶調(diào)整避免空置避免空置行銷推廣行銷推廣社區(qū)公關(guān)社區(qū)公關(guān)外部組建團(tuán)隊(duì)外部組建團(tuán)隊(duì)外部組建團(tuán)隊(duì)招商組合和執(zhí)行招商組合和執(zhí)行招商組合和執(zhí)行 開業(yè)籌備開業(yè)籌備開業(yè)籌備 營業(yè)和動(dòng)態(tài)管理營業(yè)和動(dòng)態(tài)管理營業(yè)和動(dòng)態(tài)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā) 商場翻新商場翻新商場翻新管理運(yùn)營的四大環(huán)節(jié)管理運(yùn)營的四大環(huán)節(jié)前期商業(yè)策前期商業(yè)策劃和建筑規(guī)劃和建筑規(guī)劃相結(jié)合劃相結(jié)合策略性招商策略性招商計(jì)劃和執(zhí)行計(jì)劃和執(zhí)行持續(xù)統(tǒng)一的持續(xù)統(tǒng)一的經(jīng)營管理經(jīng)營管理持續(xù)的客戶持續(xù)的客戶管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營的調(diào)整和優(yōu)化管理運(yùn)營的調(diào)整和優(yōu)化 匯金中央廣場☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 38 商業(yè)運(yùn)營 —商家管理 商家管理商家的儲(chǔ)商家的儲(chǔ)備工作備工作商業(yè)用房商業(yè)用房后期補(bǔ)位后期補(bǔ)位招商招商商業(yè)用房商業(yè)用房置換工作置換工作法律事務(wù)法律事務(wù)的解決的解決對(duì)入住商對(duì)入住商家進(jìn)行評(píng)家進(jìn)行評(píng)級(jí)級(jí)商家管理商家管理商家的儲(chǔ)商家的儲(chǔ)備工作備工作商業(yè)用房商業(yè)用房后期補(bǔ)位后期補(bǔ)位商業(yè)用房商業(yè)用房置換工作置換工作法律事務(wù)法律事務(wù)的解決的解決對(duì)入住商對(duì)入住商家進(jìn)行評(píng)家進(jìn)行評(píng)級(jí)級(jí) ▌ 商業(yè) 用房置 換工作： 準(zhǔn)確掌 握政府 對(duì)項(xiàng)目 區(qū)域市 場的規(guī) 劃及區(qū) 域市場 商業(yè)格 局的發(fā) 展趨勢 ，因勢 利導(dǎo)， 做好相 應(yīng) 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃的調(diào) 整。 ▌ 年 度營 銷活 動(dòng)策 劃： 項(xiàng)目 整體開 業(yè)后 ，為 整合 項(xiàng)目商 業(yè)資 源， 提高 商業(yè) 項(xiàng)目 知名 度， 擴(kuò)大 項(xiàng)目 的區(qū) 域市場 影 響 力 ， 應(yīng)制定 一份詳 細(xì)的年 度營銷 計(jì)劃。 招 商 、策 劃人員 的擴(kuò)編 。 ▌ 商 業(yè)應(yīng) 對(duì)策略 ： 根據(jù)對(duì)商 家經(jīng)營 情況的 審核結(jié) 果分析 以及對(duì) 市場未 來趨勢 的 預(yù) 測 ， 應(yīng)對(duì)市 場制定 相應(yīng)的 發(fā)展策 略。 ▌ 商 家 評(píng) 級(jí) 標(biāo)準(zhǔn) ： 租 賃面 積 （平 方 米）， 租 賃合 同 年限（ 年），平 均租金 （元 /月 ▌ 管 理 公 司 下面直 接設(shè)置 各個(gè)職 能部門 ，部門 下設(shè)專 業(yè)組，專 業(yè)組直 接管理 所有員 工。 ? 結(jié) 合 廣 場 的 條件， 對(duì)廣場 進(jìn)行適 當(dāng)?shù)木?觀規(guī)劃 和商業(yè) 氛圍的營 造，以 次 達(dá)到 聚客效 應(yīng)、文 化品質(zhì) 效應(yīng)、 交通 流暢效 應(yīng)、商 業(yè)經(jīng)營 效應(yīng)等 。 ? 引 入國 際品牌 概念 店對(duì)顧 客的 吸引力 無疑是 相當(dāng) 大的。 ▌ 收取商 家 一定 的管理 保證金 ，在租 賃商家 開業(yè) 6 個(gè)月 后 ， 符 合 合同約 定的業(yè) 態(tài)和形 象，則 退還保 證金。 業(yè)態(tài)調(diào)整需要 ▌ 各業(yè)態(tài) 區(qū)域 可以有 不超 過 10% 的非規(guī) 劃業(yè)態(tài) 入住，但 是 ，這 些 業(yè)態(tài) 需符 合 或接 近相 鄰 區(qū)域 的業(yè) 態(tài) 規(guī)劃，或者符合本區(qū) 域業(yè) 態(tài)選擇 的考慮 要素。 特 點(diǎn) ： 消費(fèi) 者與各 商業(yè)服 務(wù)項(xiàng)目 的互動(dòng) 概念。 差異化 定位 差異化 形象及內(nèi)涵 差異化 設(shè)計(jì) 差異化 材質(zhì) 業(yè)態(tài)差異化 經(jīng)營差異化 如何實(shí)現(xiàn)定位差異化？ ▌ 比較 購物的 原則 。 ▌ 本項(xiàng)目 的招商 目標(biāo)，應(yīng) 注重商 業(yè)品牌 的互補(bǔ) 性和均 衡性 —— 以良好 的品牌 組合，延 長消費(fèi) 客戶滯 留消費(fèi)的 時(shí)間，從 而增加 購買機(jī) 會(huì)，進(jìn) 而創(chuàng)造 最終利 益。 ▌ 確 定 幾 家 全程廣 告服務(wù) 單位， 配合廣 場的運(yùn) 作。 ▌ 優(yōu)質(zhì)的 商業(yè)還 應(yīng)體現(xiàn) 在項(xiàng)目 具體的 收益方 案，即 針對(duì)不 同的業(yè) 態(tài)種類 可能采 取的不 同的合 作方式 ，如純租 金收益 方式的 租約、租金加 提成的 租 約 、 聯(lián) 營扣點(diǎn) 方式的 租約、 雙方合 作投資 獲取收 益的協(xié)議 以