【正文】 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 29 商 業(yè) 主題概念 ： 商業(yè)規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)主題定位 ▌ 概 念 點(diǎn) 之一： 休 閑 娛 樂 體驗(yàn)之 魂： 時(shí) 尚購(gòu)物 、動(dòng)感 娛樂、 小資情 調(diào)、休 閑娛樂 ，面向 的是年 輕一族 或時(shí)尚 人群。 ▌ 業(yè) 態(tài) 協(xié)調(diào)性 ： 要 求商 業(yè)及商 家的 協(xié)調(diào) 性強(qiáng)， 保證 整體的良莠狀況。 ▌ 品 牌 組合 的商業(yè) 規(guī)劃及 招商執(zhí) 行，著 重于各 品牌客 戶的經(jīng) 營(yíng)水平 ，租金高 低不是 唯一的 招商原 則。盡量 規(guī)避各 種風(fēng)險(xiǎn) 和可能 遇到的 各種實(shí) 際問題。一般情 況下 ，在較 為成熟 的地產(chǎn) 市場(chǎng)背景 下 ， 租 金 控制一 般分布 在房?jī)r(jià)的 78%范圍 內(nèi)。 分 析： ■ 本 案遠(yuǎn) 離市 中心， 想要 在開始 階段就 被消 費(fèi)者所 接受 ，必 須做 好前期 預(yù)熱準(zhǔn) 備。這些 因素 須納入 商業(yè)定 位論 證中統(tǒng) 籌考 慮和冷 靜取舍 的，畢竟 “ 最 高 檔的商 業(yè)未必 就是 最成功 的商 業(yè)”。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 13 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 14 ▌區(qū)域內(nèi) 大 型沒有 大型的 購(gòu)物賣 場(chǎng)，所以本 案的建 立填補(bǔ)了 周邊 地區(qū) 購(gòu)物 的空 白。 ▌ 項(xiàng)目復(fù) 合功能 明顯， 商業(yè)經(jīng) 營(yíng)模式 結(jié)合差 異化定 位原則。 外來洽談 生 意 的 流 動(dòng)客群 。結(jié)合未來走勢(shì)，本商圈勢(shì)必將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的雙重 功 能，從而形成又一個(gè)市級(jí)商業(yè)核心圈。 優(yōu)勢(shì)：本案處于工業(yè)開發(fā)區(qū)，周邊也沒有什么好的娛樂、休閑、購(gòu)物、餐飲等商業(yè)設(shè)施，所以本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚 的天然優(yōu)勢(shì)。▌項(xiàng)目緊靠 318 國(guó)道。 客群 定位 總體是 大 眾 消 費(fèi) 人群。 二層業(yè)態(tài)分布 ▌ 同樣 以品 牌大 賣場(chǎng) 為主 ，定 位于 中高 檔品 牌； 局部布 置餐 飲、 娛樂 休閑 區(qū)、 酒吧 、玩 具、 美食 、流 行品牌 服飾 、生 活百 貨、 社區(qū) 配套 等業(yè) 態(tài)。區(qū)內(nèi)客流出行和導(dǎo)入十分便捷，可謂四通八達(dá)。 結(jié)合本項(xiàng)目 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 8 城城 市市 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 從本案的地理位置看，周邊的商業(yè)環(huán)境并不是非常多，根據(jù)吳江市的消費(fèi)水平，通過適當(dāng)?shù)牟呗哉{(diào)整，完全可以成為運(yùn)東的一顆“明星”。 ■ 項(xiàng)目西邊商圈，可以和本案存在一定互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)一步強(qiáng)化了同業(yè)、同城聚集效應(yīng)，擴(kuò)大了超區(qū)域客群的影響面。 部分市 區(qū)居民 。 ▌ 交通路 網(wǎng)日益 完善，可及性與 通達(dá)性 極大改 善，加 強(qiáng)了區(qū)域 溝 通 能 力 ，商圈 地位得 到升級(jí) 。因 此 ， 如何 把握 招 商執(zhí) 行 、市 場(chǎng) 培育 和商 業(yè) 管理 是非常重要的。但是 ，在 具體招 商中 應(yīng)注意 避免與 財(cái)富 廣場(chǎng) 、世紀(jì) 大廈 等形成 經(jīng)營(yíng)沖 突，高端 品牌的 市場(chǎng)培 育期 較長(zhǎng)，品牌引 入成 本 較大，商業(yè) 運(yùn)營(yíng)要 求非 常之高。并 且區(qū)域 內(nèi)沒有 與之抗 衡的強(qiáng)勁 對(duì)手 ， 這 對(duì) 于 項(xiàng)目的 前期是 非常有 利的因 素。本 項(xiàng)目的 規(guī)劃和 經(jīng)營(yíng) ，需致 力于創(chuàng) 造更好 的整體 價(jià)值 ，盡可 能降低 樓房和 高樓房 之間租 金差距 較小 。 ▌ 組建專 業(yè)團(tuán)隊(duì) 為該項(xiàng) 目提供 全程服 務(wù)，設(shè) 立初步 公司運(yùn) 營(yíng)框架 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 21 策略之六： 組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（ 成立商場(chǎng)管理公司） 策 略 之 七 ：推廣包裝 策 略 之八：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營(yíng)潛力的商戶 ▌ 建立匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，作為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主平臺(tái)。 ▌ 變 現(xiàn) 能力： 即 項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)收 益的 能力 ，在業(yè) 態(tài)的 選擇上 要考 慮一些 租金 承受能 力高 ，回收 周期 短的商業(yè)。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 25 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 分分 析析 匯金中央廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 26 從匯金中央廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項(xiàng)目符合 shopping mall 的商業(yè)特性即： 休閑特征 購(gòu)物特征 娛樂特征 時(shí)尚特征 匯金中央廣場(chǎng)三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 27 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 品品 牌牌 定定 位位 暢銷品牌50%知名品牌30%特色品牌10%奢侈品牌10% 匯金中央廣場(chǎng)總面積： 70000 ㎡ 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 28 商業(yè)規(guī)劃 —客群定位 ▌ 集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣 /概念店、休 閑娛樂、特色餐飲于一體的差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃， 面向具有較高收入、較高消費(fèi)能力的人群。 ▌ 定 位 前 提：實(shí) 現(xiàn)客群 共享 ；盤活 人流 動(dòng)線； 合理安 排品 牌檔次 屬性 的過度 ，遵循 shopping mall 的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點(diǎn) 。 ▌ 不 利于 項(xiàng) 目人 氣、 品 質(zhì)、 租金 和 配套 的商 家 不許入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 ? 為 了有 效拉動(dòng) 次級(jí) 通道商 鋪的 人流率 ，可將 收銀 臺(tái)、局 部樓 層休息 區(qū)等 部分規(guī) 律分 布在次 級(jí)通 道，以 拉升次 級(jí)通 道的人 流光 顧率， 同時(shí) ，也可 降 低 將 其 設(shè)立在 主要通 道旁占 用黃金 鋪面的 損失。 ■ 室 外人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)調(diào)整 ? 盤 活 廣 場(chǎng) 四 周的室 外人流 動(dòng)線。 三權(quán)分立 投資商 開發(fā)商 經(jīng)營(yíng) 管理者 物業(yè)管理公司 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 36 ▌ 商場(chǎng)運(yùn) 營(yíng)管理 公司的 組織架 構(gòu)主要 分為三 大板塊：物業(yè)服 務(wù)部分、策劃促 銷和商 家管理 部分、行 政財(cái)務(wù)等 公司運(yùn) 營(yíng)部分。后期 補(bǔ)位招 商遵循 合作雙 方共同 商定的 合理的 業(yè)態(tài)定 位，隨 時(shí)做好 商家儲(chǔ) 備，以 備調(diào)整 ，補(bǔ)充 現(xiàn) 有 租 賃 項(xiàng)目類 似業(yè)態(tài) 商家的 變化。 ▌ 持 續(xù)多 元化 經(jīng)營(yíng) 促銷 ： 公司牽頭 ，根 據(jù)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 商業(yè)經(jīng) 營(yíng)狀 況和 市場(chǎng) 變化 情況 ，適 時(shí)組 織項(xiàng) 目?jī)?nèi) 的各 類營(yíng)銷 推廣 活動(dòng) ，以 持續(xù) 引起 項(xiàng)目 目標(biāo) 消費(fèi) 者的 關(guān)注 ，打造 整 個(gè) 項(xiàng) 目 較高的