【正文】 ▌ 持 續(xù)多 元化 經(jīng)營 促銷 ： 公司牽頭 ，根 據(jù)項 目內(nèi) 商業(yè)經(jīng) 營狀 況和 市場 變化 情況 ，適 時組 織項 目內(nèi) 的各 類營銷 推廣 活動 ，以 持續(xù) 引起 項目 目標(biāo) 消費 者的 關(guān)注 ，打造 整 個 項 目 較高的 人氣。 三權(quán)分立 投資商 開發(fā)商 經(jīng)營 管理者 物業(yè)管理公司 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 36 ▌ 商場運 營管理 公司的 組織架 構(gòu)主要 分為三 大板塊：物業(yè)服 務(wù)部分、策劃促 銷和商 家管理 部分、行 政財務(wù)等 公司運 營部分。 ? 為 了有 效拉動 次級 通道商 鋪的 人流率 ，可將 收銀 臺、局 部樓 層休息 區(qū)等 部分規(guī) 律分 布在次 級通 道，以 拉升次 級通 道的人 流光 顧率， 同時 ，也可 降 低 將 其 設(shè)立在 主要通 道旁占 用黃金 鋪面的 損失。 ▌ 定 位 前 提：實 現(xiàn)客群 共享 ；盤活 人流 動線； 合理安 排品 牌檔次 屬性 的過度 ，遵循 shopping mall 的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點 。 ▌ 變 現(xiàn) 能力： 即 項目 實現(xiàn)收 益的 能力 ，在業(yè) 態(tài)的 選擇上 要考 慮一些 租金 承受能 力高 ，回收 周期 短的商業(yè)。 ▌ 組建專 業(yè)團(tuán)隊 為該項 目提供 全程服 務(wù)，設(shè) 立初步 公司運 營框架 。并 且區(qū)域 內(nèi)沒有 與之抗 衡的強(qiáng)勁 對手 ， 這 對 于 項目的 前期是 非常有 利的因 素。因 此 ， 如何 把握 招 商執(zhí) 行 、市 場 培育 和商 業(yè) 管理 是非常重要的。 部分市 區(qū)居民 。 結(jié)合本項目 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 8 城城 市市 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 從本案的地理位置看，周邊的商業(yè)環(huán)境并不是非常多，根據(jù)吳江市的消費水平，通過適當(dāng)?shù)牟呗哉{(diào)整，完全可以成為運東的一顆“明星”。 二層業(yè)態(tài)分布 ▌ 同樣 以品 牌大 賣場 為主 ，定 位于 中高 檔品 牌； 局部布 置餐 飲、 娛樂 休閑 區(qū)、 酒吧 、玩 具、 美食 、流 行品牌 服飾 、生 活百 貨、 社區(qū) 配套 等業(yè) 態(tài)。▌項目緊靠 318 國道。結(jié)合未來走勢，本商圈勢必將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的雙重 功 能，從而形成又一個市級商業(yè)核心圈。 ▌ 項目復(fù) 合功能 明顯， 商業(yè)經(jīng) 營模式 結(jié)合差 異化定 位原則。這些 因素 須納入 商業(yè)定 位論 證中統(tǒng) 籌考 慮和冷 靜取舍 的，畢竟 “ 最 高 檔的商 業(yè)未必 就是 最成功 的商 業(yè)”。一般情 況下 ，在較 為成熟 的地產(chǎn) 市場背景 下 ， 租 金 控制一 般分布 在房價的 78%范圍 內(nèi)。 ▌ 品 牌 組合 的商業(yè) 規(guī)劃及 招商執(zhí) 行，著 重于各 品牌客 戶的經(jīng) 營水平 ，租金高 低不是 唯一的 招商原 則。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 29 商 業(yè) 主題概念 ： 商業(yè)規(guī)劃 — 業(yè)態(tài)主題定位 ▌ 概 念 點 之一： 休 閑 娛 樂 體驗之 魂： 時 尚購物 、動感 娛樂、 小資情 調(diào)、休 閑娛樂 ，面向 的是年 輕一族 或時尚 人群。 ▌ 對 于形 象 面位 置， 同 商家 簽訂 公 約等 ，以 較 高的店面 投 入 限 制 部分沒 有實力 的商家 入場。 通過合 理的動 線設(shè)計 以及廣場 規(guī)劃， 將消費 人流有 效引導(dǎo) ，達(dá)到 整體動 線的 流暢。 ▌ 商家 儲備工 作： 本項目業(yè)態(tài) 相同但 沒有入 駐本項 目的商 家通過 舉辦商 家交流 酒會、 過年、 過節(jié)的 團(tuán)拜活 動等方 式 隨 時 保 持聯(lián)系 。 （略） 謝 謝觀賞！ 。 ▌ 后期 補(bǔ)位招 商： 自 正式開 業(yè)起 6 個月后， 項目開 攤率保 持在 85％ 以上；自 正式開 業(yè)起 8 個月后，項目開 攤率保 持在 90％ 以上。 ? 應(yīng) 在 人 流 通 道頭尾 端等地 方，給 予顯著 的區(qū)域 和功能 標(biāo)識 ，方 便顧客 辨認(rèn)。 ▌ 關(guān) 鍵節(jié) 點 和所 有的 轉(zhuǎn) 角處 不能 安 排非 規(guī)劃 業(yè) 態(tài)商家經(jīng)營。 商業(yè)定位的衡量要素 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 24 商業(yè)規(guī)劃 —整體定位 ■ 通過前期的定位和規(guī)劃強(qiáng)化整體組合經(jīng)營能力，打造具有面向全市、 輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體 。 有關(guān) 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個零 售品 牌的招 商模 式為主 。 ▌ 樓層租 金定價 原則可 采用租 金遞減 規(guī)則， 大型商 業(yè)物業(yè)的 價格體 系，通 常有“ 成半遞 減”的 規(guī)則， 從地面 上升一 層，商 業(yè)價值 幾乎減 半。對本項 目而 言，是 一個 難得的 機(jī)遇 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 12 機(jī)機(jī) 會會 （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項項 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大幅攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于年 輕化、 精英化，區(qū) 域人口 的消費 習(xí)慣將 突破傳 統(tǒng)，整 體消費 能力迅 速增強(qiáng) 。 ■ 項目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標(biāo)群體，并且整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為未來幾年里高消費人群集中導(dǎo)入 并增長的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切 實 的客群基礎(chǔ)。因而，現(xiàn)有的交通路網(wǎng)和公共交通十分密集，本項目區(qū)域交通便捷，承接蘇州南部規(guī)劃城市軌道交通，延伸貫穿整個運東板塊，規(guī)劃中蘇嘉、蘇滬兩條城際軌道交通近臨項目地塊，站口近在咫尺。 三層 /頂層 業(yè)態(tài)分布 ▌ 以品牌 餐飲 為 主，定 位于中 檔消費 ；局部 布置餐 飲、電 子游戲 中心、 音樂酒 吧、迪 吧、 KTV 歌城 等業(yè)態(tài) 。加上本案自身強(qiáng)大的軟、硬件設(shè)施，勢必會成為本區(qū)域內(nèi)的黃金商業(yè)圈。 ▌ 政府高 度重視 運東板 塊的開 發(fā)建設(shè)，市政和 基礎(chǔ)配 套設(shè)施齊全。 隨著 區(qū)域 內(nèi)個 項條 件的 完善，市 場 前 景 比 較樂觀 。只要前 期準(zhǔn) 備充分 ，以 項目本 身的 價值 ，一定 時期 內(nèi)必將 成為商 務(wù)這 一 塊的 龍頭 。 ▌ 確 定 幾 家 全程廣 告服務(wù) 單位， 配合廣 場的運 作。 差異化 定位 差異化 形象及內(nèi)涵 差異化 設(shè)計 差異化 材質(zhì) 業(yè)態(tài)差異化 經(jīng)營差異化 如何實現(xiàn)定位差異化？ ▌ 比較 購物的 原則 。 業(yè)態(tài)調(diào)整需要 ▌ 各業(yè)態(tài) 區(qū)域 可以有 不超 過 10% 的非規(guī) 劃業(yè)態(tài) 入住，但 是 ，這 些 業(yè)態(tài) 需符 合 或接 近相 鄰 區(qū)域 的業(yè) 態(tài) 規(guī)劃，或者符合本區(qū) 域業(yè) 態(tài)選擇 的考慮 要素。 ? 引 入國 際品牌 概念 店對顧 客的 吸引力 無疑是 相當(dāng) 大的。 ▌ 管 理 公 司 下面直 接設(shè)置 各個職 能部門 ，部門 下設(shè)專 業(yè)組，專 業(yè)組直 接管理 所有員 工。 ▌ 商 業(yè)應(yīng) 對策略 ： 根據(jù)對商 家經(jīng)營 情況的 審核結(jié) 果分析 以及對 市場未 來趨勢 的 預(yù) 測 ， 應(yīng)對市 場制定 相應(yīng)的 發(fā)展策 略。 ▌ 年 度營 銷活 動策 劃： 項目 整體開 業(yè)后 ，為 整合 項目商 業(yè)資 源， 提高 商業(yè) 項目 知名 度， 擴(kuò)大 項目 的區(qū) 域市場 影 響 力 ， 應(yīng)制定 一份詳 細(xì)的年 度營銷 計劃。 ■ 三 權(quán) 分立 的運 營構(gòu)架 ： 提升 整個商 業(yè)物業(yè) 的管理 水平， 實現(xiàn)成 本數(shù)字 化管理 。根 據(jù)經(jīng) 驗，在 人流 視野范 圍內(nèi)的 商鋪 ，具有 高租 金價值 ，這 與次