【正文】 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 10 優(yōu)勢分析劣勢分析SWOT分析機會分析威脅分析 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 11 優(yōu)優(yōu) 勢勢 （（ S）） ：： 劣劣 勢勢 （（ W）） ：： 項項 目目 SWOT分分 析析 ▌ 本項目 位置位 于吳江 市東部，有著深 厚的歷 史積淀 ，且位于 經(jīng) 濟 繁 榮 的蘇錫 滬交匯 處，地 理位置 突顯， 客流廣 泛。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 9 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 — 小小 結(jié)結(jié) ■ 項目處于一個經(jīng)濟發(fā)展逐步上升的區(qū)域內(nèi)、房產(chǎn)的加速建設(shè)、道路交通建設(shè)、 軌道交通建設(shè)與 配套設(shè)施的 不斷 完善、加上政府的支持等幾個方面的有利因素，將大大改善匯金中央廣 場 的商業(yè)環(huán)境，為廣場項目的品牌引入和商業(yè)運營，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景 。加上本案自身強大的軟、硬件設(shè)施，勢必會成為本區(qū)域內(nèi)的黃金商業(yè)圈。 ■城市經(jīng)濟快速發(fā)展是項目價值提升及其實現(xiàn)的有力保障，居民收入提高和消費觀念轉(zhuǎn)變進一步推進蘇滬兩地間的 同城效應 和 互補定位 關(guān)系。 城際軌道交通車站 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 7 宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟濟 發(fā)發(fā) 展展 城市綜合實力不斷增強 ▌ 運 東開 發(fā)區(qū) —— 隨著 吳江 “東 進擴 容” 的城 市 發(fā)展 規(guī)劃 ，運東 開 發(fā)區(qū) 正在 以強 勁勢 頭飛 速發(fā) 展， 整個 區(qū)域 規(guī) 劃為 中央 居住區(qū) 和 吳 江 東 部商業(yè) 中心。地塊北靠云梨路，南鄰鏡湖路、東靠龐金路，西靠小河浜。 三層 /頂層 業(yè)態(tài)分布 ▌ 以品牌 餐飲 為 主，定 位于中 檔消費 ；局部 布置餐 飲、電 子游戲 中心、 音樂酒 吧、迪 吧、 KTV 歌城 等業(yè)態(tài) ?？?群定 位總 體是 高收入 、 高 消 費 家庭人 群。品 牌組合 ，匯集 多種品 牌?？腿?定 位 總 體 是大眾 消費人 群。因而，現(xiàn)有的交通路網(wǎng)和公共交通十分密集，本項目區(qū)域交通便捷，承接蘇州南部規(guī)劃城市軌道交通，延伸貫穿整個運東板塊，規(guī)劃中蘇嘉、蘇滬兩條城際軌道交通近臨項目地塊，站口近在咫尺。 城市地位快速提升 ▌ 隨 著吳 江城 際立 體交 通網(wǎng) 絡(luò)的 完善 ，同 城效 應 將日 益明 顯，這 將 進一 步促 進城 市地 位及 其經(jīng) 濟實 力的 提升 ， 以及 商業(yè) 服務的迅速發(fā)展。在此情況下，吳江市新增導入的人流、物流、資金流、信息流，無 疑 對本項目是極為有利的。 劣勢：一個新項目的產(chǎn)生，有一個被消費者接受的過程，由于本項目四周小區(qū)不是非常多，所以前期肯定會存在一定的困難。 ■ 項目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標群體，并且整體板塊效應已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為未來幾年里高消費人群集中導入 并增長的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切 實 的客群基礎(chǔ)。 ▌ 項目 5公里范 圍覆 蓋人口 超過 20萬，預 計今 年內(nèi)將 超過 30萬 。 ▌ 消 費 群 體 明確： 周邊 工廠內(nèi) 職工（ 特別是 白 領(lǐng)階層） 吳江 是東面 的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人群 。 ▌ 地段商 業(yè)形象 尚未達 到鮮明 的整體 性，同時 地處商 業(yè)副中心 對 本 案 有 一定影 響。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 12 機機 會會 （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項項 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大幅攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于年 輕化、 精英化，區(qū) 域人口 的消費 習慣將 突破傳 統(tǒng)，整 體消費 能力迅 速增強 。 ▌隨著 區(qū)域 內(nèi) 各 大 型商 業(yè) 項目 不 斷產(chǎn) 生， 品 牌客 戶成為 共 同 招商 對象 。 ▌ 其他競 爭項目 對本項 目的商 戶分流，是不可 避免的。 ■ 從 商 業(yè)經(jīng) 營需 求來 看， 匯金 中央 廣場 引入 中高 檔賣場在 市場 需求 方面 ，具 有一 定可 行性 。對本項 目而 言，是 一個 難得的 機遇 。尤 其是高 檔餐飲 和主題特 色餐 飲，基本集 中在中心 區(qū)域 ，區(qū)域 發(fā)展極 不平衡 ；高檔 餐飲 業(yè)，在整個 行業(yè)中的 所占比 例較小 ，發(fā) 展空間 較大，市場 將 面 臨 結(jié) 構(gòu)性的 、區(qū)域 性的變 遷和調(diào) 整。 商業(yè)機會分析 — 大規(guī)模餐飲休閑 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 17 商業(yè)機會分析 —商務辦公樓、 商務酒店 綜 述： ▌ 吳 江正 處 于經(jīng) 濟快 速 發(fā)展 階 段， 本案 又 處于 發(fā)展 前 沿 開 發(fā)區(qū)域 內(nèi)，所以 無論是 商務辦 公還是 商務酒 店發(fā)展空 間很 大， 市場 前景巨 大。當然 目前 最主 要的還 是抓住 開發(fā) 區(qū)區(qū)域 內(nèi)的 市場 。 ▌ 樓層租 金定價 原則可 采用租 金遞減 規(guī)則， 大型商 業(yè)物業(yè)的 價格體 系，通 常有“ 成半遞 減”的 規(guī)則， 從地面 上升一 層，商 業(yè)價值 幾乎減 半。 ▌ 尋找突破口，在最短時間內(nèi)確保招商任務的完成。 ▌ 與各外 協(xié)單位 進行接 觸，聽 取各方 面的建 議，為 本項目 的 全 面 啟 動做好 充分準 備。 ▌ 充分利 用外界 運營管 理公司 和自身 實踐經(jīng) 驗，實 現(xiàn)全程 專 業(yè) 化 商 業(yè)運作 。 有關(guān) 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個零 售品 牌的招 商模 式為主 。因而，面 對某些 商戶，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿足租 金要求， 每年仍將 有商戶 被淘汰 。 ▌ 招 商 難度： 掌 握一 定的原 則， 選擇 招商規(guī) 避風 險性強 的商 家，這 對招 商隊伍 的整 體工作 要求 較高。一個良 好的商 業(yè)業(yè)態(tài)須 具備“貨 比三家 ”的獨 特優(yōu)勢，并能體現(xiàn) 節(jié)省時 間成 本 、信 息成本 ，以及 舒適消費 的 體 驗 感 受。 商業(yè)定位的衡量要素 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 24 商業(yè)規(guī)劃 —整體定位 ■ 通過前期的定位和規(guī)劃強化整體組合經(jīng)營能力，打造具有面向全市、 輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體 。 如影城 、酒吧 、電玩 、咖啡 屋等。 特 點 ： 具有 濃郁文 化休閑 性、消 費娛樂 性、社 會地位 代表性 等，重 點考慮 與之相 關(guān)的特 色品牌 餐飲（ 中餐、 西餐 、咖啡 館等）。 ▌ 區(qū) 域業(yè) 態(tài) 招商 商家 不 足以 填充 該 區(qū)域 的， 則 入住相鄰 區(qū) 域 （ 上 下或左 右）的 業(yè)態(tài)商 家。 ▌ 關(guān) 鍵節(jié) 點 和所 有的 轉(zhuǎn) 角處 不能 安 排非 規(guī)劃 業(yè) 態(tài)商家經(jīng)營。 ▌ 同 商家 簽 訂商 業(yè)經(jīng) 營 管理 協(xié)議 ， 并明 確規(guī) 定 商家的租 賃 協(xié) 議 必 須有商 場管理 公司簽 章備案 才能生 效。但在 人流 動設(shè)計 線中 ，可規(guī) 劃幾 個類似 于小 中廳的 前凸或 后凹 形式， 以提 升局部 商鋪 的租金。 如果 將其設(shè) 在入 口附近 ，將 損失后 邊的 人流到 達率， 損失 商鋪的 出租 價值； 建議 將品物業(yè)規(guī)劃 ▌ 本項目的室內(nèi)人流系統(tǒng)規(guī)劃須滿足以下三個因素：建筑物理因素；租金因素；顧客生理及心理因素。