【正文】 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 10 優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析SWOT分析機(jī)會(huì)分析威脅分析 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 11 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) （（ S）） ：： 劣劣 勢(shì)勢(shì) （（ W）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 本項(xiàng)目 位置位 于吳江 市東部，有著深 厚的歷 史積淀 ，且位于 經(jīng) 濟(jì) 繁 榮 的蘇錫 滬交匯 處，地 理位置 突顯， 客流廣 泛。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 9 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 環(huán)環(huán) 境境 — 小小 結(jié)結(jié) ■ 項(xiàng)目處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步上升的區(qū)域內(nèi)、房產(chǎn)的加速建設(shè)、道路交通建設(shè)、 軌道交通建設(shè)與 配套設(shè)施的 不斷 完善、加上政府的支持等幾個(gè)方面的有利因素，將大大改善匯金中央廣 場(chǎng) 的商業(yè)環(huán)境，為廣場(chǎng)項(xiàng)目的品牌引入和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景 。加上本案自身強(qiáng)大的軟、硬件設(shè)施，勢(shì)必會(huì)成為本區(qū)域內(nèi)的黃金商業(yè)圈。 ■城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的有力保障，居民收入提高和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變進(jìn)一步推進(jìn)蘇滬兩地間的 同城效應(yīng) 和 互補(bǔ)定位 關(guān)系。 城際軌道交通車(chē)站 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 7 宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 發(fā)發(fā) 展展 城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng) ▌ 運(yùn) 東開(kāi) 發(fā)區(qū) —— 隨著 吳江 “東 進(jìn)擴(kuò) 容” 的城 市 發(fā)展 規(guī)劃 ，運(yùn)東 開(kāi) 發(fā)區(qū) 正在 以強(qiáng) 勁勢(shì) 頭飛 速發(fā) 展， 整個(gè) 區(qū)域 規(guī) 劃為 中央 居住區(qū) 和 吳 江 東 部商業(yè) 中心。地塊北靠云梨路，南鄰鏡湖路、東靠龐金路，西靠小河浜。 三層 /頂層 業(yè)態(tài)分布 ▌ 以品牌 餐飲 為 主，定 位于中 檔消費(fèi) ；局部 布置餐 飲、電 子游戲 中心、 音樂(lè)酒 吧、迪 吧、 KTV 歌城 等業(yè)態(tài) ?？?群定 位總 體是 高收入 、 高 消 費(fèi) 家庭人 群。品 牌組合 ，匯集 多種品 牌?？腿?定 位 總 體 是大眾 消費(fèi)人 群。因而，現(xiàn)有的交通路網(wǎng)和公共交通十分密集，本項(xiàng)目區(qū)域交通便捷，承接蘇州南部規(guī)劃城市軌道交通，延伸貫穿整個(gè)運(yùn)東板塊，規(guī)劃中蘇嘉、蘇滬兩條城際軌道交通近臨項(xiàng)目地塊，站口近在咫尺。 城市地位快速提升 ▌ 隨 著吳 江城 際立 體交 通網(wǎng) 絡(luò)的 完善 ，同 城效 應(yīng) 將日 益明 顯，這 將 進(jìn)一 步促 進(jìn)城 市地 位及 其經(jīng) 濟(jì)實(shí) 力的 提升 ， 以及 商業(yè) 服務(wù)的迅速發(fā)展。在此情況下，吳江市新增導(dǎo)入的人流、物流、資金流、信息流，無(wú) 疑 對(duì)本項(xiàng)目是極為有利的。 劣勢(shì)：一個(gè)新項(xiàng)目的產(chǎn)生，有一個(gè)被消費(fèi)者接受的過(guò)程，由于本項(xiàng)目四周小區(qū)不是非常多，所以前期肯定會(huì)存在一定的困難。 ■ 項(xiàng)目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標(biāo)群體，并且整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為未來(lái)幾年里高消費(fèi)人群集中導(dǎo)入 并增長(zhǎng)的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切 實(shí) 的客群基礎(chǔ)。 ▌ 項(xiàng)目 5公里范 圍覆 蓋人口 超過(guò) 20萬(wàn)，預(yù) 計(jì)今 年內(nèi)將 超過(guò) 30萬(wàn) 。 ▌ 消 費(fèi) 群 體 明確： 周邊 工廠(chǎng)內(nèi) 職工（ 特別是 白 領(lǐng)階層） 吳江 是東面 的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人群 。 ▌ 地段商 業(yè)形象 尚未達(dá) 到鮮明 的整體 性，同時(shí) 地處商 業(yè)副中心 對(duì) 本 案 有 一定影 響。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 12 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大幅攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于年 輕化、 精英化，區(qū) 域人口 的消費(fèi) 習(xí)慣將 突破傳 統(tǒng)，整 體消費(fèi) 能力迅 速增強(qiáng) 。 ▌隨著 區(qū)域 內(nèi) 各 大 型商 業(yè) 項(xiàng)目 不 斷產(chǎn) 生， 品 牌客 戶(hù)成為 共 同 招商 對(duì)象 。 ▌ 其他競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目 對(duì)本項(xiàng) 目的商 戶(hù)分流，是不可 避免的。 ■ 從 商 業(yè)經(jīng) 營(yíng)需 求來(lái) 看， 匯金 中央 廣場(chǎng) 引入 中高 檔賣(mài)場(chǎng)在 市場(chǎng) 需求 方面 ，具 有一 定可 行性 。對(duì)本項(xiàng) 目而 言，是 一個(gè) 難得的 機(jī)遇 。尤 其是高 檔餐飲 和主題特 色餐 飲，基本集 中在中心 區(qū)域 ，區(qū)域 發(fā)展極 不平衡 ；高檔 餐飲 業(yè)，在整個(gè) 行業(yè)中的 所占比 例較小 ，發(fā) 展空間 較大，市場(chǎng) 將 面 臨 結(jié) 構(gòu)性的 、區(qū)域 性的變 遷和調(diào) 整。 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 — 大規(guī)模餐飲休閑 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 17 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 —商務(wù)辦公樓、 商務(wù)酒店 綜 述： ▌ 吳 江正 處 于經(jīng) 濟(jì)快 速 發(fā)展 階 段， 本案 又 處于 發(fā)展 前 沿 開(kāi) 發(fā)區(qū)域 內(nèi)，所以 無(wú)論是 商務(wù)辦 公還是 商務(wù)酒 店發(fā)展空 間很 大， 市場(chǎng) 前景巨 大。當(dāng)然 目前 最主 要的還 是抓住 開(kāi)發(fā) 區(qū)區(qū)域 內(nèi)的 市場(chǎng) 。 ▌ 樓層租 金定價(jià) 原則可 采用租 金遞減 規(guī)則， 大型商 業(yè)物業(yè)的 價(jià)格體 系，通 常有“ 成半遞 減”的 規(guī)則， 從地面 上升一 層，商 業(yè)價(jià)值 幾乎減 半。 ▌ 尋找突破口，在最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。 ▌ 與各外 協(xié)單位 進(jìn)行接 觸，聽(tīng) 取各方 面的建 議，為 本項(xiàng)目 的 全 面 啟 動(dòng)做好 充分準(zhǔn) 備。 ▌ 充分利 用外界 運(yùn)營(yíng)管 理公司 和自身 實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，實(shí) 現(xiàn)全程 專(zhuān) 業(yè) 化 商 業(yè)運(yùn)作 。 有關(guān) 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實(shí)現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個(gè)零 售品 牌的招 商模 式為主 。因而，面 對(duì)某些 商戶(hù)，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿(mǎn)足租 金要求， 每年仍將 有商戶(hù) 被淘汰 。 ▌ 招 商 難度： 掌 握一 定的原 則， 選擇 招商規(guī) 避風(fēng) 險(xiǎn)性強(qiáng) 的商 家，這 對(duì)招 商隊(duì)伍 的整 體工作 要求 較高。一個(gè)良 好的商 業(yè)業(yè)態(tài)須 具備“貨 比三家 ”的獨(dú) 特優(yōu)勢(shì)，并能體現(xiàn) 節(jié)省時(shí) 間成 本 、信 息成本 ，以及 舒適消費(fèi) 的 體 驗(yàn) 感 受。 商業(yè)定位的衡量要素 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 24 商業(yè)規(guī)劃 —整體定位 ■ 通過(guò)前期的定位和規(guī)劃強(qiáng)化整體組合經(jīng)營(yíng)能力，打造具有面向全市、 輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體 。 如影城 、酒吧 、電玩 、咖啡 屋等。 特 點(diǎn) ： 具有 濃郁文 化休閑 性、消 費(fèi)娛樂(lè) 性、社 會(huì)地位 代表性 等，重 點(diǎn)考慮 與之相 關(guān)的特 色品牌 餐飲（ 中餐、 西餐 、咖啡 館等）。 ▌ 區(qū) 域業(yè) 態(tài) 招商 商家 不 足以 填充 該 區(qū)域 的， 則 入住相鄰 區(qū) 域 （ 上 下或左 右）的 業(yè)態(tài)商 家。 ▌ 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 和所 有的 轉(zhuǎn) 角處 不能 安 排非 規(guī)劃 業(yè) 態(tài)商家經(jīng)營(yíng)。 ▌ 同 商家 簽 訂商 業(yè)經(jīng) 營(yíng) 管理 協(xié)議 ， 并明 確規(guī) 定 商家的租 賃 協(xié) 議 必 須有商 場(chǎng)管理 公司簽 章備案 才能生 效。但在 人流 動(dòng)設(shè)計(jì) 線(xiàn)中 ，可規(guī) 劃幾 個(gè)類(lèi)似 于小 中廳的 前凸或 后凹 形式， 以提 升局部 商鋪 的租金。 如果 將其設(shè) 在入 口附近 ，將 損失后 邊的 人流到 達(dá)率， 損失 商鋪的 出租 價(jià)值； 建議 將品物業(yè)規(guī)劃 ▌ 本項(xiàng)目的室內(nèi)人流系統(tǒng)規(guī)劃須滿(mǎn)足以下三個(gè)因素：建筑物理因素；租金因素；顧客生理及心理因素。