【正文】 拉薩 —— 丹東高速公路穿市而過(guò)。冬季 1 月平均氣溫為 10℃ ，夏季 7 月平均氣溫為 23℃ ，日照時(shí)數(shù)為3100— 3300 小時(shí)。春季氣溫日 較差大。有全國(guó)最大的鋅冶煉、銅冶煉企業(yè)。巴美肉羊是xxxx 市具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的品種，也是國(guó)內(nèi)第一個(gè)通過(guò)復(fù)雜育成技術(shù)雜交培育出的肉毛兼用型品種。 xxxx 地下水資源豐富，地下水埋深平均為 米至 米。 。 ，北緯 40176。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 107176。 四、 調(diào)研人員： 調(diào)研組長(zhǎng)：嚴(yán)國(guó)林 (xxxx 副總經(jīng)理 ) 小組成員：朱來(lái)鑫 （ xxxx 策劃部經(jīng)理） 李文波 （ xxxx 銷售總監(jiān)） 蔣 達(dá) （ xxxx 策劃部） 孟祥帥 （ xxxx 策劃部） 焦東昌 （ xxxx 策劃部） 目 錄 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析： 本區(qū)總體特點(diǎn)描述； 本區(qū)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比分析； 本區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究。 二、 商圈分析： 定義項(xiàng)目所在商圈的范圍； 競(jìng)爭(zhēng)商圈現(xiàn)狀研究：各業(yè)態(tài)研究（零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)等） 商圈消費(fèi)者調(diào)研：細(xì)分消費(fèi)人群劃分、各細(xì)分人群消費(fèi)行為分析 (購(gòu)物 /餐飲 /娛樂(lè) )、各細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議； 商鋪面積與商鋪售價(jià)、租金分析； 三、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)位條件分析； 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析 (容積率 /覆蓋率 /)； 本 項(xiàng)目 SWOT 分析 。639。34 39。 xxxx 市 北依陰山與蒙古國(guó)接壤，國(guó)界線長(zhǎng) 公里，南臨黃河與鄂爾多斯市隔河相望，東連草原鋼城包頭市，西鄰阿拉善盟及塞外煤都烏海市，處于華北與西北的連接帶上。地下水多為淡水 ,適宜灌溉。南部是著名的河套平原，素有 “ 黃河百害，唯富一套 ” 的 美譽(yù)，耕地面積 40 萬(wàn)公頃，是亞洲最大的一首制自流引水灌區(qū)，水利資源豐富，是國(guó)家和自治區(qū)重要的商品糧生產(chǎn)基 地。 行政區(qū)劃： xxxx 是內(nèi)蒙古自治區(qū) 12個(gè)市、盟之一，現(xiàn)轄一區(qū)二縣四旗，市政府設(shè)在 xxxx。夏季水氣充沛，降水集中，雨熱同步，是作物生長(zhǎng)的旺盛季節(jié)。 2020 年 12 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)， xxxx 撤盟設(shè)市， 2020 年 8 月圓滿完成設(shè)市工作。中蒙跨國(guó)運(yùn)煤專用鐵路國(guó)內(nèi)線 —— 神華甘泉鐵路已開工建設(shè)，連接中國(guó)和蒙古國(guó)的重要通道 —— 臨策鐵路（內(nèi)蒙古 xxxx 至策克口岸）的鐵路貨物運(yùn)輸已投入運(yùn)營(yíng)。 20202020 年，全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資累計(jì)完成 164億元，占全市固定資產(chǎn)投資的 23%，年均增長(zhǎng) 43%，市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)面貌大為改觀，形象和品位進(jìn)一步提升。行政企事業(yè)單位入駐西區(qū)進(jìn)度加快，目前，已有 11 個(gè)單位入駐新區(qū)， 15 個(gè)單位主體已封頂， 27 個(gè)單位已開工建設(shè)或正在做征地、拆遷等前期工作。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 全市主要工業(yè)企業(yè)銷售收入及利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。近年來(lái)，國(guó)家不斷加大對(duì)種糧農(nóng)民的補(bǔ)貼力度，一定程度上調(diào)動(dòng)了我市農(nóng)民的糧食生產(chǎn)積極性，但由于我市糧食種植比較效益較低，農(nóng)民種植糧食的目的基本上是自用，因而糧食種植面積相對(duì)穩(wěn)定。其中，城鎮(zhèn)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 上半年 批發(fā)和零售業(yè)完成零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 截止 上半年末 ，全市地方財(cái)政總收入完成 億元，同比增長(zhǎng) %，增速創(chuàng)今年以來(lái)新高， 比上年同期提升 個(gè)百分點(diǎn)。 居民消費(fèi)價(jià)格： 2020 年上半年 ，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)同比上漲 %，仍呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。 其中 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)較快的主要原因是，上年增資政策效應(yīng)大多集中體現(xiàn)在年底， “ 翹尾 ” 因 素的作用較大，預(yù)計(jì)下半年增速將會(huì)逐步的回落，全年增速將保持在 15%左右。 020204000600080001000012020140002020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 整體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使得居民收入得到了極大的提高，人均可支配收入五年間增長(zhǎng)了 75%，居民生活得到了很大改善。 本區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究。 （ 2）結(jié)構(gòu)不合理。城鄉(xiāng)市場(chǎng)份額比例失衡，二元商貿(mào)結(jié)構(gòu)矛盾突出。 二、 商圈分析： 定義項(xiàng)目所在商圈的范圍； 目前， xxxx 市商業(yè)集中在 xxxx 區(qū)，是本市商業(yè)最繁華區(qū)域，其商業(yè)核心區(qū)集中在勝利路兩側(cè)，南北呈帶狀分布。 附圖： 競(jìng)爭(zhēng)商圈現(xiàn)狀研究：各業(yè)態(tài)研究（零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)等） ? 百貨業(yè)調(diào)研 ? 國(guó)泰時(shí)尚廣場(chǎng) 項(xiàng)目所在地 主輻射匙 次 輻射匙 國(guó)泰百貨業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租金 國(guó)泰百貨 勝利南路 萬(wàn)（ 含超市等附屬商業(yè)） 一層 化妝品 340 71 聯(lián)營(yíng)%，保底每年每平米 1 萬(wàn)元 珠寶首飾 500 名表店 52 鞋 500 外圍底商 450 其它 3200 二層 女裝 內(nèi)衣 包 4850 飾品 73 其它 (樓梯、消防梯、辦公等） 三部樓梯 三層 男裝 4300 運(yùn)動(dòng)休閑 1150 其它 童裝玩具 300 家居 1600 健身器材 其它 (樓梯、消防梯、辦公等） 國(guó)泰百貨品牌及面積調(diào)查： 樓層 品類 品牌及面積 一層 化妝品 Olay Loreal 資生堂 Maybelline 佰草集 39 39 28 39 39 Adidas Proya 宣資 自然堂 卡資蘭 33 39 39 39 16 加拿大樹語(yǔ) 28 珠寶首飾 周大福 乾坤釐店 老鳳祥 周大生 天澤龍?zhí)? 34 53 63 89 136 瑞士范達(dá)詩(shī) Xixi 60 78 名表店 瑞士依波 西鐵城 古尊 浪詩(shī) tituni tixxot rolex omega 總計(jì) 52 鞋 意大利陸斧 SKAP 釐利來(lái) 康奈 XIN 19 56 45 40 45 七匘狼 FED 14 35 千百度 沙馳 駱駝 木林森 策樂(lè) 39 23 20 23 20 萬(wàn)里馬 BULL 皮爾卡丹 美國(guó)歡騰 富貴吉祥 23 20 31 28 28 禮品 鼎翔隆 24 外圍底商 風(fēng)尚國(guó)際婚紗 30 新印象婚紗 45 巴黎風(fēng)情婚紗 60 米蘭新娘 25 時(shí)尚芭莎 35 先鋒稅務(wù)說(shuō) 60 烏海三釐典當(dāng)行 0478No1。 直梯：無(wú) 凈層高（裝修完畢層高），裝修程度、購(gòu)物舒適度 凈層高： 3米以上 裝修程度，地面瓷磚，頂棚（ ） 購(gòu)物舒適度：當(dāng)?shù)刈詈?，較北京一般。DD Mekar 永恒顏色 江南布衣 歌莉婭 亨利國(guó)際 37㎡ 37 ㎡ 19 ㎡ 40 ㎡ 37 ㎡ 37 ㎡ 水云間 斱盤 天后國(guó)際 西納維斯 布同 達(dá)衣巖 37 ㎡ 37 ㎡ 37 ㎡ 43 ㎡ 43 ㎡ 43 ㎡ WOA 謎底 3M 播 琳茜 菲妮 43 ㎡ 57 ㎡ 43 ㎡ 57 ㎡ 43 ㎡ 37 ㎡ 裙皇可人兒24 ㎡ 千黛百合 黛琦 浪漫一身 MOamp。直梯無(wú) 米層高，裝修陳舊，購(gòu)物舒適度差 無(wú)知名品牌 布局不合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理 經(jīng)營(yíng)狀況良好 ? 百特百貨調(diào)研 名稱 位置 樓層 店鋪及店鋪面積 百特百貨 勝利北街 一層 安踏 75 ㎡ 康柰 75 ㎡ 海瀾之家75 ㎡ 溫拿56 ㎡ 光明 眼睛 ㎡ 同仁大藥店35 ㎡ 臨匚大藥店 ㎡ 大恒久藥店35 ㎡ 養(yǎng)生堂大藥店 35 ㎡ 評(píng)價(jià)： 底商為主，地理位置優(yōu)越 單層，無(wú)中庭。 整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)中各商家均存在經(jīng)營(yíng)大品類的缺失現(xiàn)象，如箱 包、鞋帽、針紡均未在各家中形成相對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 10 個(gè)結(jié)賬通道， 15 個(gè)收款臺(tái)，周二 17 時(shí)，開10 臺(tái)，無(wú)等候。 ? 國(guó)泰超市 名稱 位置 面積 品類 品類面積 面積占比 業(yè)態(tài) 停車位 國(guó)泰超市 勝利路 5000 外租匙 500 10 綜超 52 個(gè) 服裝 50 1 斱便袋裝食品 350 7 洗化 600 12 大小家電 50 1 收銀臺(tái)匙 100 2 文體玩具 50 1 酒水飲料 200 4 針織內(nèi)衣 150 3 主食熟食 300 6 生鮮 50 1 散裝休閑食品 500 10 床上用品 50 1 日用百貨 1000 20 奶制品匙 300 6 調(diào)料 200 4 糧油 250 5 果蔬匙 200 4 其它 包 50 1 童裝 50 1 評(píng)價(jià)： 地下超市，雙向電梯，經(jīng)營(yíng)面積，品種齊全，物品擺放整齊，布局清晰。貨物擺放整齊，購(gòu)物通道較寬，購(gòu)物環(huán)境尚可。 萬(wàn)客樂(lè)超市新華店：便民超市，雜亂，無(wú)生鮮，有蔬菜水果。 ? 商業(yè)街調(diào)研 xxxx 市商業(yè)街以臨界小店鋪為主，其中利民西街商業(yè)街為主要代表。建材一條街臨近集中經(jīng)營(yíng) 家具 家居的 華恒 家具城，蒙餐一條 街與燉菜一條街嚴(yán)格來(lái)講不能算作餐飲街，只能算作是餐飲較為集中的區(qū)域。臨街門市租金 20平米 4萬(wàn) /年。 5為銷售潔具為住， 7為地板銷售，二層為窗簾布藝銷售展銷廳。 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好、成熟。 主要目標(biāo)客群：中層消費(fèi)群體。 ? 餐飲業(yè)調(diào)研 中高檔餐飲 名稱 位置 面積 裝修檔次 風(fēng)味特色 停車位 人氣 貴發(fā)祥 八一街 1000 ㎡ 中等 精品家常菜 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 老宋酒樓 慶豐街 2500 ㎡ 中等 時(shí)尚美食 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 西貝新大都 慶豐街 3000 ㎡ 很好 海鮮 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 升華大酒店 慶豐街 2020 ㎡ 中等 精品大眾菜 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 豪雨軒酒樓 建設(shè)路 500 ㎡ 中等 石鍋魚 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 現(xiàn)狀分析 ： 在餐飲業(yè)調(diào)查中，除了以上調(diào)查店面外，還有蒙餐一條街和燉菜一條街，我們將兩條自發(fā)形成的餐飲街歸結(jié)在商業(yè)街中進(jìn)行分析研究。 ? 娛樂(lè)業(yè)調(diào)研 洗浴中心 名稱 位置 檔次 價(jià)格 浪淘沙 勝利北路 高 38 標(biāo) 80 碧海云天 建設(shè)北路 高 59 標(biāo) 150 綠島 解放路東 高 38 標(biāo) 78 Ktv 名稱 位置 包間價(jià)格（最低消費(fèi)） 酒水價(jià)格（最低價(jià)格） 檔次 金碧輝煌 勝利北路 中房白天 188 晚上 288 10 元啤酒 中等 翡翠明珠 勝利南路 大房 396 中房 296 小房 196 2530 中等 樂(lè)麥迪 勝利北路 中房 288 豪華 458658 小房 200 10 元 中等 現(xiàn)狀分析 ： 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， xxxx 的娛樂(lè)休閑業(yè)較為發(fā)達(dá)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，反映出了 xxxx的娛樂(lè)休閑需求。 （ 2） 住宅項(xiàng)目的戶型主要集中在兩室、三室之間，且銷售狀況良好。 ? 了解居民對(duì)本案的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成相關(guān)建議。 樣本抽取方式 以置信度 95％，抽樣誤差 177。其中，各年齡段比例分別如下： 1825 歲年齡段占比 %， 2635 歲占比為 %， 3645 歲占比 %， 4655歲占比 %， 55 歲以上年齡段占比為 %。見(jiàn)圖 四 圖五：光臨超市人數(shù)占比（% ）很少去13%每周12次50%每月12次37% 希望超市進(jìn)行改進(jìn)意見(jiàn)的排序如下，第一位為“豐富商品”，占比 %；其次為“提高服務(wù)質(zhì)量”占 %；之后為“裝修改造內(nèi)部環(huán)境”，占比 %；最后有 %的人群希望能“增加配套設(shè)施 。見(jiàn)圖 七 圖十一：娛樂(lè)休閑次數(shù)占比每周12次%每月12次%很少去% 購(gòu)房行為分析 為更好、更全面的了解本案所在城市的受眾消費(fèi)行為，也是為項(xiàng)目整體開發(fā)與規(guī)劃提供更加開闊和完整的思路，本次調(diào)查突出了在社會(huì)家庭生活中最為重視的購(gòu)房行為調(diào)查。從對(duì)數(shù)據(jù)的排列組合分析中得知，價(jià)格是大家最為關(guān)心的要素，環(huán)境位列第二，其次為地段，之后為戶型，最后是物業(yè)管理。