【正文】 場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展定位策劃報(bào)告 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 2 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 溫州 城市宏觀環(huán)境分析 ?????????????? ?????????????????????? ? 4 二、瑞安城市宏觀環(huán)境分析 ???????????????????????????????????? 10 三、溫州及瑞安房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析 ???????????????????????????????? 23 四、溫州及瑞安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 ????????????????????????????????? 26 五、溫州及瑞安酒店市場(chǎng)調(diào)研分析 ?? ??????????????????????????????? 71 六、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ?????????????????????????????????????? 80 七、非政府類消費(fèi)者調(diào)研分析 ??????????????????????????????????? 83 八、政府類消費(fèi)者調(diào)研分析 ???????????????????????????????????? 95 九、政府及非政府類消費(fèi)調(diào)研分析總結(jié) ??????????????????????????????? 107 十、經(jīng)營(yíng)戶調(diào)研分析 ???????? ??????????????????????????????? 107 十一、商家訪談建議 ??????????????????????????????????????? 119 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究及發(fā)展策劃 一、項(xiàng)目概況及分析 ??????????????????????????????????????? 147 二、商業(yè)市場(chǎng)定位研究及發(fā)展建議 ????????????????????????????????? 155 （一）定位四大策略 ??????????????????????????????????? ???? 155 （二）定位思路 ????????????????????????????????????????? 156 （三）總體戰(zhàn)略定位 ??????????????????????????????????????? 156 （四）市場(chǎng)定位 ????????????????????????????????????????? 158 （五）形象定位 ????????????????????????????????????????? 162 （六）檔次定位 ????????????????????????????????? ???????? 163 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 3 （七）目標(biāo)消費(fèi)群定位 ?????????????????????????????????????? 165 （八）商業(yè)功能定位 ??????????????????????????????????????? 168 三、酒店市場(chǎng)定位研究及發(fā)展建議 ????????????????????????????????? 173 第三部分 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 一、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 ?????????????????????????????????????? 193 二、城市綜合體經(jīng)典案例 ????????? ???????????????????????????? 194 三、項(xiàng)目總體定位 ???????????????????????????????????????? 201 四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)建議 ?????????????????????????????????????? 203 五、國(guó)內(nèi)外地標(biāo)建筑統(tǒng)計(jì)分析 ??????????????????????????????????? 204 六、項(xiàng)目規(guī)劃模式及各產(chǎn)品體量建議 ???????????????????????????????? 206 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ??????? ???????????????????????????????? 206 （二）建筑形態(tài)考量 ??????????????????????????????????????? 207 （三）項(xiàng)目整體規(guī)劃模式建議 ??????????????????????????????????? 208 （四） 項(xiàng)目體量 建議 ?? ?? ? ? ????????????????????????????????? 212 （五）商業(yè)業(yè)態(tài)定位及功能分布 ?????????????????????????????????? 220 七、項(xiàng)目主要景觀建議 ?? ???????????????????????????????????? 237 八、垂直交通設(shè)計(jì)建議 ?????????????????????????????????????? 245 第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ?????????????????????????????????? 247 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 4 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查 分析 一、 溫州 市 城市宏觀環(huán)境分析 （一） 溫州 市概況： 浙南經(jīng)濟(jì)、文化中心 溫州市位于 中國(guó) 黃金海岸線中段， 浙江 東南部，東瀕 東海 ，南接福建寧德福鼎市，西與 麗水 市相連，北與 臺(tái)州 市毗鄰，是我國(guó)第一批對(duì)外開放的 14 個(gè)沿海城市之一 ， 浙南經(jīng)濟(jì)、文化中心。轄 3 個(gè)市轄區(qū)、 6個(gè) 縣，代管 2 個(gè)縣級(jí)市，共有 30 個(gè)街道、 119 個(gè)鎮(zhèn)（包括 2 個(gè)民族鎮(zhèn)）、 143 個(gè)鄉(xiāng)（包括 5 個(gè)民族鄉(xiāng)）。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。全市居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。全年房屋施工面積 萬(wàn)平方米，下降 %；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，下降 %，其中住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，下降 %；商品房銷售額 億元，下降 %，其中住宅銷售額 ，下降 %。共有 61個(gè)社區(qū)， 910 個(gè)行政村 ,瑞安市人民政府駐地安陽(yáng)街道 。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) % ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) % ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) % 。 工業(yè)和建筑業(yè) （ 1） 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)： 2020 年，全市工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) % ，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) % 。三大主導(dǎo)行業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) % ，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 % ，比重比上年上升 2 個(gè)百分點(diǎn)。限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) % 。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易和旅游 （ 1） 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)走旺 ： 2020 年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) % 。成交額超億元的市場(chǎng) 9 個(gè)，其中超十億元的市場(chǎng) 2 個(gè)。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 14 財(cái)政和金融 （ 1） 財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng) ： 全年全市財(cái)政一般預(yù)算總收入 億元，比上年增長(zhǎng) % ，完成年度預(yù)算的 % 。全年地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元， 比上年增長(zhǎng) % 。從整體的形勢(shì)來(lái)看，銀行信貸資金緊縮的情況有所緩解， 12 月末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款與貸款余額分別為 億元和 億元，增長(zhǎng) % 和 % ，存貸比從上年的 調(diào)整為 ；其中人民幣貸款 億元，比年初多增 億元，增長(zhǎng) % 。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 15 （五） 瑞安 城市發(fā)展規(guī)劃 依據(jù) 《 浙江省城鎮(zhèn)體系 規(guī)劃（ 20202020）》 及瑞安城市規(guī)劃 ， 瑞安 城市 主要 總體規(guī)劃如下： 城市性質(zhì)為： 浙江省的 7個(gè)現(xiàn)代化大城市之一 。風(fēng)景旅游方面，到 2020 年建設(shè)成為 “中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的現(xiàn)代旅游名城 ”。 小結(jié)： 通過相關(guān)規(guī)劃的綜合分析， 瑞安 將 來(lái)作為 浙江省現(xiàn)代化大 城市 ， 規(guī)劃要求加強(qiáng)城市的空間結(jié)構(gòu)、功能布局、特色風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境等建設(shè) ， 本項(xiàng)目作為城市組團(tuán)的重要商業(yè)功能， 將直接受益城市和交通規(guī)劃， 將輻射更多人口，推動(dòng)瑞安城市和商業(yè)發(fā)展水平 。 “二軸 ”：羅陽(yáng)大道與瑞楓公路兩條 “T”字型發(fā)展軸，根據(jù)不同的道路性質(zhì)，兩側(cè)安排內(nèi)容各異的市級(jí)公共設(shè)施項(xiàng)目。 （ 2） 南北向發(fā)展軸羅陽(yáng)大道公建單側(cè)布置， 南段以商業(yè)步行街形式規(guī)劃，步行街西側(cè)以低層商業(yè)建筑為主，東側(cè)以中高層商務(wù)辦公建筑為主；羅陽(yáng)大道北端以商住樓形式布置。 （ 2） 本區(qū)居住容量約為 萬(wàn)人左右。中部主干河流東側(cè)布置30~100 米寬的濱河綠地，作為進(jìn)入新區(qū)的主要自然景觀軸線，濱河綠地通過支流延伸至各居住小區(qū)，構(gòu)成網(wǎng)狀綠地系統(tǒng)。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 19 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 20 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 21 （ 七 ） 瑞安 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù) 《瑞安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（ 2020 至 2020 年） ，瑞安商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主要如下： 規(guī)劃目標(biāo)： （ 1） 2020－ 2020 年為 近 中期目標(biāo)， 2020—2020 年為遠(yuǎn)期目標(biāo) ； （ 2） 近中期目標(biāo)是繼續(xù) “完善老區(qū) ”即完善瑞安市老城區(qū)的商業(yè)核心功能，同時(shí)培育新區(qū)，加強(qiáng)以瑞 安廣場(chǎng)為中心的安陽(yáng)商務(wù)商貿(mào)核心商業(yè)區(qū)的建設(shè)； （ 3） 遠(yuǎn)期的目標(biāo)是最終實(shí)現(xiàn)老區(qū)新區(qū)的共同繁榮，即 “東西并舉 ”的商業(yè)格局。 小結(jié)：從 瑞安 未來(lái) 商業(yè) 發(fā)展定位我們可 以清晰的看出， 提升商貿(mào)業(yè)檔次是未來(lái)商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)， “ 兩心一帶兩團(tuán)四片區(qū)多節(jié)點(diǎn) ”的商 業(yè)空間布局 更為 瑞安 未來(lái)商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃出了宏大的藍(lán)圖 ， 我項(xiàng)目作為商業(yè)規(guī)劃的直接受益者 ，商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃， 新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇應(yīng)運(yùn)而生 。 商品房銷售市場(chǎng)火爆 根據(jù)對(duì) 匯金錦園、萬(wàn)川錦苑、香緹半島 、 涵景苑、中環(huán)廣場(chǎng)、外灘國(guó)際公館等樓盤 的現(xiàn)場(chǎng)踩盤，在傳統(tǒng)的淡季，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，銷售火爆， 6月二手房交易量不降反升，成交 1600件，環(huán)比 上升 %。 戶型面積集中 120平方米 /套以上，說明目前市場(chǎng)改善型 和投資型 客戶占主導(dǎo)，中高端物業(yè)發(fā)力。但我們也應(yīng)該清楚看到，市場(chǎng)要想保持在一定水平，后市 支撐點(diǎn)還較為缺乏。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 25 二手房市場(chǎng) ： 二手房市場(chǎng)異常活躍，二手房市場(chǎng)已經(jīng)暖意融融 上半年二手房交易 3187 套，同比上升 %；成交面積 萬(wàn)平方米，同比上升 %；成交總金額 億元，同比上升 %。 （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 溫州及瑞安經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度，為本地房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 由于民營(yíng)企業(yè)較為發(fā)達(dá)，加上大量外幣資金的流入，使得溫州及瑞安民間有較強(qiáng)的購(gòu)買力，它的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以跟一線城市相比擬； 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本以當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，項(xiàng)目開發(fā)水平、形象等都普遍不高； 土地資源緊張，民間 資本雄厚，城市規(guī)模擴(kuò)大，是支撐 本地 房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的三大支柱 ； 后續(xù) 房市須觀察 ：國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否回暖 、 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)是否理想 、 房?jī)r(jià)是否合 理回歸 等。 由于五馬街商品檔次不高、業(yè)種不齊和停 車難等諸多原因，前來(lái)購(gòu)買的人群主要集中在新溫州人、外地游客和中底端消費(fèi)者。此商圈雖比五馬街商業(yè)硬件要好，但存在停車難、租金高的特點(diǎn)、業(yè)態(tài)主要以中檔以上服裝為，業(yè)態(tài)過于單一的缺陷。建 筑總面積 230000 平方米，其中住宅面積 87370 平方米，商業(yè)與辦公樓建筑面積 131735 平方米，綠化生態(tài)廣場(chǎng)面積 30080平方米，