【正文】 場調研及發(fā)展定位策劃報告 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 2 第一部分 市場調查分析 一、 溫州 城市宏觀環(huán)境分析 ?????????????? ?????????????????????? ? 4 二、瑞安城市宏觀環(huán)境分析 ???????????????????????????????????? 10 三、溫州及瑞安房地產行業(yè)環(huán)境分析 ???????????????????????????????? 23 四、溫州及瑞安商業(yè)市場調研分析 ????????????????????????????????? 26 五、溫州及瑞安酒店市場調研分析 ?? ??????????????????????????????? 71 六、未來競爭對手分析 ?????????????????????????????????????? 80 七、非政府類消費者調研分析 ??????????????????????????????????? 83 八、政府類消費者調研分析 ???????????????????????????????????? 95 九、政府及非政府類消費調研分析總結 ??????????????????????????????? 107 十、經營戶調研分析 ???????? ??????????????????????????????? 107 十一、商家訪談建議 ??????????????????????????????????????? 119 第二部分 項目市場定位研究及發(fā)展策劃 一、項目概況及分析 ??????????????????????????????????????? 147 二、商業(yè)市場定位研究及發(fā)展建議 ????????????????????????????????? 155 （一）定位四大策略 ??????????????????????????????????? ???? 155 （二）定位思路 ????????????????????????????????????????? 156 （三）總體戰(zhàn)略定位 ??????????????????????????????????????? 156 （四）市場定位 ????????????????????????????????????????? 158 （五）形象定位 ????????????????????????????????????????? 162 （六）檔次定位 ????????????????????????????????? ???????? 163 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 3 （七）目標消費群定位 ?????????????????????????????????????? 165 （八）商業(yè)功能定位 ??????????????????????????????????????? 168 三、酒店市場定位研究及發(fā)展建議 ????????????????????????????????? 173 第三部分 項目物業(yè)發(fā)展建議 一、項目總體戰(zhàn)略定位 ?????????????????????????????????????? 193 二、城市綜合體經典案例 ????????? ???????????????????????????? 194 三、項目總體定位 ???????????????????????????????????????? 201 四、項目產品開發(fā)建議 ?????????????????????????????????????? 203 五、國內外地標建筑統(tǒng)計分析 ??????????????????????????????????? 204 六、項目規(guī)劃模式及各產品體量建議 ???????????????????????????????? 206 （一）規(guī)劃設計原則 ??????? ???????????????????????????????? 206 （二）建筑形態(tài)考量 ??????????????????????????????????????? 207 （三）項目整體規(guī)劃模式建議 ??????????????????????????????????? 208 （四） 項目體量 建議 ?? ?? ? ? ????????????????????????????????? 212 （五）商業(yè)業(yè)態(tài)定位及功能分布 ?????????????????????????????????? 220 七、項目主要景觀建議 ?? ???????????????????????????????????? 237 八、垂直交通設計建議 ?????????????????????????????????????? 245 第四部分 項目經濟效益分析 ?????????????????????????????????? 247 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 4 第一部分 市場調查 分析 一、 溫州 市 城市宏觀環(huán)境分析 （一） 溫州 市概況： 浙南經濟、文化中心 溫州市位于 中國 黃金海岸線中段， 浙江 東南部，東瀕 東海 ，南接福建寧德福鼎市，西與 麗水 市相連，北與 臺州 市毗鄰，是我國第一批對外開放的 14 個沿海城市之一 ， 浙南經濟、文化中心。轄 3 個市轄區(qū)、 6個 縣，代管 2 個縣級市，共有 30 個街道、 119 個鎮(zhèn)（包括 2 個民族鎮(zhèn)）、 143 個鄉(xiāng)（包括 5 個民族鄉(xiāng)）。 國民經濟三次產業(yè)結構由上年的 ： ： 調整為 ： ： 。全市居民消費價格比上年上漲 %，其中消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。全年房屋施工面積 萬平方米，下降 %；竣工面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，下降 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，下降 %；商品房銷售額 億元，下降 %，其中住宅銷售額 ，下降 %。共有 61個社區(qū)， 910 個行政村 ,瑞安市人民政府駐地安陽街道 。其中第一產業(yè)增加值 億元，增長 % ；第二產業(yè)增加值 億元，增長 % ；第三產業(yè)增加值 億元，增長 % 。 工業(yè)和建筑業(yè) （ 1） 工業(yè)生產平穩(wěn)增長： 2020 年，全市工業(yè)總產值 億元，比上年增長 % ，其中規(guī)模以上工業(yè)產值 億元，增長 % 。三大主導行業(yè)產值 億元，比上年增長 % ，占規(guī)模以上工業(yè)總產值的 % ，比重比上年上升 2 個百分點。限額以上固定資產投資 億元，增長 % 。 國內貿易和旅游 （ 1） 消費市場持續(xù)走旺 ： 2020 年，全市社會消費品零售總額 億元，比上年增長 % 。成交額超億元的市場 9 個，其中超十億元的市場 2 個。 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 14 財政和金融 （ 1） 財政收入穩(wěn)定增長 ： 全年全市財政一般預算總收入 億元，比上年增長 % ，完成年度預算的 % 。全年地方財政一般預算支出 億元， 比上年增長 % 。從整體的形勢來看，銀行信貸資金緊縮的情況有所緩解， 12 月末全市金融機構本外幣存款與貸款余額分別為 億元和 億元，增長 % 和 % ，存貸比從上年的 調整為 ；其中人民幣貸款 億元，比年初多增 億元，增長 % 。 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 15 （五） 瑞安 城市發(fā)展規(guī)劃 依據(jù) 《 浙江省城鎮(zhèn)體系 規(guī)劃（ 20202020）》 及瑞安城市規(guī)劃 ， 瑞安 城市 主要 總體規(guī)劃如下： 城市性質為： 浙江省的 7個現(xiàn)代化大城市之一 。風景旅游方面，到 2020 年建設成為 “中國最具經濟活力的現(xiàn)代旅游名城 ”。 小結： 通過相關規(guī)劃的綜合分析， 瑞安 將 來作為 浙江省現(xiàn)代化大 城市 ， 規(guī)劃要求加強城市的空間結構、功能布局、特色風貌、生態(tài)環(huán)境等建設 ， 本項目作為城市組團的重要商業(yè)功能， 將直接受益城市和交通規(guī)劃， 將輻射更多人口，推動瑞安城市和商業(yè)發(fā)展水平 。 “二軸 ”：羅陽大道與瑞楓公路兩條 “T”字型發(fā)展軸，根據(jù)不同的道路性質，兩側安排內容各異的市級公共設施項目。 （ 2） 南北向發(fā)展軸羅陽大道公建單側布置， 南段以商業(yè)步行街形式規(guī)劃，步行街西側以低層商業(yè)建筑為主，東側以中高層商務辦公建筑為主；羅陽大道北端以商住樓形式布置。 （ 2） 本區(qū)居住容量約為 萬人左右。中部主干河流東側布置30~100 米寬的濱河綠地，作為進入新區(qū)的主要自然景觀軸線，濱河綠地通過支流延伸至各居住小區(qū)，構成網(wǎng)狀綠地系統(tǒng)。 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 19 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 20 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 21 （ 七 ） 瑞安 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù) 《瑞安市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》（ 2020 至 2020 年） ，瑞安商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主要如下： 規(guī)劃目標： （ 1） 2020－ 2020 年為 近 中期目標， 2020—2020 年為遠期目標 ； （ 2） 近中期目標是繼續(xù) “完善老區(qū) ”即完善瑞安市老城區(qū)的商業(yè)核心功能，同時培育新區(qū)，加強以瑞 安廣場為中心的安陽商務商貿核心商業(yè)區(qū)的建設； （ 3） 遠期的目標是最終實現(xiàn)老區(qū)新區(qū)的共同繁榮，即 “東西并舉 ”的商業(yè)格局。 小結：從 瑞安 未來 商業(yè) 發(fā)展定位我們可 以清晰的看出， 提升商貿業(yè)檔次是未來商業(yè)規(guī)劃目標， “ 兩心一帶兩團四片區(qū)多節(jié)點 ”的商 業(yè)空間布局 更為 瑞安 未來商貿發(fā)展規(guī)劃出了宏大的藍圖 ， 我項目作為商業(yè)規(guī)劃的直接受益者 ，商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃， 新的挑戰(zhàn)和機遇應運而生 。 商品房銷售市場火爆 根據(jù)對 匯金錦園、萬川錦苑、香緹半島 、 涵景苑、中環(huán)廣場、外灘國際公館等樓盤 的現(xiàn)場踩盤，在傳統(tǒng)的淡季，房價堅挺，銷售火爆， 6月二手房交易量不降反升，成交 1600件，環(huán)比 上升 %。 戶型面積集中 120平方米 /套以上，說明目前市場改善型 和投資型 客戶占主導，中高端物業(yè)發(fā)力。但我們也應該清楚看到，市場要想保持在一定水平，后市 支撐點還較為缺乏。 香港環(huán)球商機商業(yè)地產集團 25 二手房市場 ： 二手房市場異?；钴S，二手房市場已經暖意融融 上半年二手房交易 3187 套，同比上升 %；成交面積 萬平方米，同比上升 %；成交總金額 億元，同比上升 %。 （三）房地產市場總結 溫州及瑞安經濟保持較快的發(fā)展速度，為本地房地產的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀經濟環(huán)境； 由于民營企業(yè)較為發(fā)達，加上大量外幣資金的流入，使得溫州及瑞安民間有較強的購買力，它的房產市場價格可以跟一線城市相比擬； 房地產市場基本以當?shù)氐姆慨a開發(fā)企業(yè)為主，項目開發(fā)水平、形象等都普遍不高； 土地資源緊張，民間 資本雄厚，城市規(guī)模擴大，是支撐 本地 房地產市場剛性需求的三大支柱 ； 后續(xù) 房市須觀察 ：國際經濟形勢是否回暖 、 中國經濟發(fā)展態(tài)勢是否理想 、 房價是否合 理回歸 等。 由于五馬街商品檔次不高、業(yè)種不齊和停 車難等諸多原因，前來購買的人群主要集中在新溫州人、外地游客和中底端消費者。此商圈雖比五馬街商業(yè)硬件要好，但存在停車難、租金高的特點、業(yè)態(tài)主要以中檔以上服裝為，業(yè)態(tài)過于單一的缺陷。建 筑總面積 230000 平方米，其中住宅面積 87370 平方米，商業(yè)與辦公樓建筑面積 131735 平方米，綠化生態(tài)廣場面積 30080平方米，