【正文】 ，但是臨街店面有先天的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 因此，我們建議本案中在有大賣場(chǎng)帶動(dòng)的前提下盡可能多的建造臨街店面，形成內(nèi)鋪與外鋪的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。見(jiàn)圖 六 4 1 . 6 %3 4 . 8 %2 3 . 6 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %每周 2 3 次 每月 4 6 次 很少去圖十：外出就餐人數(shù)占比人數(shù)占比 娛樂(lè)休閑行 為分析 在消費(fèi)問(wèn)卷中得知，受訪者回答“光臨娛樂(lè)休閑場(chǎng)所的次數(shù)”一題中，有 %的人表示自己平時(shí)“很少去”；有 %的人群光臨次數(shù)為“每月 12 次”；其余 %的調(diào)查對(duì)象是“每周 12 次”光臨娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。 在所抽取的有效樣本量中， 1845 歲人群占比達(dá) %。 商圈消費(fèi)者調(diào)研：細(xì)分消費(fèi)人群劃分、各細(xì)分人群消費(fèi)行為分析 (購(gòu)物 /餐飲 /娛樂(lè) )、各細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的 接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議； 調(diào)查目的： ? 分析消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)，并對(duì)居民購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)房消費(fèi)行為進(jìn)行研究。在許多與 xxxx 城市級(jí)別一樣的其他四線城市，肯德基、牛肉面大王這些連鎖快餐已經(jīng)進(jìn)入。 商品檔次：內(nèi)部檔次較低，門店中有 35 中高端品牌店?？偨ㄖ娣e 10000 平米， 59 家店鋪，內(nèi)店的形式按井字形排布，經(jīng)營(yíng)種類以瓷磚，衛(wèi)浴，地板以及櫥柜為主，分別占總經(jīng)營(yíng)面積 35%，19%， 11%和 13%，產(chǎn)品為國(guó)內(nèi)知名品牌，例如歐神諾瓷磚，馬可波羅瓷磚，剪牌衛(wèi)浴，大自然地板等 58為四棟兩層臨街店鋪，單棟建筑面積約 4千平米。其中蒙餐館 11 家，面積100 平米居多，占 70%， 150200 平米占 30，裝修檔次不高，民族特色不強(qiáng)，菜品以蒙餐系列為主，人均消費(fèi) 4060 元，租金 100 平米 /年 3 萬(wàn) 商業(yè)街現(xiàn)狀分析： 目前 xxxx 的商業(yè)街大多為自發(fā)形成， 缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。 B、萬(wàn)客樂(lè)超市團(tuán)結(jié)店： 600 平米，有生鮮，蔬菜，水果，四款臺(tái)。經(jīng)營(yíng)品類全，但品質(zhì)中檔，布局大體清晰，細(xì)節(jié)混亂，經(jīng)營(yíng)環(huán)境一般。 百貨公司服務(wù)配套設(shè)施較差，服務(wù)意識(shí)不成熟，對(duì)當(dāng)代百貨業(yè)態(tài)的管理與理解處于較為初級(jí)的水平。 2 部直梯，貨梯南側(cè) . 層高 米，中檔裝修，購(gòu)物較舒適 , 品牌檔次中等，品牌不多，一般 布局規(guī)劃合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理 , 經(jīng)營(yíng)狀況良好、 ? 藍(lán)宇商貿(mào)大廈調(diào)研 藍(lán)宇商貿(mào)大廈業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 藍(lán)宇商貿(mào)大廈 勝利路 一層 化妝品 鞋 其它底商 799 二層 女裝 1898 三層 男裝 女裝 934 藍(lán)宇商貿(mào)大 廈品牌及面積調(diào)研： 樓層 品類 品牌及面積 一層 化妝品 小喬化妝 活泉 高姿 優(yōu)姿萊 香宜本草 ㎡ 美膚寶 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 丸美 匚婷 賽維 Ulee 美顏致寶 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 芙麗芳絲 Phc 奧比虹 Kose 夢(mèng)妝 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ Otti Za 泊美 玉蘭油 悠萊 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 美寶蓮 藍(lán)秀 ㎡ ㎡ 巧迪尚惠 藍(lán)瑟 尚惠 ㎡ ㎡ ㎡ 底商 喬頓 70 ㎡ JACKJONES 七匘狼 勁霸男裝 海融釐店 鈀盟釐店259 ㎡ 148 ㎡ 148 ㎡ 77 ㎡ 97 ㎡ 步云鞋城 75㎡ 萬(wàn)人褲業(yè) 八珍骨熟食75 ㎡ 西遠(yuǎn) OCHIRLY 75 ㎡ 75 ㎡ 375 ㎡ 鞋 杰豪 百納 泋羅賓 紅蜻蜓 林肯堡羅 ㎡ 袋鼠 ㎡ ㎡ ㎡ 24 ㎡ ㎡ 華倫天奴 ㎡ 百變鳥(niǎo) 美佳美 茉莉花 伯莉文 冰奇步 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 二層 女裝 十八淑女坊57 ㎡ 曼婭妮 海貝 阿依蓮 秋水伊人 浪漫宣言 40㎡ 57 ㎡ 40 ㎡ 57 ㎡ 40 ㎡ V2 唐影 香影 納紋 太平鳥(niǎo) 朵以 40 ㎡ 40 ㎡ 40 ㎡ 37 ㎡ 184 ㎡ 40 ㎡ Ccamp。本案占地 畝，按照規(guī)劃指標(biāo)商業(yè)建筑面積約 平米，如定位準(zhǔn)確、經(jīng)營(yíng)思路清晰，將具備一定輻射能力，因此，我們將本案定位為 首先 立足于填補(bǔ) xxxx 商業(yè)空白，其次輻射整個(gè)市區(qū)的除以上商業(yè)集中區(qū)域的城市商業(yè)副中心。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施不配套，特別是農(nóng)牧區(qū)的流通體系發(fā)展更加薄弱?；鞠M(fèi)支出在下降，尤其是增長(zhǎng)速度在下降，而新興消費(fèi)支出如房地產(chǎn)消費(fèi)支出、旅游支出增長(zhǎng)迅速，所占比重不斷加大。 城鎮(zhèn)居民收入： 上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 7422 元，同比增長(zhǎng) %。特別是進(jìn)入二季度后，增長(zhǎng)幅度均達(dá)到 %以上。 固定資產(chǎn)投資： 2020 年上半年 ， xxxx 市固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) %。其中：農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；礦山及冶金工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；化學(xué)工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；電力工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。西區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi) 12 條主次干道建成，道路框架基本形成，各類管網(wǎng)同步配套。 交通狀況： xxxx 市處于京津?yàn)辇堫^的呼（市） — 包（頭） — 銀（川） — 蘭（州）經(jīng)濟(jì)帶上，是國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，交通便利，通訊發(fā)達(dá)，包蘭鐵路和 110 國(guó)道橫貫東西，拉薩 —— 丹東高速公路穿市而過(guò)。春季氣溫日 較差大。巴美肉羊是xxxx 市具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的品種，也是國(guó)內(nèi)第一個(gè)通過(guò)復(fù)雜育成技術(shù)雜交培育出的肉毛兼用型品種。 。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 107176。 二、 商圈分析： 定義項(xiàng)目所在商圈的范圍； 競(jìng)爭(zhēng)商圈現(xiàn)狀研究：各業(yè)態(tài)研究（零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)等） 商圈消費(fèi)者調(diào)研：細(xì)分消費(fèi)人群劃分、各細(xì)分人群消費(fèi)行為分析 (購(gòu)物 /餐飲 /娛樂(lè) )、各細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議； 商鋪面積與商鋪售價(jià)、租金分析； 三、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)位條件分析； 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析 (容積率 /覆蓋率 /)； 本 項(xiàng)目 SWOT 分析 。34 39。地下水多為淡水 ,適宜灌溉。 行政區(qū)劃： xxxx 是內(nèi)蒙古自治區(qū) 12個(gè)市、盟之一，現(xiàn)轄一區(qū)二縣四旗，市政府設(shè)在 xxxx。 2020 年 12 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)， xxxx 撤盟設(shè)市， 2020 年 8 月圓滿完成設(shè)市工作。 20202020 年，全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資累計(jì)完成 164億元，占全市固定資產(chǎn)投資的 23%，年均增長(zhǎng) 43%，市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)面貌大為改觀，形象和品位進(jìn)一步提升。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。近年來(lái)，國(guó)家不斷加大對(duì)種糧農(nóng)民的補(bǔ)貼力度，一定程度上調(diào)動(dòng)了我市農(nóng)民的糧食生產(chǎn)積極性，但由于我市糧食種植比較效益較低，農(nóng)民種植糧食的目的基本上是自用，因而糧食種植面積相對(duì)穩(wěn)定。 上半年 批發(fā)和零售業(yè)完成零售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 居民消費(fèi)價(jià)格： 2020 年上半年 ，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)同比上漲 %，仍呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。 020204000600080001000012020140002020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 整體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使得居民收入得到了極大的提高，人均可支配收入五年間增長(zhǎng)了 75%，居民生活得到了很大改善。 （ 2）結(jié)構(gòu)不合理。 二、 商圈分析： 定義項(xiàng)目所在商圈的范圍； 目前， xxxx 市商業(yè)集中在 xxxx 區(qū)，是本市商業(yè)最繁華區(qū)域，其商業(yè)核心區(qū)集中在勝利路兩側(cè)，南北呈帶狀分布。 直梯：無(wú) 凈層高（裝修完畢層高），裝修程度、購(gòu)物舒適度 凈層高： 3米以上 裝修程度，地面瓷磚，頂棚（ ） 購(gòu)物舒適度：當(dāng)?shù)刈詈?，較北京一般。直梯無(wú) 米層高，裝修陳舊，購(gòu)物舒適度差 無(wú)知名品牌 布局不合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理 經(jīng)營(yíng)狀況良好 ? 百特百貨調(diào)研 名稱 位置 樓層 店鋪及店鋪面積 百特百貨 勝利北街 一層 安踏 75 ㎡ 康柰 75 ㎡ 海瀾之家75 ㎡ 溫拿56 ㎡ 光明 眼睛 ㎡ 同仁大藥店35 ㎡ 臨匚大藥店 ㎡ 大恒久藥店35 ㎡ 養(yǎng)生堂大藥店 35 ㎡ 評(píng)價(jià)： 底商為主，地理位置優(yōu)越 單層，無(wú)中庭。 10 個(gè)結(jié)賬通道， 15 個(gè)收款臺(tái)，周二 17 時(shí)，開(kāi)10 臺(tái)，無(wú)等候。貨物擺放整齊，購(gòu)物通道較寬，購(gòu)物環(huán)境尚可。 ? 商業(yè)街調(diào)研 xxxx 市商業(yè)街以臨界小店鋪為主，其中利民西街商業(yè)街為主要代表。臨街門市租金 20平米 4萬(wàn) /年。 經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好、成熟。 ? 餐飲業(yè)調(diào)研 中高檔餐飲 名稱 位置 面積 裝修檔次 風(fēng)味特色 停車位 人氣 貴發(fā)祥 八一街 1000 ㎡ 中等 精品家常菜 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 老宋酒樓 慶豐街 2500 ㎡ 中等 時(shí)尚美食 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 西貝新大都 慶豐街 3000 ㎡ 很好 海鮮 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 升華大酒店 慶豐街 2020 ㎡ 中等 精品大眾菜 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 豪雨軒酒樓 建設(shè)路 500 ㎡ 中等 石鍋魚(yú) 無(wú)正規(guī)固定車位 旺 現(xiàn)狀分析 ： 在餐飲業(yè)調(diào)查中，除了以上調(diào)查店面外，還有蒙餐一條街和燉菜一條街，我們將兩條自發(fā)形成的餐飲街歸結(jié)在商業(yè)街中進(jìn)行分析研究。 （ 2） 住宅項(xiàng)目的戶型主要集中在兩室、三室之間，且銷售狀況良好。 樣本抽取方式 以置信度 95％，抽樣誤差 177。見(jiàn)圖 四 圖五：光臨超市人數(shù)占比（% ）很少去13%每周12次50%每月12次37% 希望超市進(jìn)行改進(jìn)意見(jiàn)的排序如下，第一位為“豐富商品”，占比 %；其次為“提高服務(wù)質(zhì)量”占 %；之后為“裝修改造內(nèi)部環(huán)境”，占比 %；最后有 %的人群希望能“增加配套設(shè)施 。從對(duì)數(shù)據(jù)的排列組合分析中得知，價(jià)格是大家最為關(guān)心的要素，環(huán)境位列第二，其次為地段，之后為戶型，最后是物業(yè)管理。 本 項(xiàng)目 SWOT 分析 。 其他商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)給 本案造成壓力。 本案三面臨街，地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，有利于未來(lái)本案的整體布局規(guī)劃。見(jiàn)圖 九 %%%%%%%%%%%%%價(jià)格 環(huán)境 地段 戶型 物業(yè)管理圖十五：影響購(gòu)房因素排序 （ 3）細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議 在總體抽樣樣本中，因受訪者對(duì)本案所處位置不了 解等原因而不予支持項(xiàng)目的人群占比僅為 %，這說(shuō)明 xxxx 大眾對(duì)本案開(kāi)發(fā)支持度甚高。有 %的人會(huì)“每周 23 次”在外就餐；同時(shí)也有 %的被訪者表示至少“每月 46 次”會(huì)在外吃飯；另外的%的對(duì)象回答說(shuō)“很少出去”。 調(diào)查日期 2020 年 7 月 19 日至 2020 年 7 月 20 日 （ 1）細(xì)分消費(fèi)人群 本次 xxxx 項(xiàng)目定位消費(fèi)問(wèn)卷調(diào)研抽樣樣本數(shù)為 200 人，最終統(tǒng)計(jì)有效問(wèn)卷193 份。 （ 4） 從其住宅的品質(zhì)看， 項(xiàng)目同質(zhì)程度較高，產(chǎn)品個(gè)性不突出，僅能滿足購(gòu)房者一般的居住需求，還處于功能產(chǎn)品時(shí)代。 在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， xxxx 的 中西式 快餐 并不 豐富，只有德克士和永和豆 漿。整體氛圍低端為主。 家具西廳：內(nèi)部共有 34 家門店，規(guī)模為 10000 平米，回字形設(shè)計(jì)， 家具東廳：四周為小型內(nèi)店， 50100 平米，占總面積 40%，中部為開(kāi)放式展廳，含部分辦公家具，產(chǎn)品以中低為主。 燉菜一條街 燉菜一條街位于城區(qū)南部，西起勝利路，餐飲集聚，以燉菜為主，路北側(cè) 15 家，南側(cè) 9 家，全部為沿街住宅樓底商，均為中小規(guī)模餐飲，商街長(zhǎng) 200 米，街寬30 米，無(wú)正規(guī)停車位，普通餐館低檔裝修，店鋪進(jìn)深均為 15 米，面寬 12— 30不等，面積比例 150居多約占 65%，租金 100平米 /年 4萬(wàn) 5千元，人均消費(fèi) 3050 元 ? 蒙餐一條街： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 西 育紅街 （燉菜一條街） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 蒙餐一條街位于城市中東部，周邊環(huán)境較差，北側(cè)四家，南側(cè) 15 家，建筑陳舊均為村鎮(zhèn)，街長(zhǎng) 200 米，路寬 25 米，無(wú)正規(guī)停車位。 A、萬(wàn)客樂(lè)超市大學(xué)店： 400 平米，無(wú)生