【正文】 周邊商業(yè)氛圍缺乏，不能與其他項目形成商圈合力，只能憑借準(zhǔn)確的市場定位、項目未來的良好經(jīng)營來爭取市場。 地塊方正平整，有利于施工建設(shè)，且基本為凈地，不會有拆遷阻力 。退紅線 10 米，綠化率 30%。見圖十 支持不支持%%%%%%%%圖十七：對項目接受度 關(guān)于本項目業(yè)態(tài)組合的構(gòu)成建議，其順序排列為：超市，占比 %； 特色商業(yè)街 %； 時尚休閑商品城 %； 現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場 %；小戶型 公寓 %； 酒店 %.見圖十一 業(yè)態(tài)組合建議表%%%%%%%超市特色商業(yè)街時尚休閑商品城現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場小戶型公寓酒店系列1 按上述數(shù)據(jù)可知，大部分受訪者希望本案的業(yè)態(tài)組合為 時尚休閑商品城 +超市 +特色商業(yè)街 +酒店 +小戶型公寓 +現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場 商鋪面積與商鋪售價、租金分析； 位置 面積（㎡） 年租金 每天每平米租金 國泰時尚廣場內(nèi)鋪 藍宇商貿(mào)大廈 15001800/平 /年 金川貿(mào)易大廈內(nèi)鋪 40 萬 利民西街商業(yè)街臨街店面 20 5 萬 河套大街臨街店面 20 23 萬 國際家具城臨街門店 20 4 萬 建材一條街臨街門店 70 8 萬 燉菜一條街臨街門店 100 萬 蒙餐一條街臨街門店 100 3 萬 分析： 通過以上店面租金情況我們可以看出，內(nèi)鋪價格的高低取決于主體商業(yè)的整體環(huán)境及商業(yè)管理模式； 而臨街店面的租 金與店面所處的位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)有直接關(guān)系，距離大的賣場越近，商業(yè)氛圍越濃厚，租金水平越高； 而餐飲業(yè)一般租金水平較低 臨街店面與大賣場的內(nèi)鋪價格沒有加大差別，但是臨街店面有先天的經(jīng)營優(yōu)勢 因此，我們建議本案中在有大賣場帶動的前提下盡可能多的建造臨街店面，形成內(nèi)鋪與外鋪的優(yōu)勢互補。見圖 八 圖十三：購房人數(shù)占比轉(zhuǎn)賣升值10%自用68%放租收長期利益22% 在“影響購房的因素”中，我們列出了“環(huán)境、價格、地段、戶型、物業(yè)管 理”五項指標(biāo)，并對其按照重要程度進行排序。見圖 六 4 1 . 6 %3 4 . 8 %2 3 . 6 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %每周 2 3 次 每月 4 6 次 很少去圖十：外出就餐人數(shù)占比人數(shù)占比 娛樂休閑行 為分析 在消費問卷中得知，受訪者回答“光臨娛樂休閑場所的次數(shù)”一題中，有 %的人表示自己平時“很少去”；有 %的人群光臨次數(shù)為“每月 12 次”；其余 %的調(diào)查對象是“每周 12 次”光臨娛樂休閑場所。見圖 三 圖四：百貨商場改進意見人數(shù)占比（%）%%%%提高服務(wù)質(zhì)量豐富商品裝修改造內(nèi)部環(huán)境增加配套設(shè)施 通過調(diào)查對象回答“光臨超市的次數(shù)”可以看到，有 %的人是“每周 12次”到超市購物的；有 %的人是“每月 12 次”；只有 %的受訪者表示“很少去”。 在所抽取的有效樣本量中， 1845 歲人群占比達 %。 ? 項目調(diào)查范圍中所列商業(yè)抽樣研究基本單位。 商圈消費者調(diào)研：細分消費人群劃分、各細分人群消費行為分析 (購物 /餐飲 /娛樂 )、各細分人群對本項目的 接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議； 調(diào)查目的： ? 分析消費支出結(jié)構(gòu)，并對居民購物、餐飲、娛樂、購房消費行為進行研究。 ? 在建項目調(diào)研 名稱 位置 戶型 均價 銷售狀況 江南華府 五一街 99180 3880 一期售馨 二期未開 俊峰華庭 勝利北路 97220 3970 一期售馨 二期未開 山河灣 新華東路 92170 3200 一期售馨 二期未開 北歐印象 水源路 97164 3800 一期售馨 二期未開 現(xiàn)狀分析 ： （ 1） 在對在建項目調(diào)研時，主要是住宅項目的調(diào)研，入市商業(yè)項目基本沒有。在許多與 xxxx 城市級別一樣的其他四線城市，肯德基、牛肉面大王這些連鎖快餐已經(jīng)進入。 建材家具專業(yè)市場已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢，且經(jīng)營 狀況良好， 雖然缺乏外來家居家私品牌的競爭，如居然之家、紅星美凱龍等，但是完全可以滿足 xxxx 市場需求 。 商品檔次：內(nèi)部檔次較低，門店中有 35 中高端品牌店。 規(guī)模大，品類全，涵蓋廣 ， 可稱為 xxxx最大家具建材市場，能夠滿足不同層面需求?？偨ㄖ娣e 10000 平米， 59 家店鋪，內(nèi)店的形式按井字形排布，經(jīng)營種類以瓷磚，衛(wèi)浴，地板以及櫥柜為主，分別占總經(jīng)營面積 35%，19%， 11%和 13%，產(chǎn)品為國內(nèi)知名品牌，例如歐神諾瓷磚，馬可波羅瓷磚，剪牌衛(wèi)浴，大自然地板等 58為四棟兩層臨街店鋪，單棟建筑面積約 4千平米。無直梯 層高 ，裝修檔次低，購物舒適度低 三線品牌，無知名品牌 布局不合理，動線設(shè)計一般 因其經(jīng)營的商品檔次低，針對大眾層面， 日常人流量大 ? 國際家居城 1 家具西廳 通道 2 家具東廳 通道 16 通道 15 通道 14 通道 13 通道 4 板材倉庫匙 通 道 12 通道 11 通道 10 通道 9 通道 3 瓷磚，門，地板 通道 8 通道 7 通道 6 通道 5 名稱 位置 規(guī)模 分區(qū) 面積 品類 品類面積 品類面積占比 國際家居建材城 城東新華路東 70000 家居西廳 10000 精品家具 10000 % 家具東廳 10000 低檔家具 4000 % 辦公家具 6000 % 316 其中不含 4（板材倉庫區(qū)） 40000 陶瓷潔具 9200 % 板材 6000 % 燈飾 2800 % 木地板、五金、壁紙 3200 % 油漆 2020 % 鐵藝 2020 % 鋁材 1600 % 櫥柜 5000 % 窗簾 2800 % 防盜門 2200 % 石材 3200 % 板材倉庫區(qū) 10000 10000 % 評價： 位于城市東側(cè)新華路東，距城中心約 4公里，位于城市邊緣，總體 建筑模較大，主要分為家具、建材兩大區(qū)域。其中蒙餐館 11 家，面積100 平米居多，占 70%， 150200 平米占 30，裝修檔次不高，民族特色不強，菜品以蒙餐系列為主，人均消費 4060 元，租金 100 平米 /年 3 萬 商業(yè)街現(xiàn)狀分析： 目前 xxxx 的商業(yè)街大多為自發(fā)形成， 缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。 無論是大型綜超還是食品加強型超市，在某些品類的深度和廣度上均存在較大的提升空間。 B、萬客樂超市團結(jié)店： 600 平米，有生鮮，蔬菜，水果，四款臺。商場面積大，門前可停車，北側(cè)一個入口有一部滾梯， 但未使用， 18 個款臺，周三 17 時，開 15 臺，個別 23 人排隊。經(jīng)營品類全，但品質(zhì)中檔，布局大體清晰，細節(jié)混亂，經(jīng)營環(huán)境一般。 ? 勝利南路的華聯(lián)超市 名稱 位置 面積 品類 品類面積 面積占比 業(yè)態(tài) 停車位 xxxx 華聯(lián)超市 長春東街西口 2500 服裝 150 6 食品加強型超市 無固定停車位 斱便袋裝食品 180 洗化 300 12 大小家電 50 2 收銀臺匙 20 文體玩具 100 4 酒水飲料 250 10 針織內(nèi)衣 150 6 主食熟食 250 10 生鮮 150 6 散裝休閑食品 150 6 床上用品 100 4 日用百貨 100 4 奶制品匙 100 4 調(diào)料 150 6 糧油 100 4 果蔬匙 200 8 評價： 二層 結(jié)構(gòu)，無電梯，坡道引導(dǎo)。 百貨公司服務(wù)配套設(shè)施較差，服務(wù)意識不成熟，對當(dāng)代百貨業(yè)態(tài)的管理與理解處于較為初級的水平。兩部扶梯。 2 部直梯，貨梯南側(cè) . 層高 米，中檔裝修，購物較舒適 , 品牌檔次中等，品牌不多，一般 布局規(guī)劃合理，動線設(shè)計合理 , 經(jīng)營狀況良好、 ? 藍宇商貿(mào)大廈調(diào)研 藍宇商貿(mào)大廈業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 藍宇商貿(mào)大廈 勝利路 一層 化妝品 鞋 其它底商 799 二層 女裝 1898 三層 男裝 女裝 934 藍宇商貿(mào)大 廈品牌及面積調(diào)研： 樓層 品類 品牌及面積 一層 化妝品 小喬化妝 活泉 高姿 優(yōu)姿萊 香宜本草 ㎡ 美膚寶 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 丸美 匚婷 賽維 Ulee 美顏致寶 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 芙麗芳絲 Phc 奧比虹 Kose 夢妝 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ Otti Za 泊美 玉蘭油 悠萊 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 美寶蓮 藍秀 ㎡ ㎡ 巧迪尚惠 藍瑟 尚惠 ㎡ ㎡ ㎡ 底商 喬頓 70 ㎡ JACKJONES 七匘狼 勁霸男裝 海融釐店 鈀盟釐店259 ㎡ 148 ㎡ 148 ㎡ 77 ㎡ 97 ㎡ 步云鞋城 75㎡ 萬人褲業(yè) 八珍骨熟食75 ㎡ 西遠 OCHIRLY 75 ㎡ 75 ㎡ 375 ㎡ 鞋 杰豪 百納 泋羅賓 紅蜻蜓 林肯堡羅 ㎡ 袋鼠 ㎡ ㎡ ㎡ 24 ㎡ ㎡ 華倫天奴 ㎡ 百變鳥 美佳美 茉莉花 伯莉文 冰奇步 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 二層 女裝 十八淑女坊57 ㎡ 曼婭妮 海貝 阿依蓮 秋水伊人 浪漫宣言 40㎡ 57 ㎡ 40 ㎡ 57 ㎡ 40 ㎡ V2 唐影 香影 納紋 太平鳥 朵以 40 ㎡ 40 ㎡ 40 ㎡ 37 ㎡ 184 ㎡ 40 ㎡ Ccamp。 中庭面積、位置、扶梯數(shù)量、位置、直梯數(shù)量、位置 中庭 ：面積 400 高到 3樓 位置主入口； 扶梯：中庭兩側(cè)單上 直達三層 沒有下 四 五層：一上一下兩組扶梯；四層餐飲休閑娛樂經(jīng)營狀態(tài)欠佳，五層當(dāng)?shù)刈畲箅娪霸骸１景刚嫉? 畝，按照規(guī)劃指標(biāo)商業(yè)建筑面積約 平米，如定位準(zhǔn)確、經(jīng)營思路清晰，將具備一定輻射能力，因此，我們將本案定位為 首先 立足于填補 xxxx 商業(yè)空白，其次輻射整個市區(qū)的除以上商業(yè)集中區(qū)域的城市商業(yè)副中心。商品市場管理落后，多數(shù)市場仍采用集市交易機制和管理方法，信息網(wǎng)絡(luò)平臺的配套功能不健全。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施不配套，特別是農(nóng)牧區(qū)的流通體系發(fā)展更加薄弱。城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點布局不科學(xué)和不合理，造成網(wǎng)點布局雷同，城區(qū)中心過于集中，社區(qū)服務(wù)功能薄弱，城區(qū)商業(yè)資源閑置，農(nóng)村牧區(qū)商業(yè)設(shè)施滯后的現(xiàn)象普 遍存在?；鞠M支出在下降，尤其是增長速度在下降，而新興消費支出如房地產(chǎn)消費支出、旅游支出增長迅速，所占比重不斷加大。經(jīng)濟的發(fā)展會帶動一系列如城 市建設(shè)、配套設(shè)施等的飛速發(fā)展，可以說，近幾年是xxxx 市經(jīng)濟發(fā)展最好的時期。 城鎮(zhèn)居民收入： 上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 7422 元，同比增長 %。其中，教育、文化體育與傳媒以及社會保障和就業(yè)等民生支出分別上年同期增長 %、 %和 %。特別是進入二季度后，增長幅度均達到 %以上。 6 月份當(dāng)月完成 億元，同比增長 %。 固定資產(chǎn)投資： 2020 年上半年 ， xxxx 市固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成 億元，同比增長 %。 農(nóng)業(yè)和牧業(yè)： 初步統(tǒng)計，全市農(nóng)作物面積將達到 萬畝，比上年增 萬畝，增長%。其中：農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；礦山及冶金工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；化學(xué)工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；電力工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。 本區(qū)關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)對比分析； 初步核算， 2020 年 上半年全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，同比增 長 %，增速比上年快 個百分點，比一季度慢 1 個百分點。西區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi) 12 條主次干道建成，道路框架基本形成，各類管網(wǎng)同步配套。經(jīng)過社會各界的共同努力，全市城鎮(zhèn)建設(shè)工作取得了令人矚目的成就。 交通狀況： xxxx 市處于京津為龍頭的呼（市） — 包（頭） — 銀（川） — 蘭（州）經(jīng)濟帶上，是國家西部大開發(fā)的重點區(qū)域，交通便利，通訊發(fā)達，包蘭鐵路和 110 國道橫貫東西，