【正文】 xxxx 市商業(yè)現(xiàn)狀存在的問題 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設計、商業(yè)街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分不足，根據(jù)以上一系列現(xiàn)狀及 規(guī)劃方向，總結出 xxxx 市現(xiàn)有商業(yè)存在以下問題： （ 1）商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃滯后。 （ 5）市場組織化程度低 ，批零貿(mào)易業(yè)仍以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，連鎖銷售額占社會消費品總額的比例不到 15%，與東部地區(qū) 40%— 50%的比例差距較大。 外立面風格、材質(zhì)、整體感覺 外立面風格整理感覺：（照片） 材質(zhì)：外墻磚。扶梯兩部，直梯無 米，中檔裝修，購物舒適度良好 二流品牌， [品牌數(shù)量一般 布局合理，動線設計合理 經(jīng)營狀況良好 租金 15001800 元 /平米 /年，進店押金 3000 ? 百花商貿(mào)調(diào)研 百花商貿(mào)業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 百花商貿(mào) 勝利路 1414 一層 服裝 496 ㎡ 二層 服裝 357 ㎡ 三層 服裝 259 ㎡ 四層 休閑運勱 302 ㎡ 百花商貿(mào)品牌及面積調(diào)研： 樓層 品類 品牌及面積 一層 服裝 森馬 72 ㎡ 以純 100 ㎡ 延益堂大藥房 110 ㎡ Kama70㎡ 愛登堡90 ㎡ 尹韻兒 54 ㎡ 二層 服裝 異鄉(xiāng)人 27 ㎡ 美特斯邦威221 ㎡ 圣瑪田 109㎡ 三層 女裝 以純 171 ㎡ 盈采美地 44 ㎡ 鎏恒色 44 ㎡ 四層 休閑運勱 休閑特價302 ㎡ 評價： 消費群體集中在青少年 , 無中庭，無扶梯，直梯一步，西側(cè) 米層高，一般裝修，購物舒適度良好 布局較合理，動線設計較為合理 經(jīng)營狀況不好，人流量較少 ? xxxx百貨調(diào)研 xxxx百貨業(yè)種業(yè)態(tài)分布 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 xxxx 百貨 勝利路 5165 一層 手機 336 家電 2020 文體玩具 173 日雜 400 底商 670 二層 男裝 480 箱包日雜 200 床上用品 200 三層 大中體育城 300 女裝 406 xxxx百貨品牌及面積調(diào)研 樓層 品類 品牌及面積 手機家電 手機 336 ㎡ 16 家 家電 2020㎡ 美癿 TCL 三星 創(chuàng)維 長虹 文體玩具 173 ㎡ 底商 670 ㎡ 步森 140㎡ 中國虎豹 140㎡ 聯(lián)想 90㎡ 海爾 120㎡ 格力空調(diào) 100㎡ 三利帕蘭多服飾 80 ㎡ 日雜 400 ㎡ 二層 男裝 男裝 480 10 個貨架 每個 20㎡ 14 個店 每個 20 ㎡ 箱包日雜 箱包日雜 200 ㎡ 10 家 床上用品 床上用品 200 ㎡ 3 家 三層 女裝 406 平米 13 個店 每個 30 ㎡ 8 個展臺 每個 2 ㎡ 大中體育城 大中體育城 300 平米 評價： 家電為主 ,97年國營 ,目前股份制 ， 臨百老員工承包制 無中庭，無扶梯，無直梯 米，裝修檔次低， 購物舒適度差 知名品牌少 布局不合理，動線不好 經(jīng)營狀況一般 ? xxxx商業(yè)大廈調(diào)研 xxxx 商業(yè)大廈業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品牌及面積 停車位 租金 xxxx商業(yè)大廈 勝利北路 6168 一層 珠寶首飾 夢迪亞鉆石 160 ㎡ 金嘉利鉆石 160 ㎡ 鑫瑞祥金店 450 ㎡ 其它 電器 450㎡一個 書攤 72 ㎡ 小商品腰帶 15㎡ 10個 布 27 個15 ㎡ 1個 地毯 15㎡ 6 個 日化 7㎡ 6 個 陶瓷(碗 )52㎡2 個 花 20 ㎡ 1個 首飾 10㎡3 個 陶瓷 10㎡ 8 個 鋁鍋 20㎡ 2 個 畫框 20㎡ 4 個 電鍋 200㎡ 1 個 48 個 20 ㎡小商品玩具土產(chǎn)小電器 20 ㎡包 1個 10 ㎡商鋪 31 個 3 個窗簾其余男鞋 15 個童裝 13 個 二層 女裝 內(nèi)衣 12㎡ 10 個莎蓮妮，小婦人，等 8 ㎡柜臺117個 24個運動鞋其余雜品 雅爾曼 21㎡ 富家女21 ㎡ 吉萊鳥21 ㎡ 太子妃42 ㎡ 歐加利 23㎡ 圣威嵐 23 菲瀾 23 美濤 42㎡ 維多利亞 42 ㎡ 男裝 尤龍服飾 32 ㎡ 魯賓漢 21㎡ 天地鼠 21㎡ 洛茲 21㎡ 蠻牛 42㎡ 公主夢 21 ㎡ 三層 男裝 雅戈爾107 ㎡ POMON79 ㎡ 夢特嬌 79㎡ 報喜鳥111 ㎡ 鄂爾多斯 79 ㎡ 鯊魚 95㎡ 步森 95㎡ 法派 95 ㎡ 宏都 78㎡ 馬萊特78 ㎡ 評價： 中低端商 ,大型餐飲 \酒店配套 中庭 192 平米。 ? 超市調(diào)研 本次調(diào)研共調(diào)查大型超市三家，位于勝利南路的華聯(lián)超市、萬客樂海天超市， 國泰超市，中小型超市以萬客樂大學路店、萬客樂 xxxx 店、萬客樂新華路店連鎖進行三家調(diào)研。 ? 萬客樂海天超市 名稱 位置 面積 品類 品類面積 面積占比 業(yè)態(tài) 停車位 萬客樂超市海天店 勝利路 5000 外租匙 300 6 綜超 50 服裝 200 4 斱便袋裝食品 450 9 洗化 450 9 大小家電 100 2 收銀臺匙 50 1 文體玩具 150 3 酒水飲料 350 7 針織內(nèi)衣 400 8 主食熟食 400 8 生鮮 250 5 散裝休閑食品 250 5 床上用品 150 3 日用百貨 350 7 鞋匙 100 2 奶制品匙 350 7 調(diào)料 250 5 糧油 300 6 果蔬匙 450 9 評價： 地下超市，兩個出入口。 從經(jīng)營的狀況看，普遍經(jīng)營較好，其中萬客樂超市已經(jīng)在 xxxx 形成了點狀布局，為 xxxx 本土經(jīng)營的連鎖超市。 ? 專業(yè)市場調(diào)研 ? 金川貿(mào)易大廈 1 2 3 4 西 長春東街 （蒙飠一條街） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名稱 位置 規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 金川貿(mào)易大廈 勝利路 10780 一層 化妝品 168 珠寶首飾 144 名表店 105 鞋 1095 其它 1063 二層 女裝 885 其它 (樓梯、消防梯、辦公等） 1170 三層 男裝 550 女裝 820 其它 (樓梯、消防梯、辦公等） 680 四層 女裝 1964 鞋包 86 五層 女裝 1964 包 86 樓層 品類 店鋪數(shù)量 單店面積 品類面積 一層 化妝品 168 珠寶首飾 1 144 144 名表店 1 105 105 鞋 73 15 1095 家電 3 95 287 日雜 22 12 257 音像 2 15 30 老年服裝 6 15 90 玩具 1 15 15 飾品 15 10 150 床上用品 6 25 150 茶葉 1 22 22 二層 女裝 39 15 585 針織內(nèi)衣 15 20 300 男裝 19 19 360 童裝童鞋 34 11 360 床上用品 6 25 150 三層 男裝 39 14 550 女裝 76 11 820 褲裝 68 10 680 4 層 女裝 153 1964 鞋包 86 5 層 女裝 29 1102 包 86 評價： 綜合性的商業(yè)體 ,中低端為主 .中庭兩個，分別 290和 60平米，東側(cè)西側(cè)各一個，扶梯四個。 其經(jīng)營商品涵蓋高中低不同檔次，既 擁有高端品牌， 又有 中低端產(chǎn)品分區(qū)銷售。 因此將其歸結到 專業(yè)市場業(yè)態(tài)中。 xxxx 的休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成了較為集中的區(qū)域。 調(diào)查方法 ? 入戶調(diào)查 ? 攔截式訪員調(diào)查 調(diào)查對象 ? 項目輻射半徑在 3 公里內(nèi) 18—— 55 歲以上社會自然人。見圖二： 圖三：光臨百貨商場人數(shù)占比每周1 2次4 1 %每月1 2次3 6 %很少去23% 對于他們所去的百貨商場的改進意見，有 %的消費者認為商家應“提高服務質(zhì)量”，有 %的人認為“豐富商品”；同時有 %的對象希望“裝修改 造內(nèi)部環(huán)境”；另外有 %的人認為商場應“增加配套設施”。 分析原因有二：一是 xxxx 城市化進程在加速，住房剛性需求較強；二是市場中適合投資的產(chǎn)品并不多。按照商業(yè)60%，住宅 40%計算， 商業(yè) 萬，住宅 萬。 劣勢分析： 項目距離核心商圈較遠，而消費者的日常消費習慣短時間內(nèi)很難更改，樹立項目口碑需要時間的考驗。 開發(fā)商具有戰(zhàn)略眼光，真知灼見，在項目未動工前就進行前期的定位策劃 ，這在商業(yè)地產(chǎn)操作中是非常重要的，前期定位策劃是整個全程策劃的 核心，對以后的建筑設計、銷售思路、經(jīng)營策略有指導意義。 三、項目分析 項目區(qū)位條件分析； 項目三面分別臨 xxxx、曙光街、萬豐街，據(jù) xxxx 火車站僅 1000 米，距離勝利路核心商圈約 2020 米，地理位置優(yōu)越；項目周邊配套設施齊全，東側(cè)有鐵路家屬區(qū)，西側(cè)有富貴園、潤豐園等成熟小區(qū)；項目臨 街路況良好，交通便利。見圖 七 圖十一：娛樂休閑次數(shù)占比每周12次%每月12次%很少去% 購房行為分析 為更好、更全面的了解本案所在城市的受眾消費行為，也是為項目整體開發(fā)與規(guī)劃提供更加開闊和完整的思路，本次調(diào)查突出了在社會家庭生活中最為重視的購房行為調(diào)查。其中，各年齡段比例分別如下： 1825 歲年齡段占比 %， 2635 歲占比為 %， 3645 歲占比 %， 4655歲占比 %， 55 歲以上年齡段占比為 %。 ? 了解居民對本案的接受度及業(yè)態(tài)構成相關建議。 ? 娛樂業(yè)調(diào)研 洗浴中心 名稱 位置 檔次 價格 浪淘沙 勝利北路 高 38 標 80 碧海云天 建設北路 高 59 標 150 綠島 解放路東 高 38 標 78 Ktv 名稱 位置 包間價格（最低消費） 酒水價格（最低價格） 檔次 金碧輝煌 勝利北路 中房白天 188 晚上 288 10 元啤酒 中等 翡翠明珠 勝利南路 大房 396 中房 296 小房 196 2530 中等 樂麥迪 勝利北路 中房 288 豪華 458658 小房 200 10 元 中等 現(xiàn)狀分析 ： 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， xxxx 的娛樂休閑業(yè)較為發(fā)達，經(jīng)營狀況較好，反映出了 xxxx的娛樂休閑需求。 主要目標客群：中層消費群體。 5為銷售潔具為住， 7為地板銷售，二層為窗簾布藝銷售展銷廳。建材一條街臨近集中經(jīng)營 家具 家居的 華恒 家具城，蒙餐一條 街與燉菜一條街嚴格來講不能算作餐飲街，只能算作是餐飲較為集中的區(qū)域。 萬客樂超市新華店：便民超市，雜亂，無生鮮，有蔬菜水果。 ? 國泰超市 名稱 位置 面積 品類 品類面積 面積占比 業(yè)態(tài) 停車位 國泰超市 勝利路 5000 外租匙 500 10 綜超 52 個 服裝 50 1 斱便袋裝食品 350 7 洗化 600 12 大小家電 50 1 收銀臺匙 100 2 文體玩具 50 1 酒水飲料 200 4 針織內(nèi)衣 150 3 主食熟食 300 6 生鮮 50 1 散裝休閑食品 500 10 床上用品 50 1 日用百貨 1000 20 奶制