【正文】 一廳到四室二廳左右。 3） 住宿舍員工應(yīng)愛護宿舍內(nèi)原有設(shè)施，如有損壞照價賠償。 8） 體宿舍為公共場所，宿舍內(nèi)禁止喧嘩吵鬧，禁止酗酒賭博，禁止一切不文明行為的發(fā)生。 保姆負責宿舍的衛(wèi)生以及員工衣服換洗。 二、樓盤價值分析 項目 SWOT 分析 : 1） 項目優(yōu)勢分析； 2） 項目劣勢分析及對策； 可從位置 /交通 /配套 /品質(zhì) /物管 /智能化 /戶型 /價格 /環(huán)境 /價值等方面分析。 必要的法律文件的準備 1）《國有土地使用證》 為國家向土地所有者頒發(fā)的有關(guān)土地四至范圍、面積大小、用途、所有者等信息的文件。 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 10 4）《 建設(shè)工程 施工許可 證 》 《建設(shè)工程 施工許可 證 》 是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《商品房預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。 2）宣傳資料的分類 一般來說房地產(chǎn)銷售的宣傳資料有形象樓書、功能樓書、折頁、置業(yè)錦囊、宣傳單張等形式。 （ 3）折頁、置業(yè)錦囊、單張：折頁主要是形象樓書和功能樓書的一種簡要版本和補充。 看完形象樓書，應(yīng)該給人很多回味及想象的空間，將項目與自己未來生活的美好聯(lián)系在一起。 1 17 頁：各種戶型介紹等 銷售文件準備 1）客戶置業(yè)計劃 項目在推向市場時，不同的面積單位、不同的樓層、不同的朝向，總價都會不同。 余款人民幣 元在 年 月 日前付清。 甲方： 乙方： 甲方指定代銷商： 代表： 年 月 日 預(yù)約房協(xié)議 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 15 甲方： 房地產(chǎn)有限公司 乙方： 乙方要求預(yù)定甲方開發(fā)的房屋，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方向甲方 預(yù)約房屋一事達成協(xié)議如下： 1. 乙方自愿預(yù)約甲方位于海爾路西側(cè)，奧林花園項目 號樓 單元 室。未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。 （ 4）最低承諾原則。 四、每單位認購定金為人民幣貳萬元整（￥ 20,） ,定金須有現(xiàn)金或銀行支票支付。 案 例：某項目付款方式 付款方式 折扣率 備注 一次性付款 折 15 天內(nèi)付 30%， 30 天內(nèi)付剩余 70% 七成 1520 年按揭 折 15 天內(nèi)付 30%， 45 天內(nèi)辦理剩余 70%的按揭手續(xù) 七成 20 年按揭 折 15天內(nèi)付 10%， 45天內(nèi)辦理剩余 70%的按揭手續(xù)，入住前付 20% 七成 20 年按揭 折 15天內(nèi)付 30%， 45天內(nèi)辦理剩余 70%的按揭手續(xù)，住后一年內(nèi)付 20%（三年分期） 三年免息分期 折 15 天內(nèi)付 30%，剩余 70%三年免息 36 期供完。 你方應(yīng)于 年 月 日前將所欠房款人民幣 繳至我公司賬號： 公司名稱： 開戶行： 賬號： 。 如某樓盤有 500 套房屋，按照三個月銷售 30%的目標，按 8%的平均成交率計 算，總共需要接待1875 批客戶，因此正常銷售期間每天必須保證接待 21 批客戶，如按每個銷售代表每天接待 45 批客戶，每天大約需要 56 人上班，綜舍考慮調(diào)休等因素，該項目在此銷售階段需安排 89 名銷售代表。恰當使用電話； 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 21 （ 2）推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧。 范例 : 廣義上，一切事物都可贊美，人是萬物之靈，更有美可贊。 （ 7） 張姐，能不能送張照片給我，我想珍藏您那雙美麗的眼睛。 （ 15） 張姐，您是不是從事文藝的，這么漂亮的眼睛應(yīng)該屬于藝術(shù)，藝術(shù)需要靈感，您的眼睛會引發(fā)藝術(shù)的靈感。 （ 23） 張姐，大哥真有福氣，娶了您這樣漂亮的太太，肯定是大哥當時追的您，大哥是怎么把您追到手的？ （ 24） 張姐，女人漂亮有像薛寶釵雍容華貴的富態(tài)美，有像林黛玉清新脫俗的靈性美，在您身上，兩者兼而有之。 1949年解放時 6億， 1978年改革開放時 10億， 2020年現(xiàn)在將近 14億，每年以16002020萬的速度在增加，是人就要住。 全國 13億人口， 8億在農(nóng)村， 5億在城市，全國城市土地僅，揚州城區(qū)僅 50萬平方公里，卻居住 65萬人口。 （ 3）已購公有住房上市。房子都是鋼筋水泥蓋的，本身并不值錢。無房要有房，小房要大房，差房要好房。 經(jīng)濟發(fā)展快，人民收入提高，需求在逐步釋放和實現(xiàn)。 土地不像其他東西如稻谷、電視等可不斷生產(chǎn)，而是用一塊少一塊，今天你在這蓋了房子，除非你拆掉，否則不可能再蓋。 （ 21） 張姐，您的眼睛水靈靈的，而且很黑，像一顆水銀中 的黑珍珠。 （ 13） 張姐，您的父親肯定很英俊，因為女兒一般像父親。 （ 5） 張姐，您美麗的眼睛我想任何一個男人見了都會心動。 贊美要因人而異，因地制宜，恰到好處，自然貼切，不知不覺。對銷售人員的培訓一般有以下內(nèi)容： 1）．公司背景和目標 （ 1）公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標及公司發(fā)展目標）； （ 2）銷售人員的行為準則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收入目標。 謝謝合作！ 律師事務(wù)所 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 20 年 月 日 10）其他相關(guān)文件 其它應(yīng)準備文件可根據(jù)項目自身來確定，如辦理按揭指引、需交稅費一覽表、辦理入住指引等相關(guān)文件。 注 1：復(fù)印件用 B5 紙復(fù)??；在辦理貸款手續(xù)時需要夫妻雙方持上述材料原件及復(fù)印件到場辦理！如系 公積金組合貸款以上材料只需一份即可！ 所需費用（銀行代收） 公證費 200 元（網(wǎng)點房：貸款額 3‰）； 保險費：保險價值費率 抵押手續(xù)費：貸款額 ‰ 印花稅： 5 元 登記費： 80 元 /宗 注 2：以上資料僅供參考 8）收入證明 收 入 證 明 銀行： 茲有我單位員工 ，因需要向貴行申請個人貸款，現(xiàn)將該職工每月收入情況詳列如下： 基本工資 元； 獎金及福利 元； 其它 收入 元； 合計： 元。按揭付款有不同按揭年限、按揭成數(shù)的付款。 三、認購程序 交付定金，并簽署《 花園認購書》； 按認 購書規(guī)定的時間及選定的付款方式交付首期或付清全款，并簽署《 市商品房買賣合同》。 （ 2）對等原則。 5. 如有設(shè)計變更，甲方應(yīng)及時通知乙方，最終結(jié)果以雙方所簽訂《商品房購銷合同》為準。 本認購書一式叁份，甲方及甲方指定代理商、乙方簽章即生效，三方各執(zhí)一份，均具同等效力。 乙方認購住宅為 棟 層 單元，建筑面積 平方米（以政府最后查丈核實面積為準）。 10 頁：物業(yè)管理及服務(wù)介紹 而 主打語為“和諧的民風，亮麗的日子”等。它將樓盤的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通、建筑特色、各層功能分區(qū)，各種戶型介紹等展現(xiàn)在客戶面前。 宣傳資料的準備 1）宣傳資料制作的原則 制作宣傳資料應(yīng)注意以下幾點原則： （ 1）賣點突出：即樓盤主打賣點應(yīng)提前表現(xiàn)； （ 2）內(nèi)容充實：有銷售力，站在買家角度，更具吸引力。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《商品房預(yù)售許可證》的。取得《建設(shè)工 程規(guī)劃許可證》后超過一年未開工的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》自行失效。盡量把自己設(shè)想成一個客戶，從客戶的立場和角度去研究樓盤， 做到疏而不漏，開盤后能心中有底，對答如流。 等等。錄取后進行體檢，并做人事資料登記。如有人為原因造成損失由責任人承擔全部責任。非本公司員工不得居住宿舍。 培訓文集 — 營銷經(jīng)理操盤手冊 7 學習記錄本： 記錄各種學習培訓內(nèi)容。打長途電話必須在秘書處登記并支付相應(yīng)費用，違者罰款 10 元 /次，未經(jīng)登記打長途電話者，一經(jīng)查出，承擔未登記的所有長途話費 。 項目銷售階段 銷售 準備階段 銷售實施階段 通常房地產(chǎn)銷售有住宅銷售、寫字樓銷售、商業(yè)物流銷售等多種形式，其中住宅項目銷售在房地產(chǎn)銷售量中占絕大部分，以下主要以住宅項目的銷售為線索來介紹。房地產(chǎn)銷售階段一般分為銷售準備階段和銷售實施階段。 2) 辦公電話 （ 1）營銷中心電話為業(yè)務(wù)電話，工作時間限制打私人電話，如有違犯每次罰款 20 元； （ 2）營銷中心打私人電話限制在中午輪休時間，每天一次，每次限時 5 分鐘。 筆記本： 見客筆記本?？偛恳嗵峁┧奚?，員工居住可以向辦公室提出申請。 7） 住宿舍應(yīng)注意安全防護措施，居住及離開宿舍時應(yīng)檢查水電煤氣及門窗安全。 四、招聘保姆及保姆工作內(nèi)容、待遇 通過開發(fā)商、熟人或中間機構(gòu)推薦。 第二章 銷售準備 一、市場調(diào)查 區(qū)域市場調(diào)查 宏觀經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)形勢； 區(qū)域房地產(chǎn)供給情況； 附近有什么交通線路，交通規(guī)劃； 距離車站、碼頭、機場、公園多遠； 有何重大的市政工程，何時動工、何時完成； 附近有何小學、 中學和幼兒園； 生活配套是否齊全，包括郵局、菜場、醫(yī)院、影劇院； 有何特色的商業(yè)設(shè)施、百貨公司、餐飲連鎖店等； 有何歷史典故、名人軼事。不僅要知道廚房、衛(wèi)生、室內(nèi)裝修標準，還要知道公共部分，各種建材及特性、電梯、中央空調(diào)、水泵的品牌及功能，有何特點？甚至每戶的電量多少？有線電視的插口有幾個？在什么位置等都要去了解?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖和附件是該證的配套文件，具有同等法律效力。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這 “兩證 ”就行了。 6）《住宅質(zhì)量保證書》 7）《住宅使用說明書》 商品房交付必須具備“兩書”。 （ 2）功能樓書：功能樓書一般來說是對房地產(chǎn)項目各方面較全面的說明，可以理解為一本 簡單的“產(chǎn)品說明書”。 3）常見 的搭配使用方法 上述資料不一定每一個項目都樣樣具備，一般可根據(jù)項目特點搭配使用，使其既能達到房地產(chǎn)項目的宣傳效果，又能控制成本，以下是幾種常見的方案： （ 1）功能樓書 +形象樓書 +單頁 （ 2）形象樓書 +錦囊 +折頁 （ 3）形象樓書 +功能樓書 （ 4）功能樓書 +錦囊 +折頁等 案例：深圳“陽光四季”項目形象樓書 如深圳房地產(chǎn)項目“陽光四季”在形象樓書中除用大幅圖片表達項目的品牌，較高檔次、未來生活外，主打語為“陽光有多好，你就有多好”；又如“風和日麗”，用小主人公在大片綠地上沐浴陽光和放風箏，表現(xiàn)一種和諧的生活。 8 頁：社區(qū)內(nèi)環(huán)境園林介紹 案例：某花園認購合同參考文本 花園認購合同 編號： 001 出售方（下稱甲方）： 有限公司 地址 ： 電話： 甲方指定代理商： 有限公司 地址： 電話：