【導(dǎo)讀】娛樂)、各細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議；臨中國第二大河--黃河,故名“xxxx”。xxxx市北依陰山與蒙古國接壤，國界線。xxxx耕地面積75761公頃，占總面積。xxxx地下水資源豐富，地下。是國家和自治區(qū)重要的商品糧生產(chǎn)基地。乃至全國名列前茅。xxxx系蒙古語，意為“富饒的湖泊”，因境內(nèi)有著名的淡水湖烏梁素。市府所在地xxxx總?cè)丝?3萬，城鎮(zhèn)人。古xxxx至策克口岸）的鐵路貨物運(yùn)輸已投入運(yùn)營。路貿(mào)易的重要通道；xxxx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（省級(jí)）已初具規(guī)模，總面積6900多畝。的重要戰(zhàn)略舉措。經(jīng)過社會(huì)各界的共同努力，全市城鎮(zhèn)建設(shè)工作取得了令。文博中心、市中學(xué)等公共項(xiàng)目建設(shè)全面展開，新區(qū)城市功能日趨完善。初步核算，2020年上半年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)億元，同比增長%，三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%。

　　

【正文】 三層，地下一層 5000 平米，經(jīng)營辦公家具為主，一層部分臨街店面，包含曲美在 內(nèi) 3 家較高檔店面，其他為國內(nèi)非知名品牌，面積為 2500 平米，二層普通低端家具 2500 平米。整體氛圍低端為主。 商品檔次：內(nèi)部檔次較低，門店中有 35 中高端品牌店。 主要目標(biāo)客群：中層消費(fèi)群體。 距市區(qū)較近，但存在空租、轉(zhuǎn)讓、空置，經(jīng)營一般 現(xiàn)狀分析： 金川商貿(mào)大廈雖然物業(yè)結(jié)構(gòu)與百貨商場一樣，但是其內(nèi)部布局規(guī)劃、經(jīng)營商品檔次 及品類組合 都與百貨業(yè)態(tài)有本質(zhì)的區(qū)別， 只能算是市場，只不過較市場相比在硬件上有所提升，經(jīng)營內(nèi)容并沒有改變。 因此將其歸結(jié)到 專業(yè)市場業(yè)態(tài)中。 建材家具專業(yè)市場已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢，且經(jīng)營 狀況良好， 雖然缺乏外來家居家私品牌的競爭，如居然之家、紅星美凱龍等，但是完全可以滿足 xxxx 市場需求 。 ? 餐飲業(yè)調(diào)研 中高檔餐飲 名稱 位置 面積 裝修檔次 風(fēng)味特色 停車位 人氣 貴發(fā)祥 八一街 1000 ㎡ 中等 精品家常菜 無正規(guī)固定車位 旺 老宋酒樓 慶豐街 2500 ㎡ 中等 時(shí)尚美食 無正規(guī)固定車位 旺 西貝新大都 慶豐街 3000 ㎡ 很好 海鮮 無正規(guī)固定車位 旺 升華大酒店 慶豐街 2020 ㎡ 中等 精品大眾菜 無正規(guī)固定車位 旺 豪雨軒酒樓 建設(shè)路 500 ㎡ 中等 石鍋魚 無正規(guī)固定車位 旺 現(xiàn)狀分析 ： 在餐飲業(yè)調(diào)查中，除了以上調(diào)查店面外，還有蒙餐一條街和燉菜一條街，我們將兩條自發(fā)形成的餐飲街歸結(jié)在商業(yè)街中進(jìn)行分析研究。 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)， xxxx 餐飲主要以家常大眾菜為主，人均消費(fèi)不高，但是普遍 經(jīng)營狀況良好，我們分析這與 xxxx 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是分不開的，隨著 xxxx 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，餐飲業(yè)將有很大發(fā)展空間。 在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， xxxx 的 中西式 快餐 并不 豐富，只有德克士和永和豆 漿。在許多與 xxxx 城市級(jí)別一樣的其他四線城市，肯德基、牛肉面大王這些連鎖快餐已經(jīng)進(jìn)入。 ? 娛樂業(yè)調(diào)研 洗浴中心 名稱 位置 檔次 價(jià)格 浪淘沙 勝利北路 高 38 標(biāo) 80 碧海云天 建設(shè)北路 高 59 標(biāo) 150 綠島 解放路東 高 38 標(biāo) 78 Ktv 名稱 位置 包間價(jià)格（最低消費(fèi)） 酒水價(jià)格（最低價(jià)格） 檔次 金碧輝煌 勝利北路 中房白天 188 晚上 288 10 元啤酒 中等 翡翠明珠 勝利南路 大房 396 中房 296 小房 196 2530 中等 樂麥迪 勝利北路 中房 288 豪華 458658 小房 200 10 元 中等 現(xiàn)狀分析 ： 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， xxxx 的娛樂休閑業(yè)較為發(fā)達(dá)，經(jīng)營狀況較好，反映出了 xxxx的娛樂休閑需求。 xxxx 的娛樂休閑業(yè)普遍存在最低消費(fèi)，但是整體的消費(fèi)水平不是很高。 xxxx 的休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成了較為集中的區(qū)域。 ? 在建項(xiàng)目調(diào)研 名稱 位置 戶型 均價(jià) 銷售狀況 江南華府 五一街 99180 3880 一期售馨 二期未開 俊峰華庭 勝利北路 97220 3970 一期售馨 二期未開 山河灣 新華東路 92170 3200 一期售馨 二期未開 北歐印象 水源路 97164 3800 一期售馨 二期未開 現(xiàn)狀分析 ： （ 1） 在對(duì)在建項(xiàng)目調(diào)研時(shí)，主要是住宅項(xiàng)目的調(diào)研，入市商業(yè)項(xiàng)目基本沒有。 （ 2） 住宅項(xiàng)目的戶型主要集中在兩室、三室之間，且銷售狀況良好。 （ 3） 在走訪調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，其售樓處普遍比較正規(guī)，裝修裝飾比較到位，從業(yè)人員素質(zhì)較高。 （ 4） 從其住宅的品質(zhì)看， 項(xiàng)目同質(zhì)程度較高，產(chǎn)品個(gè)性不突出，僅能滿足購房者一般的居住需求，還處于功能產(chǎn)品時(shí)代。 商圈消費(fèi)者調(diào)研：細(xì)分消費(fèi)人群劃分、各細(xì)分人群消費(fèi)行為分析 (購物 /餐飲 /娛樂 )、各細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的 接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議； 調(diào)查目的： ? 分析消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)，并對(duì)居民購物、餐飲、娛樂、購房消費(fèi)行為進(jìn)行研究。 ? 了解居民對(duì)本案的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成相關(guān)建議。 調(diào)查范圍： ? 以項(xiàng)目為中心向外輻射半徑 3 公里內(nèi)的總體研究基本單位。 調(diào)查方法 ? 入戶調(diào)查 ? 攔截式訪員調(diào)查 調(diào)查對(duì)象 ? 項(xiàng)目輻射半徑在 3 公里內(nèi) 18—— 55 歲以上社會(huì)自然人。 ? 項(xiàng)目調(diào)查范圍中所列商業(yè)抽樣研究基本單位。 樣本抽取方式 以置信度 95％，抽樣誤差 177。 5 為前提，依據(jù)分類性變量樣本推算確定樣本數(shù)為 200 戶 。 調(diào)查日期 2020 年 7 月 19 日至 2020 年 7 月 20 日 （ 1）細(xì)分消費(fèi)人群 本次 xxxx 項(xiàng)目定位消費(fèi)問卷調(diào)研抽樣樣本數(shù)為 200 人，最終統(tǒng)計(jì)有效問卷193 份。 在所抽取的有效樣本量中， 1845 歲人群占比達(dá) %。其中，各年齡段比例分別如下： 1825 歲年齡段占比 %， 2635 歲占比為 %， 3645 歲占比 %， 4655歲占比 %， 55 歲以上年齡段占比為 %。見圖一 圖一：各年齡段占比1825%2635%3645%4655%55 以上% （ 2）細(xì)分人群消費(fèi)行為分析 購物行為分析 調(diào)研據(jù) xxxx 商業(yè)現(xiàn)有業(yè)態(tài)類型，分別就百貨、超市、商品市場（以 金川 為代表）為主對(duì)受訪者的消費(fèi)行為進(jìn) 行調(diào)查分析： 受訪對(duì)象對(duì)“光臨百貨商場的次數(shù)”數(shù)據(jù)如下，有 %的人是每周 12 次；%的人“每月 12 次”光臨百貨公司；其余 %的受訪者表示“很少去”。見圖二： 圖三：光臨百貨商場人數(shù)占比每周1 2次4 1 %每月1 2次3 6 %很少去23% 對(duì)于他們所去的百貨商場的改進(jìn)意見，有 %的消費(fèi)者認(rèn)為商家應(yīng)“提高服務(wù)質(zhì)量”，有 %的人認(rèn)為“豐富商品”；同時(shí)有 %的對(duì)象希望“裝修改 造內(nèi)部環(huán)境”；另外有 %的人認(rèn)為商場應(yīng)“增加配套設(shè)施”。見圖 三 圖四：百貨商場改進(jìn)意見人數(shù)占比（%）%%%%提高服務(wù)質(zhì)量豐富商品裝修改造內(nèi)部環(huán)境增加配套設(shè)施 通過調(diào)查對(duì)象回答“光臨超市的次數(shù)”可以看到，有 %的人是“每周 12次”到超市購物的；有 %的人是“每月 12 次”；只有 %的受訪者表示“很少去”。見圖 四 圖五：光臨超市人數(shù)占比（% ）很少去13%每周12次50%每月12次37% 希望超市進(jìn)行改進(jìn)意見的排序如下，第一位為“豐富商品”，占比 %；其次為“提高服務(wù)質(zhì)量”占 %；之后為“裝修改造內(nèi)部環(huán)境”，占比 %；最后有 %的人群希望能“增加配套設(shè)施 。見圖五 %%%%豐富商品提高服務(wù)質(zhì)量裝修改造內(nèi)部環(huán)境增加配套設(shè)施圖六：超市改進(jìn)人數(shù)占比 餐飲消費(fèi)行為分析 被調(diào)查的受眾中外出就餐是生活的一種常態(tài)。有 %的人會(huì)“每周 23 次”在外就餐；同時(shí)也有 %的被訪者表示至少“每月 46 次”會(huì)在外吃飯；另外的%的對(duì)象回答說“很少出去”。見圖 六 4 1 . 6 %3 4 . 8 %2 3 . 6 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %每周 2 3 次 每月 4 6 次 很少去圖十：外出就餐人數(shù)占比人數(shù)占比 娛樂休閑行 為分析 在消費(fèi)問卷中得知，受訪者回答“光臨娛樂休閑場所的次數(shù)”一題中，有 %的人表示自己平時(shí)“很少去”；有 %的人群光臨次數(shù)為“每月 12 次”；其余 %的調(diào)查對(duì)象是“每周 12 次”光臨娛樂休閑場所。見圖 七 圖十一：娛樂休閑次數(shù)占比每周12次%每月12次%很少去% 購房行為分析 為更好、更全面的了解本案所在城市的受眾消費(fèi)行為，也是為項(xiàng)目整體開發(fā)與規(guī)劃提供更加開闊和完整的思路，本次調(diào)查突出了在社會(huì)家庭生活中最為重視的購房行為調(diào)查。數(shù)據(jù)如下： 在回答“購房目的”的問題中，有 %的受訪者是“自用”； %的人為“放租收取長期利益”；只有 %的調(diào)查對(duì)象將“轉(zhuǎn)賣升值”。 分析原因有二：一是 xxxx 城市化進(jìn)程在加速，住房剛性需求較強(qiáng)；二是市場中適合投資的產(chǎn)品并不多。見圖 八 圖十三：購房人數(shù)占比轉(zhuǎn)賣升值10%自用68%放租收長期利益22% 在“影響購房的因素”中，我們列出了“環(huán)境、價(jià)格、地段、戶型、物業(yè)管 理”五項(xiàng)指標(biāo)，并對(duì)其按照重要程度進(jìn)行排序。從對(duì)數(shù)據(jù)的排列組合分析中得知，價(jià)格是大家最為關(guān)心的要素，環(huán)境位列第二，其次為地段，之后為戶型，最后是物業(yè)管理?？梢钥闯?，消費(fèi)者對(duì)于綜合生活品質(zhì)的要求有待進(jìn)一步引導(dǎo)。見圖 九 %%%%%%%%%%%%%價(jià)格 環(huán)境 地段 戶型 物業(yè)管理圖十五：影響購房因素排序 （ 3）細(xì)分人群對(duì)本項(xiàng)目的接受度及業(yè)態(tài)構(gòu)成建議 在總體抽樣樣本中，因受訪者對(duì)本案所處位置不了 解等原因而不予支持項(xiàng)目的人群占比僅為 %，這說明 xxxx 大眾對(duì)本案開發(fā)支持度甚高。見圖十 支持不支持%%%%%%%%圖十七：對(duì)項(xiàng)目接受度 關(guān)于本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的構(gòu)成建議，其順序排列為：超市，占比 %； 特色商業(yè)街 %； 時(shí)尚休閑商品城 %； 現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場 %；小戶型 公寓 %； 酒店 %.見圖十一 業(yè)態(tài)組合建議表%%%%%%%超市特色商業(yè)街時(shí)尚休閑商品城現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場小戶型公寓酒店系列1 按上述數(shù)據(jù)可知，大部分受訪者希望本案的業(yè)態(tài)組合為 時(shí)尚休閑商品城 +超市 +特色商業(yè)街 +酒店 +小戶型公寓 +現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場 商鋪面積與商鋪售價(jià)、租金分析； 位置 面積（㎡） 年租金 每天每平米租金 國泰時(shí)尚廣場內(nèi)鋪 藍(lán)宇商貿(mào)大廈 15001800/平 /年 金川貿(mào)易大廈內(nèi)鋪 40 萬 利民西街商業(yè)街臨街店面 20 5 萬 河套大街臨街店面 20 23 萬 國際家具城臨街門店 20 4 萬 建材一條街臨街門店 70 8 萬 燉菜一條街臨街門店 100 萬 蒙餐一條街臨街門店 100 3 萬 分析： 通過以上店面租金情況我們可以看出，內(nèi)鋪價(jià)格的高低取決于主體商業(yè)的整體環(huán)境及商業(yè)管理模式； 而臨街店面的租 金與店面所處的位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)有直接關(guān)系，距離大的賣場越近，商業(yè)氛圍越濃厚，租金水平越高； 而餐飲業(yè)一般租金水平較低 臨街店面與大賣場的內(nèi)鋪價(jià)格沒有加大差別，但是臨街店面有先天的經(jīng)營優(yōu)勢 因此，我們建議本案中在有大賣場帶動(dòng)的前提下盡可能多的建造臨街店面，形成內(nèi)鋪與外鋪的優(yōu)勢互補(bǔ)。 三、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)位條件分析； 項(xiàng)目三面分別臨 xxxx、曙光街、萬豐街，據(jù) xxxx 火車站僅 1000 米，距離勝利路核心商圈約 2020 米，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，東側(cè)有鐵路家屬區(qū)，西側(cè)有富貴園、潤豐園等成熟小區(qū)；項(xiàng)目臨 街路況良好，交通便利。 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析 本項(xiàng)目為商業(yè)加住宅項(xiàng)目，總占地面積約 32020 平米，約 48 畝，商業(yè)容積率為 ，住宅部分為 ， 總?cè)莘e為 3， 總建筑面積約 萬 。按照商業(yè)60%，住宅 40%計(jì)算， 商業(yè) 萬，住宅 萬。退紅線 10 米，綠化率 30%。 本 項(xiàng)目 SWOT 分析 。 優(yōu)勢分析： 本案所處區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)空白區(qū)域，有利于取得商業(yè)先機(jī)。 本案三面臨街，地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，有利于未來本案的整體布局規(guī)劃。 地塊方正平整，有利于施工建設(shè)，且基本為凈地，不會(huì)有拆遷阻力 。 開發(fā)商具有戰(zhàn)略眼光，真知灼見，在項(xiàng)目未動(dòng)工前就進(jìn)行前期的定位策劃 ，這在商業(yè)地產(chǎn)操作中是非常重要的，前期定位策劃是整個(gè)全程策劃的 核心，對(duì)以后的建筑設(shè)計(jì)、銷售思路、經(jīng)營策略有指導(dǎo)意義。 有專業(yè)的策劃、銷售團(tuán)隊(duì)為本案提供可行性建議，為本案的成功運(yùn)作提供有力保證。 劣勢分析： 項(xiàng)目距離核心商圈較遠(yuǎn)，而消費(fèi)者的日常消費(fèi)習(xí)慣短時(shí)間內(nèi)很難更改，樹立項(xiàng)目口碑需要時(shí)間的考驗(yàn)。 周邊商業(yè)氛圍缺乏，不能與其他項(xiàng)目形成商圈合力，只能憑借準(zhǔn)確的市場定位、項(xiàng)目未來的良好經(jīng)營來爭取市場。 其他商業(yè)項(xiàng)目的競爭也會(huì)給 本案造成壓力。 四 、 布局規(guī)劃示意圖 五 、 業(yè)態(tài)比例 表 時(shí)尚休閑商品城 30000 % 超市（地下） % 特色商業(yè)街 5000 % 酒店 8000 % 小戶型公寓 11000 % 現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場 3000 % 住宅 38000 %