【正文】 三、項目分析 項目區(qū)位條件分析； 項目三面分別臨 xxxx、曙光街、萬豐街，據(jù) xxxx 火車站僅 1000 米，距離勝利路核心商圈約 2020 米，地理位置優(yōu)越；項目周邊配套設施齊全，東側有鐵路家屬區(qū)，西側有富貴園、潤豐園等成熟小區(qū)；項目臨 街路況良好，交通便利。 本 項目 SWOT 分析 。 開發(fā)商具有戰(zhàn)略眼光，真知灼見，在項目未動工前就進行前期的定位策劃 ，這在商業(yè)地產(chǎn)操作中是非常重要的，前期定位策劃是整個全程策劃的 核心，對以后的建筑設計、銷售思路、經(jīng)營策略有指導意義。 其他商業(yè)項目的競爭也會給 本案造成壓力。 劣勢分析： 項目距離核心商圈較遠，而消費者的日常消費習慣短時間內很難更改，樹立項目口碑需要時間的考驗。 本案三面臨街，地理位置優(yōu)越，商業(yè)展示面良好，有利于未來本案的整體布局規(guī)劃。按照商業(yè)60%，住宅 40%計算， 商業(yè) 萬，住宅 萬。見圖 九 %%%%%%%%%%%%%價格 環(huán)境 地段 戶型 物業(yè)管理圖十五：影響購房因素排序 （ 3）細分人群對本項目的接受度及業(yè)態(tài)構成建議 在總體抽樣樣本中，因受訪者對本案所處位置不了 解等原因而不予支持項目的人群占比僅為 %，這說明 xxxx 大眾對本案開發(fā)支持度甚高。 分析原因有二：一是 xxxx 城市化進程在加速，住房剛性需求較強；二是市場中適合投資的產(chǎn)品并不多。有 %的人會“每周 23 次”在外就餐；同時也有 %的被訪者表示至少“每月 46 次”會在外吃飯；另外的%的對象回答說“很少出去”。見圖二： 圖三：光臨百貨商場人數(shù)占比每周1 2次4 1 %每月1 2次3 6 %很少去23% 對于他們所去的百貨商場的改進意見，有 %的消費者認為商家應“提高服務質量”，有 %的人認為“豐富商品”；同時有 %的對象希望“裝修改 造內部環(huán)境”；另外有 %的人認為商場應“增加配套設施”。 調查日期 2020 年 7 月 19 日至 2020 年 7 月 20 日 （ 1）細分消費人群 本次 xxxx 項目定位消費問卷調研抽樣樣本數(shù)為 200 人，最終統(tǒng)計有效問卷193 份。 調查方法 ? 入戶調查 ? 攔截式訪員調查 調查對象 ? 項目輻射半徑在 3 公里內 18—— 55 歲以上社會自然人。 （ 4） 從其住宅的品質看， 項目同質程度較高，產(chǎn)品個性不突出，僅能滿足購房者一般的居住需求，還處于功能產(chǎn)品時代。 xxxx 的休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成了較為集中的區(qū)域。 在調研中發(fā)現(xiàn)， xxxx 的 中西式 快餐 并不 豐富，只有德克士和永和豆 漿。 因此將其歸結到 專業(yè)市場業(yè)態(tài)中。整體氛圍低端為主。 其經(jīng)營商品涵蓋高中低不同檔次，既 擁有高端品牌， 又有 中低端產(chǎn)品分區(qū)銷售。 家具西廳：內部共有 34 家門店，規(guī)模為 10000 平米，回字形設計， 家具東廳：四周為小型內店， 50100 平米，占總面積 40%，中部為開放式展廳，含部分辦公家具，產(chǎn)品以中低為主。 ? 專業(yè)市場調研 ? 金川貿易大廈 1 2 3 4 西 長春東街 （蒙飠一條街） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名稱 位置 規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 金川貿易大廈 勝利路 10780 一層 化妝品 168 珠寶首飾 144 名表店 105 鞋 1095 其它 1063 二層 女裝 885 其它 (樓梯、消防梯、辦公等） 1170 三層 男裝 550 女裝 820 其它 (樓梯、消防梯、辦公等） 680 四層 女裝 1964 鞋包 86 五層 女裝 1964 包 86 樓層 品類 店鋪數(shù)量 單店面積 品類面積 一層 化妝品 168 珠寶首飾 1 144 144 名表店 1 105 105 鞋 73 15 1095 家電 3 95 287 日雜 22 12 257 音像 2 15 30 老年服裝 6 15 90 玩具 1 15 15 飾品 15 10 150 床上用品 6 25 150 茶葉 1 22 22 二層 女裝 39 15 585 針織內衣 15 20 300 男裝 19 19 360 童裝童鞋 34 11 360 床上用品 6 25 150 三層 男裝 39 14 550 女裝 76 11 820 褲裝 68 10 680 4 層 女裝 153 1964 鞋包 86 5 層 女裝 29 1102 包 86 評價： 綜合性的商業(yè)體 ,中低端為主 .中庭兩個，分別 290和 60平米，東側西側各一個，扶梯四個。 燉菜一條街 燉菜一條街位于城區(qū)南部，西起勝利路，餐飲集聚，以燉菜為主，路北側 15 家，南側 9 家，全部為沿街住宅樓底商，均為中小規(guī)模餐飲，商街長 200 米，街寬30 米，無正規(guī)停車位，普通餐館低檔裝修，店鋪進深均為 15 米，面寬 12— 30不等，面積比例 150居多約占 65%，租金 100平米 /年 4萬 5千元，人均消費 3050 元 ? 蒙餐一條街： 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 西 育紅街 （燉菜一條街） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 蒙餐一條街位于城市中東部，周邊環(huán)境較差，北側四家，南側 15 家，建筑陳舊均為村鎮(zhèn)，街長 200 米，路寬 25 米，無正規(guī)停車位。 從經(jīng)營的狀況看，普遍經(jīng)營較好，其中萬客樂超市已經(jīng)在 xxxx 形成了點狀布局，為 xxxx 本土經(jīng)營的連鎖超市。 A、萬客樂超市大學店： 400 平米，無生鮮、蔬菜、水果，兩款臺。 ? 萬客樂海天超市 名稱 位置 面積 品類 品類面積 面積占比 業(yè)態(tài) 停車位 萬客樂超市海天店 勝利路 5000 外租匙 300 6 綜超 50 服裝 200 4 斱便袋裝食品 450 9 洗化 450 9 大小家電 100 2 收銀臺匙 50 1 文體玩具 150 3 酒水飲料 350 7 針織內衣 400 8 主食熟食 400 8 生鮮 250 5 散裝休閑食品 250 5 床上用品 150 3 日用百貨 350 7 鞋匙 100 2 奶制品匙 350 7 調料 250 5 糧油 300 6 果蔬匙 450 9 評價： 地下超市，兩個出入口。無固定汽車停車位，自行車，電動車車位充足，無外租面積，但超市內有合作經(jīng)營的可能。 ? 超市調研 本次調研共調查大型超市三家，位于勝利南路的華聯(lián)超市、萬客樂海天超市， 國泰超市，中小型超市以萬客樂大學路店、萬客樂 xxxx 店、萬客樂新華路店連鎖進行三家調研。 百貨經(jīng)營競爭不充分，行業(yè)整體品牌招商能力較差。扶梯兩部，直梯無 米，中檔裝修，購物舒適度良好 二流品牌， [品牌數(shù)量一般 布局合理，動線設計合理 經(jīng)營狀況良好 租金 15001800 元 /平米 /年，進店押金 3000 ? 百花商貿調研 百花商貿業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 百花商貿 勝利路 1414 一層 服裝 496 ㎡ 二層 服裝 357 ㎡ 三層 服裝 259 ㎡ 四層 休閑運勱 302 ㎡ 百花商貿品牌及面積調研： 樓層 品類 品牌及面積 一層 服裝 森馬 72 ㎡ 以純 100 ㎡ 延益堂大藥房 110 ㎡ Kama70㎡ 愛登堡90 ㎡ 尹韻兒 54 ㎡ 二層 服裝 異鄉(xiāng)人 27 ㎡ 美特斯邦威221 ㎡ 圣瑪田 109㎡ 三層 女裝 以純 171 ㎡ 盈采美地 44 ㎡ 鎏恒色 44 ㎡ 四層 休閑運勱 休閑特價302 ㎡ 評價： 消費群體集中在青少年 , 無中庭，無扶梯，直梯一步，西側 米層高，一般裝修，購物舒適度良好 布局較合理，動線設計較為合理 經(jīng)營狀況不好，人流量較少 ? xxxx百貨調研 xxxx百貨業(yè)種業(yè)態(tài)分布 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 xxxx 百貨 勝利路 5165 一層 手機 336 家電 2020 文體玩具 173 日雜 400 底商 670 二層 男裝 480 箱包日雜 200 床上用品 200 三層 大中體育城 300 女裝 406 xxxx百貨品牌及面積調研 樓層 品類 品牌及面積 手機家電 手機 336 ㎡ 16 家 家電 2020㎡ 美癿 TCL 三星 創(chuàng)維 長虹 文體玩具 173 ㎡ 底商 670 ㎡ 步森 140㎡ 中國虎豹 140㎡ 聯(lián)想 90㎡ 海爾 120㎡ 格力空調 100㎡ 三利帕蘭多服飾 80 ㎡ 日雜 400 ㎡ 二層 男裝 男裝 480 10 個貨架 每個 20㎡ 14 個店 每個 20 ㎡ 箱包日雜 箱包日雜 200 ㎡ 10 家 床上用品 床上用品 200 ㎡ 3 家 三層 女裝 406 平米 13 個店 每個 30 ㎡ 8 個展臺 每個 2 ㎡ 大中體育城 大中體育城 300 平米 評價： 家電為主 ,97年國營 ,目前股份制 ， 臨百老員工承包制 無中庭，無扶梯，無直梯 米，裝修檔次低， 購物舒適度差 知名品牌少 布局不合理，動線不好 經(jīng)營狀況一般 ? xxxx商業(yè)大廈調研 xxxx 商業(yè)大廈業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 經(jīng)營規(guī)模 樓層 品類 品牌及面積 停車位 租金 xxxx商業(yè)大廈 勝利北路 6168 一層 珠寶首飾 夢迪亞鉆石 160 ㎡ 金嘉利鉆石 160 ㎡ 鑫瑞祥金店 450 ㎡ 其它 電器 450㎡一個 書攤 72 ㎡ 小商品腰帶 15㎡ 10個 布 27 個15 ㎡ 1個 地毯 15㎡ 6 個 日化 7㎡ 6 個 陶瓷(碗 )52㎡2 個 花 20 ㎡ 1個 首飾 10㎡3 個 陶瓷 10㎡ 8 個 鋁鍋 20㎡ 2 個 畫框 20㎡ 4 個 電鍋 200㎡ 1 個 48 個 20 ㎡小商品玩具土產(chǎn)小電器 20 ㎡包 1個 10 ㎡商鋪 31 個 3 個窗簾其余男鞋 15 個童裝 13 個 二層 女裝 內衣 12㎡ 10 個莎蓮妮，小婦人，等 8 ㎡柜臺117個 24個運動鞋其余雜品 雅爾曼 21㎡ 富家女21 ㎡ 吉萊鳥21 ㎡ 太子妃42 ㎡ 歐加利 23㎡ 圣威嵐 23 菲瀾 23 美濤 42㎡ 維多利亞 42 ㎡ 男裝 尤龍服飾 32 ㎡ 魯賓漢 21㎡ 天地鼠 21㎡ 洛茲 21㎡ 蠻牛 42㎡ 公主夢 21 ㎡ 三層 男裝 雅戈爾107 ㎡ POMON79 ㎡ 夢特嬌 79㎡ 報喜鳥111 ㎡ 鄂爾多斯 79 ㎡ 鯊魚 95㎡ 步森 95㎡ 法派 95 ㎡ 宏都 78㎡ 馬萊特78 ㎡ 評價： 中低端商 ,大型餐飲 \酒店配套 中庭 192 平米。 進店費，質保金、租金、扣點等等 進店費用：無 質保金： 3000元 租金：聯(lián)營性質， %扣點，一萬 /每年每平方米 保底任務額 ? 富源百貨調研 富源百貨業(yè)種業(yè)態(tài)分布： 名稱 位置 規(guī)模 樓層 品類 品類面積 停車位 租釐 富源百貨 勝利北路