商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位與商場(chǎng)規(guī)劃方案-wenkub
2022-08-31 10:39:39 本頁(yè)面
【正文】 ，如果我們?cè)谡麄€(gè)推廣過(guò)程中稍顯實(shí)力不足或未能提供良好的市場(chǎng)前景就可能被其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目削弱預(yù)期的理想效果。l 珠海唯一一個(gè)大型休閑購(gòu)物中心現(xiàn)代商場(chǎng)的消費(fèi)行為購(gòu)物的訴求已經(jīng)越來(lái)越淡化，人們進(jìn)入一個(gè)購(gòu)物中心希望可以同時(shí)滿足購(gòu)物、就餐、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)甚至商務(wù)等消費(fèi)需要，也就是大陸業(yè)者喜歡說(shuō)的一站式購(gòu)物。商場(chǎng)策劃之產(chǎn)品設(shè)計(jì)：——日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告目錄第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位第三部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)推廣價(jià)格定位第四部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)推廣手法展望第一部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位一、日東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位描述定位原則：（商場(chǎng)香港概念的闡述）符合香港人個(gè)體經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和投資物業(yè)的習(xí)慣；l 經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)習(xí)慣：在香港品牌都采取在人流旺的商場(chǎng)或街道租賃相對(duì)獨(dú)立開(kāi)設(shè)專賣店的形式經(jīng)營(yíng)，私人商鋪尤其一些波鞋店、漫畫店等經(jīng)營(yíng)潮流商品的私人經(jīng)營(yíng)更是獨(dú)立門市；l 香港人對(duì)投資商場(chǎng)物業(yè)要求有獨(dú)立業(yè)權(quán)、可以保障對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的自主權(quán)，商場(chǎng)可以提供整體的市場(chǎng)促銷推廣活動(dòng)，商場(chǎng)人流有保障，商場(chǎng)租金回報(bào)穩(wěn)定及有上調(diào)空間；項(xiàng)目定位描述：珠海唯一的加勒比海濱風(fēng)情大型綜合情景式購(gòu)物中心。日東商業(yè)廣場(chǎng)采取現(xiàn)代購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特色，在百貨經(jīng)營(yíng)滿足了購(gòu)物需要的基礎(chǔ)上添加了餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、廣場(chǎng)活動(dòng)等功能，這樣的商場(chǎng)定位已經(jīng)成為中國(guó)大陸地區(qū)乃至華人地區(qū)大型商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的特征，但在珠海目前也就只有珠海百貨、免稅和海天城三個(gè)商場(chǎng)加上周邊商業(yè)街道在共同打造這種購(gòu)物環(huán)境，還沒(méi)有真正意義上在單個(gè)的商場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)滿足這種隨著居民生活水平提高而形成的購(gòu)物消費(fèi)需要。 日東商業(yè)廣場(chǎng)的成功必然直接導(dǎo)致其它競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的快速模仿，招商的成功如果沒(méi)有完善的市場(chǎng)推廣計(jì)劃還是會(huì)被如吉大珠百商圈內(nèi)商場(chǎng)、拱北口岸廣場(chǎng)等項(xiàng)目分流經(jīng)營(yíng)商，所以商場(chǎng)在招商過(guò)程當(dāng)中直至開(kāi)業(yè)后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都必須為經(jīng)營(yíng)者提供完善的整體市場(chǎng)推廣計(jì)劃，一個(gè)有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)商就必不可少。底線：80元/m2。樓層：1大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、服裝鞋帽專營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店服裝鞋帽專營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務(wù)社大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營(yíng)商、女性主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、樓層：負(fù)1招商主力：大型運(yùn)動(dòng)主題商城經(jīng)營(yíng)商（包含體育用品零售、運(yùn)動(dòng)/休閑保健、器械健身經(jīng)營(yíng)及運(yùn)動(dòng)會(huì)所功能。采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的原因：I. 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場(chǎng)銷售，建議放棄商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，將地下一層的商場(chǎng)部分抵押向銀行申請(qǐng)貸款。如果甲方真的考慮商場(chǎng)定位為高檔百貨，將出現(xiàn)以下問(wèn)題：l 本土居民本身在這方面的消費(fèi)比例就少，而且還被香港、澳門的高檔百貨分流，所以可以看到珠?，F(xiàn)有的百貨商場(chǎng)都以經(jīng)營(yíng)大眾品牌為主，高檔商品如國(guó)際品牌一直都只適應(yīng)在一些高檔酒店商場(chǎng)如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營(yíng)。IV. 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)招進(jìn)主力商家的負(fù)面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗(yàn)，有自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)品牌的商家如現(xiàn)在的目標(biāo)客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進(jìn)入商場(chǎng)時(shí)都要求可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)目前的特點(diǎn)，如果南北兩個(gè)塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進(jìn)香港的品牌經(jīng)營(yíng)商，其肯定要求自主經(jīng)營(yíng)，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的意義也就不大了。4. 南門：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時(shí)日，與日東商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營(yíng)造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。6. 垂直交通：目前商場(chǎng)的垂直交通現(xiàn)時(shí)一至二樓分別有兩個(gè)手扶電梯和四個(gè)室外觀光電梯組成，在商場(chǎng)中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商場(chǎng)的定位，已經(jīng)足夠應(yīng)付商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的垂直人流。 六、商場(chǎng)定位后銷售方案的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)提供專業(yè)商場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的整體形象推廣、日?，F(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌；商場(chǎng)管理公司通過(guò)收取經(jīng)營(yíng)商戶的商場(chǎng)管理費(fèi)用維持公司日常運(yùn)作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長(zhǎng)部分的差價(jià)作為管理公司收入之一； 單個(gè)商場(chǎng)商鋪總價(jià)控制在3050萬(wàn)內(nèi)，單個(gè)開(kāi)放式商鋪
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