【正文】 種組合比例組合原則： 提供購(gòu)物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購(gòu)物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地； 組合須配合原有五月花餐廳的營(yíng)業(yè)時(shí)間，考慮各商業(yè)組團(tuán)之間尤其是將來的酒吧街和商場(chǎng)的時(shí)間互補(bǔ)和人流相互扯動(dòng)； 各經(jīng)營(yíng)單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理；日東商業(yè)廣場(chǎng)樓層商業(yè)功能組合示意在此原則下，美亞建議未來的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積比例為：中式餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為：2：4：3：1 ，符合現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心的功能多樣化要求。二、商場(chǎng)定位建議分析第一部分：項(xiàng)目SWOT分析一、 項(xiàng)目SWOT分析日東商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模大，接近4萬平方的商場(chǎng)規(guī)模，而且綜合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有很好的大型購(gòu)物中心概念，對(duì)香港的經(jīng)營(yíng)商戶和本地居民有吸引力； 購(gòu)物環(huán)境得天獨(dú)厚，有珠海市區(qū)唯一沙灘游泳場(chǎng)，有亞熱帶沙灘風(fēng)情海濱商場(chǎng)概念，尤其對(duì)旅游休閑消費(fèi)者有吸引力； 交通便利，項(xiàng)目可達(dá)程度高， 日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)本身的特色是有超過兩百米的臨街面，進(jìn)深由2350米，柱網(wǎng)分布方正使用，商場(chǎng)氣勢(shì)雄偉，昭示性強(qiáng)； 港珠澳大橋興建對(duì)香港經(jīng)營(yíng)客戶甚至大陸客戶經(jīng)營(yíng)信心有提升，經(jīng)營(yíng)商家對(duì)珠海的未來遠(yuǎn)景有憧憬； CEPA概念將為日東商業(yè)廣場(chǎng)帶來更豐富的商品供應(yīng)和經(jīng)營(yíng)戶群體；而這兩者正好提供了珠海目前商場(chǎng)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免在百貨層面的競(jìng)爭(zhēng)； 三樓五月花酒樓已經(jīng)為商場(chǎng)帶來人流及知名度，豐富了未來商場(chǎng)的消費(fèi)概念，可以同時(shí)解決觀光接待、餐飲娛樂、家庭休閑需求； 珠海城市定位的改變（珠江三角洲中心城市之一）和城市旅游功能的主導(dǎo)地位都可以為珠海帶來大量的非特定消費(fèi)人流，日東商業(yè)廣場(chǎng)將是沿情侶路海濱商業(yè)帶的最大直接受益者。III. 經(jīng)營(yíng)者層面：不考慮肯定會(huì)自主經(jīng)營(yíng)的酒吧部分，按目前的招商設(shè)想，CEPA對(duì)于香港廠商的吸引力因?yàn)楫a(chǎn)地來源證需要將工廠搬回香港是經(jīng)營(yíng)決策問題，相應(yīng)對(duì)該政策的反應(yīng)較慢，估計(jì)在8月份才會(huì)真正成規(guī)模的有廠商品牌進(jìn)入廣東市場(chǎng)，與商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間有沖突。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場(chǎng)的室內(nèi)公共空間；2. 休閑廣場(chǎng)：廣場(chǎng)上的飛機(jī)將作為商場(chǎng)的形象堡壘，在廣場(chǎng)臨主人口附近設(shè)休閑座椅，并在飛機(jī)下區(qū)域開辟商場(chǎng)形象展示舞臺(tái)，供商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程做表演和促銷用途；商場(chǎng)內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。 第二階段招商：物業(yè)F1/2南北塔樓，招商對(duì)象為香港經(jīng)營(yíng)品牌商，目標(biāo)對(duì)象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡(luò)落實(shí)。IV. 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)招進(jìn)主力商家的負(fù)面影響：根據(jù)美亞的招商經(jīng)驗(yàn)，有自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)品牌的商家如現(xiàn)在的目標(biāo)客戶香港莎莎、玩具反斗城等都進(jìn)入商場(chǎng)時(shí)都要求可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，按日東商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)目前的特點(diǎn)，如果南北兩個(gè)塔樓的物業(yè)規(guī)模非常適合引進(jìn)香港的品牌經(jīng)營(yíng)商，其肯定要求自主經(jīng)營(yíng)，那么剩下的室內(nèi)步行街部分商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的意義也就不大了。底線：80元/m2。l 珠海唯一一個(gè)大型休閑購(gòu)物中心現(xiàn)代商場(chǎng)的消費(fèi)行為購(gòu)物的訴求已經(jīng)越來越淡化，人們進(jìn)入一個(gè)購(gòu)物中心希望可以同時(shí)滿足購(gòu)物、就餐、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂甚至商務(wù)等消費(fèi)需要，也就是大陸業(yè)者喜歡說的一站式購(gòu)物。“統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營(yíng)的含義包括：經(jīng)營(yíng)租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)和營(yíng)業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。約可摳出800 m2的經(jīng)營(yíng)面積。 市區(qū)同類型定位商場(chǎng)參照日東商業(yè)廣場(chǎng)市區(qū)同類型定位商場(chǎng)樣本采集為海天城和拱北口岸廣場(chǎng)，口岸廣場(chǎng)不考慮進(jìn)場(chǎng)費(fèi)其租金價(jià)格接近600元/m2，相比海天城的400元/m2乃至全珠海都是最高。商場(chǎng)規(guī)劃之商場(chǎng)分割經(jīng)營(yíng)建議商場(chǎng)劃分原則： l 根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、分散自營(yíng)原則，甲方在商場(chǎng)開業(yè)后為商場(chǎng)提供為期兩年的責(zé)任性管理，將商場(chǎng)培育成功，商場(chǎng)內(nèi)商家獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧；因此在考慮物業(yè)出租銷售的前提下還要考慮商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的便利性和執(zhí)行可能；產(chǎn)品設(shè)計(jì)/商場(chǎng)人流動(dòng)線組織1. 主出入口/商場(chǎng)大門：根據(jù)項(xiàng)目門前立面有最好的展示面、有面積約5000 m2廣場(chǎng)和向海的特征，建議將東面南側(cè)門作為商場(chǎng)未來的主門，樓上加蓋遮雨平臺(tái)，