【正文】 要搬遷到此區(qū)域，規(guī)劃建設(shè) 10 平方公里面積建設(shè)城市新區(qū)，但現(xiàn)階段片區(qū)開發(fā)范圍小，城市新區(qū)尚未成型，短期內(nèi)商業(yè)發(fā)展缺乏基礎(chǔ)。 鼓勵(lì)設(shè)置經(jīng)營地方特色商品的專賣店 。 湟光商業(yè)中心 ： 東起共和路 ， 西至花園南街 ， 與大十字商業(yè)中心相呼應(yīng) ， 在東關(guān)大街兩側(cè)規(guī)劃設(shè)置若干專賣店 、 專業(yè)店 、折扣店 ； 改造并提升南小街和清真巷商業(yè)街坊 。 在中心區(qū)域內(nèi) ， 要安排一定的綠化地 ， 體現(xiàn)西寧市人文景觀 。 按照獨(dú)立 、 專業(yè) 、 景觀優(yōu)美的要求 ， 重點(diǎn) 建設(shè)交通巷商業(yè)街 ， 改造氣象巷商業(yè)街 ， 提升南北商業(yè)巷市場街坊 。 二 、 西寧商業(yè)基本格局 “二 +6”城市商業(yè)格局推進(jìn)西寧城市商業(yè)發(fā)展 8 大十字商業(yè)中心 ： 以大十字至西門口為中心 ， 東起莫家街 、 飲馬街 、 西至長江路 ， 南起南關(guān)街 ， 北至解放路 ， 構(gòu)建現(xiàn)代化商務(wù)活動(dòng)區(qū) 。化 商 品 構(gòu)成以大眾化衣 、 食、 用品為主力 商 品，自有品牌占 相 當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售。 設(shè) 不 低 于 營 業(yè) 面 積50%的 停車場。 商圈范圍較大，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑在 3 公里以上，目標(biāo)顧客為居民、流動(dòng)顧客為主。 采 取 自 選 銷 售 方式，出入口分設(shè)，結(jié) 算 在 集 中 的 收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。 超級(jí)市場 選 址 在 居民 區(qū) 、交 通 要 道、 區(qū) 域商 業(yè) 中心。 以 銷 售 食 品 、 日 用小 百 貨 為 主 ， 有 即時(shí) 性 ， 小 容 量 、 應(yīng)急 性 等特點(diǎn)。 便 利 店 居 民 小 區(qū)、 交 通要 道 以 及車 站 、醫(yī) 院 、 學(xué)校 、 娛樂 場 所 、辦 公 樓等 公 共活動(dòng)區(qū)。 平 米 以上。 采 取 柜 臺(tái) 銷 售 或開 架 面 售 相 結(jié) 合方式。 百 貨 店 市 級(jí) 商 業(yè)中 心 、區(qū) 域 商 業(yè)中 心 以及 歷 史 形成 的 商業(yè) 集 聚地。 商 品 構(gòu) 成 主 要 以 房屋修繕和室內(nèi)裝修 、 裝 飾 品 、 園 藝品 、 寵 物 食 品 、 室內(nèi) 外 用品等。 主題賣場（家居中 心 ） 選 址 在 城鄉(xiāng) 結(jié) 合部 、 公 路邊 、 交通 要 道 或消 費(fèi) 者自 有 房 產(chǎn)比 率 較高 的 地區(qū)。 營業(yè)面積根據(jù)商品 特 點(diǎn)而定。 般 為 高利潤。商品具有自身特色，一從 業(yè)人 員具有 豐富 的專 業(yè)知 識(shí)，能 提供 相關(guān) 技術(shù) 和服務(wù) ，服 務(wù)全 面， 大型專 業(yè)店 應(yīng) 5 住 區(qū) 、 專業(yè) 街 以及 百 貨 店、 購 物中 心 內(nèi)。不僅涉及批發(fā)和零售，而且包括了直銷、代理、批 發(fā) 、零售、到倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、售后服務(wù)等。主要表現(xiàn)形式：流動(dòng)小攤販、雜貨店。 城市 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研包含很廣泛的內(nèi)容，在具體的實(shí)施中，我們不可能面面俱到，還請(qǐng)諒解。但近年來，伴隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施及 效 應(yīng)的顯現(xiàn)，西寧市也迎來了發(fā)展的“新春天”。 改革開發(fā)以來，中國經(jīng)濟(jì)取得了長足的進(jìn)步。 以深圳為例， 80 年代東門、人民南人頭攢動(dòng)，商業(yè)特別繁華。 但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民收入的增加，對(duì)商品的需求也會(huì)緩慢的發(fā)生變化，所以說在商圈的發(fā)展中，必須跟隨市場的需求逐步升 級(jí) ，不然商圈必然被市場淘汰。西寧 2 目 錄 序 言 第 一部分 西寧市城市商業(yè)的基本格局 一 、 商業(yè)的基本概念 二 、 西寧商業(yè)基本格局 第 二部分 西寧市城市主要商圈調(diào)研分析 一 、 商業(yè)巷商圈調(diào)研分析 二 、 大十字商圈調(diào)研分析 三 、 小橋商圈調(diào)研分析 四 、 湟光商圈調(diào)研分析 五 、 火車站商圈調(diào)研分析 第 三部分 西寧市商業(yè)業(yè)態(tài) 調(diào)研分析 一 、 百貨實(shí)體調(diào)研分析 二 、 超市實(shí)體調(diào)研分析 三 、 專業(yè)店調(diào)研分析 四 、 專賣店調(diào)研分析 五 、 休閑娛樂業(yè)調(diào)研分析 綜 述 3 序 言 商業(yè)不 是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，它是和居民生活息息相關(guān)的一個(gè)綜合性行業(yè)。 它受國民經(jīng)濟(jì)、特別是區(qū)域及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大，更 是 和人的需要和遷徙密切相關(guān)。正式在這樣的穩(wěn)定性下我們要看到市場的變化的記憶和威脅。但伴隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展空間的西移， 90 年代中下期，華強(qiáng)北商圈崛起，并迅速發(fā)展成為深圳的商業(yè)名片 ，而人民南商業(yè)逐步走向沒落。特別是 2020 年加入世貿(mào)組織以來，中國經(jīng)濟(jì)更駛?cè)虢?jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。 GDP 年均 10%以上的增長，城市基礎(chǔ)建設(shè)明顯加快，并成一定規(guī)模 ，人民收入快速 增 加，消費(fèi)需求逐步走向旺盛并開始新的需求 。在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的調(diào)研中，我們針對(duì)項(xiàng) 目 的現(xiàn)狀，及初步的定位假設(shè)， 采用 有針對(duì)性的收集 數(shù)據(jù)的方法，采用驗(yàn)證的方法提煉，力爭通過 這個(gè)報(bào)告的 書寫，是我們可以清楚看 到西寧商業(yè)市場的概貌和內(nèi)容，并從中找了市場發(fā)展的趨勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)，為我們項(xiàng)目的發(fā)展 做 良好的支撐。 ◆ 組織化商業(yè)： 工業(yè)化后人類生產(chǎn)率大幅度提高，大量商品產(chǎn)生，商人已經(jīng)無法勝任原來的工作，商品的采購、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、加工、批發(fā)和 零售等環(huán)節(jié)逐漸社會(huì)化，使商業(yè)主體組織化、企業(yè)化。表現(xiàn)形式：電子商務(wù)、物流業(yè)。 主。 設(shè) 不 低 于 營 業(yè) 面 積50%的 停車場。 以 銷 售 某 一 品 牌 系列 商 品 為 主 ， 銷 售量 少 、 質(zhì) 優(yōu) 、 高 毛利。 商圈范圍不定。 采 取 開 架 自 選 銷售 ， 具 有 較 低 價(jià)格，品種豐富、及專 業(yè) 技 術(shù) 水 平 等優(yōu)勢，提供一站式購 足 和 一 條 龍 服務(wù)。 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧 客 為主。 注 重服 務(wù)，服 務(wù)項(xiàng) 目和 設(shè) 施 ， 功 能 齊 全 , 設(shè) 不 低 于 營 業(yè) 面 積50%的 停車場。 或 大 型 綜 合 超 市 作為 核 心 店 ， 并 以 各類 專 業(yè) 店 、 專 賣 店和 餐 飲 、 娛 樂 、 服務(wù) 設(shè) 施共同構(gòu)成。 商圈面積小，一般設(shè)定在居民購物 5~7min 到達(dá)的范圍內(nèi)，目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主。 采 取 開 架 自 選 方式為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。 商圈范圍較窄，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 ~2km 左右，目標(biāo)顧客以周邊居民為主。可采 取 連 鎖 經(jīng) 營 方式。 營業(yè)面積 5000平 米 以上。 倉 儲(chǔ) 商店 選 址 在公路邊、城 鄉(xiāng) 結(jié)合部的交通 要 道和利用閑置 設(shè) 施。 采 取 自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié) 算 在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行，部分 商 品部門采取租賃制，并一般實(shí)行 會(huì) 員制客戶管理 方 式。 按照現(xiàn)代化都市中心區(qū)的構(gòu)想 ,以不同特色 ， 不同景觀 ， 改造南關(guān)街 ,水井巷 、 人民街 、 北斗宮街 、 民主街 、 宏覺寺街 、 雷鳴寺街 、 莫家街等商業(yè)街坊 ， 合理布局西門口地區(qū) ， 東西大街 、 南北大街高層專業(yè)商店及商務(wù)活動(dòng)樓群 ， 展現(xiàn)現(xiàn)代都市中心城 區(qū) 風(fēng)貌 。 在新 9 寧廣場周邊和西關(guān)大街 ， 五四大街 ， 與大十字商業(yè)中心相呼應(yīng) ， 適度布局高層商業(yè)商務(wù)大樓 ， 以增強(qiáng)商業(yè)中心區(qū)域的宏偉氣質(zhì)和現(xiàn)代 風(fēng) 貌 。 合理設(shè)置購物中心 、 百貨店 、 綜合超市 、 精 品專賣店 、 專業(yè)店 、 餐飲休閑和文化娛樂網(wǎng)點(diǎn) ， 要各具特色 ， 錯(cuò)位經(jīng)營 。代表商業(yè)項(xiàng)目：義烏小商品批發(fā)市場、義東小商品批發(fā)市場等。 開發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 ： 在開發(fā)區(qū)廣場以北 ， 八一路以南 ， 建設(shè)商業(yè)步行街 ， 內(nèi)建購物中心 ， 中西快餐店和星級(jí)賓館 ， 為進(jìn)駐 企 業(yè)和客商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 。） 結(jié)論： 10 西寧是一個(gè)東西較長，南北較窄的東西帶型城市，城西區(qū)、城中區(qū)是城市的核心，城市交通也形成 4 橫 11縱的空間交通格局，這個(gè)空間格局就決定了城市商業(yè)的中心必然在城中區(qū)、城西區(qū)形成。共計(jì)商鋪 582 間（包含 二 層中間的小商鋪），租金 250～ 500 元 /平米之間，其中有以 300 元 /平米居多。商鋪的租金在 150～ 500 元 /平米之間，其中 200～400 元 /租金 較多。尚都 商 業(yè)巷 商圈輻射范圍確定 ： 此商圈輻射西寧市及青海省全境，在本地區(qū)商業(yè)的知名度很高。 單位消費(fèi)力不強(qiáng)，但總體消費(fèi)力旺盛。 休閑女裝占有服裝的比例 71%。 服裝中，休閑女裝比例 很大，占有 72%比重。 隨著 西寧 城市中心的西移，西區(qū)辦公、教育、居住中心的聚集度將越來越強(qiáng)，西區(qū)的購買能力將會(huì)持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)中檔、中高檔百貨的需求也會(huì)逐步增加，這對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)巨大的市場機(jī)遇。其次，眼鏡、手機(jī)、數(shù)碼、電器、飲食所占比重也較大。 商圈輻射范圍確定 ： 整 個(gè) 西寧市，輻射整個(gè)青海省。 17 西大街沿街商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成比例圖50%3%10%3%5%10%9%4% 3%3%服裝 鞋帽、皮具 眼鏡飾品、化妝品 餐飲 手機(jī)、數(shù)碼、電器超市、商場 休閑、娛樂 藥店其他 服 裝 占有 50%， 眼鏡 占有 10%、手機(jī)數(shù)碼電器占 10%，超市商場 9%。從城市發(fā)展的空間格局看，它處于城市的核心，東南西北通達(dá)性很好，位置的屬性決定了其在未來城市商業(yè)格局中的地 位難以撼動(dòng)。 商圈消費(fèi)能力分析 ： 北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域較落后，商圈總體消費(fèi)能力較低。 四、 湟光商圈調(diào)研分析 義烏小商品 天 橋鞋城 五 環(huán) 商貿(mào) 商圈的構(gòu)成： 義烏小商品批發(fā)市場、義東小商品批發(fā)市場、東關(guān)大 街 西段。 商圈發(fā)展評(píng)估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成） 本區(qū)域主要以小商品批發(fā)市場為主體，義烏、義東小商品批發(fā)市場，同時(shí)具有超市、專賣店、日用雜貨等業(yè)態(tài)。代表項(xiàng)目：城東小商品批發(fā)市場、百貨批發(fā)市場、服裝批發(fā)市場、大 西 部商貿(mào)城。 ： 本地區(qū)人口數(shù)量少，消費(fèi)能力相對(duì)弱，其專業(yè)市場、物流業(yè)發(fā)展走向明顯。 結(jié)論： 西寧市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市，城市商圈也只存在 兩 級(jí)商圈，城市級(jí)的大十字商圈、商業(yè)巷商圈；區(qū)域級(jí)的湟光商圈、小橋商圈、火車站商圈等。 22 第三 部分： 西寧市商業(yè)實(shí)體調(diào)研分析 一、 百貨實(shí)體調(diào)研分析 王府井百貨 公 司 名稱 王 府 井 百貨有限公司 地址 西 寧 市城中區(qū)西門 開發(fā)商 物 業(yè) 結(jié)構(gòu) 30 層 框 架就 營 業(yè) 面積 25000 平方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 +超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中高檔 消費(fèi)對(duì) 象 1850 歲之間消費(fèi)者為主 ，特別是 30～ 45 歲家庭婦女。 四 層 ：童裝、玩具、床上用品、文體。 商業(yè)購物環(huán)境 中檔， 商場裝修較高檔，購 物 環(huán)境優(yōu)越 商 業(yè) 經(jīng)營管理 （ √ ）是否統(tǒng)一經(jīng)營 （ √ ）是否統(tǒng)一管理 商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)） 電 梯 環(huán)繞中庭而上 導(dǎo) 向 系統(tǒng)比較明顯 商 業(yè) 外部交通 位 于 西大街和長江 路樞紐地段，交通便捷，人流量大 。交易筆數(shù) 8000 人177。 ? 本 項(xiàng) 目裝修好，創(chuàng)造了很好的環(huán)境空間，促進(jìn)了銷售。 結(jié)論 ： 王府井 百貨的進(jìn)駐，在西寧打造出全新的百貨運(yùn)營模式，為消費(fèi)者提供了豐富的產(chǎn)品 、優(yōu)越的購物環(huán)境。成為西寧商業(yè)的標(biāo)志性項(xiàng)目。 25 負(fù) 二 層：文化用品、小電器、健身器材、運(yùn)動(dòng)系列。 四 層 ：內(nèi)衣、文胸、男女褲、家居用品、羊絨羊毛衫、床上用品、羽絨服及特價(jià)系列專區(qū)。 商 業(yè) 購物環(huán)境 中 檔 ，商場裝修一般 商 業(yè) 經(jīng)營管理 （ ）是否 統(tǒng)一經(jīng)營 （ √ ）是否 統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內(nèi) 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導(dǎo) 視系統(tǒng)） 水 平交 通：沒 有顯 目的導(dǎo) 視系 統(tǒng)， 導(dǎo)向 性 差，通道??； 垂 直交 通：電 梯布 置不合 理， 不容 易找。 人流量 平 均 日人流量較少。 項(xiàng) 目 優(yōu)勢 ? 位 于 南大街、北大街、西大街、東大街交匯處，位置好，交通便捷。 ? 人 流 和交通導(dǎo)視系統(tǒng)一般。 結(jié)論 ： 大十字百貨 是西寧本土品牌百貨，位于城中區(qū) 大十字 商圈核心 位置 ，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便利。 紡織品百貨大樓 名稱 紡 織 品大樓 地址 西 寧 市城西區(qū)南商業(yè)巷南口 開 發(fā) 商 青 海夏 都百貨 股份 有限公 司（ 原青 海紡 織 品總公司） 物 業(yè) 結(jié)構(gòu) 6 層 框 架結(jié)構(gòu) 27 營 業(yè) 面積 7500 平 方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 業(yè) 態(tài) 檔次 中 高 檔 ,主 力 商 品 價(jià) 位 在 (400～ 1000元／件 ) 消 費(fèi) 對(duì)象 3550 歲之間消費(fèi)者為主 樓 層 經(jīng)營主題 一 層 ：化妝品、箱包、小家電、皮鞋