【正文】 競爭樓盤不小少 距中心區(qū)有1500米遠(yuǎn)，沿龍翔大道有新亞洲花園和東都花園800米的購物廣場，競爭壓力極大，對中心區(qū)的親緣性不及上述兩樓盤，規(guī)模上也趕不上上述兩樓盤。要發(fā)展還有待時(shí)日。項(xiàng)目周邊環(huán)境太差 項(xiàng)目周邊有與本商城極不協(xié)調(diào)的破舊農(nóng)民房，形象很差。四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：建設(shè)用地面積：容積率：≤，綠化率：≥30%建筑面積：43972，其中商業(yè)面積4080平方米機(jī)動(dòng)車泊車位：220個(gè) （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積）第八章、困難點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)一、名流商業(yè)廣場主要困難點(diǎn)：交通出行不便： 名流商業(yè)廣場所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，公交能力尚不具備。如意路南是歷史民居和愛聯(lián)村及工業(yè)區(qū)，再過是山坡。第三篇： 名流商業(yè)廣場l 機(jī)會與困難并存，目前市埸良好，但時(shí)機(jī)很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。至少有以下幾點(diǎn)： 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對成本低，獲利空間大。前景的主要支撐題材——龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心城建設(shè)的那種紅塵滾滾的場面，建設(shè)場面都是發(fā)展商在演繹。99年底，2000年初的大量推出盤，只完成了認(rèn)購過程，而資金已顯疲態(tài)。 市場總量：目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近2325萬平方米。二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場、名流廣場、天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。綜上分析：我們認(rèn)為龍崗中心城商鋪市場現(xiàn)況是；炒家領(lǐng)市，村鎮(zhèn)居民托市。只有15%左右的市埸份額。剛剛發(fā)售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時(shí)段打折和抽獎(jiǎng)選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計(jì)的。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲利的機(jī)會。所以有實(shí)力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長，除非另有原因或辦法。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。另一方面也宜于作長線投資，風(fēng)險(xiǎn)也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有23萬人，總共有56千戶。 龍崗部分商鋪營業(yè)率情況樓盤名稱銷售時(shí)間 銷售率（%） 營業(yè)率（%）轉(zhuǎn)租率（%）主營項(xiàng)目鴻基新城96年80707建材裝飾新鴻進(jìn)花園96年704011建材裝飾紫薇花園95年95459建材裝飾碧湖花園97年854513建材裝飾百貨城市花園98年90606建材裝飾尚景園99年60東都花園2000年新亞洲花園2000年60愉 園95年95804建材裝飾小商品歐景花園98年50109建材裝飾和興花園99年10龍興商業(yè)廣場2000年4天豪商業(yè)廣場2000年90楚豐廣場2000年90城龍花園97年20分析：營業(yè)率普遍較低，但不是太低，對這種市埸情況要引起警惕，租價(jià)的支撐是投資的重要依據(jù)之一。目前三級市場的供應(yīng)量已達(dá)2萬平方米之多，在大量商鋪新開發(fā)入市的情況下，人們?yōu)槭裁匆I轉(zhuǎn)手商鋪呢？如果剔除炒家因素，真正用家，或投資者（而非短線炒家），實(shí)際上銷售情況，實(shí)際上各樓盤商鋪營業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。最近新推出的商鋪如天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場已被認(rèn)購一空，說明龍崗有一批商鋪投資者，對商鋪進(jìn)行短期炒作或長期投資，他們對商鋪市場的價(jià)格走勢影響甚大。1995年以后，龍崗中心城的發(fā)展速度很快，居住人口增長迅速，眾多投資者及商家看好龍崗中心城的發(fā)展前景，踴躍購買商鋪。龍崗鎮(zhèn)的龍平東路兩側(cè)已經(jīng)發(fā)展成為商業(yè)中心，其商業(yè)功能還會進(jìn)一步加強(qiáng)，其商業(yè)地位將長期存在，龍崗鎮(zhèn)的龍平東路商業(yè)中心區(qū)交通方便，輻射范圍包括深惠公路沿線及坪山、坪地、坑梓、橫崗等村鎮(zhèn)。外來人員從人口總量來看，大多屬低收入打工者，購買低價(jià)服裝及日用品，這一群體人口眾多，消費(fèi)水平不高，但總的購買力很強(qiáng)，是龍崗鎮(zhèn)及散布于各工業(yè)區(qū)小商鋪的主要顧客群體，以經(jīng)營低價(jià)商品為主的平價(jià)商場、商鋪將長期存在。面向中高收入階層的大中型商場出現(xiàn)是必然的，集中化、規(guī)?；?、一站式購物、集吃喝玩樂為一體的超大型商城必將會出現(xiàn)，但目前不具備條件，大型商業(yè)進(jìn)駐龍崗的任何消息沒有出現(xiàn)。大商業(yè)有需求，但有待時(shí)日。調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明有50%的商鋪空置，已開業(yè)商鋪中，有10%正在轉(zhuǎn)讓。龍崗中心城的商鋪有商品房產(chǎn)權(quán)，既可出售又可出租。深惠公路兩側(cè)的小型商店大多經(jīng)營餐飲、機(jī)電產(chǎn)品，服務(wù)于周圍的工廠及往來車輛。龍崗鎮(zhèn)的商鋪數(shù)量眾多，但大量的商業(yè)用地屬農(nóng)村集體用地，無商品房產(chǎn)權(quán)，只能出租不能出售。開發(fā)商的“圈地運(yùn)動(dòng)”結(jié)束后，大興土木的景象指日可待。龍崗中心區(qū)的房地產(chǎn)還處在一個(gè)發(fā)展階段，中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃一流，但目前顯得規(guī)劃超前，建設(shè)滯后，現(xiàn)時(shí)中心城仍是人氣清淡，市政配套特別是生活配套滯后嚴(yán)重，對住宅開發(fā)的制約較大，商用物業(yè)也是困難不小。龍崗區(qū)有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰華南地區(qū)唯一的國際集裝箱中轉(zhuǎn)大港——鹽田港，是鹽田港的后備倉儲區(qū)基地；區(qū)內(nèi)三條鐵路的交匯，建有大型的平湖編組站和一個(gè)控制面積40多萬平方米的鐵路倉儲區(qū)。現(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)，總?cè)丝诮偃f。上檔次、大商業(yè)存在機(jī)會。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)城區(qū)規(guī)劃國內(nèi)一流，“圈地運(yùn)動(dòng)”完成，但開發(fā)還處低水平、慢速度。改變過去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長線投資，可持續(xù)經(jīng)營，與小業(yè)主商家共進(jìn)退。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開發(fā)企業(yè)的反映。南山區(qū)原有的愉康、人人樂、法國的加樂福使競爭相對平靜，但99年出現(xiàn)更大商業(yè)和主題商城使南山的商業(yè)異軍突起。關(guān)外機(jī)會尚存：總體的淡勢并不排除局部市埸的活躍。據(jù)深圳市信息局社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查中心99年資料顯示：，降幅達(dá)34%，前三個(gè)季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占全市的48%。許多樓盤在上半年，出于市場的各種原因沒有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達(dá)以震撼全球的折扣——……，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長期全面開展，可供樓盤和樓盤信息量鋪天蓋地。這些地產(chǎn)商大多能夠面對現(xiàn)實(shí)，不存僥幸心理。進(jìn)入地產(chǎn)正常競爭狀態(tài)。今后三年，政府對物業(yè)的供應(yīng)會在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長期存在。市場面對深圳樓市的影響市場方面評價(jià)：供應(yīng)總量太大、競爭激烈，有降價(jià)趨勢總供應(yīng)量過度增長，造成形勢更加嚴(yán)峻99年比98年的市場形勢更為嚴(yán)峻，99年年供應(yīng)總量1000萬平方米，銷售量只有450萬平方米左右，空置大大超過去年，平均每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有1/2的空置。但是對于趕出存款資金，對于開發(fā)商降低資金成本的作用是積極的。98年以后房地產(chǎn)總體開發(fā)水平大有提高，開發(fā)商和代理商在開發(fā)和營銷方面苦下功夫，但是難有新招。再次表示感謝！策劃：謝建民、協(xié)助：田貞佘總監(jiān)：汪春林目 錄第一篇 深圳地產(chǎn)及商業(yè) 房地產(chǎn)政策和市場情況5 第二篇 龍崗中心城商業(yè)龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況11第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況13龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17誰在購買商鋪 22中心城商鋪市場前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 25 二：開發(fā)投資注意或遇到的新問題 26 三：發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 27第三篇 名流商業(yè)廣場 第七章 項(xiàng)目概況 29第八章 困難點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn) 30規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 33營銷策劃建議 35第十一章 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排 36附件：龍崗樓盤資料第一篇： 深圳地產(chǎn)及商業(yè)國家政策于市埸有利，但深圳開發(fā)和空置量太大，市埸飽和，有降價(jià)要求。名流商業(yè)廣場市埸調(diào)研及建議（一）深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司深圳市萬利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達(dá)崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機(jī)會。綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)過量開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。深圳住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面日趨完善，競爭中價(jià)格的作用已上升到首要位置。國家征收20%的儲蓄利息所得稅，刺激消費(fèi)市場的力度進(jìn)一步加大，并使存款收益進(jìn)一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費(fèi)有促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛。成交量比去年增長，但價(jià)格在98年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低4%，由于新老樓盤太多，需求追不上供給，空置將在較長時(shí)間存在。有降價(jià)空間和要求。實(shí)際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識到：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”，價(jià)格競爭的作用誰都不可否認(rèn)。其審時(shí)度勢的理智作為，值得許多開