【正文】 省的西南部，是山東省重要的對(duì)外開(kāi)放城市、工業(yè)中心城市和四大區(qū)域中心城市之一?，F(xiàn)轄曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等12個(gè)縣、市、區(qū)，面積11000平方公里。工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為全市經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的重要支撐，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁拉動(dòng)。進(jìn)入2005年，隨著全市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)更加明顯，在城鄉(xiāng)居民消費(fèi)中普遍存在消費(fèi)周期越來(lái)越短、折舊越來(lái)越快、檔次越來(lái)越高的現(xiàn)象。%，%，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，辦公樓投資有所下降，%，%。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好發(fā)展，面臨多種發(fā)展機(jī)遇的前提下，只要政府調(diào)控得當(dāng)，濟(jì)寧市的房地產(chǎn)將在未來(lái)的五年內(nèi)保持較好的發(fā)展。品牌店開(kāi)始入駐，大型購(gòu)物中心開(kāi)始發(fā)展，個(gè)性化的商業(yè)街開(kāi)始出現(xiàn)，連鎖超市、便利店有了較大發(fā)展；商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化、 個(gè)性化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著餐飲業(yè)的發(fā)展以及居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的城區(qū)居民喜歡在外用餐，在外用餐支出增長(zhǎng)大大高于食品支出增幅，%，高出食品支出增幅15個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步的表明了人民生活水平的顯著提高。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整?？梢园l(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目具有很好的發(fā)展契機(jī)，具有良好的市場(chǎng)前景。近年來(lái)，各級(jí)政府都在大力從產(chǎn)業(yè)政策上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，借此拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需，從而加快房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的特殊地位和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性質(zhì)，其受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響相對(duì)期它行業(yè)較大。另一方面，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資和購(gòu)買行為逐漸轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)。由上可見(jiàn)，目前國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出冷靜、理性的態(tài)勢(shì)，采取邊扶持邊打壓的做法，在保持其繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，維持健康良性的發(fā)展。 同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及承銷機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人明示有權(quán)銷售商品房的證明文件，并不得發(fā)布與商品房有關(guān)的欺騙、誤導(dǎo)公眾的廣告。山東省將嚴(yán)查違規(guī)銷售行為山東省將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售行為，以全面保護(hù)買房市民的切身利益。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過(guò)程中未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正、給予警告，并將處以3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。 目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定。綜上所述：雖然濟(jì)寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多不利因素的干擾和影響，但是通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)的有力推動(dòng)、政策法規(guī)的規(guī)范和控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向成熟和完善，整體形勢(shì)看好。其中市區(qū)人口42萬(wàn)人，全市平均人口密度為748人/平方公里，而市區(qū)人口密度與全市平均人口密度相差幅度較大，達(dá)到11858人/平方公里。其中，%，由此可看出，濟(jì)寧市是年輕型城市，易于接受新鮮事物，充滿生機(jī)與活力。交通道路的改造與交通工具的更新，使人們的出行變得更加方便快捷，從而使很多交通條件良好的商業(yè)物業(yè)大大擴(kuò)大了其商圈輻射能力。濟(jì)寧市地處蘇、魯、豫、皖和華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)結(jié)合部，是東部沿海連接西北內(nèi)陸的經(jīng)濟(jì)、交通重鎮(zhèn)。優(yōu)越的地理位置使?jié)鷮幊蔀槲髅簴|運(yùn)、北煤南運(yùn)和南水北調(diào)的必經(jīng)通道。l 水運(yùn)水運(yùn)工具：5000多個(gè)載重噸的鋼質(zhì)船隊(duì)；營(yíng)運(yùn)船舶：11000余艘、157萬(wàn)個(gè)載重噸；造船工業(yè)：年造船能力約10萬(wàn)噸，總產(chǎn)值近億元；港口建設(shè)：機(jī)械化港口群，年吞吐能力達(dá)2000萬(wàn)噸；運(yùn)河航道：三級(jí)航線；港航疏浚：年機(jī)械化航道疏浚能力已達(dá)300余萬(wàn)立方米?！扒甓Y樂(lè)歸東魯，萬(wàn)古衣冠拜素王”曲阜之所以享譽(yù)全球，是與孔子的名字緊密相連的。相比曲阜悠久的歷史文化而言，其商業(yè)配套匱乏，商業(yè)設(shè)施陳舊，沒(méi)有大型的百貨，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在五馬祠街，其建筑形式為仿古建筑，兗州有“九省通衢，齊魯咽喉”之稱，戰(zhàn)略位置重要，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保率F路橫跨東西，是魯西南最大的物資集散地和客運(yùn)中轉(zhuǎn)站。地下水儲(chǔ)量約20億立方米，是山東省三大豐水區(qū)中唯一尚未大量利用的地區(qū)。鄒城位于濟(jì)寧市東南方向，人口總量112萬(wàn)人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故鄉(xiāng)，素有“孔孟桑梓”的美譽(yù)。鄒城主要商業(yè)設(shè)施統(tǒng)計(jì)表商場(chǎng)名稱規(guī)模（㎡）流水扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)狀況備注華聯(lián)商廈1萬(wàn)24% + 1%廣告費(fèi)一般屬于兗州礦物局百貨大樓1萬(wàn)24% + 1%廣告費(fèi)較好——東方圣都14萬(wàn)10002000元/㎡（售）銷售情況一般副食品批發(fā)零售鄒城歐陸商城家具建材 45公里33公里40公里l 通過(guò)對(duì)周邊三個(gè)縣級(jí)市的走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)除曲阜地區(qū)的商業(yè)設(shè)施較為陳舊之外，其余兩個(gè)市的商業(yè)還是呈現(xiàn)出一定的繁榮景象；l 曲阜地區(qū)的孔廟屬于世界文化保護(hù)遺產(chǎn)之一，受到了地區(qū)政府的極大重視，根據(jù)該區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃，這里將面臨重新改造，曲阜將重裝打造該文化旅游品牌，因此可以預(yù)計(jì)在未來(lái)，曲阜地區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施將會(huì)逐漸完善，商業(yè)服務(wù)業(yè)也將隨著旅游市場(chǎng)的全面開(kāi)發(fā)得到大力發(fā)展，曲阜房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫為期不遠(yuǎn)，目前很多周邊地區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者都紛紛選擇在曲阜地區(qū)投資；l 兗州、鄒城地區(qū)的煤礦業(yè)是兩個(gè)城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，并且兗礦集團(tuán)的職工收入相對(duì)較高，具有了一定的購(gòu)買能力，但是由于兩個(gè)地區(qū)都有兗州礦物局的直屬商業(yè)設(shè)施（兗州廣場(chǎng)商廈、鄒城華聯(lián)商廈），因此方便了這部分人群的購(gòu)物需求。2004年10月南京中商旗下的南京中央百貨連鎖有限公司成功地收購(gòu)了濟(jì)寧百貨，改名為濟(jì)寧市中央百貨有限責(zé)任公司，年商品營(yíng)業(yè)額在2 億元左右；l 貴和購(gòu)物中心濟(jì)寧店2005年1月正式開(kāi)業(yè)，由濟(jì)寧九龍集團(tuán)公司投資興建，是山東貴和購(gòu)物中心走出濟(jì)南的第一站。并成功聯(lián)合引進(jìn)了肯德基、國(guó)美電器、名表珠寶城等項(xiàng)目。面積總計(jì)：項(xiàng)目名稱濟(jì)寧家具大世界誠(chéng)達(dá)精品家居海爾家居商場(chǎng)金宇裝飾材料城金城家具東方辦公維佳家居廣場(chǎng)規(guī)模3萬(wàn)平米2萬(wàn)平米 租金（元/）5636經(jīng)營(yíng)狀況一般一般一般較好良好一般一般l 濟(jì)寧家具大世界地處濟(jì)寧市區(qū)繁榮地段，位于太白東路和火車站東路交匯處。㎡之間；l 維佳家居廣場(chǎng)地處山東省濟(jì)寧市市中區(qū)洸河路中段，地處新興商業(yè)街繁華地段，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有臥房系列、沙發(fā)系列、布藝床品系列、家居飾品系列、家裝設(shè)計(jì)等；l 金宇裝飾材料城地處濟(jì)寧北郊，于2002年10月28日正式投入運(yùn)營(yíng)。面積總計(jì)：市場(chǎng)名稱太東義烏紡織品批發(fā)振宇批發(fā)琵琶山草橋口（夏橋）規(guī)模4萬(wàn)平米4000平米8000平米4萬(wàn)平米租金13元/天平米它南靠繁華的太白東路，三面臨街，交通便利，整個(gè)市場(chǎng)分為服裝、床上用品、布匹、鞋帽、百貨、通訊、家電、日化等眾多商品區(qū)；l 夏橋批發(fā)市場(chǎng)是濟(jì)寧市最早的小商品批發(fā)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)日用品、煙酒糖茶等的商品，但是目前該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況并不理想，很多鋪位處于空置狀態(tài)；l 義烏小商品城由九巨龍集團(tuán)與浙江義烏小商品經(jīng)銷商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為魯西南地區(qū)最大的“小商品批發(fā)零售集散中心”，05年5月正開(kāi)業(yè)，但經(jīng)營(yíng)狀況一般，很多鋪位處于空置狀態(tài)；l 琵琶山批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模較小，僅8000余㎡，主要經(jīng)營(yíng)日用品、廚房用品、鞋帽、文具用品等，經(jīng)營(yíng)情況一般，攤位距離出入口較近的租金要高一些，能達(dá)到3元/天總結(jié)：根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，太白路這條濟(jì)寧市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據(jù)主導(dǎo)地位，%；其次是建材家居，%，主要集中在本太白東路，項(xiàng)目南側(cè)；餐飲主要集中在太白樓運(yùn)河兩側(cè)，主要以特色餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在濟(jì)寧通信大廈附近。如今，這條不到1000米的小街年收入5000萬(wàn)元，利稅逾千萬(wàn)元。這主要是因?yàn)樵搮^(qū)域集中了很多高檔住宅小區(qū)，周邊消費(fèi)能力較強(qiáng)，且對(duì)咖啡西餐廳有一定的市場(chǎng)需求力。運(yùn)河沿線餐飲街：運(yùn)河沿線餐飲街位于太白樓廣場(chǎng)南面，緊鄰京航大運(yùn)河，沿線匯聚了十多家特色餐飲，層數(shù)從兩層到三層，面積從幾百平米到上千平米，但目前該餐飲街經(jīng)營(yíng)的情況并不十分理想，原因有二：一是由于該餐飲街雖然臨近太白路，但是被運(yùn)河從中間隔開(kāi)來(lái)，若到此來(lái)就餐只能由東西兩側(cè)的石橋通過(guò)，這就增加了消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)的難度；二是由于該餐飲街寬度狹窄，增加了車輛通行及停車的難度。天，沿街商業(yè)平均售價(jià)8000元/㎡，㎡休閑港2公里運(yùn)河城秀水城楊柳國(guó)際新城中億廣場(chǎng)江南春南街實(shí)景照片l 位置：坐落于紅星東路；l 開(kāi)發(fā)商：濟(jì)寧火炬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；l 面積：㎡，單戶面積從142—724㎡不等；l 戶數(shù)：共29戶； l 售價(jià)：4688—8800元/㎡；l 銷售情況：已售17戶，剩余12戶，銷售率58%；紅 星 東 路6戶12戶4戶4戶3戶l 定位：餐飲、休閑娛樂(lè)。濟(jì)寧市很多現(xiàn)有商業(yè)都存在著硬件設(shè)施落后、建筑形式陳舊、經(jīng)營(yíng)品種單一、商品品牌稀少等缺陷，對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者而言，根本無(wú)法滿足其對(duì)奢侈類商品的強(qiáng)勁需求，但是隨著外來(lái)品牌商業(yè)的進(jìn)駐，濟(jì)寧市整體商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化發(fā)展；l 購(gòu)物環(huán)境將趨向舒適化。目前濟(jì)寧市現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)中多以日用品批發(fā)為主，部分批發(fā)市場(chǎng)面臨著經(jīng)營(yíng)狀況較差、承租商戶較少、硬件設(shè)施落后、業(yè)態(tài)品種單一、商品檔次較低等現(xiàn)象，這類批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有足夠的市場(chǎng)吸引力，并且無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求，因此失去了存在的價(jià)值，這類批發(fā)市場(chǎng)將會(huì)逐漸淡出消費(fèi)者視線，并最終被市場(chǎng)所淘汰。經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研途徑針對(duì)三種調(diào)研方式的選取，我司主要考慮點(diǎn)為各業(yè)態(tài)的招商難度及單位經(jīng)營(yíng)面積，對(duì)于一些未建立合作關(guān)系的大型商戶采取的主要是拜訪調(diào)研方式，整個(gè)過(guò)程比較順利，獲得了大量一手資料，相信將會(huì)對(duì)于預(yù)期的項(xiàng)目整體定位方向有良好把控。說(shuō)明：本次經(jīng)營(yíng)者調(diào)研原定問(wèn)卷數(shù)為600份，實(shí)際回收有效問(wèn)卷569份。我們所做的百貨商戶調(diào)研，主要是了解不同百貨商戶對(duì)于本項(xiàng)目的初步意向、硬件設(shè)施要求以及租金承受區(qū)間等方面內(nèi)容，以便為其后的定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等提供更為實(shí)質(zhì)性的數(shù)據(jù)支撐。根據(jù)上圖所示，百貨店需求面積一般為2500035000㎡左右，百貨店一般考慮消費(fèi)者對(duì)百貨店的購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)心理、商業(yè)發(fā)展的基本需求，而不同百貨店則根據(jù)開(kāi)店所在區(qū)域消費(fèi)力、商圈未來(lái)幅射范圍進(jìn)行核算，一般來(lái)說(shuō)，百貨店開(kāi)店需求為2500030000㎡。l 物業(yè)形式：百貨店經(jīng)營(yíng)品種多、。百貨商戶租賃店鋪面積大，投入人力、物力、資金均比一般業(yè)態(tài)多，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特性，在進(jìn)駐項(xiàng)目后，開(kāi)業(yè)3年左右為市場(chǎng)培育階段，3年以后才進(jìn)入良性運(yùn)作階段，在對(duì)所有費(fèi)用進(jìn)行合理攤銷后，百貨店盈利階段一般在第710年左右；所以百貨的資本回收時(shí)期與其他業(yè)態(tài)相比較時(shí)間要長(zhǎng)一些；按我國(guó)法律規(guī)定，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)土地使用年限為40年，百貨店簽定承租期多為20年；隨著商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸升級(jí)，有的百貨店為了達(dá)到盈利要求，自行建造物業(yè)開(kāi)設(shè)分店，以求有效延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)年限；l 物業(yè)租金：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，低成本經(jīng)營(yíng)已成為百貨店維持長(zhǎng)期發(fā)展的重要保證，在上面的圖表中可以看到，百貨店對(duì)物業(yè)的租賃形式各有不同，針對(duì)濟(jì)寧市來(lái)說(shuō)，主要形式有：l ，并根據(jù)雙方商議35年以租金遞增形式進(jìn)行租賃；l 與固定租金相似，考慮單位租金價(jià)格時(shí)參考物業(yè)整體造價(jià)或以商業(yè)經(jīng)營(yíng)年流水額的固定比例作為參考標(biāo)準(zhǔn)，一般來(lái)說(shuō)租金所占比例約為整體造價(jià)的5%；此類方法在臺(tái)灣百貨店及日資百貨店中見(jiàn)到；l 以多種方式進(jìn)行合作，是考慮買斷或底租加提成形式經(jīng)營(yíng)，一般這類商戶有較強(qiáng)實(shí)力，對(duì)自已未來(lái)經(jīng)營(yíng)有一定的信心。商戶訪談的結(jié)論也將成為我司對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本依據(jù)。經(jīng)營(yíng)商戶訪談分析本項(xiàng)目地處濟(jì)寧市最繁華的商業(yè)街太白路東端，有多條公交線路經(jīng)過(guò)，無(wú)論是地理位置還是交通條件都很優(yōu)越，考慮到濟(jì)寧市整體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及近時(shí)期外商引入的相關(guān)要求，本次調(diào)研對(duì)象選取的是在北京及山東有一定名氣的百貨商戶。在每次操作項(xiàng)目前均會(huì)與目標(biāo)商戶進(jìn)行前期接觸，本次接手中億新苑項(xiàng)目同樣依照慣例向商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)象出具了項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況說(shuō)明，通過(guò)該平臺(tái)，現(xiàn)已回收大量有效商戶問(wèn)卷，將會(huì)在下面部分的具體分析中詳細(xì)說(shuō)明；l 內(nèi)部商戶交叉調(diào)研：偉業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，通常對(duì)外經(jīng)營(yíng)部門會(huì)相互發(fā)布項(xiàng)目信息，各部門均會(huì)在公司信息平臺(tái)上出示予以交叉互享，自調(diào)研工作開(kāi)展以來(lái)，我部已從中獲取有效信息23份，上述商戶均已實(shí)施電話訪談或面談，對(duì)本項(xiàng)目提出了自身的經(jīng)營(yíng)比例建議及意向進(jìn)駐說(shuō)明，在后期實(shí)際操作中，如能有招商之進(jìn)一步可能，我司將會(huì)做更深一步的實(shí)質(zhì)工作；l 預(yù)期主力商戶拜訪：在實(shí)行前期市場(chǎng)調(diào)研工作過(guò)程中，我司已初步模擬定位了一部分具備地區(qū)及全國(guó)影響力的大型商戶，為了了解其對(duì)于濟(jì)寧地區(qū)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，提前為大型商戶的進(jìn)駐出具硬件設(shè)計(jì)條件。調(diào)研方式l 本次我司將主要依據(jù)商戶業(yè)態(tài)類型、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、選址要求等不同的因素，利用不同手段進(jìn)行商戶調(diào)研，調(diào)研工作將依據(jù)所調(diào)研業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)指標(biāo)，調(diào)研內(nèi)容包括：?jiǎn)挝蛔鈶糇铋L(zhǎng)簽約期、單位租位租金承受力、經(jīng)營(yíng)面積、產(chǎn)品進(jìn)駐硬件條件、業(yè)態(tài)進(jìn)駐意向、對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期等。濟(jì)寧市已有的商業(yè)物業(yè)有百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)、建材家居、批發(fā)市場(chǎng)、臨街底商等多種形式，但大型 綜合類購(gòu)物中心還處于市場(chǎng)真空狀態(tài)，根據(jù)對(duì)目前市場(chǎng)待建類物業(yè)的研究分析，該種形式的商業(yè)物業(yè)在未來(lái)三年內(nèi)將出現(xiàn)在濟(jì)寧市場(chǎng)，這種一站式購(gòu)物方式將會(huì)打破濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)格局，給濟(jì)寧商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊；l 大型跨國(guó)連鎖超市將搶占濟(jì)寧市場(chǎng)。濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)布局規(guī)劃較為混亂，尤其是百貨類業(yè)態(tài)，沒(méi)有對(duì)不同樓層進(jìn)行商業(yè)租金價(jià)值評(píng)估及商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理的利潤(rùn)產(chǎn)出比較分析，因此出現(xiàn)了低租金承受能力的業(yè)態(tài)占據(jù)著高商業(yè)價(jià)值位置的局面。沿運(yùn)河一側(cè)規(guī)劃地面為城市廣場(chǎng)綠地華聯(lián)商廈amp。從定時(shí)人流統(tǒng)計(jì)來(lái)看，該步行街整體經(jīng)營(yíng)情況較差，人流