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樓盤項目市場調(diào)研報告-wenkub

2022-08-30 20:13:23 本頁面
 

【正文】 活和理想的居住環(huán)境,回國人員不斷增加,而成為主要購買群體之一。 我們對這一總體的消費群體構成分析以下幾點: 分析 一、窗戶年齡構成與家庭人口 ●個人購房的客戶年齡基本在25~60歲之間,以30~50歲為主,家庭人員結構在3~6人之間居多。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅:的高級階段。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠不是50倍的算數(shù)級差異,而至少是250倍的幾何級差別。城市中心表面綠地增加了,但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側面積增加的更快,高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加和廢氣排放 的增加,所以其正負兩方面因素之和的作用結果還是空氣質(zhì)量進一步惡化。人們僅僅是對攝入的食物、水進行了史無前例的精細加工,且精細度不斷地提高,遠遠超越了精耕細作、食不厭精的程度。 人作為一個獨立的生理系統(tǒng),不斷與外界進行物質(zhì)和信息交換,“健康生活”的關建指標是人們對攝入物質(zhì)和接收信息的可控制程度。開發(fā)商也諳熟此道,紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。房地產(chǎn)消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群,文化是整個社會生活方式的總和,而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群”。同時,消費者的行為習慣、消費心理,可以為項目規(guī)劃和設計項目營銷主題確定提供指導。 一、別墅消費者共性 建在不同市場環(huán)境中的別墅要面向市區(qū)的“薪富一簇”,有的就主要賣給了城鄉(xiāng)結合部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。在市場經(jīng)濟條件下的社會生活中,一天就可以產(chǎn)生一個“暴發(fā)戶”,但三年卻不能培養(yǎng)一個“精神貴簇:。別墅具有更大的空間去設計定位居住文化理念。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài),而接收信息對人們心理和精神狀態(tài)影響更大。但對吸入的空氣,即使科學發(fā)展到今天,人們?nèi)匀徊荒軐晌肟諝獾馁|(zhì)量作行之有效的質(zhì)量加工。 隨著人均收入的不斷提高,越來越多的人看重空氣質(zhì)量,植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)生出新鮮氧氣,每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個定數(shù),一顆樹木葉面表面面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3平方米的草地所產(chǎn)生氧氣相等。所以城市中心花園洋房的綠地的大氣空氣質(zhì)量也遠不如別墅區(qū)的空氣質(zhì)量好。 其實生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務配套的一切工作,都 是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點和目標。 分析二:客戶職業(yè)背景構成 ●“由外資企業(yè)家、外交使館人員、外企高層管理者等外籍人士構成的國外購買需求,特別是在我國加入WTO,以及隨著開放的深化,在國內(nèi)工作的外國人增多,國外購買需求將不斷擴大。 ●港、澳、臺人士,由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價,港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加(如珠江三角、上海、北京等地),幾百萬元在香港根本買不
到別墅,而在國內(nèi)卻能買一套不錯的別墅。 ●體育影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學家等名人名家,因個人貢獻,“走穴”或知識的價值,而一舉致富,為避免“名人效應”的諸多不便,會選擇一處幽靜而高雅的別墅。 ●“一夜暴富者”市場經(jīng)濟使致富途徑多樣化,并不違法的投機取巧,別出心裁的另類致富,使極少數(shù)“布衣”瞬間邁進“富人俱樂部”,提高生活水準理所當然要買套別墅。 一個別墅項目的目標客戶群定位不可能一網(wǎng)打盡這些“金字塔塔尖”人士,項目定位決定消費者定位。 實操步驟二: 找到更精準的別墅定位策略 一、別墅開發(fā)的選址定位策略 別墅選址中“宏觀概念”與“微觀概念” 房地產(chǎn)開發(fā)中的“地段定律”對于別墅來說,最適用不過了,因為三流的地段不可能制造出一流的別墅,選好地段是別墅開發(fā)實戰(zhàn)第一段。 別墅主要選擇區(qū)域及選址要點 別墅項目的選址,應結合項目定位主要選擇在:旅游度假區(qū)、風景游覽區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、度假海濱場所等環(huán)境地段皆宜的效區(qū)、市內(nèi)成熟商務區(qū)等。但這類別墅通常價格很高,非一般家庭所接受,再者,這類別墅也僅僅在中小城市能夠建設,在北京、上海、廣州等大城市由于城市總體規(guī)劃和城市增容等問題,一般項目很難成立。由于投資群體較多,這類項目一般設計得較完美,價格相對來說也適應市場的需要。 異地度假型 這是近年來隨著人們生活水平的提高而產(chǎn)生的一種新地投資理念,是開發(fā)商為滿足一部分人擇地度假、生活而建的一種度假和投資兼有的別墅。因為居住講究生活的氛圍,周邊不能太荒涼,更不能有破敗景觀(如垃圾場等)。新城市規(guī)劃區(qū)、限制開發(fā)的風景度假區(qū)、控制用地的郊區(qū)邊緣地帶都是具升值前景的黃金地段。 (5)進退自如,居家出門兩方便及完善的生活環(huán)境 別墅應該 在城里還是在郊區(qū)?郊區(qū)空氣清新,城里生活便利,似乎各具優(yōu)勢。一個成功的項目開發(fā),應具備天時、地利、人和等要素,只有將國家政策,經(jīng)濟發(fā)展,市場基本狀況,消費者選擇及項目特點有機結合起來,方能投其所好、適得其所,在市場競爭中贏得勝利,這需要開發(fā)商首先進行準確的開發(fā)定位。同時面對市場中可能減弱項目競爭優(yōu)勢和市場份額的“亦布亦趨”與“后來居上”的競爭對手,別墅項目開發(fā)及推廣中要把握市場先機,占領主動的地位,何時入局、開局,何時出局、結局都要有最適當?shù)臅r間定位。別墅的目標客戶同樣要進一步細分,因為海
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