【正文】 公有制發(fā)展隨著非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量有較大的增長(zhǎng)，效益不斷提高。除三金、燕京和客車集團(tuán)外，排在前10名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產(chǎn)品和市場(chǎng)的開發(fā)力度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。鼓勵(lì)發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，適時(shí)啟動(dòng)環(huán)城市旅游度假帶建設(shè)；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點(diǎn)和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育發(fā)展優(yōu)秀旅游縣，發(fā)展農(nóng)村旅游業(yè)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)覆蓋率。金融運(yùn)行平穩(wěn)，%，%，金融行業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度加大。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展確立新格局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)日漸突出。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有20000KVA變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng)駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)公路、國(guó)防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話，社會(huì)配套設(shè)施齊全。建縣始于漢代元鼎六年（公元前111年），距今已兩千余年。桂林市地理環(huán)境桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個(gè)城區(qū)和12個(gè)縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。本次調(diào)研的目的是為山水鳳凰城的開發(fā)作全面、客觀、準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)資料收集、統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)，為項(xiàng)目作出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論根據(jù)。山水鳳凰城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制單位：廣州**房地產(chǎn)信息咨詢有限公司編制時(shí)間：二OO四年三月 山水*鳳凰城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄前言……………………………………………………………………………………….3第一部分 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告……………………………………………………………….4（一）本案主要采用實(shí)地考察、收集相關(guān)資料以及邀約各行業(yè)人士、購(gòu)房者深度訪談的方式開展調(diào)研工作。其中市區(qū)面積565平方公里?？偯娣e2202平方公里，縣轄8鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個(gè)瑤族鄉(xiāng)。二、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況2002年桂林市固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，比2001年增長(zhǎng)10%，%%，%。：：：：39，超過第一產(chǎn)業(yè)；財(cái)政收入占GDP的比重也有所提高。旅游，%。商貿(mào)商貿(mào)服務(wù)業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。其中漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車配件則是利稅大戶行列中的“新人”，他們或是具有品牌優(yōu)勢(shì)，或是通過改革得以輕裝上陣，或能抓住機(jī)遇搶占市場(chǎng)。非公企業(yè)增加值、工業(yè)總產(chǎn)量、上繳稅金等指標(biāo)均增長(zhǎng)11%以上。新批外商投資企業(yè)57家，%?！鞍倨笕牍稹盎顒?dòng)取得好成績(jī)，已注冊(cè)項(xiàng)目442格。宏觀狀況概況1998年以前桂林分為“一市、兩縣、一郊”，自1998年地市合并以來，桂林行政區(qū)域總面積擴(kuò)大, 人口增加，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)項(xiàng)目的竣工及投入使用（如國(guó)際展覽中心的建設(shè)，中山路、上海路的全面改造，兩江四湖一橋）,再加上桂林市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。2003年增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額%工業(yè)總產(chǎn)值13%財(cái)政收入%稅收%旅游收入%GDP%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款%房地產(chǎn)投資%商品房施工面積%新開工面積%銷售建筑面積%空置面積%銷售額%售給個(gè)人%房屋施工面積居民人均可支配收入%居民人均消費(fèi)性收入%區(qū)域發(fā)展過去桂林市房地產(chǎn)局限在“一線兩片”上，所謂的一線是中山路這條道，兩片是指七星區(qū)和象山區(qū)這兩個(gè)片區(qū)。市區(qū)東向的七星區(qū)，因?yàn)橐呀?jīng)發(fā)展了好幾年，發(fā)展得比較早，比較成熟，整個(gè)片區(qū)基本上已經(jīng)接近開發(fā)完成，市區(qū)內(nèi)剩下的土地余量也很少。桂北板塊從城市發(fā)展的視角來看，設(shè)置有桂林北火車客站、桂林北火車站貨站、汽車客運(yùn)北站、公交三公司等交通樞紐，是交通、貨運(yùn)、物流的中心，圍繞這幾個(gè)交通樞紐，形成了一個(gè)交通物流和批發(fā)商貿(mào)中心區(qū)域?！倍R桂縣也被規(guī)劃為西城區(qū)，市政府已做了遷移到此的計(jì)劃，加上其優(yōu)越的交通環(huán)境從而吸引了不少房地產(chǎn)商在此投資，并聚集了一批別墅群，與當(dāng)?shù)芈浜蟮淖≌纬甚r明對(duì)比。速度快；2）供銷兩旺；4）專業(yè)分工逐步細(xì)化。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1）住宅物業(yè)金色嘉苑 時(shí)代花園以下圖表是對(duì)本次桂林房地產(chǎn)調(diào)查住宅物業(yè)的概況，并結(jié)合基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)觀察做出分析和判斷：項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱電話代理商金水灣花園2159188　時(shí)代花園5582009桂林市開元廣告營(yíng)銷有限公司金源太陽(yáng)城5597888　米蘭春天5582268藍(lán)格顧問恒利花園5581222　金世紀(jì)豪庭5581593大筆頭廣告策劃公司彰泰利好時(shí)代3838989桂林市精銳廣告策劃有限公司先鋒天地3855111深海置業(yè)七彩小康城　安信置業(yè)、易居公司金馬大廈2821397　羅馬花園262088桂林嘉匯物業(yè)咨詢有限公司恒祥花園5812998深海置業(yè)金色嘉苑2638598日晨策劃富庭苑6592888　豐澤園5811822桂林鑫源物業(yè)管理安廈世紀(jì)城3812259安信置業(yè)分析與判斷： 建筑、戶型多層住宅多數(shù)為一梯兩戶，甚至有一梯一戶的，電梯普通多數(shù)為一梯四戶。面積中心市區(qū)盤的面積較小，有相當(dāng)數(shù)量以小面積產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的樓盤（金馬大廈、先鋒天地）。一房（ ㎡）三房（ ㎡）3050100120/115140生活配套市場(chǎng)上對(duì)生活配套的重要性均有所認(rèn)識(shí)，但限于自身規(guī)模的局限，大部分樓盤沒有自身的生活與其他配套，僅依靠市政的社會(huì)配套，只有少數(shù)大型樓盤以自身配套為賣點(diǎn)，如安廈小康城就建有幼兒園，桂林中學(xué)和小學(xué)，吸引大批想購(gòu)買低價(jià)住宅，又希望兒女成才的客戶，大大提高了項(xiàng)目的文化氛圍，增加了項(xiàng)目的吸引力。但也開始有一些樓盤在裝修后進(jìn)行銷售，但這類樓盤數(shù)量較少，占所調(diào)查樓盤的7%。外部環(huán)境物管費(fèi)（元/平方米）金水灣花園小區(qū)引入直飲水臨街金源太陽(yáng)城在小區(qū)內(nèi)部做雕塑廊臨街恒利花園簡(jiǎn)單綠化園林臨街　彰泰利好時(shí)代 園林市區(qū)　七彩小康城噴泉、園林市區(qū)羅馬花園噴泉、廣場(chǎng)居民區(qū)　金色嘉苑水景工業(yè)大道、汽車站豐澤園樹木居民區(qū)分析與判斷：停車場(chǎng)所早期的樓盤在停車位的設(shè)置上多欠缺考慮，車輛沿小區(qū)路擺放，導(dǎo)致小區(qū)擠塞。天 天下桂林 銷 售項(xiàng)目名稱付款方式1300別墅已賣完，洋房還剩5套時(shí)代花園一次性、按揭10801220已售近8成米蘭春天一次性、按揭858988一期二棟售完，其余未建金世紀(jì)豪庭一次性、按揭精裝修510080%售完先鋒天地一次性、按揭均價(jià)1600　金馬大廈一次性、按揭928110840%售完恒祥花園一次性、按揭1600第一期售完80%富庭苑一次性、按揭227880%售完安廈世紀(jì)城一次性、按揭價(jià)格區(qū)間中心市區(qū)1200－2500元/㎡七星區(qū)1800－3000元/㎡西城區(qū)n2）別墅項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱電話代理商漓江華府5857777　江岸美廬2695520桂林雅濤地產(chǎn)顧問公司麒麟灣2851999深海置業(yè)九里香堤2836666　龍聚山莊5588088廣州東恒安順投資咨詢有限公司金山龍谷5591188南寧金界咨詢、信和行房產(chǎn)企劃藍(lán)洲灣別墅6595068無漓江奧林苑5841998深圳星彥地產(chǎn)顧問公司分析與判斷：戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)也廣泛地借鑒了其他發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。裝修皆為清水房。環(huán)境及其他項(xiàng)目名稱內(nèi)部環(huán)境直面漓江，視野開闊，風(fēng)景優(yōu)美　江岸美廬特色園林、私家花園　山、水道、村屋1九里香堤水景園林、私家花園三面環(huán)山1金山龍谷園林綠化四面環(huán)市政路、周邊為未開發(fā)和在開發(fā)樓盤漓江奧林苑水景園林、私家花園、體育配套場(chǎng)所環(huán)境桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。價(jià)格（元/平方米）銷售情況漓江華府一次性、按揭280090％已售完麒麟灣一次性、按揭均價(jià)3000一期銷售完畢、二期未開始銷售龍聚山莊一次性、按揭210026001期已售60%藍(lán)洲灣別墅一次性、按揭內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格太低，將調(diào)整為3000未建，但推出少量?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)單位被搶購(gòu)一空分析：價(jià)位市區(qū)別墅均價(jià)約為6000元/㎡。n桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。寫字樓的價(jià)錢相當(dāng)于住宅的售價(jià)，空置率50％左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動(dòng)不活躍?？蛻籼卣鳎荷啼伒耐顿Y者一般都是財(cái)力雄厚的公務(wù)員、個(gè)體老板、當(dāng)?shù)鼐用竦?。淺析從桂林商業(yè)的現(xiàn)狀分析，整體上相對(duì)于國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市仍處于較低的水平，其商業(yè)格局與其國(guó)際知名的城市品牌極不相稱。普遍商業(yè)模式落后，大都屬于個(gè)體商家的經(jīng)營(yíng)模式，缺乏協(xié)調(diào)和統(tǒng)一運(yùn)作。缺乏主力商家的支持，缺乏特有的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。又此可見，桂林商業(yè)目前處于諸侯割據(jù)的局面，制約著其規(guī)?；l(fā)展；只有注入先進(jìn)的管理模式，有主力店建立大市場(chǎng)、大商業(yè)的操作，再帶動(dòng)其他的商業(yè)形態(tài)，桂林的商業(yè)才能有長(zhǎng)足的發(fā)展。市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)、戶型比較多樣，以多層，小高層為主（高層項(xiàng)目較少，這主要是受制于桂林市政府的限高政策）；從一房到八房，平面，躍式，復(fù)式、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅兼而有之。桂林市目前的總體營(yíng)銷方式： 桂林市目前的營(yíng)銷方式以坐銷為主導(dǎo)，并未見行銷方式的出現(xiàn)。差異性策略： 桂林市場(chǎng)需求的旺盛，使開發(fā)商思想松懈，忽略了對(duì)產(chǎn)品的研究與創(chuàng)新。例如楓丹麗苑，安廈世紀(jì)城（46萬平方米），羅馬假日（從銷售人員的言談中，無不透露本身項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差異性）2）因此越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)桂林這塊房產(chǎn)寶地倍加關(guān)注。178。如七彩系列（七彩花園，七彩小康城，七彩海倫堡，七彩歐洲小鎮(zhèn)），安廈系列（翡翠山莊，麒麟灣，世紀(jì)城）已在產(chǎn)品中注入品牌的意念。政策策略l現(xiàn)場(chǎng)的解說演示ll為此，開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念l九里香堤、恒祥花園、流行港都已設(shè)立自己的網(wǎng)站。4)異地的銷售部的設(shè)立對(duì)于桂林這個(gè)國(guó)際化的旅游城市，為外人所津津樂道的，在外設(shè)立銷售部、辦事處是一件事半功倍的事。2）3）桂林市的消費(fèi)者雖然不喜歡這類的營(yíng)銷手法，但由于市場(chǎng)需求大，也只有被動(dòng)的接受。歸納、分析區(qū)域市場(chǎng)：桂林的房地產(chǎn)對(duì)周邊省份具備一定輻射力，桂林當(dāng)?shù)劁N售外地客戶的購(gòu)買總量就占總體市場(chǎng)的20%左右，而且作為別墅類型的項(xiàng)目，本地是消化不完的。九里香堤一期64棟別墅，桂林客戶與外地客戶的比例是3：7。報(bào)紙長(zhǎng)城花園報(bào)紙時(shí)代花園報(bào)紙三星大廈金水灣花園報(bào)紙、戶外金色嘉苑報(bào)紙、售點(diǎn)歐洲小鎮(zhèn)“用品質(zhì)說話”商鋪類名稱媒體選擇天下桂林報(bào)紙、電視流行港216。如七彩小康城、先鋒天地等在桂林主要街道處設(shè)立的大型看板。普遍運(yùn)用主題宣傳語(yǔ)。桂林房地產(chǎn)廣告的五個(gè)缺陷216。216。216。216。216。D、 消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查為了了解當(dāng)?shù)貪撛谙M(fèi)者對(duì)消費(fèi)的需求與取向，本公司有針對(duì)性地與有代表性的各類型消費(fèi)者進(jìn)行了訪談，內(nèi)容包括生活習(xí)慣對(duì)房屋的要求以及與購(gòu)房相關(guān)的其他需求，以謀求找到與消費(fèi)者需求的共同切入點(diǎn)，并依此確定適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的操作策略。在桂林房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇中甚至還有專門的風(fēng)水論壇。投資意識(shí)較強(qiáng)。對(duì)國(guó)民經(jīng)