【正文】 公有制發(fā)展隨著非公有制經濟發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經濟總量有較大的增長，效益不斷提高。除三金、燕京和客車集團外，排在前10名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達汽車配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場經濟的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產品和市場的開發(fā)力度，增強企業(yè)的競爭力。鼓勵發(fā)展旅游地產項目，適時啟動環(huán)城市旅游度假帶建設；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育發(fā)展優(yōu)秀旅游縣，發(fā)展農村旅游業(yè)，擴大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴大旅游經濟覆蓋率。金融運行平穩(wěn)，%，%，金融行業(yè)對我市經濟發(fā)展的支持力度加大。經濟結構調整初見成效，三次產業(yè)發(fā)展確立新格局，結構優(yōu)化對經濟增長的拉動效應日漸突出。全縣由廣西主電網供電，建有20000KVA變電站兩座，生產生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng)駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級公路、國防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實現(xiàn)村村通程控電話，社會配套設施齊全。建縣始于漢代元鼎六年（公元前111年），距今已兩千余年。桂林市地理環(huán)境桂林是世界著名的風景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個城區(qū)和12個縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。本次調研的目的是為山水鳳凰城的開發(fā)作全面、客觀、準確的前期市場資料收集、統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到項目的市場切入點，為項目作出科學、合理的決策和定位提供理論根據(jù)。山水鳳凰城市場調研報告編制單位：廣州**房地產信息咨詢有限公司編制時間：二OO四年三月 山水*鳳凰城市場調研報告目 錄前言……………………………………………………………………………………….3第一部分 市場調查報告……………………………………………………………….4（一）本案主要采用實地考察、收集相關資料以及邀約各行業(yè)人士、購房者深度訪談的方式開展調研工作。其中市區(qū)面積565平方公里?？偯娣e2202平方公里，縣轄8鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個瑤族鄉(xiāng)。二、桂林市經濟環(huán)境國民經濟概況2002年桂林市固定資產投資規(guī)模繼續(xù)擴大，比2001年增長10%，%%，%。：：：：39，超過第一產業(yè)；財政收入占GDP的比重也有所提高。旅游，%。商貿商貿服務業(yè)良性運轉。其中漓江無線電廠、桂林娃哈哈、福達汽車配件則是利稅大戶行列中的“新人”，他們或是具有品牌優(yōu)勢，或是通過改革得以輕裝上陣，或能抓住機遇搶占市場。非公企業(yè)增加值、工業(yè)總產量、上繳稅金等指標均增長11%以上。新批外商投資企業(yè)57家，%?！鞍倨笕牍稹盎顒尤〉煤贸煽?，已注冊項目442格。宏觀狀況概況1998年以前桂林分為“一市、兩縣、一郊”，自1998年地市合并以來，桂林行政區(qū)域總面積擴大, 人口增加，經濟持續(xù)發(fā)展，隨著一系列城市基礎設施重點項目的竣工及投入使用（如國際展覽中心的建設，中山路、上海路的全面改造，兩江四湖一橋）,再加上桂林市基礎設施建設和城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，桂林經濟發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。2003年增長率社會消費品零售總額%工業(yè)總產值13%財政收入%稅收%旅游收入%GDP%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款%房地產投資%商品房施工面積%新開工面積%銷售建筑面積%空置面積%銷售額%售給個人%房屋施工面積居民人均可支配收入%居民人均消費性收入%區(qū)域發(fā)展過去桂林市房地產局限在“一線兩片”上，所謂的一線是中山路這條道，兩片是指七星區(qū)和象山區(qū)這兩個片區(qū)。市區(qū)東向的七星區(qū)，因為已經發(fā)展了好幾年，發(fā)展得比較早，比較成熟，整個片區(qū)基本上已經接近開發(fā)完成，市區(qū)內剩下的土地余量也很少。桂北板塊從城市發(fā)展的視角來看，設置有桂林北火車客站、桂林北火車站貨站、汽車客運北站、公交三公司等交通樞紐，是交通、貨運、物流的中心，圍繞這幾個交通樞紐，形成了一個交通物流和批發(fā)商貿中心區(qū)域。”而臨桂縣也被規(guī)劃為西城區(qū)，市政府已做了遷移到此的計劃，加上其優(yōu)越的交通環(huán)境從而吸引了不少房地產商在此投資，并聚集了一批別墅群，與當?shù)芈浜蟮淖≌纬甚r明對比。速度快；2）供銷兩旺；4）專業(yè)分工逐步細化。產品結構1）住宅物業(yè)金色嘉苑 時代花園以下圖表是對本次桂林房地產調查住宅物業(yè)的概況，并結合基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)場觀察做出分析和判斷：項目基本情況項目名稱電話代理商金水灣花園2159188　時代花園5582009桂林市開元廣告營銷有限公司金源太陽城5597888　米蘭春天5582268藍格顧問恒利花園5581222　金世紀豪庭5581593大筆頭廣告策劃公司彰泰利好時代3838989桂林市精銳廣告策劃有限公司先鋒天地3855111深海置業(yè)七彩小康城　安信置業(yè)、易居公司金馬大廈2821397　羅馬花園262088桂林嘉匯物業(yè)咨詢有限公司恒祥花園5812998深海置業(yè)金色嘉苑2638598日晨策劃富庭苑6592888　豐澤園5811822桂林鑫源物業(yè)管理安廈世紀城3812259安信置業(yè)分析與判斷： 建筑、戶型多層住宅多數(shù)為一梯兩戶，甚至有一梯一戶的，電梯普通多數(shù)為一梯四戶。面積中心市區(qū)盤的面積較小，有相當數(shù)量以小面積產品為主打產品的樓盤（金馬大廈、先鋒天地）。一房（ ㎡）三房（ ㎡）3050100120/115140生活配套市場上對生活配套的重要性均有所認識，但限于自身規(guī)模的局限，大部分樓盤沒有自身的生活與其他配套，僅依靠市政的社會配套，只有少數(shù)大型樓盤以自身配套為賣點，如安廈小康城就建有幼兒園，桂林中學和小學，吸引大批想購買低價住宅，又希望兒女成才的客戶，大大提高了項目的文化氛圍，增加了項目的吸引力。但也開始有一些樓盤在裝修后進行銷售，但這類樓盤數(shù)量較少，占所調查樓盤的7%。外部環(huán)境物管費（元/平方米）金水灣花園小區(qū)引入直飲水臨街金源太陽城在小區(qū)內部做雕塑廊臨街恒利花園簡單綠化園林臨街　彰泰利好時代 園林市區(qū)　七彩小康城噴泉、園林市區(qū)羅馬花園噴泉、廣場居民區(qū)　金色嘉苑水景工業(yè)大道、汽車站豐澤園樹木居民區(qū)分析與判斷：停車場所早期的樓盤在停車位的設置上多欠缺考慮，車輛沿小區(qū)路擺放，導致小區(qū)擠塞。天 天下桂林 銷 售項目名稱付款方式1300別墅已賣完，洋房還剩5套時代花園一次性、按揭10801220已售近8成米蘭春天一次性、按揭858988一期二棟售完，其余未建金世紀豪庭一次性、按揭精裝修510080%售完先鋒天地一次性、按揭均價1600　金馬大廈一次性、按揭928110840%售完恒祥花園一次性、按揭1600第一期售完80%富庭苑一次性、按揭227880%售完安廈世紀城一次性、按揭價格區(qū)間中心市區(qū)1200－2500元/㎡七星區(qū)1800－3000元/㎡西城區(qū)n2）別墅項目基本情況項目名稱電話代理商漓江華府5857777　江岸美廬2695520桂林雅濤地產顧問公司麒麟灣2851999深海置業(yè)九里香堤2836666　龍聚山莊5588088廣州東恒安順投資咨詢有限公司金山龍谷5591188南寧金界咨詢、信和行房產企劃藍洲灣別墅6595068無漓江奧林苑5841998深圳星彥地產顧問公司分析與判斷：戶內空間設計也廣泛地借鑒了其他發(fā)達地區(qū)的經驗。裝修皆為清水房。環(huán)境及其他項目名稱內部環(huán)境直面漓江，視野開闊，風景優(yōu)美　江岸美廬特色園林、私家花園　山、水道、村屋1九里香堤水景園林、私家花園三面環(huán)山1金山龍谷園林綠化四面環(huán)市政路、周邊為未開發(fā)和在開發(fā)樓盤漓江奧林苑水景園林、私家花園、體育配套場所環(huán)境桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。價格（元/平方米）銷售情況漓江華府一次性、按揭280090％已售完麒麟灣一次性、按揭均價3000一期銷售完畢、二期未開始銷售龍聚山莊一次性、按揭210026001期已售60%藍洲灣別墅一次性、按揭內部認購價格太低，將調整為3000未建，但推出少量內部認購單位被搶購一空分析：價位市區(qū)別墅均價約為6000元/㎡。n桂林目前的別墅的競爭主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產品的附加值。寫字樓的價錢相當于住宅的售價，空置率50％左右，反映桂林當?shù)厣虡I(yè)活動不活躍。客戶特征：商鋪的投資者一般都是財力雄厚的公務員、個體老板、當?shù)鼐用竦?。淺析從桂林商業(yè)的現(xiàn)狀分析，整體上相對于國內先進城市仍處于較低的水平，其商業(yè)格局與其國際知名的城市品牌極不相稱。普遍商業(yè)模式落后，大都屬于個體商家的經營模式，缺乏協(xié)調和統(tǒng)一運作。缺乏主力商家的支持，缺乏特有的經營內容，同質化競爭嚴重。又此可見，桂林商業(yè)目前處于諸侯割據(jù)的局面，制約著其規(guī)?；l(fā)展；只有注入先進的管理模式，有主力店建立大市場、大商業(yè)的操作，再帶動其他的商業(yè)形態(tài)，桂林的商業(yè)才能有長足的發(fā)展。市場上產品形態(tài)、戶型比較多樣，以多層，小高層為主（高層項目較少，這主要是受制于桂林市政府的限高政策）；從一房到八房，平面，躍式，復式、獨立別墅、聯(lián)排別墅兼而有之。桂林市目前的總體營銷方式： 桂林市目前的營銷方式以坐銷為主導，并未見行銷方式的出現(xiàn)。差異性策略： 桂林市場需求的旺盛，使開發(fā)商思想松懈，忽略了對產品的研究與創(chuàng)新。例如楓丹麗苑，安廈世紀城（46萬平方米），羅馬假日（從銷售人員的言談中，無不透露本身項目與其他項目的差異性）2）因此越來越多的房地產開發(fā)商對桂林這塊房產寶地倍加關注。178。如七彩系列（七彩花園，七彩小康城，七彩海倫堡，七彩歐洲小鎮(zhèn)），安廈系列（翡翠山莊，麒麟灣，世紀城）已在產品中注入品牌的意念。政策策略l現(xiàn)場的解說演示ll為此，開發(fā)商必須注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念l九里香堤、恒祥花園、流行港都已設立自己的網站。4)異地的銷售部的設立對于桂林這個國際化的旅游城市，為外人所津津樂道的，在外設立銷售部、辦事處是一件事半功倍的事。2）3）桂林市的消費者雖然不喜歡這類的營銷手法，但由于市場需求大，也只有被動的接受。歸納、分析區(qū)域市場：桂林的房地產對周邊省份具備一定輻射力，桂林當?shù)劁N售外地客戶的購買總量就占總體市場的20%左右，而且作為別墅類型的項目，本地是消化不完的。九里香堤一期64棟別墅，桂林客戶與外地客戶的比例是3：7。報紙長城花園報紙時代花園報紙三星大廈金水灣花園報紙、戶外金色嘉苑報紙、售點歐洲小鎮(zhèn)“用品質說話”商鋪類名稱媒體選擇天下桂林報紙、電視流行港216。如七彩小康城、先鋒天地等在桂林主要街道處設立的大型看板。普遍運用主題宣傳語。桂林房地產廣告的五個缺陷216。216。216。216。216。D、 消費者訪談調查為了了解當?shù)貪撛谙M者對消費的需求與取向，本公司有針對性地與有代表性的各類型消費者進行了訪談，內容包括生活習慣對房屋的要求以及與購房相關的其他需求，以謀求找到與消費者需求的共同切入點，并依此確定適合當?shù)貙嶋H情況的操作策略。在桂林房地產網站的論壇中甚至還有專門的風水論壇。投資意識較強。對國民經