【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。均價(jià)1600一次性、按揭　金馬大廈　一次性、按揭剩4套小戶型羅馬花園9281108一次性、按揭40%售完恒祥花園　一次性、按揭80%售完金色嘉苑1600一次性、按揭第一期售完80%富庭苑1058一次性、按揭40%售完豐澤園2278一次性、按揭80%售完安廈世紀(jì)城疊加別墅3600一次性、按揭一期銷售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%分析與判斷：價(jià)位概括地 區(qū)價(jià)格區(qū)間中心市區(qū)3000－4000/㎡桂北區(qū)1200－2500元/㎡七星區(qū)1500－3000元/㎡城南方向1800－3000元/㎡西城區(qū)1000－1800元/㎡市區(qū)的樓盤均銷售良好，郊區(qū)的樓盤也有不俗的表現(xiàn)，只有少數(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于偏離市場(chǎng)需求造成產(chǎn)品銷售上遇到較大的壓力（如羅馬花園）。市場(chǎng)整體需求相當(dāng)旺盛。n普通住宅總結(jié)：桂林普通住宅市場(chǎng)，從產(chǎn)品的水平、營(yíng)銷的角度和力度等方面來(lái)說(shuō)，較為參差不齊，但銷售情況都較為理想，市場(chǎng)普遍認(rèn)為價(jià)格還存在上揚(yáng)的空間，投資型產(chǎn)品相當(dāng)熱銷。消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當(dāng)數(shù)量的下屬縣區(qū)前來(lái)置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來(lái)置業(yè)。2）別墅項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱地址電話開(kāi)發(fā)商代理商漓江華府桂林市臨江路帝苑酒店旁5857777桂林泰華置業(yè)有限公司　江岸美廬桂林蘆迪巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸2695520桂林市惠龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司桂林雅濤地產(chǎn)顧問(wèn)公司麒麟灣桂林機(jī)場(chǎng)高速公路機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站旁2851999桂林市安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司深海置業(yè)九里香堤桂林機(jī)場(chǎng)高速公路機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站旁2836666桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司　龍聚山莊桂林市西城區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)5588088廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司廣州東恒安順投資咨詢有限公司金山龍谷位于臨桂黨政機(jī)關(guān)宿舍旁5591188桂林市正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司南寧金界咨詢、信和行房產(chǎn)企劃藍(lán)洲灣別墅桂林市靈川縣八里街6595068桂林金達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司無(wú)漓江奧林苑離桂林9公里的黃沙河與漓江交匯處，桂磨路旁5841998桂林潤(rùn)松休閑健身有限公司、松杉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司深圳星彥地產(chǎn)顧問(wèn)公司分析與判斷：除個(gè)別市區(qū)別墅盤外，別墅多數(shù)分布在遠(yuǎn)離市區(qū)，依山傍水的地方。規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總占地面積（m2）總建筑面積（m2）戶型面積（m2)漓江華府別墅20套　　聯(lián)排別墅2892923825173175江岸美廬1024105620528獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶238麒麟灣410340000136000獨(dú)立、聯(lián)排275426九里香堤1期聯(lián)排21套、獨(dú)立16套38000025000獨(dú)立、聯(lián)排2280、350龍聚山莊400200000110000獨(dú)立、聯(lián)排252830320金山龍谷109（一期）266680130000獨(dú)立、聯(lián)排、疊加16171720303133350藍(lán)洲灣別墅約200多戶　　獨(dú)立、聯(lián)排、多層3290、2202325282漓江奧林苑360429000120000獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排　分析與判斷：樓盤規(guī)模別墅盤的規(guī)模迅速擴(kuò)大，從市區(qū)的微型別墅盤（漓江華府）到市郊的四、五百畝（麒麟灣、九里香堤）的大盤，且此趨勢(shì)還在繼續(xù)。建筑、戶型形式多元化，有單體、聯(lián)排、聯(lián)排疊加等，以聯(lián)排別墅為主，所占比例為50％；獨(dú)立別墅占40％；疊加式別墅占10％。層高一般有3米。戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)也廣泛地借鑒了其他發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。在所調(diào)查的別墅盤中，大部分別墅多為兩層半設(shè)計(jì)，所占比例為60％；三層占40％面積獨(dú)立別墅平均面積在300－430㎡之間，聯(lián)排平均面積在230－320㎡之間，聯(lián)排疊加平均面積在170－260㎡之間。產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)品形式也多元化，別墅的發(fā)展速度較普通住宅更為迅速。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑特色綠化率容積率配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)漓江華府歐式　　　清水房江岸美廬歐式%會(huì)所、清水房麒麟灣歐式70%會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、清水房九里香堤歐式%會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池、清水房龍聚山莊徽派中式古建筑50%會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)清水房金山龍谷英式、美式、法式、羅馬式53%會(huì)所、游泳池清水房藍(lán)洲灣別墅歐式45%會(huì)所、商鋪清水房漓江奧林苑歐式62%會(huì)所、保健中心、排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、幼兒園清水房分析與判斷：建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主，個(gè)別盤有中式風(fēng)格的（龍聚山莊）生活配套除少數(shù)市內(nèi)盤外，其余的都有一定自身生活配套。主要有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施。教育配套沒(méi)有大打教育牌的別墅盤，最多配套幼兒園。裝修皆為清水房。競(jìng)爭(zhēng)因數(shù)桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。環(huán)境及其他項(xiàng)目名稱外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境物管費(fèi)（元/平方米）漓江華府直面漓江，視野開(kāi)闊，風(fēng)景優(yōu)美私家花園　　江岸美廬三面環(huán)山、遠(yuǎn)眺桃花江特色園林、私家花園　1麒麟灣山、水道、村屋水景園林、私家花園1九里香堤山、水道、制藥場(chǎng)、村屋水景園林、私家花園1龍聚山莊三面環(huán)山園林綠化1金山龍谷三面環(huán)山、周邊配套齊全園林綠化藍(lán)洲灣別墅四面環(huán)市政路、周邊為未開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)樓盤園林綠化漓江奧林苑黃沙河、田園水景園林、私家花園、體育配套場(chǎng)所　分析與判斷：環(huán)境桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。各發(fā)展商普遍強(qiáng)調(diào)園林綠化；市區(qū)較好的有安廈世紀(jì)城；但許多樓盤園林綠化的效果缺乏神韻。而臨桂的一些別墅盤會(huì)用較大的面積做環(huán)境氛圍的營(yíng)造，通過(guò)水道、花園、廣場(chǎng)等大面積公共環(huán)境來(lái)提升小區(qū)整體品位；物業(yè)管理目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營(yíng)銷宣傳來(lái)看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點(diǎn)。 銷 售項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平方米）付款方式銷售情況漓江華府6300一次性、按揭20棟聯(lián)排已售8棟江岸美廬2800一次性、按揭90％已售完麒麟灣均價(jià)3000一次性、按揭2期已銷售完畢，3期已售八成，4期未動(dòng)工九里香堤均價(jià)3000一次性、按揭一期銷售完畢、二期未開(kāi)始銷售龍聚山莊均價(jià)2500一次性、按揭30%金山龍谷21002600一次性、按揭1期已售60%藍(lán)洲灣別墅均價(jià)2400一次性、按揭1期已售50%漓江奧林苑內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格太低，將調(diào)整為3000一次性、按揭未建，但推出少量?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)單位被搶購(gòu)一空分析：價(jià)位市區(qū)別墅均價(jià)約為6000元/㎡。郊區(qū)獨(dú)立別墅均價(jià)約3300元/㎡，聯(lián)排別墅約2700元/，疊加別墅約2500元/㎡。銷售情況總體不錯(cuò)。但有部分滯銷。n別墅市場(chǎng)總結(jié)：別墅市場(chǎng)的起步，比普通住宅市場(chǎng)更為晚，但其發(fā)展速度卻更為迅速。能開(kāi)發(fā)別墅盤的發(fā)展商都具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購(gòu)買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。3）商業(yè)物業(yè)桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年歷史的文化城市，隨著行政合并和廣西城市的改建，大力發(fā)展以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，也極大地拉動(dòng)商業(yè)的發(fā)展和繁榮。商業(yè)現(xiàn)狀（1）寫字樓：桂林的寫字樓價(jià)格大都在3500－4100元/㎡之間，集中在象山區(qū)。寫字樓的價(jià)錢相當(dāng)于住宅的售價(jià)，空置率50％左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動(dòng)不活躍。B、商場(chǎng)商鋪比較：項(xiàng)目地址月租(元/㎡)售價(jià)(元/㎡)出租率%南方大廈解放西路2號(hào)701500020文化大廈解放東路137號(hào)60－701000040大世界秀峰區(qū)桂林市十字街50－701100060康美大廈秀峰區(qū)中山中路33號(hào)20－80700050八桂大廈秀峰區(qū)中心廣場(chǎng)正對(duì)面70－801500090l步行街商鋪比較：項(xiàng)目地址月租(元/㎡)售價(jià)(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心廣場(chǎng)地下層100－1501500090正陽(yáng)步行街正陽(yáng)路200－4002600095流行港苗圃路28號(hào)在售20000在售天下桂林機(jī)場(chǎng)高速公路和榕山路交界處20－302700起20l管理費(fèi)用：管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為7元/㎡30元/㎡,跨度比較大。l客戶特征：商鋪的投資者一般都是財(cái)力雄厚的公務(wù)員、個(gè)體老板、當(dāng)?shù)鼐用竦?。商業(yè)投資者中，私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占了70%的比例，此類人士一般入行較早，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把握較好，投資決策也相對(duì)比較果斷；公務(wù)員等有穩(wěn)定收入，具有一定的投資能力，占到了被調(diào)查人數(shù)的20%，商業(yè)投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民則占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。選擇鋪位時(shí)的考慮因素：商場(chǎng)（鋪）所在的地段是客戶購(gòu)買時(shí)最為看重的因素，尤其是自營(yíng)者對(duì)地段的選擇更為慎重。調(diào)查結(jié)果表明，超過(guò)半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的商鋪是由于該商場(chǎng)（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場(chǎng)（鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場(chǎng)（鋪）的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場(chǎng)（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)